Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 19/14959

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 19/14959 N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID N° MINUTE : Assignation du : 24 Décembre 2019 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [K] [J] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [L] [F] épouse [J] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Maître Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0242 DÉFENDEURS Monsieur [V] [X] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [BG] [Z] épouse [X] [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Maître François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0070 Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente Madame Sarah KLINOWSKI, Juge assistées de Sylvie CAVALIE, greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition. DEBATS A l’audience collégiale du 21 Mars 2024, présidée par Catherine LECLERCQ RUMEAU et tenue publiquement,rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 27 septembre 2017, M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X] (ci-après les époux [X]) ont vendu à M. [K] [J] et Mme [L] [F] épouse [J] (ci-après les époux [J]) les lots de copropriété numéro 24, 341 et 357 d’un immeuble situé [Adresse 1] moyennant un prix de 1 280 000 euros. Au rez-de-chaussée et au sous-sol dudit immeuble, une salle de sport est exploitée par la société HEALTH CITY FRANCE, en dessous de l’appartement acquis par les époux [J]. Par exploit d’huissier du 15 février 2018, les époux [J] ont assigné en référé la société HEALTH CITY FRANCE aux fins de désignation d’un expert judiciaire au motif que l’exploitation de la salle de sport génère des nuisances sonores. Par ordonnance de référé du 4 avril 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a ordonné la mesure d’expertise sollicitée. M. [S] [D], expert judiciaire en acoustique a déposé son rapport le 30 octobre 2019. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Par courrier du 29 novembre 2019, les époux [J] ont mis les époux [X] en demeure de les indemniser du préjudice subi du fait de leur réticence dolosive portant sur les nuisances sonores à hauteur de 300 000 euros. Par exploit d’huissier signifié le 24 décembre 2019, les époux [J] ont assigné les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Paris, en paiement de la somme de 320 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement du dol. Ils ont également introduit une seconde instance à l’encontre de la société HEALTH CITY FRANCE ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 17 juillet 2020, aux termes de laquelle le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné la fermeture de l’établissement jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la suppression de toutes nuisances sonores et vibratoires subies par les époux [J]. Par acte du 30 novembre 2021, le conseil des époux [X] a fait sommation au conseil des époux [J] d’avoir à lui communiquer dans un délai de 48 heures : - L’ensemble des éléments de la procédure d’appel éventuellement engagée à l’encontre de l’ordonnance de référé du 17 juillet 2020, - L’ensemble des éléments de la procédure au fond éventuellement engagée par les époux [J] à l’encontre de la société HEALTH CITY, - Les mesures d’enregistrement de bruits effectuées après réalisation des travaux acoustiques dans les locaux de la société HEALTH CITY à compter du 14 septembre 2020. Par courrier en date du 6 décembre 2021, le conseil des époux [J] a répondu au conseil des époux [X] que ses clients n’entendaient pas donner suite à cette sommation. Par ordonnance du 24 octobre 2022, le juge de la mise en état a essentiellement rejeté la demande de communication de ces pièces formée par les époux [X]. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 mai 2023, les époux [J] demandent au tribunal de : JUGER que le consentement des Epoux [J], dans le cadre de l’acquisition de leur appartement, a été vicié par les vendeurs, les Epoux [X], qui se sont rendus coupables de dol ; Par conséquent : A titre principal : CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 320.000 euros à M. et Mme [J] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du dol ; A titre subsidiaire : PRONONCER la nullité de la vente conclue par acte authentique le 27 septembre 2017;CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 1.659.833,25 euros à M. et Mme [J] au titre de la remise en état des parties, somme à parfaire ; Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID En cas de contestation des sommes dues : DESIGNER un expert afin de faire les comptes entre les parties. En tout état de cause : DEBOUTER les Epoux [X] de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNER solidairement M. et Mme [X] à payer à M. et Mme [J] la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens ; PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2021, les époux [X] demandent au tribunal de : Sur la demande principale en réfaction de prix des époux [J] À titre principal, Déclarer inopposable à M. et Mme [X] le rapport d’expertise déposé par M. [S] [D] le 30 octobre 2019 ; Dire et juger que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’un dol commis par M. et Mme [X] au jour de la vente ; En conséquence, Débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; À titre subsidiaire, Débouter les époux [J] de toute demande d’indemnisation supérieure à une somme de 30.000 euros suivant l’estimation effectuée par Mme [R] [G] dans son rapport de consultation du 30 mars 2021 ; À titre infiniment subsidiaire, Désigner un co-expert spécialisé en acoustique (spécialité C-01.01 Acoustique, bruit et vibration) et un co-expert spécialisé en estimation immobilière (spécialité C-02.02 Estimation immobilière), avec pour mission commune de : se rendre sur place, prendre connaissance des lieux, se faire communiquer toutes pièces et documents utiles à leur mission et entendre tous tiers et sachants; examiner les nuisances alléguées par les époux [J] ; donner leur avis sur l’existence de nuisances affectant le bien au jour de la promesse de vente ; donner leur avis sur la réduction du prix d’acquisition demandée par les époux [J] ; fournir d’une façon générale tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ; déposer un pré-rapport sur lequel les parties pourront fournir leurs observations et répondre à tous dires des parties. Mettre à la charge des époux [J] la consignation des frais d’expertise ; Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Sur la demande subsidiaire en nullité de la vente des époux [J] À titre principal, Déclarer inopposable à M. et Mme [X] le rapport d’expertise déposé par M. [S] [D] le 30 octobre 2019;Dire et juger que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’un dol commis par M. et Mme [X] au jour de la vente ; Débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; À titre subsidiaire, Débouter les époux [J] de toute demande de restitution supérieure à la somme de 1.265.150 euros correspondant au prix de vente du bien immobilier après déduction du prix de vente des éléments mobiliers ; Condamner les époux [J] à verser à M. et Mme [X], à titre de restitution de la valeur de jouissance, une somme de 115 euros par jour d’occupation à compter du 27 septembre 2017, date de signature de l’acte réitératif de vente, et ce, jusqu’à la date de restitution effective du bien immobilier ; À défaut, confier à l’Expert judiciaire dont la désignation est sollicitée par les époux [J] la mission d’estimer la valeur de jouissance du bien vendu du 27 septembre 2017, date de signature de l’acte réitératif de vente, et ce, jusqu’à la date de restitution effective du bien immobilier ; En tout état de cause, Condamner in solidum les époux [J] à verser aux époux [X] une somme de 30.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour préjudice moral ; Condamner in solidum les époux [J] à verser aux époux [X] une somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Écarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes principales des époux [J]. L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 21 mars 2024. Le 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a refusé la révocation de l’ordonnance de clôture sollicité par les époux [X] pour permettre la jonction de la présente instance avec l’instance enrôlée sous le numéro de RG 20/10350 devant la 8ème chambre civile du tribunal entre les époux [J] et les sociétés HEALTH CITY FRANCE et PARDES PATRIMOINE. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. * Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur le dol Les époux [J] demandent à titre principal au tribunal de condamner les époux [X] à leur verser la somme de 320 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi du fait du dol des vendeurs. Ils font valoir sur le fondement des articles 1104, 1130 et 1137 du code civil que : Les époux [X] ont expressément déclaré, sans réserve, à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence de nuisances sonores en provenance du local commercial situé sous l’appartement et les ont rassurés sur l’absence de telles nuisances, L’absence de nuisances sonores constituait un élément déterminant de leur consentement, raison pour laquelle ils ont demandé l’insertion de cette clause à laquelle ils se sont légitimement fiés, Les époux [X] connaissaient donc le caractère essentiel de l’absence de nuisances et ont sciemment menti dans l’acte de vente pour les déterminer à acquérir le bien, alors qu’en connaissance de cause, ils n’auraient jamais conclu la vente, Depuis leur installation le 16 octobre 2017, ils subissent quotidiennement des nuisances acoustiques et vibratoires provenant de la salle de sport et ils s’en sont plaints dès le 24 octobre 2017 à la société HEALTH CITY mais également aux époux [X], Ils n’étaient eux-mêmes pas en mesure de découvrir plus tôt les nuisances, et notamment après la signature de la promesse de vente dès lors que les époux [X] occupaient encore le bien jusqu’au 27 septembre 2017, Les époux [X] nient avoir subi des nuisances mais ils ont admis avoir entendu des bruits même s’ils indiquent qu’ils n’étaient pas de nature à les importuner ou causer une gêne anormale, Après une visite du 11 décembre 2017, la société HEALTH CITY a reconnu des nuisances et s’était engagée à poser un sol spécial pour limiter les résonnances, L’expert judiciaire, M. [D], a conclu dans son rapport du 30 octobre 2019, après une mesure inopinée et des mesures contradictoires, que les nuisances sont réelles et sérieuses et doivent être supprimées, que les travaux réalisés par la société HEALTH CITY lors de son installation étaient insuffisants, que les nuisances sont audibles dans toutes les pièces du 1er étage pendant les heures d’ouverture de la salle de sport, soit de 7h à 22h en semaine et de 9h à 19h le week-end,Le rapport établi par la société ALHYANGE, expert acousticien de la société HEALTH CITY postérieurement à l’expertise relèvent des niveaux d’émergence particulièrement élevés (jusqu’à 19,5 décibels) et les travaux importants pour y remédier sans qu’il ne soit possible de les supprimer totalement, Les époux [X] ne pouvaient donc ignorer ces nuisances, La société HEALTH CITY a commencé à exploiter l’espace situé sous leur logement en mai 2016, après extension des locaux, et ils ont mis leur bien en vente début 2017, Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Les époux [X] ont été invités à participer aux opérations d’expertise et ont refusé, ils ne peuvent donc soutenir que le rapport d’expertise ne leur est pas opposable en raison de son caractère non contradictoire : l’ensemble des notes et rapports dans le cadre de l’expertise leur ont néanmoins été transmis, l’expert a au demeurant simplement fait des mesures objectives, le rapport ne fonde pas la demande indemnitaire mais permet uniquement de démontrer l’existence des nuisances, il est corroboré par d’autres éléments de preuve, il a été soumis à la discussion dans le cadre du présent litige dès lors que d’ailleurs les époux [X] produisent également des notes établies par un expert acousticien, M. [I] l’expert mandaté par leurs soins ne s’est jamais déplacé et n’a fait aucun constat dans les lieux, outre le fait qu’il a travaillé à partir de pièces incomplètes,M. [AS] [N], un ancien voisin des époux [X], a confirmé avoir évoqué les nuisances sonores avec Mme [X], M. [C] [AS], président de la société HEALTH CITY confirme également que les nuisances étaient antérieures à leur acquisition, La fermeture temporaire de la salle de sport a été ordonnée en référé le 17 juillet 2020, Un huissier de justice a constaté le 14 septembre 2020 que les travaux effectués étaient encore insuffisants à faire cesser les nuisances sonores, lesquelles perdurent encore, de même le 25 juin 2020, Les époux [X] ne démontrent pas l’existence d’un changement dans l’exploitation de la salle de sport entre le 27 septembre 2017, date de la signature de l’acte de vente, et le 16 octobre 2017, date de leur installation dans les locaux en cause et à laquelle ils ont découvert l’existence des nuisances sonores, et pour cause, la salle de sport n’a pas été transformée depuis 2012 jusqu’aux travaux réalisés en 2020, et les travaux exécutés dès l’installation de la société HEALTH CITY étaient insuffisants, Les premiers éléments de désolidarisation ont été installés en 2018 à leur demande et les mesures réalisées postérieurement sont moindres par rapport à celles suivant la vente, Tant l’expert judiciaire que la société ALHYANGE relèvent que peu importe le nombre de machines présentes, c’est l’absence d’isolement performant entre la machine et le sol qui est à l’origine des nuisances, de sorte que les époux [X] ne peuvent soutenir que les nuisances résultent d’un nombre de machines plus important après la vente ou du vieillissement des matériels, Le bruit émis par l’usage des tapis de courses notamment constitue une nuisance en raison de sa répétition constante, l’architecte mandaté par la société HEALTH CITY a reconnu la nécessité de supprimer l’audibilité de l’activité de la salle de sport, Ils n’ont pas modifié l’aménagement de leur appartement depuis la vente, ils ont même racheté une grande partie du mobilier des époux [X], de sorte que l’aménagement est sans incidence sur la perception du bruit, Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Les avis d’agences immobilières ou les attestations de témoins, proches des époux [X] qui ne mentionnent pas l’existence de nuisance ne démontrent pas leur inexistence, Il est possible que M. [U] [W] ne subisse pas personnellement de nuisance vu son positionnement dans l’immeuble, sans que cela n’exclut leur propre préjudice, Ils n’ont eux-mêmes pas perçu les nuisances lors de leurs visites, car les nuisances sont perceptibles au moment des pics d’activité de la salle de sport, et Mme [E], agent immobilier en charge de la vente était en fait informée des nuisances, les époux [X] lui ayant indiqué entendre des bruits provenant de la salle de sport, Leurs proches confirment l’existence des nuisances, S’agissant de leur préjudice : Ils soutiennent qu’il ne saurait être évalué à un montant inférieur à 320 000 euros correspondant au quart du prix de vente qui était de 1 280 000 euros, Ils se fondent sur une expertise de M. [Y] [T] en date du 12 octobre 2020, lequel a évalué la moins-value de l’appartement à 320 000 euros, Ils contestent la valeur probante du rapport de Mme [R] [G] produit en défense dès lors qu’elle ne s’est pas rendue sur les lieux, qu’elle ne prend pas en considération les projets d’étude de la société ALHYANGE ou les constats d’huissier et qu’elle s’est elle-même présentée comme conseil des époux [X] ce qui met en question son objectivité et son impartialité ; sur le fond de son appréciation elle commet une erreur en ne prenant que la surface des chambres s’agissant des surfaces impactées, elle commet également une erreur sur le prix de l’appartement au m2 en ne valorisant pas la terrasse notamment et enfin elle sous-estime leur préjudice au motif que les nuisances n’existent qu’entre 7h et 22h , et la perte de valeur qu’elle fixe à 30 000 euros est dérisoire, Ils soulignent qu’ils ont acquis l’appartement alors qu’ils avaient deux enfants en bas âge qui sont donc gênés dans leur sommeil, que les nuisances sont quotidiennes, tous les jours de la semaine, Ils rappellent que l’évaluation du préjudice doit se faire à la date de la vente et non ultérieurement, le fait que les nuisances aient pu cesser ou diminuer postérieurement étant indifférent, Ils soutiennent que leur demande n’est pas une demande de réfaction du prix mais bien une demande indemnitaire distincte, même si elle conduit en fait au même résultat économique et par ailleurs que le préjudice subi par eux résultant du dol ne se confond pas avec le préjudice résultant du trouble anormal de voisinage, de sorte que la durée des nuisances est indifférente. En réponse à la demande subsidiaire des époux [X] tendant à voir ordonner une expertise, ils font valoir qu’une telle demande est dénuée de sens, dès lors que l’expertise réalisée en référé a déjà établi l’existence et l’ampleur des nuisances et que depuis des travaux – certes insuffisants – ont été réalisés et ont modifié les locaux occupés par la société HEALTH CITY. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID En défense, les époux [X] concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts. Ils font valoir que : Ils sont de bonne foi et n’ont jamais eux-mêmes été victimes de nuisances, ni émis la moindre plainte,La preuve de l’existence des nuisances au jour de la vente n’est pas rapportée par les demandeurs, Le rapport d’expertise de M. [D] ne leur est pas opposable, n’étant pas contradictoire, le fait qu’ils aient été informés de cette expertise étant insuffisant à cet égard, Ce rapport appelle en outre des critiques de fond en ce qu’il retient la valeur limite d’émergence correspondant à la norme en période nocturne et non diurne pour les niveaux sonores de bruit d’impact du tapis de course, de sorte qu’en fait il n’y a pas de dépassement de la valeur limite d’émergence ; l’émergence globale dans la chambre des enfants lors des mesures du bruit induit par les éléments d’haltérophilie est très inférieure à la valeur limite d’émergence en journée ; la mesure inopinée a été réalisée plus de 17 mois après la promesse de vente et finalement, le rapport ne révèle pas un niveau de réception au bruit d’impact supérieur à la norme, Les non conformités relevées par M. [D] semblent résulter uniquement de l’utilisation des éléments d’haltérophilie et des sacs de boxe qui n’existaient pas ou en moins grand nombre avant la vente, M. [D] n’a jamais indiqué que les nuisances étaient antérieures à la vente, il n’a pas recherché quelle était la configuration des lieux avant la vente, Les nuisances alléguées par les époux [J] n’ont pas un caractère définitif, ce qui est incompatible avec une demande de réduction du prix de vente, à défaut de rapporter la preuve d’une dépréciation irréversible, Les courriers émanant des demandeurs ne démontrent pas l’existence des nuisances, sauf à admettre une preuve constituée pour soi-même, et ne démontrent pas l’existence de nuisances avant la promesse de vente, Le fait que la société HEALTH CITY ait proposé des travaux ne démontre pas l’existence de nuisances antérieures à la vente, Les constats d’huissier des 19 février 2018 et 14 septembre 2020 n’établissent pas non plus l’existence de nuisances antérieures à la vente, Le projet d’étude de la société ALHYANGE est postérieur à la vente entre 2 et 3 ans, et ne peut donc davantage être pris en compte, Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID M. [H] [I], expert près la Cour de cassation a examiné le rapport de M. [D] et retient que : d’une part, le trouble allégué par les époux [J] dépend d’équipements précaires, modifiables et dont le vieillissement ou l’installation de nouveaux matériels peuvent contribuer à augmenter le bruit, de sorte que les constatations de M. [D] sont très circonstancielles et ne peuvent être exploitées qu’à un instant donné, or aucun élément n’est communiqué sur les équipements et aménagements du club à la date de la vente ; d’autre part, l’évolution du coaching peut aussi avoir une influence ; en outre, M. [D] n’a effectué qu’une seule mesure inopinée au sein du logement des époux [J] et dans des conditions non contradictoires, ce qui conduit à relativiser la représentativité des résultats dès lors que la mesure a été réalisée alors que l’expert s’est absenté et que d’autres bruits ont pu fausser la mesure ; enfin on ne peut exclure une évolution de la perception du bruit selon les aménagements ou interventions entrepris dans l’appartement notamment sur la ventilation mécanique, M. [I] a eu connaissance de l’intégralité des éléments du litige, Il incombe aux époux [J] de rapporter la preuve de l’absence d’évolution dans l’exploitation de la salle de sport or ils ne démontrent pas que l’emplacement des tapis de course et des matériels de musculation était identique en 2017, aucun élément n’est fourni sur l’ancienneté des matériels, Leurs propres déclarations à l’acte de vente sont parfaitement exactes : les avis de valeur des agences immobilières et le rapport d’expertise de la société BNP PARIBAS REAL ESTATE ne font état d’aucune nuisance et décrivent le bien comme « très calme » ; leurs proches qui se sont rendus chez eux pour déjeuner ou diner notamment soit aux heures de pics d’activité de la salle de sport, ou le président du conseil syndical, témoignent de l’absence de nuisances ; M. [U] [W], propriétaire de l’autre appartement situé au-dessus du club confirme l’absence de nuisances alors que selon M. [D] les nuisances se propagent par la voie solidienne via la structure du bâtiment ; Mme [E] agent immobilier confirme l’absence de nuisances constatées lors des visites,Aucun autre propriétaire ne s’est plaint, Il est faux d’affirmer comme le font les demandeurs que la société HEALTH CITY a commencé à exploiter l’espace situé sous leur logement en mai 2016, le lot 356 correspondant à cet espace ayant été crée en 2011, la consistance des lots n’ayant pas été modifiée depuis le début de l’activité en 2012 ; en tout état de cause il appartient aux époux [J] de démontrer la date exacte à laquelle la société HEALTH CITY a pris possession de cet espaceL’attestation de M. [AS] [N] est mensongère, et s’ils avaient été « contrariés » par des nuisances, ils s’en seraient plaints auprès de la société HEALTH CITY, du conseil syndical, du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, M. [N] ne peut affirmer que les nuisances étaient connues de tous mais que jamais elles n’ont été évoquées lors des réunions du conseil syndical, La preuve de leur intention de tromper les acquéreurs n’est pas rapportée, Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Les acquéreurs quant à eux avaient connaissance de la présence de la salle de sport et il appartenait à M. [J], avocat de profession, d’effectuer toute constatation utile avant de s’engager le cas échéant en se faisant assister d’un acousticien,Les époux [J] ne démontrent pas que cette erreur est déterminante de leur consentement, et ils ont eu un troisième enfant, si bien que les nuisances ne sont donc pas intolérables. S’agissant du préjudice allégué par les époux [J], ils font valoir que : Les demandeurs se peuvent demander la réduction du prix en se fondant sur le dol, mais uniquement la réparation d’un préjudice de jouissance ou le coût de travaux, ce qu’ils ne demandent pas, Ils ne démontrent pas la perte de chance de contracter à des conditions plus favorables et ne versent aucun élément de comparaison permettant d’apprécier la valeur du bien sans nuisances sonores puisque le cabinet [T] procède à un abattement forfaitaire de la valeur de 25% pour troubles vibratoires et sonores, sans aucun élément de référence à l’appui de cette réduction, Jamais ils n’auraient accepté de vendre à un tel prix, alors qu’ils disposaient d’autres offres d’achat, En tout état de cause, le préjudice allégué est surévalué : l’évaluation du préjudice des époux [J] tel qu’il est évalué par M. [D] est sans mesure avec celui réclamé ; M. [Y] [T] indique que l’ensemble des espaces est affecté par les nuisances ce qui est faux, il comprend la terrasse dans l’assiette de calcul de la perte de valeur, alors qu’elle n’est nullement affectée, et il ne justifie pas le taux d’abattement retenu ; Mme [R] [G] a quant à elle tempéré les conclusions de M. [D] et évalué la perte de valeur à 30.000 euros. A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal d’ordonner une expertise judiciaire, confiée à deux experts, acousticien et spécialisé en évaluation immobilière, afin d’éclairer le tribunal sur le rapport de M. [D] et d’objectiver les aménagements de la société HEALTH CITY au moment de la promesse de vente. Sur ce Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. En application du dernier alinéa de l’article 1178 du même code, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à la partie contractante qui se prévaut de la réticence dolosive de son cocontractant et demande sa condamnation à des dommages et intérêts, de rapporter la preuve qu’il lui a intentionnellement dissimulé une information déterminante de son consentement. En l’espèce, par courriel du 14 mai 2017, dans l’offre d’achat adressée aux époux [X], Mme [L] [J] indiquait : « nous recherchons de longue date une habitation qui puisse nous permettre de concilier la proximité de la crèche de notre fille […] et notre volonté de calme et d’espace extérieur ». Surtout, par un courriel du 23 juin 2017, les époux [J] ont demandé au notaire l’insertion d’une clause spéciale à l’acte de vente du 27 septembre 2017, aux termes de laquelle les vendeurs ont expressément déclaré « qu’[ils n’ont] pas connaissance de l’existence de nuisances sonores en provenance du local commercial situé sous l’appartement ». Il en résulte que l’absence de nuisances sonores provenant de la salle de sport située sous leur appartement, constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs, entré dans le champ contractuel, ce que les vendeurs ne pouvaient donc ignorer. Il résulte ensuite de l’ensemble des pièces versées aux débats que les époux [J] rapportent la preuve de nuisances sonores importantes provenant de l’exploitation de la salle de sport située sous leur appartement par la société HEALTH CITY FRANCE. En effet, le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] [D], en date du 30 octobre 2019, conclut que « les émergences relevées dans les chambres, l’audibilité certaine due à l’activité des équipements discutés et l’ouverture quotidienne du centre même le week-end engendrent des nuisances sonores réelles et sérieuses dans les espaces du logement de M. et Mme [J], nuisances qu’il est nécessaire de supprimer ». Si ce rapport d'expertise judiciaire n'est pas opposable aux époux [X] en ce qu’ils n’ont en effet pas été appelés ou représentés au cours des opérations d'expertise, le tribunal peut néanmoins le prendre en considération, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, les époux [X] en discutant d’ailleurs largement la valeur probante. Il conviendra par ailleurs de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. Les mesures réalisées par M. [D] le 8 novembre 2018 de façon inopinée et le 5 décembre 2018, ont permis à l’expert de relever des émergences sonores élevées, dans les chambres lors de l’activité dans les espaces de la salle de sport, en particulier lors de l’usage des tapis de course au rez-de-chaussée, de la manipulation des haltères et des sacs de frappe au sous-sol. S’il est exact, comme l’ont relevé les époux [X], que l’expert commet une erreur en indiquant que ces émergences engendrent des non conformités règlementaires en étant supérieures à 3 dB (A), ce seuil de nuisance sonore correspondant au seuil nocturne (de 22h à 7h), alors que la salle a une activité diurne (7h – 22h), il n’en demeure pas moins que : L’expert relève que l’audibilité de la machine à choc sur un tapis de course indique une désolidarisation insuffisante des tapis, même avec la sous-couche acoustique installée par la société HEALTH CITY FRANCE, Il relève également que l’audibilité de la machine sur la sous-couche d’haltérophilie indique une désolidarisation mécanique insuffisante pour la protection du voisinage, Il relève dans la chambre des époux [J] lors de la pose de poids d’haltérophilie au sous-sol sur les dalles de sol et les supports d’équipement, en niveau sonore global, des émergences globales jusqu’à 8 dB (A) et en niveau sonore sur la bande d’octave centrée sur 125 Hz, des émergences globales jusqu’à 14 dB, soit des émergences nettement supérieures au seuil diurne de 5dB (A) retenu par l’avis de la Commission technique d’étude du bruit du 21 juin 1963, et jusqu’à 3 dB (A) en niveau sonore global lors de la pratique de course sur tapis, Il relève en niveau sonore global des émergences globales jusqu’à 8 dB (A) dans la chambre des enfants lors de coups portés sur le sac de frappe au sous-sol et en niveau sonore sur la bande d’octave centrée sur 63 Hz, une émergence globale jusqu’à 13 dB, ce qui est également très élevé, Il explique que les impacts sur les sacs de frappe sont transmis directement à la structure du bâtiment et les vibrations qui en résultent se propagent aisément vers le logement des époux [J] de sorte que les frappes sont parfaitement audibles, particulièrement dans la chambre des enfants, Il conclut que les activités dispensées dans les espaces de la salle de sport présentent des puissances acoustiques et vibratoires qui peuvent être très élevées. Il résulte donc de ce rapport d’expertise que des nuisances importantes sont relevées dans l’appartement des époux [J], principalement consécutives à l’utilisation des tapis de course, des sacs de frappe et à la manipulation des éléments d’haltérophilie. Ces nuisances sont constatées par l’expert, alors même qu’en février 2018, la société HEALTH CITY FRANCE a procédé, à la demande des époux [J], à la pose d’un sol acoustique au sous-sol, qui s’est donc avéré insuffisant voire inefficace à les atténuer. Les conclusions de l’expert sont par ailleurs corroborées par : L’attestation de M. [C] [AS], président de la société RITM PARIS venant aux droits de la société HEALTH CITY FRANCE, en date du 28 avril 2023, qui ne conteste pas la réalité des nuisances constatées par l’expert judiciaire, Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Le rapport de la société ALHYANGE, acousticien, en date du 19 juillet 2019, le rapport de l’architecte de la société HEALTH CITY FRANCE, M. [A] [B] et le rapport de test de la société ALHYANGE, tous deux en date du 19 décembre 2019, desquels il ressort que la société ALHYANGE considère que « les mesures réalisées par l’expert [M. [D]] mettent effectivement en évidence des émergences de bruits importantes en niveau global et en niveau par bande d’octave, en particulier les basses fréquences (63 et 125 Hz), lors de l’activité de la salle de sport », que cette dernière société a proposé des solutions pour remédier à « cette transmission exagérée » de « bruits solidiens gênants», qu’elle a également effectué des mesures en décembre 2019 et qu’elle a, elle aussi, relevé des émergences globales sans traitement de 5,5 dB (A) dans la chambre et le salon des époux [J], avec l’utilisation du tapis de course, de 6,5 dB (A) avec un lâcher de charge avec machine au sol et de 15,5 dB (A) avec un lâcher de poids d’haltérophilie au sous-sol, Le procès-verbal de constat de Maître [M] [O], huissier de justice, réalisé le 25 juin 2020 entre 20h10 et 21h25, et qui relève sur cet intervalle de temps à quarante-deux reprises, des bruits sourds de différentes intensités « qui peuvent être assimilés à des poids ou haltères lâchés, qui tombent au sol, ce qui provoque des résonnances au premier étage où se trouvent les trois chambres et pièce à vivre et notamment dans le salon ». Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [J] établissent l’existence de nuisances sonores importantes, non seulement en raison de leur intensité mais également au regard de leur fréquence quotidienne et de leur caractère répétitif, en particulier aux heures de grande fréquentation de la salle de sport, notamment le soir, lorsqu’ils sont eux-mêmes présents à leur domicile ainsi que leurs enfants en bas âge. Ces nuisances n’ont pas été corrigées par la pose en février 2018 d’un revêtement acoustique au sous-sol et les différentes mesures précitées interviennent toutes avant la réalisation de travaux en septembre 2020. Les nombreuses attestations versées aux débats par les époux [X], émanant principalement de proches et membres de leur famille, qui certifient qu’ils n’ont jamais été témoins de nuisances sonores ou que les époux [X] ne s’en sont jamais plaints, ne sont pas suffisantes à écarter les constatations objectives réalisées par l’expert ou par la société ALHYANGE notamment. Le fait que les agences immobilières mandatées pour estimer la valeur du bien ou Mme [P] [E], agent immobilier en charge de la vente, n’aient pas non plus relevé les nuisances sonores n’est pas davantage de nature à écarter la preuve rapportée par les époux [J] de l’existence de ces nuisances, les agents immobiliers, tout comme les époux [J] eux-mêmes, pouvant parfaitement ne pas avoir perçu ces nuisances compte tenu des heures de visite du bien et de la durée de ces visites, la salle de sport n’étant pas exploitée avec la même intensité et ne générant donc pas de nuisances, d’une façon constante tout au long de la journée. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID De même, le fait que M. [U] [W], autre propriétaire situé au premier étage de l’immeuble, ne subisse pas de nuisances en provenance de la salle de sport, n’est pas de nature à exclure la réalité des nuisances subies par les époux [J], aucun élément précis et objectif n’étant communiqué au tribunal s’agissant de l’emplacement du logement de M. [W] par rapport à la salle de sport, seul un croquis manifestement réalisé par les défendeurs étant versé aux débats. Les époux [J] ont dénoncé ces nuisances par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 octobre 2017 à la société HEALTH CITY FRANCE mais également par courriel du même jour adressé à leurs vendeurs, soit moins d’un mois après la signature de l’acte de vente et seulement quelques jours après leur installation dans l’appartement. Les époux [X] ne peuvent donc soutenir que l’importance des nuisances sonores relevées est le résultat d’une modification de l’exploitation de la salle de sport ou des équipements intervenue postérieurement à la vente, soit dans ce très bref intervalle de temps, ce d’autant moins que M. [C] [AS], président de la société RITM PARIS, anciennement HEALTH CITY FRANCE a attesté que la « disposition des différentes machines et installations nécessaires à l’activité de la salle de sport et notamment les tapis de course, poids libres, poids guidés et sacs de frappe est demeurée inchangée entre le mois d’octobre 2012 et les mois de juillet et septembre 2020 » et que « plus généralement il n’y a pas eu de modification dans les conditions d’exploitation de la salle par la société et ses adhérents sur ladite période, à l’exception de la pose d’un sol acoustique au sous-sol au moins de février 2018 » et qu’ainsi « les nuisances sonores et vibratoires constatées par l’expert judiciaire […] existaient déjà avant l’acquisition [par les époux [J]] le 27 septembre 2017 de leur appartement ». Les nuisances sonores existaient donc au moment de la vente, peu important qu’elles perdurent ou non aujourd’hui, leur existence devant uniquement s’apprécier au jour de la conclusion du contrat. Au regard de l’importance des nuisances constatées, il est impossible que les époux [X] ne les aient pas perçues avant la vente. Il résulte d’ailleurs de l’attestation de M. [AS] [N] que Mme [X] avait évoqué ces nuisances avec lui à différentes reprises. Dès lors, les époux [X] ont volontairement dissimulé l’existence de nuisances sonores pourtant importantes, à leurs acquéreurs, alors qu’ils avaient connaissance du caractère déterminant pour eux de cet élément d’information. Ils ont ainsi commis une réticence dolosive pour les déterminer à acquérir leur bien, au prix convenu, alors que les époux [J] n’auraient pas contracté ou en tous cas à des conditions substantiellement différentes s’ils avaient eu connaissance de ces nuisances. Les époux [J] demandent au tribunal de condamner les époux [X] à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de leur réticence dolosive, d’un montant de 320 000 euros. Ils se fondent principalement sur l’évaluation réalisée par M. [Y] [T] qui conclut que « l’incidence des troubles sonores et vibratoires, sur la valeur vénale de l’appartement peut être appréciée à 320 000 euros », ce qui représente 25% du prix de vente. Toutefois, le préjudice subi par les époux [J] résultant du dol des époux [X] ne saurait correspondre à la perte de valeur de leur bien résultant des nuisances mais ne peut consister qu’en la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur, compte tenu de leur existence. Il ne s’agit pas davantage, pour apprécier l’importance de leur préjudice, d’évaluer la dépréciation du bien en fonction de la durée et de la persistance ou non des nuisances comme l’indiquent les époux [X]. Il ressort du rapport de M. [T], lequel a pu visiter le bien et effectuer lui-même des constatations sur son état, qu’il estime la moins-value du bien en raison des nuisances telles qu’elles résultent du rapport de M. [D] à 25%, qu’il applique cette moins-value à la valeur vénale du bien au jour de la vente, selon le prix de vente de 1 280 000 euros mais qui comprend également le prix du mobilier. Les époux [X] contestent cette évaluation en se fondant sur le rapport de Mme [R] [G], laquelle critique essentiellement le rapport établi par M. [S] [D] et donc l’existence ou à tout le moins l’importance des nuisances. Il a pourtant été démontré ci-dessus que les époux [J] rapportent la preuve de l’existence des nuisances et de leur importance, le rapport d’expertise de M. [D] n’étant pas le seul élément de preuve sur lequel le tribunal s’est fondé. Après avoir critiqué la valeur vénale retenue par M. [T], et la fixation du prix du bien au m2, Mme [G] retient ensuite que la moins-value du bien ne peut être appréciée que sur les seules surfaces impactées par les nuisances à un niveau excédant les normes de la réglementation applicable selon les constatations de M. [D], soit uniquement les deux chambres de l’appartement. Il a toutefois été jugé ci-dessus que l’importance des nuisances ne résulte pas uniquement du dépassement des normes relatives au niveau d’émergence en période diurne mais également du caractère répétitif des nuisances, à des heures de la journée où les époux [J] et leur famille sont présents dans l’appartement, alors que les bruits sourds sont parfaitement audibles depuis le salon et les chambres, notamment la chambre de leurs enfants en bas âge, fussent-ils mesurés en dessous du seuil réglementaire. Il convient dès lors de tenir compte de l’ensemble des ces éléments pour apprécier la moins-value du bien, qui ne peut être limitée à la somme de 30 000 euros comme le retient Mme [G] et doit être appréciée dans son ensemble. Il n’y a pas non plus lieu de procéder à une appréciation différente de celle des parties sur la valeur du bien hors nuisances, les parties ayant convenu d’un prix de vente total de 1 280 000 euros dont 1 265 150 euros pour le bien immobilier. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Dès lors, au regard de l’importance des nuisances telle que démontrée ci-avant, il convient de retenir la perte de valeur du bien retenue par M. [T] à hauteur de 25%, de sorte que la perte de valeur du bien affecté des nuisances sonores et vibratoires pourrait être fixée à 316 287,50 euros. Les époux [X] affirment qu’ils n’auraient jamais accepté de céder leur bien à un prix diminué d’une telle somme et qu’ils étaient destinataires d’autres offres d’achat. S’ils justifient que leur bien a été visité par de nombreuses personnes, ils ne versent toutefois aux débats aucune offre d’achat autre que celles des époux [J]. Surtout, tout acquéreur potentiel informé de l’existence de nuisance aurait exigé une diminution du prix de vente, de sorte que la perte de chance des époux [J] de négocier un prix de vente inférieur est nécessairement certaine et sérieuse. Au regard de l’importance des nuisances au moment de la vente et de la perte de valeur du bien consécutive mais également en tenant compte des nombreux atouts du bien tels qu’ils ressortent des expertises de M. [T] et Mme [G], s’agissant d’un bien en très bon état, lumineux, dans un immeuble de bon standing, jouissant de deux vastes terrasses, très bien situé dans un quartier résidentiel recherché et au regard de l’état du marché immobilier à l’époque de la vente, la perte de chance des époux [J] de négocier une baisse du prix d’un montant de 316 287,50 euros peut être fixée à 60%, sans qu’il ne soit besoin d’ordonner une nouvelle expertise, les éléments communiqués au tribunal étant suffisants à cette appréciation. En conséquence, les époux [X] seront condamnés in solidum à verser aux époux [J] pris ensemble une somme de 189 772,50 euros à titre de dommages et intérêts. La demande d’expertise formée par les époux [X] à titre subsidiaire sera rejetée. La demande principale des époux [J] étant accueillie par le tribunal, il n’y a pas lieu d’examiner leur demande subsidiaire tendant à ce que soit prononcée la nullité de la vente, ni les demandes reconventionnelles des époux [X] formées dans l’hypothèse de l’annulation de la vente. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, l’action des époux [J] ayant été accueillie par le tribunal, en tous cas dans son principe, les époux [X] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute des demandeurs et seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Décision du 23 Mai 2024 2ème chambre N° RG 19/14959 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLID Sur les demandes accessoires Lex époux [X], parties succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux [J] pris ensemble la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, introduite antérieurement au 1er janvier 2020, autorise le juge à ordonner l’exécution par provision de sa décision chaque fois qu’il l’estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l’affaire et autorisée par la loi. En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X] in solidum à payer à M. [K] [J] et Mme [L] [F] épouse [J] la somme de 189 772,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la réticence dolosive, REJETTE la demande d’expertise de M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X], REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X], CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X] in solidum aux dépens, CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [BG] [Z] épouse [X] in solidum à payer à M. [K] [J] et Mme [L] [F] épouse [J] pris ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande tendant à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 La Greffière La Présidente Adélie LERESTIF Catherine LECLERCQ RUMEAU