Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09720 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXCW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120002180
APPELANTS
Monsieur [V] [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/028614 du 15/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Madame [M] [I] DIV. [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/028616 du 15/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. RIVP
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 janvier 2005, à effet du 1er janvier 2005, la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a consenti un bail d'habitation à "M. / Mme [M] [J]" pour un immeuble situé à [Adresse 6], position D, ceci moyennant le paiement d'un loyer et de provisions sur charges d'un montant mensuel de 593, 44 euros.
Le divorce des locataires avait été prononcé le 6 juillet 2000.
Par ordonnance de référé du 21 mars 2014, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris 16ème arrondissement, après avoir constaté que M. [J] et Mme [I], divorcée [J], mariés du [Date mariage 2] 1982 au 6 juillet 2000, étaient déjà divorcés à la date de signature du bail mais qu'ils avaient résidé ensemble dans le logement litigieux qui a été loué par eux depuis l'origine du bail, a en substance :
-retenu que tous les deux étaient titulaires du bail ;
-rappelé que la bailleresse ne demandait pas l'acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de M. [J] et lui a donné acte de ce qu'il était d'accord pour s'acquitter de sa part d'arriérés de loyers et charges c'est-à-dire la somme de 1.656,78 euros (moitié de la dette totale) ;
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à l'égard de Mme [I], divorcée [J], à la date du 9 juin 2013, dont les effets ont été suspendus par les délais de paiement accordés sur deux années,
-condamné Mme [I], divorcée [J] au paiement de loyers arrêtés à janvier 2014 inclus à 1.656,78 euros et lui a octroyé des délais de paiement de 80 euros par mois, suspendant la clause résolutoire à son égard, celle-ci étant réputée n'avoir jamais joué en cas de paiement complet, dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer courant la totalité de la somme restant due deviendrait immédiatement exigible et prononcé son expulsion en ce cas.
Par jugement du 16 juin 2015, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a annulé le commandement aux fins de quitter les lieux délivré le 17 décembre 2014 à la requête de la RIVP à l'encontre de M. [J] et de Mme [I] divorcée [J].
Dans ses motifs, ce jugement constate qu'il est résulté des débats que l'échéancier octroyé par le juge des référés le 21 mars 2014 avait été respecté par Mme [I] divorcée [J], ce dont la RIVP convient et qu'elle renonce ainsi à son commandement de quitter les lieux.
Faisant état de nouveaux impayés de loyer, la RIVP a fait délivrer à M. et Mme [I], divorcée [J] un commandement de payer, par acte d'huissier de justice du 28 octobre 2019, portant sur la somme en principal de 7.530,77 euros arrêtée au 17 octobre 2019.
Par acte d'huissier du 24 janvier 2020, la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a fait citer M. [V] [J] et Mme [M] [I], divorcée [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris notamment en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire de M. [J] et de Mme [I] divorcé [J] au paiement de la somme de 7.366, 62 euros, échéance de décembre 2019 incluse, fixation de l'indemnité d'occupation et condamnation solidaire de M. [J] et de Mme [I] divorcée [J] à la payer.
M. [V] [J] et Mme [M] [J], cités en l'étude d'huissier, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 19 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à [Adresse 6], 6ème étage, position D, et ce à compter du 28 décembre 2019.
Condamne M. [V] [J] et Mme [M] [J] à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] chacun la somme de 3.119, 72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
Dit qu'à défaut par M. [V] [J] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef aves l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur.
Condamne M. [V] [J] à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er décembre 2020 jusqu'au départ effectif des lieux, partagée par moitié avec Mme [M] [J] déjà tenue au paiement de cette indemnité d'occupation.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. [V] [J] et Mme [M] [J] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 octobre 2019.
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Ce jugement a fait l'objet d'un jugement rectificatif d'erreur matérielle du 1er juin 2021, en ce qui concerne le nom de "Mme [J]" devant être rectifié dans le jugement et l'intéressé devant être désignée comme "Mme [I] divorcée [J]".
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 22 mai 2021 par M. [V] [J] et Mme [M] [I] divorcée [J] ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 par lesquelles M. [V] [J] et Mme [M] [I] divorcée [J] demandent à la cour de :
Statuant sur l'appel interjeté par M. et Mme [J], et les y déclarant recevables et bien fondés :
Infirmer l'"ordonnance" entreprise en toutes ses dispositions,
Faire application de l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022 (date de la décision de la Commission de Surendettement imposant la mesure de rétablissement personnel), soit jusqu'au 13 octobre 2024.
Subsidiairement, octroyer à M. et Mme [J] les plus larges délais de paiement pour apurer leur dette locative, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, selon les modalités suivantes :
- Paiement d'une somme globale de 80 euros par mois (40 euros par personne) pendant 35 mois,
- Paiement du solde au 36ème mois,
- Dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours de ces délais, et que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l'échéancier accordé,
- Dire et juger que le créancier ne pourra se prévaloir de la déchéance du terme qu'après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse plus de 15 jours.
À titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause, octroyer à M. et Mme [J] les plus larges délais pour quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 par lesquelles la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour de :
Recevoir la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Débouter M. [V] [J] et Mme [M] [I] de toutes leurs demandes,
Condamner M. [V] [J] et Mme [M] [I] à verser à la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés prise en la personne de Maître Catherine Hennequin,
Condamner M. [V] [J] et Mme [M] [I] aux entiers dépens
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les effets de la procédure de surendettement
En réalité, M. et Mme [I] divorcée [J], ne contestent pas en lui même le jugement entrepris, en ce qu'il a constaté des impayés d'un certain montant et la mise en 'uvre de la clause résolutoire du contrat de bail, mais ils invoquent les deux décisions du 13 octobre 2022 survenues depuis le jugement, par lesquelles ils ont tous les deux bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel imposée par la Commission de Surendettement de [Localité 5].
Se référant à l'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ils demandent à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans à compter du 13 octobre 2022.
Cet article dispose que:
"VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ('), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement (').
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. "
Il résulte des éléments de la procédure qui ont été rappelés plus haut que les délais de paiement octroyés à Mme [I] divorcée [J] par l'ordonnance de référé de mars 2014 ont été respectés ; il en résulte que les effets de la clause résolutoire avaient d'abord été suspendus et sont ensuite réputés n'avoir pas joué et que le bail n'était donc plus résilié concernant cette dernière lors de l'introduction de l'instance, au fond, devant le premier juge en 2020.
La cour observe à cet égard que la RIVP passe sous silence le jugement du 16 juin 2015 par lequel le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a annulé le commandement aux fins de quitter les lieux délivré à sa requête, en raison du constat commun des parties à l'audience de ce que l'échéancier octroyé par le juge des référés le 21 mars 2014 avait été entièrement respecté par Mme [I] divorcée [J].
En tout état de cause, le premier juge a prononcé la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 28 décembre 2019, suite au commandement de payer resté infructueux du 28 octobre 2019, sans distinguer dans le dispositif du jugement entre M. [J] et Mme [I] divorcée [J].
Il ne résulte donc pas de la procédure, contrairement à ce qu'affirme la RIVP, que la clause résolutoire du bail "est acquise à l'égard de Mme [I] divorcée [J] depuis le 9 juin 2013" ; ainsi M. [J] et Mme [I] divorcé [J] peuvent tous deux, en principe, invoquer l'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
S'agissant de la mise en 'uvre de ces dispositions, il résulte des pièces du dossier que:
-les commandements de payer visant la clause résolutoire du bail ont été adressés à M. [J] et à Mme [I] divorcé [J] le 28 octobre 2019, portant sur la somme en principal de 7.530,77 euros arrêtée au 17 octobre 2019 ;
-le décompte produit par la RIVP démontre que ces sommes n'ont pas été intégralement payées à l'issue du délai de deux mois ;
-l'assignation en constat de l'acquisition de la clause a été délivrée le 24 janvier 2020 ;
-le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement par jugement du 19 mars 2021 ;
-la recevabilité du dossier de surendettement a été retenue postérieurement à ce jugement, par décision du 11 août 2022 de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5], pour chacun des débiteurs ; la dette déclarée par la RIVP était arrêtée à la somme de 4.584,87 euros ;
-par deux décisions du 8 décembre 2022, en l'absence de contestation, l'effacement total de cette dette a été prononcé par la commission de surendettement, entrant en application le 13 octobre 2022.
Ainsi, le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois sans qu'une décision de recevabilité de la commission de surendettement (qui suspend l'exigibilité des dettes, en application de l'article L. 722-5 du code de la consommation) soit prise ; la condition résolutoire était alors acquise ; les preneurs pouvaient seulement obtenir la suspension des effets de cette clause dans les conditions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 devant le premier juge.
Toutefois, à la date à laquelle statue la cour, des décisions de rétablissement personnel, définitives, sont intervenues, de sorte que le paragraphe VIII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'issu de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan entrant en vigueur le 1er mars 2019, doit s'appliquer.
La RIVP, qui indique dans ses conclusions qu'au regard de ce texte le juge est "tenu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans" s'y oppose néanmoins au motif qu'une dette subsistait encore au 30 décembre 2020 ce qui est un argument inopérant ; elle ne soutient pas qu'au jour de l'audience, les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer et des charges, aucun élément actualisé n'étant invoqué ni justifié.
Par ailleurs, l'argumentation de la RIVP selon laquelle l'"effet dévolutif de l'appel ne pourr[ait] pas opérer" car la décision de surendettement est postérieure à la décision du juge des contentieux de la protection, est erronée et doit être écartée.
Il résulte de ces dispositions que la cour est tenue de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à compter du 13 octobre 2022.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, fixé une indemnité d'occupation et ordonné l'expulsion, sauf à y ajouter que les effets de la clause de résiliation sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à compter du 13 octobre 2022.
Il sera rappelé qu'au terme de l'article 24 précité, le délai de deux ans ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que si les locataires se sont acquittés du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.
En raison de l'effacement de la dette prononcée par la commission de surendettement, et en l'absence de toute mise à jour d'une éventuelle dette locative par le bailleur, qui tiendrait compte de cet effacement, le chef de dispositif du jugement entrepris "condamnant M. [V] [J] et Mme [M] [J] à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] chacun la somme de 3.119, 72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour" sera également infirmé, la cour n'étant par ailleurs saisie d'aucune demande de paiement à cet égard.
Compte tenu de ces éléments il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de Mme [I] divorcée [J] et de M. [J], subsidiairement en octroi de délais de paiement et très subsidiairement en délais d'expulsion.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'article 700 en première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il convie de rejeter la demande de la RIVP au titre de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [V] [J] et Mme [M] [I] divorcée [J] à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] chacun la somme de 3.119, 72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
Le Confirme pour le surplus,
Et y ajoutant,
Suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail conclu le 18 janvier 2005 pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision de la commission de surendettement de [Localité 5] du 13 octobre 2022,
Rappelle que ce délai de deux ans ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
Rappelle que si les locataires se sont acquittés du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, reprendra son plein effet ;
Condamne la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Pour le Président empêché
