Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03792

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société NANTES METROPOLE HABITAT 26 Place Rosa Parks - BP 83618 44036 NANTES CEDEX 01 représentée par Madame [I] [K], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [W] [J] [X] 10 Rue Samuel de Champlain Etage 3 - Appartement 29 44300 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03792 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVAZ COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [W] [J] [X] + préfecture Copie dossier - 1EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 27 juin 2016, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise a donné à bail à Monsieur [W] [J] [X] un local à usage d'habitation numéro 29 au 3ème étage sis 10 rue Samuel de Champlain à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 257,81 euros, outre une provision sur charges de 121,79 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 257,00 euros. Par acte du 20 avril 2022, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte d’huissier de justice du 9 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [W] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir : Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ; Ordonner, en conséquence, l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; Condamner le locataire :Au paiement de la somme de 3 112,44 €, représentant les loyers et charges impayés au 18 octobre 2023, à parfaire ou diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats.Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif du locataire des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.Au paiement de la somme de 200 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civileAu paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs immobilières, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [I] [K], munie d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 4 726,86 euros. En raison de paiements irréguliers et suite au non-respect du plan d’apurement, elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [J] [X] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais aux fins de suspension de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 1 000 euros puis 200 euros par mois en sus du loyer courant. Il a déclaré percevoir par mois 783 euros d’allocation adulte handicapé et 750 euros d’indemnités chômage et avoir un enfant à charge. Il a précisé avoir des frais à régler et que le tribunal administratif de Nantes a condamné l’Etat à lui verser 1 200 euros. Enfin, il a indiqué subir des problèmes dans le logement des suites d’un dégât des eaux intervenu en 2020, sans formuler de demandes. L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties. L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’application de la loi nouvelle Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi 1n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». L’article 24-III de ladite loi dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ». En l’espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 10 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées. La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 23 septembre 2022. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2022, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [W] [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 427,74 euros au titre des loyers et charges arrêté à la date du 12 avril 2022, lequel stipule expressément le délai de deux mois. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 juin 2022. 1Dès lors, Monsieur [W] [J] [X] étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur l’indemnité d'occupation Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 juin 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamner le locataire à son paiement. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Lors de l’audience, Monsieur [W] [J] [X] reconnaît le montant de la dette. Il résulte des pièces produites que Monsieur [W] [J] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte qu’il reste redevable de la somme de 5 022.55 euros arrêtée au 2 avril 2024, terme de mars inclus, dont il convient de déduire les frais de contentieux (295.69 euros) et des réparations locatives pour un montant de 140.25 euros non justifiées. La créance étant justifiée pour un montant de 4 586.61 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [J] [X] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif. 1Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) L'article 24-VII de la loi précitée dispose « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Monsieur [W] [J] [X] sollicite l’octroi de délais proposant de verser tout d’abord la somme de 1 000 euros puis 200 euros dans un second temps afin de se maintenir dans les lieux. Il ressort du décompte arrêté au 2 avril 2024 que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 530,74 euros ; que cependant, Monsieur [W] [J] [X] n’a pas repris le paiement des loyers, le dernier versement étant intervenu le 6 janvier 2024. En l’absence de reprise de paiement des loyers tel qu’exigée par la loi et tenant compte de l’opposition du bailleur, la demande de délais sera rejetée. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [W] [J] [X], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 1Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [W] [J] [X] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : DECLARE l’action recevable ; CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 27 juin 2016 entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [W] [J] [X] portant sur un local à usage d'habitation numéro 29 au 3ème étage sis 10 rue Samuel de Champlain à Nantes (44300) et ses accessoires, à compter du 21 juin 2022 ; 1ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [J] [X] des lieux susvisés et celle de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux et d’un serrurier ; DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] [X] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4 586,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 2 avril 2024, terme de mars inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement; RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ; RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par le locataire lors de la libération complète des lieux ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] [X] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables, indexée selon les termes du contrat à compter de l’échéance d’avril 2024, jusqu'à la date de son départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] [X] à verser à Nantes Métropole Habitat une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE M.HORTAIS S.ZARIFFA