Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 23/12132
N° Portalis 352J-W-B7H-C2X5L
N° MINUTE : 6
Assignation du :
11 Septembre 2023
contradictoire
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 22 Octobre 2024
DEMANDERESSE
Société CHEZ TONTON
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0067
DEFENDERESSE
S.C.I. ISIS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Laure GENETY de la AARPI Cabinet Z, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E833
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DEBATS
A l’audience du 10 septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024.
ORDONNANCE
Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, la SCI Isis a donné à bail commercial à la SARL Chez Tonton des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du jour de signature de l’acte, moyennant un loyer annuel de 120 000 euros, taxe sur la valeur ajoutée et charges locatives en sus, payable mensuellement d’avance en douze termes égaux le premier jour de chaque mois.
Par actes extra judiciaires des 7 avril, 13 avril et 31 mai 2023, la SCI Isis a adressé à la société preneuse des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail.
La société Chez Tonton a alors procédé à plusieurs versements au profit de la société Isis, à la suite de quoi, par acte de commissaire de justice du 10 août 202, la SCI Isis a de nouveau adressé à la société Chez Tonton un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par lettre recommandée en date du 15 septembre 2023, réceptionnée le 19 septembre suivant, la SCI Isis a mis son locataire en demeure de régler le solde de loyers et charges dus, en visant la majoration de 10% prévue à l’article 18 du bail commercial.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, la société Chez Tonton a fait assigner la SCI Isis devant le tribunal de Payer en opposition au commandement de payer délivré le 10 août 2023.
Par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SCI Isis a fait procéder à la saisie-conservatoire des sommes présentes sur deux comptes bancaires de la société Chez Tonton à hauteur de la somme globale de 3.021,36 euros.
Dans l’intervalle, et par la suite, la société Chez Tonton a procédé à plusieurs versements au profit de la société Isis.
Par dernières conclusions d’incident, actualisées quant au montant de sa créance, et notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, la SCI Isis demande au juge de la mise en état de :
- condamner la société Chez Tonton à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 129 598,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer ;
- condamner la société Chez Tonton à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2 351 euros au titre de la taxe foncière 2024, taxe sur la valeur ajoutée en sus ;
- débouter la société Chez Tonton de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la société Chez Tonton à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’incident ;
- assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit.
Par conclusions d’incident en réponse, notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, la société Chez Tonton, au visa des articles 789 du code de procédure civile, L. 145-1 et suivants et L. 145-40 du code de commerce, 1104 du code civil, demande au juge de la mise en état de :
- la recevoir en ses demandes reconventionnelles ;
- débouter la demanderesse à l’incident de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- juger que des comptes doivent être effectués entre les parties ;
- réduire le quantum de la demande de provision ;
- lui accorder 10 mois de délais ;
- condamner la SCI Isis au paiement de la somme de 1.500euros au titre des frais irrépétibles ;
- la condamner aux dépens.
A l’audience de mise en état du 18 juin 2024, le conseil de la société Chez Tonton a sollicité un ultime renvoi de l’affaire, exposant prendre des initiatives afin « de réduire, voire régulariser la dette locative ».
L’incident a été plaidé le 10 septembre 2024 puis les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2024.
MOTIFS DE L’ORDONNANCE
Sur les demandes de provision de la SCI Isis
Aux termes de l'article 789 du code procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
(…)
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 »
Sur la demande de provision au titre des loyers et des charges
La SCI Isis demande la condamnation de la société Chez Tonton à lui payer la somme provisionnelle de 129 598,05 euros représentant, au vu du décompte produit (sa pièce 12), les loyers impayés du 1er janvier 2023 au 1er septembre 2024.
Au soutien de sa demande, la SCI Isis fait valoir en substance que le règlement du loyer constitue l’obligation principale du locataire et que l’existence de l’obligation en paiement du loyer n’est pas sérieusement contestable. Elle précise que les mises en demeure adressées à la société Chez Tonton sont restées sans effet et que le dernier règlement date du 27 décembre 2023. Elle indique que du fait de ces impayés elle se trouve en difficultés financières
En réplique, la société Chez Tonton fait valoir que le commandement signifié le 10 août 2023 soit en pleine période estivale pour la somme de 24 000 euros en principal a été délivré de mauvaise foi par la SCI Isis, qui a été alertée des difficultés de la preneuse en lien avec la baisse de commercialité des locaux, due à la fermeture des voies situées à proximité du commerce aux automobilistes ; elle indique avoir été trompée par le bailleur lors de l’établissement du bail sur la commercialité des locaux et fait grief à la SCI Isis d’avoir multiplié les commandements de payer et mises en demeure sans prendre en compte certains versements, et d’avoir diligenté des saisies conservatoires abusivement.
Si elle ne conteste pas la dette locative de 69.198,05euros à fin mars 2024 telle que mentionnée au commandement de payer signifié le 28 mars 2024, elle indique avoir procédé à des règlements durant les mois de mai et juin 2024, à hauteur de 11 600 euros. Elle ajoute avoir effectué des démarches relativement au capital de la société par la cession de parts sociales et un apport en compte courant de la cession afin de régulariser l’arriéré, et précise que son chiffre d’affaires est en augmentation depuis fin avril 2024 et s’élève à plus de 50 000 euros par mois.
Sur ce :
Il ressort du contrat de bail commercial conclu le 28 janvier 2022 qui fait la loi des parties que le loyer annuel du local loué à la société Chez Tonton est fixé à 120.000 euros, taxe sur la valeur ajoutée et charges locatives en sus, payable mensuellement d’avance en douze termes égaux. Le loyer payable mensuellement à la charge du preneur est ainsi de 12.000 euros TTC (TVA de 20% sur les loyers commerciaux).
Il n’est donc pas sérieusement contestable que la société Chez Tonton est tenue de verser cette somme mensuellement à la société Isis.
Aux termes de ses dernières conclusions adressées devant le juge de la mise en état, qui mêlent arguments en lien avec la provision sollicitée par la SCI Isis mais aussi des arguments de fond pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Chez Tonton ne conteste pas l’arriéré de loyers arrêté à la fin du mois de mars 2024 à un montant de 69.198,05euros.
Depuis cette date et jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, 6 mois de loyers auraient dû être versés par la société Chez Tonton, représentant la somme de 72 000euros TTC.
Il ressort des pièces versées au dossier qu’à la date arrêtée du 1er septembre 2024, la société Chez Tonton avait, en plusieurs versements, procédé au règlement de la somme de 11.600 euros, les versements invoqués par la preneuse étant bien mentionnés dans le décompte produit par la bailleresse.
La société Chez Tonton restait donc devoir au titre des loyers impayés la somme de 129.598,05 euros (69.198,05 euros + 72.000 euros - 11.600 euros).
La société Chez Tonton produit un ordre de virement occasionnel de 3 500 euros en date du 7 septembre 2024 ; s’il n’est pas établi avec certitude que ce virement a été effectivement crédité au compte de la société Isis, son montant sera cependant déduit de la provision réclamée, la contestation étant suffisamment sérieuse sur ce point.
Pour le solde, soit 126 098,05 euros, la société Chez Tonton n’oppose à son obligation à paiement aucune contestation sérieuse, étant entendu :
- que le prix du bail a été librement négocié, entre les parties, et que la société Chez Tonton allègue sans en justifier qu’elle aurait été “trompée” par la bailleresse,
- que les difficultés du commerce alléguées ne pouvent exonérer un preneur du paiement des loyers.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de provision formée par la société Isis, s’agissant de l’arriéré de loyer, et de fixer son montant à la somme arrondie de 126098 eurosGC 1741249564Intérêts au taux légal ?
selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus.
La société Chez Tonton sera donc condamnée à payer à la SCI Isis cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 (date du commandement de payer) sur la somme de 24.000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur la demande de provision au titre de la taxe foncière
La SCI Isis réclame à ce titre la condamnation de la société Chez Tonton à lui payer la somme de 2 351 euros au titre de la taxe foncière 2024.
Or, si la société Chez Tonton doit effectivement rembourser à son bailleur la taxe foncière en application de l’article 8 du contrat de bail commercial, cette taxe, qui s’élève pour 2024 à 2 351euros, ne sera réglée par la société Isis que le 24 octobre 2024. Elle n’est donc pas pour l’heure exigible, de sorte que la SCI Isis sera déboutée de sa demande de provision formée de ce chef.
Sur la demande de délais de la société Chez Tonton
Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la défendresse compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette, et du montant du loyer courant ; l’octroi de délais, possible dans la limite maximum de deux années, conduirait en effet à fixer des échéances mensuelles dépassant manifestement la possibilité contributive de la société Chez Tonton.
Sur les autres demandes de la société Chez Tonton
Les autres demandes formulées par la société Chez Tonton sont une reprise intégrale de ses demandes au fond.
Il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur ces demandes, qui seront donc rejetées dans le cadre du présent incident.
Sur les demandes accessoires
Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux liés à l’instance au fond.
En outre, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.
Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Condamne la SARL Chez Tonton à payer à la SCI Isis la somme provisionnelle de 126.098 à valoir sur le règlement de sa dette locativeGCIntérêts au taux légal ?
arrêtée au 1er septembre 2024,
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 24 000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
Déboute la SCI Isis de sa demande de provision au titre de la taxe foncière,
Rejette la demande de délais de la SARL Chez Tonton,
Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de statuer sur les autres demandes de la société Chez Tonton,
Réserve les dépens,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 4 mars 2025 pour clôture et fixation,
- la société Chez Tonton devra conclure au fond en réplique avant le 20 décembre 2024, délai impératif,
- ultimes échanges après cela entre le 21 décembre 2024 et le 20 février 2025,
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Faite et rendue à Paris le 22 Octobre 2024.
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
