Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/04360

AFFAIRE : [D] C/ [F] [F] [F] [H] [G] S.A.S. ORGANIGRAM COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 15 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04360 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQZZ Décisions déférées à la cour; Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 11 Mai 2022, enregistrée sous le n° J20-15.659 Arrêt au fond de la cour d'appel de BASTIA du 15 Janvier 2020, enregistrée sous le n° 18/00050 Jugement au fond du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 18 Décembre 2017, enregistrée sous le n° 14/00554 Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile ; DEMANDERESSE A LA SAISINE Madame [V] [D] née le 1er Novembre 1975 à [Localité 8] (MAROC) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 10] Représentée par Me Sophia GHELLAL, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEURS A LA SAISINE Monsieur [K] [B] [Y] [G] né le 02 Septembre 1958 à [Localité 18] de nationalité Française [Adresse 17] [Adresse 17] [Localité 7] Représenté par Me Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assisté à l'instance par Me Camille ESTRADE, avocat au barreau de PAU, substitué à l'audience par Me Pierre LAGUNE, avocat au barreau de PAU SAS ORGANIGRAM prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social RCS d'Ajaccio n° 046 320 206 [Adresse 5] [Localité 10] Représentée par Me Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER , substitué à l'audience Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, et assistée à l'instance par Me Marie-Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO Monsieur [C] [M] [F] né le 03 Janvier 1955 à [Localité 15] (Maroc) [Adresse 13] [Localité 3] Non représenté - signification remise à domicile le 30 août 2022 Monsieur [L] [X] [F] né le 16 Mars 1956 à [Localité 15] (Maroc) [Adresse 14] [Localité 10] Non représenté - signification remise à domicile le 30 août 2022 Monsieur [W] [A] [F] né le 30 Décembre 1957 à [Localité 15] (MAROC) [Adresse 11] [Localité 4] Non représenté - signification remise à domicile le 30 août 2022 Madame [S] [H] veuve [F] née le 1er Janvier 1950 à [Localité 9] (MAROC) [Adresse 12] - [Adresse 12] [Localité 1] - ESPAGNE Non représentée - signification remise à l'étranger le 2 septembre 2022 ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 AVRIL 2023 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 avril 2023,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. En présence de Mme [R] [J], juriste assistante Greffier : Mme Camille MOLINA, Greffière lors des débats ARRET : - rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 08 juin 2023 prorogée au 15 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE [W] [F] était propriétaire d'un appartement formant le lot n°82 de la résidence Les Aloès située [Adresse 16] et cadastrée section CE n°[Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 10] (2A). Par mandat d'entremise du 27 janvier 2010, [W] [F] a confié à la SAS Organigram le soin de rechercher un acquéreur pour son appartement. Cet appartement était alors occupé par Mme [V] [D] qui le louait conformément à un bail conclu le 1er octobre 1999. La SAS Organigram, agissant en qualité de mandataire de [W] [F], a notifié le 25 novembre 2010 par lettre recommandée à Mme [D] un congé avec offre de vente de l'appartement loué au prix de 85 000 euros. Le 22 décembre 2010, Mme [D] a répondu à cette offre en proposant d'acquérir le bien au prix de 65 000 euros. Par acte authentique du 8 mars 2011, [W] [F] a vendu cet appartement à M. [K] [G] au prix de 65 000 euros. Par acte d'huissier du 23 avril 2014, Mme [D] a fait assigner [W] [F] et M. [G] devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 8 mars 2011 au motif que cette vente aurait été conclue en violation du droit de préemption du locataire. Par acte d'huissier du 18 septembre 2014, M. [G] a fait assigner la SAS Organigram en intervention forcée. Suite au décès de [W] [F] en cours de procédure, Mme [D] a fait assigner en intervention forcée les 4, 9 et 10 février 2016 ses héritiers pris en la personne de Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F]. Par jugement réputé contradictoire du 18 décembre 2017, le tribunal a : ' déclaré irrecevable la demande de nullité du contrat de vente du 8 mars 2011 ; ' déclaré recevable la demande de restitution des loyers introduite par Mme [D] ; ' rejeté la demande de restitution des loyers de Mme [D] ; ' rejeté la demande en paiement de la SAS Organigram ; ' condamné la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 21 571,50 euros représentant les loyers acquittés entre ses mains par Mme [D] ; ' dit que la somme de 18 912,35 euros consignée par la SAS Organigram était incluse dans le montant du paiement auquel elle est condamnée ; ' condamné Mme [D] à payer à M. [G] la somme de 9 060,03 en paiement des loyers impayés ; ' condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamné la SAS Organigram à payer à M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram aux dépens ; ' ordonné l'exécution provisoire de la décision y compris la condamnation aux dépens et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclarations au greffe déposées les 17 janvier 2018 et 26 janvier 2018, Mme [D] et la SAS Organigram ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de Mme [S] [H] veuve [F], de M. [C] [F], M. [L] [F], M. [W] [A] [F] et M. [K] [G]. Les deux instances d'appel ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 septembre 2018. Par ordonnance de référé du 26 juin 2018 rendue à la demande de Mme [D], l'exécution provisoire du jugement a été suspendue. Par un arrêt du 15 janvier 2020, la cour d'appel de Bastia a : - confirmé la décision déférée en ce qu'elle a : - déclaré recevable la demande de restitution des loyers introduite par Mme [D] ; - rejeté la demande de restitution des loyers de Mme [D] ; - rejeté la demande en paiement de la SAS Organigram ; - condamné la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 21 571,50 euros en paiement des loyers régulièrement acquittés entre ses mains par Mme [D] ; - dit que la somme de 18 912,35 euros consignée par la SAS Organigram était incluse dans le montant du paiement auquel elle était condamnée ; - condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 5 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Organigram à payer à M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision y compris la condamnation aux dépens et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - infirmé les autres chefs et statuant à nouveau, - déclaré recevable la demande en nullité de la vente introduite par Mme [D] ; - déclaré recevables les demandes formées par la SAS Organigram ; - rejeté la demande en nullité de la vente du 8 mars 2011 formée par Mme [D] ; - condamné la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 12 080 euros en paiement des loyers impayés du 1er juin 2015 au 30 avril 2017 ; Ajoutant au jugement, ' condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejeté les demandes formées par Mme [D] et la SAS Organigram sur ce même fondement ; ' condamné in solidum Mme [D] et la SAS Organigram aux dépens. Mme [D] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt et la SAS Organigram un pourvoi incident. Par arrêt du 11 mai 2022, la Cour de cassation a : - constaté la déchéance du pourvoi principal en tant que dirigé contre Mme [S] [H] veuve [F] et MM. [C], [L] et [W] [A] [F] ; - cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia, et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Montpellier. La Cour de cassation a jugé que la cour d'appel n'aurait pas dû rejeter la demande de nullité de la vente du 8 mars 2011 alors que la locataire avait reçu le 25 novembre 2010 une offre de vente du mandataire du vendeur au prix de 85 000 euros et que la vente du 8 mars 2011 avait été consentie au tiers acquéreur au prix de 65 000 euros, sans qu'une nouvelle offre lui ait été notifiée. Par déclaration au greffe du 12 août 2022, Mme [D] a saisi la cour d'appel de Montpellier désignée comme cour de renvoi. Mme [S] [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] n'ont pas constitué avocat. Vu les dernières conclusions de Mme [V] [D] remises au greffe le 31 mars 2023 ; Vu les dernières conclusions de la SAS Organigram remises au greffe le 27 mars 2023 ; Vu les dernières conclusions de M. [K] [G] remises au greffe le 31 mars 2023 ; Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été ordonnée le 5 avril 2023. MOTIFS DE L'ARRET A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente du 8 mars 2011, L'article 28-4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, prévoit que : « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles : [...] 4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° : a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision; b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ; c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ; d) Les décisions rejetant les demandes visées à l'alinéa précédent et les désistements d'action et d'instance ; e) Les actes et décisions déclaratifs ; [...] » L'article 30 de ce même décret précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Selon les dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière constitue une fin de non recevoir régularisable et la régularisation peut intervenir au stade de l'appel. En l'espèce, Mme [D] a communiqué, devant la cour d'appel avant la clôture ordonnée le 5 avril 2023, le certificat du service de la publicité foncière attestant de la publication le 28 mars 2018 au volume 2018 P 2126 des cinq assignations signifiées le 23 avril 2014 et les 4, 9 et 10 février 2016 à toutes les parties à l'instance. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée en cause d'appel doit être écartée, et le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré l'action en nullité de la vente du 8 mars 2011 engagée par Mme [D] irrecevable pour défaut de publication. Sur la demande d'annulation de la vente du 8 mars 2011, Sur la qualification du contrat de bail, Mme [D] a conclu le 1er octobre 1999 un contrat de bail portant sur l'appartement litigieux rédigé sur un imprimé intitulé « contrat de location ' locaux meublés » pour une durée d'un an. Conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Le contrat de bail du 1er octobre 1999 est intitulé « locaux meublés » en première page et décrit le bien comme étant « semi-meublé » sans davantage de précision. La cour relève cependant qu'en dépit des termes utilisés, ce bail ne comporte aucun inventaire des meubles garnissant les lieux ni aucun état des lieux décrivant les équipements de l'appartement loué. Le bail précise en outre que Mme [D] doit prendre à sa charge les abonnements d'eau, de gaz et d'électricité. Les dispositions précitées établissent que l'appartement mis en location par [W] [F] était nu et dépourvu de meubles et que Mme [D] y a établi sa résidence principale sans interruption entre le 1er octobre 1999 et le 30 juin 2020. [W] [F] a reconnu l'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en renouvelant le bail par période triennale, en délivrant le 25 novembre 2010 à sa locataire un congé avec offre de vente et en lui rappelant qu'elle disposait du droit de préemption prévu par cette loi. M. [G] lui-même a délivré le 6 avril 2011 à Mme [D] un congé aux fins de reprise pour habiter en visant expressément l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. M. [G] ne livre aucune explication sur l'erreur qu'il allègue et qui l'aurait conduit à délivrer le 8 juin 2011 un second congé visant cette fois un bail meublé. En conséquence, le bail du 1er octobre 1999 doit être requalifié en bail d'habitation soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette qualification du bail s'applique rétroactivement aux relations juridiques entre les parties, sans que le principe de sécurité juridique puisse y faire obstacle ainsi que le soutient M. [G] dans ses écritures. De surcroît, la mauvaise qualification du bail du 1er octobre 1999 était parfaitement décelable au regard de la mention « semi-meublé » y figurant et de l'absence de tout inventaire ou description des meubles le garnissant. Concernant Mme [D] et M. [G], la qualification de bail d'habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a en outre acquis force de chose jugée du fait du jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio du 2 avril 2013 intégralement confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bastia du 27 août 2014 rendu entre Mme [D] et M. [G]. La force de chose jugée est attachée à cet arrêt du 27 août 2014 même si cette décision d'appel a été rendue à une date postérieure à la date de la vente attaquée intervenue le 8 mars 2011. Sur l'exercice du droit de préemption du locataire, Par contrat de mandat conclu le 27 janvier 2010 et inscrit au registre de l'agent immobilier sous le n°3386, [W] [F] a confié à la SAS Organigram la mission de rechercher un acquéreur pour son bien immobilier en vue d'aboutir à la signature d'une promesse de vente. M. [G] n'apporte pas la preuve de ce que ce mandat est un faux document et qu'il conviendrait de l'écarter des débats, la seule faute d'orthographe sur le nom de [W] [F] ou encore les circonstances de production de la pièce ne suffisant pas à le démontrer. Ce mandat confère expressément en son article 5 le pouvoir à la SAS Organigram de délivrer un congé pour vendre au locataire du bien. L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur entre le 16 juin 2006 et le 19 mai 2011, dispose : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. » En l'espèce, la SAS Organigram, mandataire de [W] [F], a notifié le 25 novembre 2010 à Mme [D] par lettre recommandée avec avis de réception un congé avec offre de vente du bien immobilier au prix de 85 000 euros. Mme [D] a répondu le 22 décembre 2010 à ce congé en offrant à la SAS Organigram d'acquérir le bien de [W] [F] au prix de 65 000 euros. Le mandant [W] [F] a été informé de cette offre par courrier envoyé en télécopie le 31 décembre 2010 par la SAS Organigram. Dans ses conclusions, M. [G] conteste la validité de cette offre d'achat du 22 décembre 2010 mais ne fait valoir aucun élément probant au soutien de sa demande à l'exception d'une faute d'orthographe affectant le nom de M. [F]. M. [G] ne peut pas davantage invoquer l'inopposabilité du délai marquant le point de départ le congé pour vendre du 25 novembre 2010 qui a couru au plus tôt à la date de ce courrier alors que Mme [D] a adressé son offre d'achat le 22 décembre 2010, bien avant l'expiration du délai que la loi lui accordait pour préempter le bien. M. [G] ne peut pas davantage se fonder sur l'absence de mention dans l'offre d'achat du recours à un prêt envisagé par Mme [D] pour soutenir que cette offre est devenue caduque le 22 février 2011 après expiration d'un délai de deux mois. Cette offre d'achat du 22 décembre 2010, qui n'a de surcroît jamais été contestée par les parties concernées, a donc bien matérialisé l'intention de Mme [D] d'acheter le bien au prix de 65 000 euros. Cette proposition d'achat du bien faite par Mme [D] à un prix inférieur à celui proposé par le propriétaire bailleur s'analyse en un refus pur et simple de l'offre de vente, et non comme une offre d'achat « qui n'était nullement caduque à la date de la vente du 8 mars 2011 mais restait valable jusqu'au 31 mai 2011 au plus tôt et jusqu'au 31 juillet 2011 au plus tard » ainsi que le soutient à tort Mme [D] dans ses écritures. Cette réponse est alors irrévocable dès lors qu'elle a été portée à la connaissance du propriétaire bailleur, y compris lorsque comme en l'espèce, le congé pour vendre a été délivré avant la période de préavis de six mois. Il en résulte que [W] [F] n'a pas fait obstacle au droit de préemption du locataire institué par l'article 15-II alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en poursuivant la vente avant l'expiration des deux premiers mois du délai légal de préavis, contrairement à la position soutenue par Mme [D] dans ses écritures. Sur l'exercice du droit de préemption subsidiaire du locataire, Toutefois, la vente du 8 mars 2011 a été conclue entre [W] [F] et M. [G] à un prix de 65 000 euros inférieur au prix de 85 000 euros proposé à Mme [D] dans le congé avec offre de vente. Dans cette hypothèse, l'article 15-II alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 imposait au notaire chargé de la vente, à défaut pour [W] [F] d'y avoir préalablement procédé, de notifier à Mme [D] une nouvelle offre au nouveau prix de 65 000 euros, à peine de nullité de la vente. En l'espèce, [W] [F] a vendu le bien immobilier à M. [G] le 8 mars 2011 au prix de 65 000 euros sans purger ce droit de préemption subsidiaire de sa locataire Mme [D]. En effet, contrairement à la position soutenue mais non démontrée par M. [G], Mme [D] ne s'est jamais vue proposer d'acquérir le bien au prix de 65 000 euros. Il est donc établi que le vendeur de l'immeuble a donc porté atteinte au droit de préemption subsidiaire de Mme [D]. Sur les conséquences de la méconnaissance par [W] [F] du droit de préemption subsidiaire de Mme [D], Il résulte des précédents développements que Mme [D] est fondée à demander l'annulation de la vente du 8 mars 2011 sur le fondement de l'article 15-II alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La violation de ce droit de préemption subsidiaire ne permet cependant pas à Mme [D] de bénéficier d'un droit de substitution à l'acquéreur ni de la faculté d'obtenir la réalisation forcée de la vente à son profit. Mme [D] sera donc déboutée de sa demande principale de réalisation forcée de la vente de l'immeuble litigieux à son profit. A titre subsidiaire, Mme [D] sollicite l'indemnisation par les ayant-droits de [W] [F] du préjudice qu'elle a subi du fait de la violation de l'article 15-II alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La méconnaissance du droit de préemption du locataire est constitutive d'une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le préjudice matériel subi par Mme [D] réside dans la perte de chance d'avoir acheté en 2011 au prix de 65 000 euros l'appartement dont elle était locataire. Les diverses pièces et avis de valeur versés aux débats par Mme [D] permettent à la cour de fixer la valeur vénale de cet appartement de 37 m² à [Localité 10] à la date du présent arrêt à la somme de 170 000 euros, ce qui représente une augmentation de valeur de 105 000 euros par rapport au prix de 65 000 euros auquel Mme [D] aurait exercé son droit de préemption. Au regard de l'intention manifestée par Mme [D] d'acquérir le bien et de sa capacité financière à le faire démontrée par la proposition de prêts PTZ+ et Pas Facilimmo faite le 31 janvier 2011 par la CRCAM de la Corse, cette perte de chance sera fixée à 60% soit : 105 000 x 60% = 63 000 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt sans qu'il y ait lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts s'agissant d'une somme allouée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. La faute commise par [W] [F] est aussi à l'origine d'un préjudice moral subi par Mme [D] qui a été contrainte de renoncer à son lieu de vie continu depuis octobre 1999 et de subir les désagréments et l'anxiété inhérents à la longue procédure judiciaire qu'elle a été contrainte d'engager pour faire valoir ses droits. Ce préjudice moral est évalué par la cour à la somme de 10 000 euros. Sur les demandes afférentes aux loyers de l'appartement, Sur les demandes formées par Mme [D], Mme [D] ayant occupé le bien en qualité de locataire du 1er octobre 1999 au 30 juin 2020, elle était tenue de payer à son propriétaire les loyers et charges locatives afférentes à cette occupation locative. Elle n'apporte pas la preuve de ce qu'elle a payé des loyers et charges supérieurs à ceux prévus par le contrat de bail et les dispositions légales applicables à sa situation. Mme [D] n'est donc pas fondée à demander restitution à M. [G] de la somme de 47 446,51 euros représentant selon elle la totalité des loyers et charges qu'elle a payés en exécution de son contrat de bail entre le 1er octobre 1999 et le 30 juin 2020. Il en est de même pour les primes d'assurance habitation que Mme [D] a réglées à hauteur de 1 763,17 euros entre le 1er octobre 1999 et le 30 juin 2020. Sur les demandes formées par M. [G], Du fait de l'annulation de la vente du 8 mars 2011, [W] [F] et les consorts [H]-[F] sont réputés être restés propriétaires de l'appartement objet de la vente annulée. M. [G] n'ayant rétroactivement jamais été propriétaire de cet appartement, il n'est pas fondé à réclamer le paiement par Mme [D] de 12 080 euros de loyers afférents à l'occupation de ce bien. Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la SAS Organigram a conservé la somme totale de 21 571,50 euros à titre de loyers payés de mars 2011 à mai 2015 entre ses mains en qualité de mandataire de M. [G] par Mme [D]. Une partie de cette somme d'un montant de 18 912,35 euros a été consignée par la SAS Organigram. M. [G] sera tenu de restituer cette somme aux consorts [H]-[F] dans le cadre des opérations de restitution consécutives à l'annulation de la vente du 8 mars 2011. Il est donc lui-même fondé à obtenir le paiement de cette somme conservée pour son propre compte par la SAS Organigram. Le jugement déféré sera donc confirmé en sa disposition ayant condamné la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 21 571,50 euros représentant les loyers régulièrement acquittés de mars 2011 à mai 2015 entre ses mains par Mme [D]. M. [G] n'est pas fondé à percevoir la somme de 12 080 euros qu'il sollicite de la part de Mme [D] dans la mesure où l'annulation de la vente ne lui donne plus vocation à percevoir les loyers de l'immeuble qui sont dus aux consorts [H]-[F] redevenus propriétaires avec effet rétroactif. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 9 060,03 euros de ce chef. M. [G] ne peut reprocher aucune faute contractuelle à la SAS Organigram et n'a subi aucun préjudice du fait de son intervention en qualité de gérant du bien immobilier puisqu'il est réputé n'avoir jamais été propriétaire de cet appartement. S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par M. [G] contre la SAS Organigram, la cour adopte les motifs et partage l'analyse du jugement déféré qui a retenu l'absence de faute et de préjudice, en tenant compte notamment du fait qu'une incertitude importante existait sur sa qualité de créancier et de ce que la consignation des loyers constituait la solution à privilégier au regard de cette incertitude. En dépit des motifs précédemment rappelés dépourvus d'ambiguïté, le jugement déféré a ce cependant omis de statuer en ce sens dans son dispositif. M. [G] sera donc débouté de sa demande de 10 000 euros de dommages-intérêts formée contre la SAS Organigram. Sur les demandes formées par la SAS Organigram, La SAS Organigram n'est pas propriétaire de l'appartement litigieux et ne démontre pas davantage en être le gestionnaire pour le compte de son propriétaire. En conséquence, elle n'est pas fondée à demander aux parties à l'instance le paiement ou la restitution de loyers issus de la location de cet appartement. La SAS Organigram n'est pas davantage autorisée à plaider par procureur dans le cadre du présent procès ni encore à organiser les opérations de restitution consécutives à une annulation de vente à laquelle elle n'est pas partie. En conséquence, elle doit être déboutée de toutes ses demandes aux fins de paiement, de restitution, de compensation, de conservation ou de placement sous séquestre de sommes représentant les loyers de l'appartement dont la vente du 8 mars 2011 est annulée par le présent arrêt. Sur la demande indemnitaire formée par la SAS Organigram contre les consorts [H]-[F], Le 27 janvier 2010, [W] [F] a conclu avec la SAS Organigram un mandat d'entremise exclusif, d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'une année, aux fins de vendre son bien immobilier au prix de 89 000 euros commission incluse. Ce mandate de recherche exclusif a donc pris fin le 27 janvier 2011. L'article 8 de ce mandat stipule que le mandant versera la somme de 8 900 euros au mandataire à titre d'indemnité forfaitaire dans les cas suivants : « - en cas de révocation de mandat avant son terme ; - en cas de conclusion de l'affaire pendant la durée du mandat avec un acquéreur même si celui-ci n'a pas été présenté par le mandataire ; - en cas de conclusion de l'affaire, même après l'expiration du mandant pendant une durée de huit mois, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. » La cour adopte les motifs et partage l'analyse des premiers juges qui ont constaté que la vente du 8 mars 2011 a été conclue alors que le mandat était expiré et que l'article 8 de ce contrat n'est dont pas applicable. Par ailleurs, le mandant stipulait un prix de vente de 89 000 euros commission comprise de sorte que [W] [F] n'était aucunement tenu d'accepter une offre d'achat présentée par la SAS Organigram à un prix de 65 000 euros qui était inférieur à celui stipulé par le mandat. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SAS Organigram de sa demande en paiement de la somme de 8 900 euros contre les consorts [H]-[F]. Sur les demandes de restitution formées par M. [G], Dans l'hypothèse d'une annulation de la vente, M. [G] sollicite le paiement par les consorts [H]-[F] des sommes suivantes : ' 70 400 euros correspondant aux fonds versés lors de la vente ; ' 11 600,03 euros de charges de copropriété de l'immeuble ; ' 700,22 euros de dépenses de travaux ; ' 8 472,68 euros de taxes foncières ; ' 1 546,88 euros de frais d'assurance de l'immeuble ; ' les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 9 février 2016. Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats que l'annulation de la vente du 8 mars 2011 impose aux consorts [H]-[F] de rembourser à M. [G] : - le prix de la vente de 65 000 euros ; - les frais d'actes notariés tels qu'ils ressortent du relevé versé en pièce n°39 (hors droits d'enregistrements et taxe de publicité foncière qui seront remboursées par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts) : 1 832,97 euros - 11 600,03 euros de charges de copropriété supportés entre 2011 et 2022 ; - 700,22 euros de dépenses de travaux effectués dans l'appartement ; - 6 299 euros de taxes foncières (justifiées entre 2012 et 2016 et entre 2019 et 2022 en pièces n°42 et 43) ; - 1 546,88 euros représentant les frais d'assurance de l'immeuble ; soit un montant total de 86 979,10 euros. Il conviendra de soustraire de ce montant la somme de 47 446,51 euros (dont la somme de 21 571,50 euros perçue par l'intermédiaire de la SAS Organigram) correspondant au montant total des loyers versés de mars 2011 à juin 2020 par Mme [D] à M. [G] ou à son mandataire la SAS Organigram. Les consorts [F] devront donc verser à M. [G] la somme de 39 532,59 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt. Sur les demandes accessoires, Le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions afférentes aux dépens et aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. M. [G], la SAS Organigram et les consorts [H]-[F] succombent tous en cause d'appel et seront donc tenus de supporter les dépens. Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à Mme [D] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée par Mme [D] fondée sur l'article 10 du décret du 8 mars 2001 modifié est rejetée. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant : ' déclaré recevable la demande de restitution des loyers de Mme [V] [D] ; ' rejeté cette demande comme étant non fondée ; ' condamné la SAS Organigram à payer à M. [G] la somme de 21 571,50 euros représentant les loyers acquittés par Mme [D] ; ' rejeté la demande en paiement de la SAS Organigram contre les consorts [F] ; Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant, Déclare recevable l'action en nullité de la vente reçue le 8 mars 2011 par Me [P] engagée par Mme [V] [D] ; Annule la vente reçue le 8 mars 2011 par Me [P] portant sur un appartement constituant le lot n°82 du bâtiment C de la copropriété Les Aloès située [Adresse 16] et cadastrée section CE n°[Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 10] (2A) et publiée le 11 avril 2011 au service de la publicité foncière d'[Localité 10] sous le volume n°2011P2564 et attestation rectificative par acte du 27 juin 2011 de Me [P] publié le 8 juillet 2011 sous le volume n°2011P4555 ; Déboute Mme [V] [D] de sa demande de réalisation forcée de la vente de cet appartement à son profit ; Condamne solidairement Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] à payer à Mme [V] [D] les sommes suivantes : ' 63 000 euros en réparation de son préjudice matériel assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt  ; ' 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ; Dit que M. [G] doit restituer l'appartement objet de la vente annulée du 8 mars 2011 à Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] ; Condamne solidairement Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] à payer à M. [K] [G] la somme de 39 532,59 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; Déboute Mme [V] [D] et la SAS Organigram de leurs demandes de paiement, de restitution, de compensation de conservation ou de consignation de sommes représentant les loyers ou les charges locatives de l'appartement objet du litige ; Déboute M. [K] [G] de sa demande de paiement de la somme de 12 080 euros de loyers formée contre Mme [V] [D] Déboute M. [K] [G] de sa demande de dommages-intérêts formée contre la SAS Organigram ; Condamne in solidum Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] pris solidairement d'une part, M. [K] [G] et la SAS Organigram (avec répartition définitive d'un tiers pour chaque partie) à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum Mme [S] [H] veuve [F], M. [C] [F], M. [L] [F] et M. [W] [A] [F] pris solidairement d'une part, M. [K] [G] et la SAS Organigram (avec répartition définitive d'un tiers pour chaque partie) à payer à Mme [V] [D] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles à la diligence de Mme [V] [D] ; Dit que ces frais de publication de l'arrêt seront inclus dans les dépens d'appel. La greffière, Le président,