Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/09520

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me François LASTELLE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Grégoire HALPERN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09520 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXF N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 01 août 2024 DEMANDEURS Madame [W] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 5] (ISRAËL) Madame [O] [X] épouse [H], demeurant [Adresse 2] (ISRAËL) Madame [B] [P] veuve [X], demeurant [Adresse 1] (ISRAËL) Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 4] (ISRAËL) représentés par Me François LASTELLE, avocat au barreau de PARIS vestiaire P70 DÉFENDEURS Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 3] Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Grégoire HALPERN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0593 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, Décision du 01 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09520 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXF DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 prorogé du 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 août 2005, M. et Mme [M] [X] ont consenti à M. [N] [C] et Mme [Y] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 3], outre la cave n°4 en sous-sol à [Localité 6], pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2005 et un loyer de 3500,00 euros par mois, outre une provision sur charges de 350 euros par mois. Sont aujourd’hui propriétaires du bien Mme [B] [P] épouse [X], en qualité d’usufruitière, Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] en qualité de nus-propriétaires. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 janvier 2023, Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] ont fait délivrer à M. [N] [C] et Mme [Y] [C] un congé pour vendre à effet au 31 août 2023 à minuit. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2023, Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] ont fait citer M. [N] [C] et Mme [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir : valider le congé pour vente délivré le 4 janvier 2023 pour le 31 août 2023 à minuit ;dire que depuis le 1er septembre 2023, M. [N] [C] et Mme [Y] [C] sont occupants sans droit ni titre ;ordonner l’expulsion de M. [N] [C] et Mme [Y] [C], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement M. [N] [C] et Mme [Y] [C] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des lieux, et ce jusqu’à libération effective des locaux ;condamner solidairement M. [N] [C] et Mme [Y] [C] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts, ceux-ci ayant engagé leur responsabilité contractuelle en ayant refusé de laisser procéder à la visite des lieux malgré les stipulations du contrat de bail ; condamner solidairement M. [N] [C] et Mme [Y] [C] à payer à Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024. Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Ils ont souligné que la saisine de la CCAPEX n’était pas prévue dans cette situation conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que s’agissant du caractère frauduleux allégué du congé, la proposition d’un prix trop élevé n’entraîne la nullité du congé que si c’est fait pour empêcher le locataire de faire une proposition d’achat ; que si le bien était finalement vendu moins cher, ils auraient l’obligation de refaire une proposition au locataire ; qu’en tout état de cause, la valeur alléguée par les locataires n’est que de 15 % inférieure à celle proposée dans le congé ; qu’aucune fraude n’est donc établie. M. [N] [C] et Mme [Y] [C], représentés par leur conseil, ont sollicité de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : déclarer irrecevables les demandes de Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X], en l’absence de notification préalable de l’assignation au représentant de l’état ;débouter Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;à titre reconventionnel, déclarer nul les congés pour vendre délivrés le 4 janvier 2023 en ce que le prix annoncé est excessif, que l’intention de vendre des bailleurs fait défaut, ce qui fait grief aux locataires ;en tout état de cause, condamner Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] à leur verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ces prétentions, ils ont, par l'intermédiaire de leur avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, puis prorogée au 1er août 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. MOTIFS En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la recevabilité des demandes L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Le même article en son IV prévoit que ledit alinéa est applicable aux assignations en prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur, et qu'il est également applicable aux demandes additionnelles ou reconventionnelles en ce sens. Il est ainsi constant que l’obligation de dénoncer l’assignation au Préfet n’est opposable au bailleur que si ce dernier sollicite soit le constat de la résiliation du bail suite à l’acquisition de la clause résolutoire pour non exécution d’un commandement de payer, soit le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Elle ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une action engagée pour voir constater la validité d’un congé délivré par le bailleur. En l’espèce, l’objet du présent litige porte sur la validité du congé pour vente délivré le 4 janvier 2023 aux locataires. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce. Les demandes de Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] sont donc recevables. Sur la validité du congé Sur la forme, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé reprend les obligations édictées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Conformément aux termes du bail daté du 23 août 2005, celui-ci a pris effet le 1er septembre 2005 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er septembre 2008, le 1er septembre 2011, le 1er septembre 2014, le 1er septembre 2017, le 1er septembre 2020 pour venir à échéance le 31 août 2023 à minuit. Le congé pour vente ayant été délivré par acte de commissaire de justice à M. [N] [C] et Mme [Y] [C] le 4 janvier 2023. Le délai de six mois a été respecté. Sur le motif du congé, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son II que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. En cas d'acceptation de l'offre, les mêmes délais s'appliquent qu'exposés ci-dessus. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Il est constant que le congé délivré frauduleusement par le bailleur doit être déclaré nul ; et que l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. En l'espèce, le congé délivré le 4 janvier 2023 comprend une offre de vente du bien à hauteur de 2 200 000 euros. Les consorts [X] ne produisent aucun élément de nature à justifier du prix proposé ni ne justifient avoir sollicité des locataires avant la délivrance du congé l’accès aux lieux loués pour les faire évaluer malgré l’ancienneté du bail. M. et Mme [C] produisent quant à eux une évaluation du bien réalisé par l’agence BARNES [Adresse 7] en date du 17 octobre 2023. Il est précisé que cette évaluation intervient après visite de l’appartement, appartement de 170 m², comprenant une entrée, une double réception disposant d’un bow window et ouvrant sur une terrasse de 35 m² ainsi qu’un balcon, une cuisine séparée dînatoire, 4 chambres, 3 salles de bain et un toilette, outre une cave. Il est visé un certain nombre de points positifs tel que le quartier, l’immeuble, le charme, les chambres sur cour et des réserves ainsi décrites : « - 1er étage au-dessus d’un restaurant - ascenseur très étroit - d’avril à septembre, terrasse du restaurant sous les fenêtres des chambres - problèmes d’infiltrations (terrasse du 2ème étage) - terrasse non utilisable + problèmes d’inondation à cause de la surélévation - les litiges en cours qui sont loin d’être réglés (préjudice attente + coût important) - appartement à rénover ». Le prix de vente recommandé est fixé entre 1.785.000 euros et 1.950.000 euros. Afin de soutenir l'existence d'une fraude lors de la délivrance du congé, M. [N] [C] et Mme [Y] [C] souligne qu'à la date du 4 janvier 2023, il existait entre eux et leurs bailleurs un litige remontant à plusieurs années relatifs aux travaux réalisés sur la terrasse et à l’état de leur appartement. Ils reprennent les points contestés quant aux travaux, soulignent que les travaux de la terrasse votés en assemblée générale n’ont jamais été terminés, ce que confirment les deux procès-verbaux de constat réalisés les 4 février 2020 et 29 septembre 2022, rendant la terrasse inutilisable, notamment car dénuée de garde-corps. Ils précisent le déroulé des instances en indiquant que le 16 mars 2020, ils ont assigné leurs bailleurs devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire procéder à l’achèvement des travaux d’étanchéité de la terrasse, mais ont été débouté tant en premier instance qu’en appel, les juridictions estimant que l’urgence n’était pas caractérisée ; qu’ils ont assigné leurs bailleurs devant le juge des contentieux de la protection, eux-mêmes assignant le syndicat des copropriétaires, instance ayant conduit à un jugement du 18 juillet 2023. Bien qu’il soit visé que ce jugement est la pièce n°80, cette décision n’est pas jointe, le bordereau ne comptant d’ailleurs que 68 pièces. Toutefois les époux [C] expliquent que cette instance portait tout à la fois sur des demandes de leur part en réduction du loyer compte tenu de leur préjudice de jouissance, sur une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire par les bailleurs et sur les charges et que tant les consorts [X] qu’eux-mêmes ont interjeté appel dudit jugement. Les consorts [X] ne contestent pas ces explications. Il apparaît ainsi que les consorts [X] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre en leur proposant un prix supérieur de 15 % à l’évaluation moyenne réalisée par les locataires, sans être en mesure de justifier du prix proposé, et sans avoir effectué au préalable aucune démarche concrète de mise en vente, de réalisation de diagnostic ou d’évaluation par un professionnel, et ceci alors même qu’ils sont depuis plusieurs années en litige récurrent avec eux et, à la date du congé, en cours d’instance dans le cadre de laquelle ils demandaient le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. Ils ne justifient que d’une unique démarche ayant consisté dans le fait que leur avocat ait adressé aux locataires le 30 mars 2023 une mise en demeure de prendre contact avec l’agence immobilière pour l’organisation des visites, ce que les locataires ont refusé par courrier du 13 avril 2023 en visant les litiges les opposant et l’absence de réponse à leurs propres demandes. Cette unique démarche des bailleurs ne peut caractériser la réalité de leur intention de vendre. Il apparaît que la délivrance du congé pour vendre, proposant un prix dont on ne peut déterminer comment il a été fixé et s’il tient compte de l’état réel de l’appartement et des travaux qui doivent être réalisés, est intervenue manifestement pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. Le congé sera ainsi qualifié de frauduleux. Par conséquent, le congé pour vendre délivré aux époux [C] le 4 janvier 2023 sera annulé et les consorts [X] seront déboutés de leurs demandes tendant à voir déclarer les époux [C] occupants sans droit ni titre, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation. Sur la demande de dommages et intérêts Le contrat de bail du 23 août 2005 prévoit en son V intitulé « CONGE – VISITE DES LIEUX » que « en cas de vente des lieux loués ou pendant le délai de préavis applicable au congé, de souffrir l’apposition d’écriteaux, de laisser visiter les lieux deux heures par jour, par accord entre les parties et à défaut, entre 9h et 11h, sauf dimanches et jours fériés. » En refusant de laisser l’accès à leur logement, refus acté par courrier du 13 avril 2023, M. [N] [C] et Mme [Y] [C] ont manqué à leurs obligations contractuelles. En revanche, le congé du 4 janvier 2023 ayant été déclaré nul comme frauduleux par la présente décision, les consorts [X] ne peuvent justifier d’aucun préjudice du fait de ce refus. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre. Sur les mesures accessoires Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision. Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] succombant en leurs demandes principales, ils seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens. Ils seront en outre condamnés à payer à M. [N] [C] et Mme [V] [C] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevables les demandes de Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] ; PRONONCE la nullité du congé pour vente délivré le 4 janvier 2023 à M. [N] [C] et Mme [Y] [C] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], outre la cave n°4 en sous-sol à [Localité 6] ; DEBOUTE Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] de leurs demandes subséquentes tendant à voir déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre, en expulsion et indemnité d'occupation ; DEBOUTE Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] de leur demande de dommages et intérêts ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ; DEBOUTE Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] à payer la somme de 1000 euros à M. [N] [C] et Mme [V] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [B] [P] épouse [X], Mme [W] [X] épouse [G], Mme [O] [X] épouse [H] et M. [I] [X] aux dépens de l’instance ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIERE LA JUGE Décision du 01 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09520 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXF Fait et jugé à Paris le 01 août 2024 le greffier le Président