Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/03506

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 23/11/2023 **** N° de MINUTE : 23/1014 N° RG 22/03506 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UMYD Jugement (N° ) rendu le 13 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANT Monsieur [Y] [V] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Olivier Berne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (Ayant indiqué ne plus intervenir par message du 18 septembre 2023) INTIMÉ Monsieur [Z] [G] né le 12 Février 1974 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Emirats Arabes Unis Représenté par Me Thomas Minne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 19 septembre 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Suivant acte sous seing privé du 22 avril 2016 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M. [Z] [G] a donné en location à M. [Y] [V] et à Mme [K] [E] un appartement n°5 de type F2 à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 530 euros et une provision pour charges de 70 euros. Suivant avenant du 4 février 2017, Mme [K] [E] a quitté le logement le 10 novembre 2016. Par acte d'huissier du 6 mai 2021, M. [G] a fait signifier à M. [V] un commandement de payer la somme de 1 928,26 euros au titre des charges et loyers impayés. Suivant acte d'huissier du 14 mai 2021, M. [G] a fait signifier par ailleurs à M. [V] un commandement d'avoir à justifier de son assurance de responsabilité locative. Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2021, M. [G] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel il demande de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à l'issue du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer infructueux, soit le 6 août 2021 et déclarer le bail résilié à cette date, - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. [V] des lieux qu'il occupe au sein de l'appartement à usage d'habitation ainsi que tous occupants introduits de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, - l'autoriser si besoin à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien, - ordonner le transport et la séquestration des effets mobiliers qui garnissent les lieux pour sûreté des loyers échus et des charges locatives, en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [V], - constater qu'à compter du jugement à intervenir, M. [V] a la qualité d'occupant sans droit ni titre, - condamner M. [V], occupant sans droit ni titre, à payer par provision une indemnité d'occupation mensuelle égale à un mois de loyer avec provision sur charges, soit la somme de 647,48 euros, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal, - condamner M. [V] à lui payer la somme globale de 3 924,41 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal et anatocisme dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil, - condamner M. [V] à lui payer la somme de 1 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts au titre des manquements du locataire dans l'entretien de la chaudière du logement, - condamner M. [V] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer l'exécution provisoire du jugement à venir, condamner M. [V] à payer les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la notification à la DDCS faite par huissier. Suivant jugement contradictoire en date du 13 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - déclaré M. [Z] [G] recevable, - constaté la résiliation du bail du bail conclu entre M. [Z] [G] d'une part et M. [Y] [V] et Mme [K] [E], d'autre part, relatif à l'appartement n°5, de type F2 à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], à compter du 15 juin 2021, - dit qu'à défaut pour M. [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, M. [Z] [G] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, -rappelé qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, - fixé à 647,48 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu, - condamné M. [Y] [V] à payer mensuellement cette somme à M. [Z] [G] jusqu'à la libération effective et définitive des lieux et la remise des clés, - condamné M. [Y] [V] à payer à M. [Z] [G] la somme de 4376,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date du 9 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2021 sur la somme de 1 928,56 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, - condamné M. [Y] [V] à payer à M. [Z] [G] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du non entretien de la chaudière, - rejeté les autres demandes, - dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information, - condamné M. [Y] [V] à payer à M. [Z] [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] [V] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 6 mai 2021 et de commandement pour défaut d'assurance du 14 mai 2021, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. M. [Y] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 juillet 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [Z] [G] a constitué avocat le 5 août 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, M. [Y] [V] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 13 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions, - constater la nullité de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé en date du 22 avril 2016, - constater la nullité des commandements visant la clause résolutoire délivrés à M. [Y] [V] les 6 mai et 14 mai 2020, Subsidiairement, si la clause résolutoire et les commandements délivrés au locataire n'étaient pas jugés nuls : suspendre l'acquisition de la clause résolutoire, - accorder des délais à M. [Y] [V] pour s'acquitter des sommes dont il serait éventuellement jugé débiteur, - autoriser M. [Y] [V] à régler les loyers restés impayés en 30 échéances mensuelles égales, Et statuant à nouveau, - constater que la clause résolutoire du bail n'a pas joué, - rejeter les demandes de M. [Z] [G] de résiliation de bail, d'expulsion et de condamnation à des dommages et intérêts au titre du non entretien de la chaudière, - dire que, pendant le cours du bail des délais de paiement sont accordés, - dire qu'il n'y a lieu à constater l'acquisition la clause résolutoire en raison d'un défaut de justification de l'assurance contre les risques locatifs, - dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2023, M. [Z] [G] demande à la cour de : - déclarer M. [Z] [G] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 13 juin 2022 en ce qu'il a reconnu la validité du commandement pour défaut d'assurance, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [Z] [G] à M. [Y] [V] , et ordonné son expulsion, Et statuant à nouveau, - condamner M. [Y] [V] à régler à M. [Z] [G] la somme de 8 351,96 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2023 augmentée des intérêts au taux légal et anatocisme dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la décision, A titre incident, - infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille du 13 juin 2022 en ce qu'il pas constaté la résiliation du bail à la date du 6 août 2021 par l'effet de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement des loyers, - confirmer le jugement pour le surplus, Et ce faisant, - débouter M. [Y] [V] de toutes ses demandes tant principales que reconventionnelles, fins et conclusions, - prononcer l'irrecevabilité de la demande nouvelle formée par M. [Y] [V] consistant à soulever la nullité de la clause résolutoire et des commandements non valablement soutenue en première instance, A titre subsidiaire, - rejeter la demande de nullité soulevée par M. [Y] [V] et, à titre infiniment subsidiaire sur ce point, la cantonner au seul commandement de payer du 6 mai 2021, En tout état de cause, - condamner M. [Y] [V] à payer à M. [Z] [G], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - s'entendre condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Thomas Minne, avocat au Barreau de Lille. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la nullité de la clause résolutoire L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 567 du même code que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Si M. [V] forme pour la première fois en cause d'appel une demande aux fins de voir constater la nullité de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, force est de constater que celle-ci constitue une demande reconventionnelle se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant, s'agissant de contester la validité d'une clause insérée au contrat de bail régularisé par les parties de sorte que cette demande doit être déclarée recevable en cause d'appel. En l'espèce, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est ainsi libellée: 'Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, c'est-à-dire, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants: - à défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges; - en cas de non-versement du dépôt de garantie, - en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions essentielles du présent contrat, - en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée; - à défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au bailleur de chaque période convenue. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux, s'il refuse le bailleur devra préalablement à toute expulsion faire constater la clause résolutoire par le juge des référés.' L'article 4g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que sont réputées non écrites les clauses qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Une clause réputée non écrite fait l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsistant. Le fait que la clause prévoit la résiliation de plein droit du contrat de bail pour des motifs qui sont exclus par l'article précité ou dans des conditions non prévues par ce dernier ou qu'elle prévoit que la résiliation de plein droit du bail sera acquise un mois seulement après la signification du commandement en cas de loyers impayés, alors que la loi applicable prévoyait à la date de signification du commandement un délai de deux mois n'a pas ainsi pour effet d'entraîner l'annulation de la clause mais simplement d'écarter cette clause en ce qu'elle est prévue pour des motifs ou dans des conditions qui ne sont pas conformes aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de rétablir le délai de deux mois exigé par la loi en cas de loyers impayés. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en annulation de la clause résolutoire formée par M. [V]. Sur la résiliation du bail : Aux termes des dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa (...). Il résulte de la clause résolutoire insérée au contrat de bail régularisé par les parties que le bail sera résilié de plein droit à défaut d'assurance contre les risques locatifs. Suivant acte d'huissier de justice en date du 14 mai 2020, un commandement a été délivré à M. [V] aux fins de communiquer sous un mois une attestation de son assureur ou de son représentant garantissant les risques locatifs. C'est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [V] ne conteste pas ne pas avoir donné suite à ce commandement et que la police d'assurance habitation initialement souscrite avait été résiliée et constaté que les conditions d'acquisitions de la la clause résolutoire insérée au contrat de bail étaient réunies à la date du 15 juin 2021, le locataire occupant le logement sans droit ni titre depuis cette date. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. Sur l'arriéré locatif : Il convient pour la cour, actualisant le montant de la dette locative au vu des justificatifs produits de condamner M. [V] au paiement de la somme de 8351,96 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 12 janvier 2023. Sur la somme de 500 euros allouée au bailleur au titre du défaut d'entretien de la chaudière : C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a décidé qu'il convenait d'allouer au bailleur la somme de 500 euros de ce chef. Sur la demande de délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 1345-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Alors que M. [V] ne produit aucun nouvel élément en cause d'appel et ne justifie pas ni de sa situation financière ni de sa capacité de remboursement, l'importance de la dette locative, arrêtée à la somme de 8351,96 euros au 1er février 2023, ne permet pas d'envisager son apurement dans le délai maximal de deux années fixé par la loi. Ainsi, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs. Il convient de laisser les dépens d'appel à la charge de M. [V] qui succombe, dont distraction au profit de Maître Thomas Minne en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. [G] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable mais mal fondée la demande de M. [Y] [V] tendant à voir constater la nullité de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et la nullité subséquente des commandements délivrés par acte d'huissier de justice en date des 6 et 14 mai 2021, et déboute l'appelant sur ce point, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [Y] [V] au titre de l'arriéré locatif au profit de M. [Z] [G] à la somme de 8351,96 euros selon compte arrêté à la date du 1er février 2023, Y ajoutant, Condamne M. [Y] [V] à payer la somme de 1000 euros à M. [Z] [G] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [Y] [V] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Thomas Minne, avocat au barreau de Lille en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis