Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10478 F
Pourvoi n° R 15-28.226
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Le Nid dans l'arbre, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2015 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société château de la Follie, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société de la ferme de la Follie, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Le Nid dans l'arbre, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat des sociétés château de la Follie et de la ferme de la Follie ;
Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Nid dans l'arbre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Nid dans l'arbre ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés château de la Follie et de la ferme de la Follie ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Le Nid dans l'arbre.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'action en réalisation du bail à construction intentée par la SCI Château de la Follie et la SCI de la ferme de la Follie est recevable et d'AVOIR débouté la société Le Nid dans l'Arbre de la fin de non-recevoir tirée du non-respect des clauses contractuelles sur le formalisme pour parvenir à la résolution du bail ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Sarl le Nid dans l'Arbre conteste les dispositions du jugement rejetant la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause du contrat de bail prévoyant que le bail pourra être résilié soit conventionnellement à la demande du preneur, soit de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou de l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, trois mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux. Elle prétend que les dispositions de l'article 1184 du code civil sont ici inapplicables et que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les sociétés bailleresses n'auraient pas vocation à les invoquer, dès lors qu'elles sollicitent, non pas la résolution du contrat de bail, mais le prononcé de sa résiliation. Elle ajoute que les bailleresses avaient l'obligation de satisfaire aux stipulations du bail relatives à la résiliation qu'elles ont entendu poursuivre et de les mettre en oeuvre par application des dispositions de l'article 1134 du code civil, auxquelles elles ne pouvaient déroger. Cependant, les appelantes sont fondées à soutenir, comme l'ont justement retenu les premiers juges, que l'insertion dans un bail d'une clause prévoyant la résolution de plein droit ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour le même manquement. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de nonrecevoir,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la défenderesse fait également grief aux demanderesses d'avoir engagé la présente instance sans l'avoir fait précéder d'une mise en demeure ; que toutefois, les stipulations du bail à construction litigieux ne sont pas de nature à empêcher les bailleresses d'invoquer les dispositions de l'article 1184 du code civil ; que l'action ainsi engagée sera donc déclarée recevable ;
ALORS QUE la clause insérée dans un contrat de bail à construction, permettant au bailleur de le résilier de plein droit en cas de manquement de son cocontractant à l'une de ses obligations, à l'expiration d'un délai de trois mois après délivrance d'un commandement ou d'une mise en demeure demeurés infructueux, rend irrecevable la demande en résiliation judiciaire du bail fondée sur ces mêmes manquements et non précédée de l'accomplissement de cette formalité ; qu'en l'espèce, le contrat de bail à construction, conclu le 22 mars 2007, entre les sociétés Château de la Follie et Ferme de la Follie d'une part, et la société Le nid dans l'arbre d'autre part, prévoyait que cette dernière était tenue, dans un certain délai, d'édifier ou de faire édifier, sur le terrain pris à bail, un certain nombre de constructions conformes aux plans et devis descriptif annexés ; qu'il était également stipulé que « le présent bail pourra être résilié soit conventionnellement à la demande du preneur, soit de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, trois mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeurés infructueux » ; que la société Le Nid dans l'Arbre faisait valoir que faute d'avoir été précédée d'une mise en demeure ou d'un commandement lui laissant un délai de trois mois, la demande en résiliation judiciaire du bail construction pour non-respect du type de chalet à construire et des délais de livraison était irrecevable ; qu'en rejetant cette fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire qui n'avait pas été précédée de l'envoi d'une mise en demeure ni d'un commandement de payer et qui était fondée sur des manquements qui étaient ceux-là mêmes qui étaient visés dans la clause résolutoire de plein droit, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail à construction en date du 22 mars 2007 aux torts de la Sarl Le Nid dans l'Arbre, d'AVOIR ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et d'AVOIR condamné la Sarl le Nid dans l'Arbre à payer à la SCI Château de la Follie et la SCI de la Ferme de la Follie une indemnité d'occupation de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE Sur la résiliation du bail : Au soutien de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail, les sociétés bailleresses invoquent les violations suivantes des clauses et conditions du contrat de bail à construire : le non-respect par la locataire du type de chalet à construire, la plaquette commerciale annexée au bail, qui pour elles a valeur contractuelle, les schémas du dossier d'urbanisme et le chalet témoin prévoyant une construction par arbre ; le non-respect des délais de livraison de la première tranche de travaux qui prévoyait l'achèvement des cinq premiers chalets au cours du deuxième trimestre 2008 ; le non-respect du plan d'implantation désignant précisément les vingt -six arbres identifiés par l'Office National des Forêts, ramenés selon elles à vingt-quatre après l'exclusion de deux arbres du projet de construction, et destinés à recevoir les chalets. La Sarl le Nid dans l'Arbre, qui poursuit la confirmation du jugement, soutient avoir respecté la première tranche des travaux en construisant dix chalets sur vingt-cinq des vingt-six arbres identifiés sur le plan annexé au contrat de bail. Elle admet avoir utilisé trois arbres supplémentaires pour implanter une onzième maison dénommée « la cachette » et destinée à recevoir six personnes, mais fait valoir que cette construction s'inscrit dans la seconde tranche de travaux objet de l'avenant signé le 23 mars 2007. Elle précise que neuf autres chalets de type « duo » sont actuellement en cours de construction. Elle prétend que le système constructif choisi ne pouvait en aucun cas s'entendre de la construction d'une maison dans un seul arbre. Elle affirme que, lorsque les bailleresses ont accepté, par avenant, de porter l'autorisation d'implantation à vingt chalets au total, cela s'entendait sans limitation du nombre d'arbres et sans plan d'implantation, de sorte que la limitation prétendue des constructions se heurte à la volonté exprimée par les parties pour la construction de la seconde tranche de travaux. Elle ajoute que la réalisation d'un chalet témoin n'induisait nullement son clonage et qu'il s'agissait pour elle de simuler une réalisation pour en éprouver le système constructif. Elle soutient encore que les dessins figurant dans la demande d'autorisation de travaux conservée par la Mairie de Pierrefonds, sont des simulations comportant la mention « image d'artiste non contractuelle », tandis que le plan, joint à cette demande et sur lequel a été pris l'arrêté d'autorisation de construction, fait bien apparaître que les maisons sont édifiées sur un ou plusieurs arbres selon leur taille. Elle fait enfin valoir que le bail porte sur les parcelles et non sur des arbres. Elle reconnaît un retard dans l'achèvement du cinquième chalet de la première tranche de travaux dont la livraison était prévue au cours de deuxième trimestre 2008, mais prétend que ce simple retard d'exécution ne justifie nullement le prononcé de la résiliation du bail dont la seule conséquence serait la part de loyer correspondante. La Cour rappelle que le contrat fait la loi des parties, de sorte qu'au cas d'espèce, si le bail porte effectivement sur des parcelles boisées, en revanche, le projet de construction porte sur des chalets édifiés dans des arbres précisément identifiés dans l'acte et la jouissance des parcelles données à bail se trouve limitée par les clauses du contrat sur la nature et le nombre des constructions. Il convient de constater à la lecture des documents contractuels qu'en implantant ses constructions sur vingt-neuf arbres la Sarl le Nid dans l'Arbre n'a pas respecté les prévisions du contrat de bail initial qui prévoyait l'implantation des cabanes sur vingt-six arbres sélectionnés par l'Office National des Forêts et répertoriés sur un plan annexé à l'acte. La Sarl le Nid dans l'Arbre n'est pas fondée à soutenir que, s'il avait été convenu par les parties de limiter les constructions à un chalet par arbre, dans ce cas, le contrat n'aurait prévu que dix arbres et non vingt-six pour la première tranche de travaux.
Il convient en effet de considérer que le fait d'affecter vingt-six arbres aux futures constructions n'implique pas nécessairement que tous les arbres désignés au contrat supportent une cabane, de sorte qu'il ne peut être déduit du seul plan d'implantation annexé au contrat de bail que, dès la signature du contrat, il aurait été prévu dix constructions sur vingt-six arbres. Dans une telle hypothèse, les parties auraient dû prévoir d'affecter de nouveaux arbres à la deuxième tranche de travaux, lors de la signature de l'avenant du 23 mars 2007 portant les constructions de dix à vingt chalets. Or, cet avenant, qui fait immédiatement suite à la signature du bail initial et a été annexé au contrat notarié, n'a pas prévu de nouveau plan d'implantation, ce qui implique que les parties n'ont pas estimé nécessaire d'augmenter le nombre des arbres concernés par le projet et ont affecté implicitement les vingt-six arbres, précisément identifiés sur le plan, à la construction des vingt cabanes. Il n'est nullement démontré par la Sarl le Nid dans l'Arbre que ce type de construction n'était pas techniquement réalisable, ce que contredit formellement la plaquette publicitaire annexée au contrat de bail, laquelle est illustrée par la photographie d'une cabane construite dans un seul arbre et vante le concept consistant à « passer une nuit en pleine nature dans une maison perchée dans un arbre ». Contrairement à ce qu'affirme la Sarl le Nid dans l'Arbre, cette plaquette a bien valeur contractuelle dès lors que le contrat de bail prévoit expressément en page 5 que le preneur se propose d'édifier des chalets en bois dans certains arbres situés sur le Domaine de la Follie, conformes aux descriptifs et au plan d'exploitation ci-annexé (plan nº2) afin d'en assurer l'exploitation conformément à la plaquette de présentation également annexée au présent acte. Cette affirmation de la Sarl le Nid dans l'Arbre se trouve également totalement invalidée par les plans, dessins et montages photographiques (pièces V à IX) annexés à l'arrêté municipal du 16 janvier 2007 autorisant la construction de trois chalets aériens, lesquels représentent chaque future construction comme un chalet en bois édifié autour du tronc d'un seul arbre et, pour l'un des trois chalets, prenant appui sur les arbres voisins, et non de grands chalets édifiés sur des plateformes englobant plusieurs arbres, étant souligné que seuls les montages photographiques (pièces VII à IX) portent la mention « image d'artiste non contractuelle », ce qui n'est pas le cas du plan de masse (pièce V) ni des dessins réalisés à l'échelle 1/1000 (pièce VI). Ces éléments descriptifs contenus dans la demande d'autorisation de construire, qui ne sauraient avoir une simple valeur indicative en raison du caractère officiel et contraignant de l'autorisation administrative qui en résulte, sont par ailleurs conformes au chalet témoin mentionné par le contrat de bail (page 4 de l'acte notarié du 22 mars 2007) qui prévoit un contrôle annuel de la maison et de l'état sanitaire de l'arbre porteur par le constructeur et à ses frais, ce implique qu'il s'agit bien d'un chalet édifié sur un seul tronc. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que la commune intention des parties, lors de la signature de l'acte et de celle de l'avenant au contrat initial, était de prévoir la construction de dix, puis de vingt chalets en bois en appui sur un seul arbre porteur, les arbres étant choisis parmi les vingt-six arbres sélectionnés par l'Office National des Forêts. Enfin, la Sarl le Nid dans l'Arbre reconnaît expressément, dans ses écritures d'appel, ne pas avoir respecté le délai de livraison de la première tranche de travaux qui prévoyait l'achèvement des cinq premiers chalets au cours du deuxième trimestre de l'année 2008 (page 8 de l'acte). En conséquence, les deux sociétés bailleresses sont fondées à demander la résiliation du bail aux torts de la locataire. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il les déboute de leurs demandes et il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à construction en date du 22 mars 2007 aux torts de la Sarl le Nid dans l'Arbre, d'ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants, à l'expiration d'un délai de trois mois commençant à courir à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et de condamner la Sarl le Nid dans l'Arbre au paiement d'une indemnité d'occupation de 50 euros par jour à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux ;
ALORS QUE seuls des manquements suffisamment graves aux obligations contractuelles peuvent justifier la résiliation du contrat aux torts d'une partie ; qu'en prononçant la résiliation du contrat de bail à construction en date du 22 mars 2007 aux torts de la société Le Nid dans l'Arbre, après s'être bornée à estimer que les constructions édifiées par cette société ne correspondaient pas précisément à ce qui était convenu et que le délai imparti pour réaliser la première tranche des travaux n'avait pas été respecté, sans caractériser la gravité suffisante des manquements contractuels reprochés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.
