Cour de cassation, 12 décembre 2019. 17-24.829

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10423 F Pourvoi n° Q 17-24.829 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. G... I... R... , domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 4 juillet 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , représenté par son syndic en exercice, la société C2L, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. I... R... ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. I... R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. I... R... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. I... R... . Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. R... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] les sommes de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges courant du 1er avril 2009 au 1er avril 2015 ; AUX MOTIFS QUE « Sur la demande en paiement des charges de copropriété Il ressort des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 que les propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Selon le règlement de copropriété du 3 avril 1976, ainsi qu'il ressort de la clause masse générale de l'immeuble et de l'article cinquième rédigé ainsi : « Les différents frais s'appliquant aux choses communes de la masse générale de l'immeuble comprendront notamment : les contributions et les taxes fiscales et autres de toute nature auxquelles sont soumises les diverses parties communes du tènement d'immeuble, les assurances collectives, les frais de service de l'immeuble, l'entretien des gros murs et des crépis, des toitures, de la cage d'escalier et des escaliers, des paliers et des couloirs communs, l'éclairage des parties communes, les frais d'entretien de toutes les parties communes de l'immeuble. Ces frais et généralement tous les frais intéressant la collectivité seront supportés par les copropriétaires dans la proportion de leurs droits dans les parties et choses communes de la masse, c'est-à-dire selon le nombre de millièmes qu'ils possèderont dans cette masse ». A l'article « Etat descriptif de lots » figure pour chaque lot, une répartition par lots de la masse générale. M. I... R... n'apporte pas la démonstration que l'état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ait été régulièrement modifié par une assemblée générale en suite de la décision invoquée relative à l'existence d'un syndicat secondaire. L'argumentation de l'appelant selon laquelle il a réglé les charges en fonction de la répartition du syndicat secondaire en effectuant lui-même les calculs chaque année et ne doit rien au syndicat principal est ainsi sans pertinence. Si l'exemplaire du règlement de copropriété produit par M. I... R... comporte l'insertion d'un état descriptif de lots, manuscrit, avec mentions « copropriété horizontale et verticale », il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les charges réclamées à M. I... R... correspondent strictement aux tantièmes des lots lui appartenant résultant du règlement de copropriété à l'article « Etat descriptif de lots » mentionnant pour chaque lot, une répartition par lots de la masse générale et il n'est pas démontré que le syndic aurait appliqué une répartition erronée des charges de copropriété en ce qu'elle résulte des mentions de « copropriété horizontale et verticale ». Le syndicat des copropriétaires produit en pièce 4 les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes, les décomptes individuels de charges et appels de fonds concernant les lots de M. R... établissant que les sommes réclamées correspondent à la répartition des charges collectives selon les clauses du règlement de copropriété. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. I... R... au paiement de la somme de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges courant du 1er avril 2009 au 1er avril 2015. » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' « Il résulte de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le syndicat rapporte la preuve que M. R... est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées par la production du procès-verbal de l'assemblée générale portant approbation des comptes, du relevé de compte individuel de ce dernier, et des appels de fonds. Que ces sommes n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part des participants aux assemblées générales, et contre lesquelles M. R... ne justifie pas avoir exercé de recours dans le délai légal. La lecture des pièces communiquées aux débats révèle : - que la procédure civile pendante devant la Cour d'appel de Lyon ne concerne pas le paiement des charges pour les années et selon les assemblées générales objet de la présente procédure, si bien que la décision ne pourrait en rien avoir une incidence sur elle ; que le syndicat secondaire est à ce jour représenté par un administrateur provisoire qui n'est pas intervenu aux côtés de M. R... dans la présente procédure ; - que les procédures pénales initiées tant par M. R... que par sa femme, qui peut éventuellement permettre l'allocation de dommages et intérêts à la victime, ne modifient en rien l'obligation pour un propriétaire de payer ses charges de copropriété. Qu'il n'existe, dans les pièces communiquées par les parties, aucun élément permettant de remettre en cause la validité des assemblées générales fondant la demande en paiement. Le demandeur a le pouvoir de mettre à jour sa créance à partir de la dernière assemblée générale approuvant les comptes, intervenue pendant le cours de la procédure. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , représenté par son syndic en exercice, la SARL C2L exerçant sous le nom commercial « Lyon Régie », et de condamner M. R... à lui payer la somme de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer su 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er avril 2009 au 1er avril 2015, selon décomptes produits par le demandeur en ses pièces n° 4 et 12. » ; 1°) ALORS QUE la modification de la répartition des charges est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire résultant du vote émis à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par les copropriétaires concernés ; qu'en subordonnant la création du syndicat secondaire résultant de l'assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments A1, A2, B, D et E du 13 avril 2000 à une condition de modification du règlement de copropriété initial du 3 avril 1976 quant à la répartition des charges communes de l'immeuble, la cour a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et violé l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965. 2°) ALORS QU'en constatant, par motifs réputés adoptés des premiers juges, que le syndicat secondaire est à ce jour représenté par un administrateur provisoire qui n'est pas intervenu aux côtés de M. R... dans la procédure sans préciser sur quel élément de preuve elle fonde cette affirmation que M. R... conteste dans ses conclusions d'appel (cf. p. 4), la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile. 3°) ALORS (subsidiairement) QU'en s'abstenant de répondre au chef des conclusions de M. R... faisant valoir que le syndic calculait à tort les charges comme s'il n'y avait qu'un seul immeuble alors que le règlement de copropriété en distingue six et stipule qu'aucun immeuble ne doit participer aux charges des autres, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen additionnel rectificatif : Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. I... R... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] les sommes de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges courant du 1er avril 2009 au 1er avril 2015 ; AUX MOTIFS QUE « Sur la demande en paiement des charges de copropriété Il ressort des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 que les propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Selon le règlement de copropriété du 3 avril 1976, ainsi qu'il ressort de la clause masse générale de l'immeuble et de l'article cinquième rédigé ainsi : « Les différents frais s'appliquant aux choses communes de la masse générale de l'immeuble comprendront notamment : les contributions et les taxes fiscales et autres de toute nature auxquelles sont soumises les diverses parties communes du tènement d'immeuble, les assurances collectives, les frais de service de l'immeuble, l'entretien des gros murs et des crépis, des toitures, de la cage d'escalier et des escaliers, des paliers et des couloirs communs, l'éclairage des parties communes, les frais d'entretien de toutes les parties communes de l'immeuble. Ces frais et généralement tous les frais intéressant la collectivité seront supportés par les copropriétaires dans la proportion de leurs droits dans les parties et choses communes de la masse, c'est-à-dire selon le nombre de millièmes qu'ils possèderont dans cette masse ». A l'article « Etat descriptif de lots » figure pour chaque lot, une répartition par lots de la masse générale. M. I... R... n'apporte pas la démonstration que l'état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ait été régulièrement modifié par une assemblée générale en suite de la décision invoquée relative à l'existence d'un syndicat secondaire. L'argumentation de l'appelant selon laquelle il a réglé les charges en fonction de la répartition du syndicat secondaire en effectuant lui-même les calculs chaque année et ne doit rien au syndicat principal est ainsi sans pertinence. Si l'exemplaire du règlement de copropriété produit par M. I... R... comporte l'insertion d'un état descriptif de lots, manuscrit, avec mentions « copropriété horizontale et verticale », il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les charges réclamées à M. I... R... correspondent strictement aux tantièmes des lots lui appartenant résultant du règlement de copropriété à l'article « Etat descriptif de lots » mentionnant pour chaque lot, une répartition par lots de la masse générale et il n'est pas démontré que le syndic aurait appliqué une répartition erronée des charges de copropriété en ce qu'elle résulte des mentions de « copropriété horizontale et verticale ». Le syndicat des copropriétaires produit en pièce 4 les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes, les décomptes individuels de charges et appels de fonds concernant les lots de M. R... établissant que les sommes réclamées correspondent à la répartition des charges collectives selon les clauses du règlement de copropriété. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. I... R... au paiement de la somme de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges courant du 1er avril 2009 au 1er avril 2015. » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' « Il résulte de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le syndicat rapporte la preuve que M. R... est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées par la production du procès-verbal de l'assemblée générale portant approbation des comptes, du relevé de compte individuel de ce dernier, et des appels de fonds. Que ces sommes n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part des participants aux assemblées générales, et contre lesquelles M. R... ne justifie pas avoir exercé de recours dans le délai légal. La lecture des pièces communiquées aux débats révèle : - que la procédure civile pendante devant la Cour d'appel de Lyon ne concerne pas le paiement des charges pour les années et selon les assemblées générales objet de la présente procédure, si bien que la décision ne pourrait en rien avoir une incidence sur elle ; que le syndicat secondaire est à ce jour représenté par un administrateur provisoire qui n'est pas intervenu aux côtés de M. R... dans la présente procédure ; - que les procédures pénales initiées tant par M. R... que par sa femme, qui peut éventuellement permettre l'allocation de dommages et intérêts à la victime, ne modifient en rien l'obligation pour un propriétaire de payer ses charges de copropriété. Qu'il n'existe, dans les pièces communiquées par les parties, aucun élément permettant de remettre en cause la validité des assemblées générales fondant la demande en paiement. Le demandeur a le pouvoir de mettre à jour sa créance à partir de la dernière assemblée générale approuvant les comptes, intervenue pendant le cours de la procédure. En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] , représenté par son syndic en exercice, la SARL C2L exerçant sous le nom commercial « Lyon Régie », et de condamner M. R... à lui payer la somme de 4 731,64 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer su 11 avril 2014, correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er avril 2009 au 1er avril 2015, selon décomptes produits par le demandeur en ses pièces n° 4 et 12. » ; 1°) ALORS QUE le règlement de copropriété est un contrat qui fait loi entre les parties ; que la règle de droit invoquée par la cour d'appel, à savoir la spécialisation des charges considérée par la jurisprudence comme nécessaire à la mise en route du syndicat secondaire, n'est applicable que si le règlement du syndicat initial (production n° 4) stipule que les charges sont indifféremment réparties entre tous les lots (copropriété horizontale) ; que la cour a fondé son estimation de cette applicabilité sur deux éléments du règlement : l'article 5 - RÉPARTITION et le préambule : "Etat descriptif des lots" ; que l'article 5 est en contradiction avec le préambule qui comporte trois intitulés : "DIVISION DE L'IMMEUBLE" (rôle 5), "ÉTAT DESCRIPTIF DES LOTS" (rôles 5 à 8) et "TABLEAU DE LOTISSEMENT" (rôle 8) ; que la "DIVISION DE L'IMMEUBLE" est "établi(e) dans l'état descriptif et résumé(e) dans le tableau de lotissement" ; que le "TABLEAU DE LOTISSEMENT" (production n° 5), appelé aussi "tableau récapitulatif des lots", est l'"état descriptif de division" prévu par l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, modifié par le décret n° 59-90 du 7 janvier 1959 ; que le terme "récapitulatif" implique que ce tableau pallie les insuffisances éventuelles du reste du règlement ; que l'"ÉTAT DESCRIPTIF DES LOTS" sur lequel s'est fondée la cour a omis – c'était fastidieux – de mentionner pour chacun des 33 lots de la copropriété les quotes-parts pour chaque immeuble découlant du tableau récapitulatif ; que le TABLEAU DE LOTISSEMENT au verso du rôle 8 prévoit très explicitement, dans son intitulé : "COPROPRIETE VERTICALE, la spécialisation des charges immeuble par immeuble, ce qui distingue les choses communes de la masse générale (article 5 du règlement) et les choses propres à chacun des immeubles ; qu'enfin et surtout la cour a ignoré l'alinéa 2 de l'article 1 du règlement : "PROPRIÉTÉ DES CHOSES COMMUNES" qui précise : "les choses communes (appartiennent) aux divers copropriétaires dans les proportions indiquées à l'état descriptif des lots et au tableau de lotissement récapitulatif" et donc, selon les différentes catégories de charges, par rapport tantôt à la masse générale tantôt à la masse de chaque immeuble ; qu'en privilégiant l'article 5 du règlement et la "DIVISION DE L'IMMEUBLE" au détriment de l'article 1 et du "tableau récapitulatif des lots", la cour d'appel n'a respecté ni l'esprit ni la lettre du règlement ; qu'elle est sortie de sa compétence en estimant que la spécialisation ne serait pas réalisée, sans demander l'avis d'un expert, très éventuellement vu les éléments d'évidence ci-après rappelés ; qu'en effet le "tableau récapitulatif des lots" calcule les sous-totaux des charges pour chacun des immeubles, ce qui implique que les charges propres à chaque immeuble sont réparties entre ses lots ; que, de façon banale, ce tableau présente conjointement les deux modes de répartition selon les différentes catégories de charges : répartition "horizontale" pour les charges communes à tous les immeubles, et répartition "verticale" pour les charges afférentes à chaque immeuble ; que la répartition horizontale pure considère la copropriété comme un seul immeuble, comme le font erronément le syndicat et la cour à sa suite ; qu'elle est très rarement usitée et que la répartition verticale, courante, comporte toujours une part de copropriété horizontale ; que donc l'affirmation du syndicat : "les notions de copropriété horizontale et verticale ne peuvent logiquement exister en même temps, ne font pas naître des droits différents et une répartition spécifique des charges" (page 4 de l'arrêt) est aussi aberrante que contraire aux usages professionnels ; que la cour d'appel a adopté cette thèse erronée en arguant qu'il faudrait démontrer que "le syndic aurait appliqué une répartition erronée des charges de copropriété en ce qu'elle résulte des notions de "copropriété horizontale et verticale" ; qu'il n'y a pas à démontrer ce qui est aisément constatable ; que la cour a ainsi violé le règlement, la pratique courante, la logique élémentaire et, par des motifs ainsi erronés, l'article 455 du code de procédure civile. 2°) ALORS QUE, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d'appel a relevé d'office le moyen tiré de l'absence de modification du règlement de copropriété initial qui serait nécessaire consécutivement à la création du syndicat secondaire ; qu'en n'ayant pas au préalable invité M. I... R... à présenter ses observations, vues au premièrement, la cour a violé l'article 16 du code de procédure civile. 3°) ALORS (subsidiairement) QU'en s'abstenant de répondre au chef des conclusions de M. I... R... faisant valoir que le syndic calculait à tort les charges comme s'il n'y avait qu'un seul immeuble alors que le règlement de copropriété en distingue sept et stipule clairement, par la formule : "RÉPARTITION VERTICALE" et par la présence des sous-totaux des quotes-parts pour chaque immeuble, qu'aucun immeuble ne doit participer aux charges des autres (ce qui signifie que la spécialisation requise par l'arrêt du 6 décembre 2016 est déjà existante), la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile. 4°) ALORS QU'en prétendant constater, par motifs réputés adoptés des premiers juges, que le syndicat secondaire serait à ce jour représenté par un administrateur provisoire qui n'est étonnamment pas intervenu aux côtés de M. I... R... dans la procédure sans préciser sur quel élément de preuve elle fonde cette affirmation que M. I... R... conteste dans ses conclusions d'appel (cf. p. 4), la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile.