Cour d'appel, 31 octobre 2024. 24/00842

4ème Chambre ARRÊT N° 223 N° RG 24/00842 N°Portalis DBVL-V-B7I-UQHL (Réf 1ère instance : 23/00031) Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller, GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 10 Septembre 2024 devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [O] [S] né le 01 Octobre 1986 à [Localité 6] (22) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Claire NOEL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO INTIMÉS : Monsieur [M] [Y] né le 23 Janvier 1989 à [Localité 9] (35) [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Madame [H] [W] née le 17 Février 1990 à [Localité 8] (22) [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Maître [C] [N] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES S.A.R.L. JEHANE [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Amandine LAGRANGE de l'AARPI FLORENT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Représentée par Me Adeline WOIRIN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO FAITS ET PROCÉDURE M. [O] [S] a acquis le 26 août 2011 « une maison mitoyenne à rénover », située [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant au rez-de-chaussée une entrée, un séjour, une cuisine, une salle d'eau avec wc, un cellier en appentis, deux pièces à l'étage, un grenier nu, une grange et un hangard couvert en tôle pour un prix de 68 000 euros. M. [S] a réalisé d'importants travaux de rénovation sans avoir souscrit d'assurance. Par acte dressé le 13 septembre 2019 par Me [C] [N], notaire à [Localité 4], M. [S] a vendu le bien immobilier à M. [M] [Y] et Mme [H] [W] au prix de 145 000 euros net vendeur, sans qu'il ne soit mentionné dans l'acte les travaux réalisés dans les dix ans précédents la vente. Après avoir fait réaliser une expertise amiable par l'intermédiaire de leur assureur de protection juridique suite au constat de la présence d'humidité dans leur maison, [M] [Y] et Mme [H] [W] ont, par un acte d'huissier du 24 juin 2021, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d'expertise. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 4 novembre 2021. L'expert, M. [A], a déposé son rapport le 18 octobre 2022. Par assignation en date du 17 janvier 2023, [M] [Y] et Mme [H] [W] ont fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo en indemnisation de leurs préjudices. Par un jugement en date du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 23/00031 et RG 23/0396 ; - alloué à M. [Y] et Mme [W] à titre provisionnel à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel la somme de 33 185,98 euros TTC ; - condamné M. [S] à leur verser la somme précitée, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [S] de ses demandes émises à l'encontre de la société Jehane et de Me [N], ainsi que du surplus de ses demandes ; - condamné M. [S] à verser à la société Jehane la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] à verser à Me [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que M. [S] supportera les dépens de l'incident. M. [S] a interjeté appel de cette décision le 12 février 2024. L'instruction a été clôturée le 10 septembre 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions en date du 20 août 2024, au visa des articles 795, 789 du code de procédure civile, 1231-1, 1240, 1641, 1792 et 1792-6 du code civil, M. [S] demande à la cour de : - déclarer M. [O] [S] recevable et bien fondé en son appel ; - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'il a : - alloué à M. [Y] et Mme [W] à titre provisionnel à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel la somme de 33 185,98 euros TTC ; - condamné M. [S] à leur verser la somme précitée, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [S] de ses demandes émises à l'encontre de la société Jehane et de Me [N], ainsi que du surplus de ses demandes ; - condamné M. [S] à verser à la société Jehane la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [S] à verser à Me [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que M. [S] supportera les dépens de l'incident ; En conséquence, statuant de nouveau, À titre principal - débouter M. [Y] et Mme [W] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires présentées à l'encontre de M. [S] ; À titre subsidiaire, - condamner in solidum Me [N] notaire à [Localité 4] et la société Jehane à garantir M. [S] de toutes les condamnations à verser des provisions qui pourraient être mises à sa charge au titre de la décision à intervenir et à défaut à condamner les mêmes à lui régler une provision, à titre de dommages-intérêts, équivalente à celle à laquelle il serait éventuellement tenu à l'égard des consorts [W] et [Y] dans le cadre de la procédure d'incident les opposant devant le juge de la mise en état ; En tout cas, - débouter Me [N] et la société Jehane de leur demande présentée à l'encontre de M. [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; - condamner in solidum M. [Y] et Mme [W] à payer à M [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions en date du 7 août 2024, M. [Y] et Mme [W] demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a alloué à M. [Y] et Mme [W] une provision à hauteur de 33 185,38 euros ; - confirmer encore l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [O] [S] a payé à M. [Y] et Madame [W] une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ; Y ajoutant, - condamner Monsieur [O] [S] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner le même aux dépens d'appel. Dans ses dernières conclusions en date du 12 août 2024, Me [N] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 26 janvier 2024 en ce qu'elle a débouté M. [S] de ses demandes à l'encontre de [N] et condamné M. [S] à verser à Me [N] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter M. [S] de sa demande de garantie présentée à l'encontre de Me [N] ; Y ajoutant, - condamner Monsieur [S] ou tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros à Me [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [S] ou tout succombant aux dépens. Dans ses dernières conclusions en date du 21  août 2024, la société Jehane demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo en date du 26 janvier 2024 en ce qu'elle a débouté M. [S] de ses demandes à l'encontre de la société Jehane et condamné M. [S] à verser à la société Jehane une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - juger que les demandes présentées par M. [O] [S] de se voir garantir par la société Jehane à ce stade constitue une contestation sérieuse et l'en débouter ; - juger qu'en tout état de cause la société Jehane ne saurait se voir reprocher aucune faute ; - débouter M. [S] de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société Jehane ; - débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - débouter toute autre partie de ses demandes qui seraient formulées à l'encontre de la société Jehane ; Y ajoutant, - condamner M. [S] ou toute partie succombant à payer à la société Jehane la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. MOTIFS Sur la provision Aux termes de l'article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. M. [S] a reconnu au cours des opérations d'expertise amiable avoir réalisé, avant la vente, les travaux suivants : - travaux d'électricité ; - travaux de plomberie ; - travaux d'isolation ; - pose de placo ; - réhabilitation d'un cellier en salon à l'arrière de la cuisine ; - réalisation d'une dalle béton et d'un carrelage ; - création d'une salle de bain et d'un WC dans le prolongement du salon ci-dessus ; - réalisation d'un plancher à l'étage ; - réalisation d'un escalier ; - décaissement du jardin de 70 m3 ; - création d'une terrasse en façade arrière de la maison. M. [A] a constaté des circulations d'eau au rez-de-chaussée de l'habitation ainsi que des valeurs d'humidité anormalement élevées en partie inférieure des cloisons et des doublages en placostyl. Il indique qu'elles trouvent leur origine dans l'état de dégradation du jointement des maçonneries de pierres formant la façade arrière de l'habitation ainsi que dans l'exécution par M. [S], avant la vente, des travaux suivants : -l'agrandissement d'une ouverture dans la façade, -la pose d'une menuiserie et d'une porte-fenêtre en PVC donnant sur le salon, -la réalisation d'une terrasse en béton longeant cette façade, y compris la réalisation de caniveau de type acodrain devant la porte-fenêtre du salon ainsi que celle de la buanderie. Il considère que ces travaux auraient dû être a minima complétés par : -la réfection complète du jointement des maçonneries de pierres afin de garantir l'étanchéité de la paroi et la mise en 'uvre d'une étanchéité verticale au niveau des parois de maçonnerie formant soubassement, -la réalisation d'un calfeutrement conforme à l'article 7.7 du DTU 36.5 P1-1 entre les menuiseries et la pose de bandes de redressement sur la maçonnerie, -la réalisation d'une coupure de capillarité entre le sol et les murs ainsi que sur les parties de maçonnerie formant soubassement de la façade, - un raccordement collé de l'acodrain sur le réseau d'évacuation des eaux pluviales circulant sous la dalle précisant que le défaut d'étanchéité constaté au niveau du réseau d'évacuation des eaux génère une mise en charge des sols qui par remontée capillaire, migre à l'intérieur des maçonneries et maintient un taux d'humidité dans la maison incompatible des locaux d'habitation. Il a préconisé des travaux réparatoires dont il a estimé le coût à 47 408,55 euros HT. Le juge de la mise en état a fait droit à la demande de provision des consorts [Y]-[W] à hauteur de 33 185,98 euros TTC pour le désordre n°1 relatif à la présence d'eau sous la dalle et l'a rejeté pour le désordre n°2 de la salle de bains. L'appelant conteste sa condamnation faisant état de contestations sérieuses. Il fait valoir que l'engagement de sa responsabilité ne relève pas de l'évidence et que le juge devait avant de se prononcer répondre aux questions suivantes : -la date de survenance des désordres soutenant qu'ils sont apparus en 2022, soit plus de 10 ans après les travaux, - la détermination des travaux réalisés par M. [S], - les fondements juridiques, exposant contester tous ceux invoqués par Mme [W] et M. [Y], - la qualité de profane ou professionnel des acquéreurs, -l'apparence des désordres, -la connaissance par les acheteurs de l'étendue des infiltrations, -la date de la réception, Or, ainsi que le font plaider à juste titre les intimés, aucun de moyens invoqués par l'appelant ne présente de caractère sérieux quant aux obligations de M. [S] dès lors que : -l'appelant a acquis le bien immobilier le 26 août 2011 et l'a revendu le 13 septembre 2019. Les travaux n'ont donc pu être réalisés que durant cette période, M. [S] n'ayant produit pour en justifier qu'une facture de 2012. Le cabinet polyexpert, expert de l'assureur de protection juridique des acheteurs, est intervenu sur site le 15 juin 2020 suite à la déclaration de sinistre des assurés qui se sont plaints d'une humidité importante en dalle, du défaut de collage de pente et de raccordement des canalisations d'évacuation d'eau et d'une importante humidité en sous-'uvre et en pieds de murs le long de la façade nord. Les désordres sont donc apparus au plus tard en 2020, moins de dix ans après les travaux de réhabilitation de la maison réalisés après son acquisition le 26 août 2011. -les travaux réalisés par M. [S] ont été listés par l'expert amiable et confirmés devant l'expert judiciaire. Le vendeur n'a jamais contesté les avoir réalisés et ne produit aucun document de nature à remettre en question ce qu'il a toujours soutenu devant les experts. - Mme [W] et M. [Y] recherchent notamment la responsabilité décennale de M. [S]. En l'espèce, il n'est pas contestable que les travaux importants de rénovation de M. [S] ont fait appel à des techniques du bâtiment, notamment lors du coulage de la dalle qu'il a reconnu avoir réalisé. Il est tout aussi constant que l'apparence des désordres et le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux ainsi que le rappellent les acquéreurs (3e Civ., 19 mars 2019, n°18-19.918). S'agissant de l'achèvement des travaux du vendeur constructeur M. [S], la réception ne peut qu'être antérieure à la vente (étant rappelé que M. [S] se prévaut de l'apparition des désordres plus de 10 après la réalisation des travaux). De plus, aucun élément n'est produit justifiant que la maison était encore en cours de rénovation au moment de sa vente. Si l'expert judiciaire mentionne que le percement des ouvrants est inachevé et les appuis du linteau en état provisoire, cela ne correspond pas à un inachèvement volontaire par le vendeur, mais à un défaut d'exécution étant rappelé que l'acte du 13 septembre 2019 ne mentionne aucun travaux réalisé par le vendeur dans les dix dernières années avant la vente. Dès lors, les moyens tirés de la connaissance des désordres à la réception par les consorts [W]-[Y] ou de leur qualité de professionnels ne peuvent prospérer. M. [S] faisant lui-même plaider que les désordres ne sont apparus qu'en 2022 et n'étaient pas apparents à la vente, il ne peut également soutenir sans se contredire que les acheteurs pouvaient avoir connaissance de leur étendue et de leurs conséquences au jour de leur acquisition. La responsabilité décennale est une responsabilité de plein droit. L'origine et la cause du désordre sont indifférents. Il n'est pas contestable que les travaux de M. [S] constituent un ouvrage et que la réception est intervenue au plus tard au jour de la vente. Les dommages proviennent des travaux réalisés par M. [S] (pose de doublage sur le mur en pierres, agrandissement d'une ouverture et pose de menuiseries, réalisation d'un caniveau de type acodrain devant la porte fenêtre) en sorte que son obligation à réparation n'est pas sérieusement contestable. S'agissant du chiffrage, le montant de la provision n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. L'expert a estimé à 47 408,55 euros HT (et non TTC comme indiqué dans l'ordonnance du juge de la mise en état) au 18 octobre 2022 le montant des travaux de reprise pour le désordre n°1. Il estime que 30% de cette somme devra rester à la charge des acquéreurs qui ont démoli la dalle du salon avant l'expertise judiciaire. M. [S] fait valoir qu'il existe une contestation sérieuse quant à : -la répartition du montant des travaux de reprises, -l'absence de prise en compte par l'expert du mauvais entretien des réseaux d'évacuation des eaux pluviales. Il convient de soustraire de la somme de 47 408,55 euros celle de 4 634 euros qui concerne la reprise des défauts d'entretien dont la discussion relève du juge du fond, soit un total de 42 777,55 euros HT. Le premier juge a alloué aux acquéreurs une somme provisionnelle de 33 185,98 euros TTC correspondant à 70% du montant des travaux de reprise HT estimé par l'expert. Au regard de ce qui précède, M. [S] sera condamné à verser une provision de 30 000 euros à Mme [W] et M. [Y], somme non sérieusement contestable, par voie d'infirmation. Sur les recours en garantie M. [S] forme un recours en garantie de ses condamnations contre l'agent immobilier, la société Jehane et le notaire Me [N], lesquels contestent tout manquement à leur mission et soulignent que M. [S] a dissimulé les travaux qu'il a lui-même réalisés. Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, l'examen des fautes invoquées par l'appelant dans le cadre de la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier et du notaire qu'il invoque relève de l'examen du juge du fond. L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a débouté M. [S] de ses recours en garantie. Sur les autres demandes Les dispositions prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées. M. [S] sera condamné à payer la somme de 2 000 euros à M. [Y] et Mme [W] et celle de 1 000 euros à Me [N] et à la société Jehane en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [S] de ses demandes émises à l'encontre de la société Jehane et de Me [N], ainsi que du surplus des demandes de M. [Y] et Mme [W] et condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile M. [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 1 000 euros, à la société Jehane la somme de 1 000 euros et à Me [N] la somme de 1 000 euros, L'infirme pour le surplus en ses dispositions soumises à la cour Statuant à nouveau Condamne M. [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme provisionnelle de 30 000 euros au titre des travaux de reprise, Condamne M. [S] à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 2 000 euros, celle de 1000 euros à Me [N] et celle de 1000 euros à la société Jehane en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [S] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,