Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/01567

ARRET N°528 FV/KP N° RG 23/01567 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G2UK [J] C/ Etablissement Public EKIDOM OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] RS) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01567 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G2UK Décision déférée à la Cour : ordonnance du 09 juin 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3]. APPELANT : Monsieur [B] [J] né le 10 Août 1979 à Bombouaka (TOGO) [Adresse 1] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Kangni angelo EKOUE de la SELARL EKOUE AVOCAT, avocat au barreau de POITIERS. (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-4083 du 07/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]) INTIMEE : Etablissement Public EKIDOM OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] RS) [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER - THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing-privé en date du 26 juin 2020, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [B] [J] un logement n°102 situé au [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 484,57 € (auxquels s'ajoutent 15 € au titre du loyer des annexes) outre une provision mensuelle sur charges de 50,73 €. Le 23 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 3.030,51 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Le 17 février 2023, EKIDOM a fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire, - prononcer l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ; - condamner le locataire au paiement d'une provision d'un montant de 3.993,16 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d'une provision au titre de l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance contradictoire en date du 09 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers a statué ainsi : - Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent : - Déclarons recevable l'action de l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] ; - Constatons à la date du 24 janvier 2023 la résiliation du bail conclu entre l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] d'une part, bailleur, et Monsieur [B] [J] d'autre part, preneur, portant sur le logement n°102 situé [Adresse 1] (86) ; - Constatons que depuis cette date, Monsieur [B] [J] est occupant sans droit ni titre du dit logement ; - Disons qu'à défaut pour Monsieur [B] [J] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion de tous occupants et tous biens de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux - Disons qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Disons qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [B] [J] en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Fixons à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ; - Condamnons Monsieur [B] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] une provision de 4.200 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 11 mai 2023, incluant l'indemnité du mois d'avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - Condamnons à compter de l'échéance du 01er mai 2023 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [B] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] une provision sur l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (522,45 €) révisable suivant les règles applicables aux organisme [Adresse 5], outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (58,96 €); - Déboutons l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamnons Monsieur [B] [J] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ; - Rappellons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 03 juillet 2023, Monsieur [J] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Monsieur [J], par dernières conclusions RPVA du12 juillet 2023, demande à la cour de : Vu les clauses du contrat, Vu l'article 1225 du Code civil, Vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les pièces versées au débat, - Déclarer recevable Monsieur [J] en son appel ; en conséquence : - Infirmer l'ordonnance en date du 9 juin 2023 en ce qu'il a constaté la résiliation du bail conclu entre l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] d'une part, bailleur, et Monsieur [B] [J] d'autre part, preneur, portant sur le logement n° 102 situé [Adresse 1] (86) à la date du 24 janvier 2023 ; - Constater que Monsieur [B] [J] occupe légalement ledit logement ; - Dire qu'il ne sera pas procédé à l'expulsion de Monsieur [B] [J] du logement ; - Constater que Monsieur [B] [J] s'est acquitté du montant de la condamnation de sa dette de 4.200 € valant le montant de l'impayé locatif ; - Statuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé que Monsieur [B] [J] devrait bénéficier d'une aide juridictionnelle totale. L'EPIC EKIDOM, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 16 octobre 2023, demande à la cour de : - Dire et juger irrecevable et mal fondé M. [J] en son appel en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 09 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, dont appel en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant, - Constater un nouvel impayé de 577,98 €, - Condamner Monsieur [J] au paiement de ladite somme de 577,98 €, - Condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 17 octobre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 14 suivant, date à partir de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail 1. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, notamment modifiée par les lois du 24 mars 2014 et 23 novembre 2018, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 2. Le bail signé par les parties reprend dans son paragraphe dénommé 'Clause résolutoire', les dispositions légales et y ajoute en outre, qu'en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire sera prononcée par simple ordonnance de référé, sans préjudices des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil relatives aux délais de paiement. 3. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 4. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 5. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef de même que toutes les conséquences de droit découlant de l'acquisition de cette clause résolutoire. Sur les sommes dues 6. Les parties s'accordent sur le fait que l'appelant s'est mis à jour de sa dette locative au 08 juin 2023 mais l'office public EKIDOM dénonce un nouvel impayé, qui n'est pas contesté par M. [J] dans ses écritures, dont il demande paiement. 7. La cour rappelle qu'à partir du moment où les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ont été réglées et que le bailleur ne s'est jamais plaint d'une inexécution des autres dispositions de ce jugement, notamment, en ce qu'il condamne M. [J] à régler une indemnité d'occupation, suivie d'une mise en demeure, la cour ne peut condamner par provision ce locataire pour des sommes autres que celles relevant dudit commandement de payer. 8. L'office public EKIDOM sera débouté de cette demande. Sur les autres demandes 9. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 10. M. [J] qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions contestées l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 09 juin 2023, sauf en ce qu'il : - Condamne Monsieur [B] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du [Localité 4] [Localité 3] une provision de 4.200 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 11 mai 2023, incluant l'indemnité du mois d'avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Statuant à nouveau, Constate que la somme de 4.200 € comprenant les causes du commandement de payer du 23 novembre 2022 et l'indemnité d'occupation pour le mois d'avril 2023 est réglée, Prend acte de ce que Monsieur [B] [J] est à jour de ses indemnités d'occupation au 08 juin 2023, Rejette les autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Monsieur [B] [J] aux dépens de l'instance. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,