Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 23/00030

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 12 NOVEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 23/00030 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2VH5 AFFAIRE : S.A.R.L. ESPACE MICRO (Me COPELOVICI) C/ S.A. SIGA (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON) ; S.D.C. LA CITY BAT A1 (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) DÉBATS : A l'audience Publique du 11 juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 08 octobre 2024 prorogée au 22 octobre 2024 prorogée au 12 novembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.A.R.L. ESPACE MICRO immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 394 409 254 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Aline COPELOVICI, avocate au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA CITY BATIMENT A1 sis [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. SIGA immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 305 233 850 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 305 233 850 dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat de bail du 1er avril 2022, la SARL ESPACE MICRO est locataire de locaux sis [Adresse 1] appartenant à la SCI RETRU. Ce local est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble LA CITY BAT A1, divisé en volumes. Une copropriété a été constituée pour cet immeuble, mais excluant les locaux du rez-de-chaussée, les sous-sols et espaces verts, situés dans un autre volume. Les locaux occupés par la SARL ESPACE MICRO ne sont alors pas compris dans la copropriété de l’immeuble LA CITY BAT A1. Alors qu’elle était en train de faire procéder à des travaux d’aménagement dans son local, la SARL ESPACE MICRO a constaté le 3 juin 2022 la survenance d’infiltrations au niveau du plafond, le long d’une canalisation. * Suivant exploits du 23 novembre 2022, la SARL ESPACE MICRO a fait assigner la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 devant le présent tribunal. Par ordonnance du 9 mai 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont assisté à la séance d’information à la médiation mais n’ont pas poursuivi en ce sens. Par conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2023, la SARL ESPACE MICRO a fait assigner devant le présent tribunal la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION (SIGA) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1. Par conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2023, la SARL ESPACE MICRO demande au tribunal de : - juger que la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 ont commis des fautes dans la gestion du sinistre subi par la SARL ESPACE MICRO en lien avec les désordres allégués, - les condamner in solidum à payer à la SARL ESPACE MICRO la somme de 9.000 euros au titre des loyers payés en double, -les condamner in solidum à payer à la SARL ESPACE MICRO la somme de 2.000 euros HT au titre du préjudice subi du fait des frais de redéploiement de chantier, - les condamner in solidum à payer à la SARL ESPACE MICRO la somme de 2.000 euros au titre de leur résistance abusive, - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 et tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, - les condamner à payer à la SARL ESPACE MICRO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître COPELOVICI. Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION demande au tribunal de : - à titre principal, - juger que la SARL ESPACE MICRO ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, - débouter la SARL ESPACE MICRO de ses demandes à son encontre, - à titre subsidiaire, - juger que la SARL ESPACE MICRO ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les préjudices et faute allégués, ainsi que du caractère indemnisable des préjudices, - débouter la SARL ESPACE MICRO de ses demandes, - en tout état de cause, condamner la SARL ESPACE MICRO à payer à la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 demande au tribunal de : - débouter la SARL ESPACE MICRO de ses demandes, - condamner la SARL ESPACE MICRO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître NAUDIN. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les responsabilités L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, le 3 juin 2022, Monsieur [U] [I], directeur de la SARL ESPACE MICRO exerçant sous l’enseigne IP-SOFT a indiqué à Madame [G] de la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION qu’une fuite était en cours au niveau du plafond de son local. Le 21 juin 2022, l’assureur du locataire a déclaré qu’il appartenait à ce dernier de prendre contact avec le syndic de la copropriété pour que ce dernier effectue une recherche de fuite. Le jour même, Monsieur [I] a demandé à la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION de procéder à la recherche de fuite. Le 28 juin 2022, l’assureur de la SCI RETRU a demandé à la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION de procéder à une recherche de fuite. Le 29 juin 2022, la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION a répondu à Monsieur [I] qu’un plombier avait été mandaté pour procéder à la recherche de fuite. Les 20 et 22 juillet 2022, Monsieur [I] a relancé par courriel la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION. Le 26 juillet 2022, un nouveau courriel est envoyé à la copropriété et à la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION pour réclamer la réalisation d’une recherche de fuite. Le 25 août 2022, le conseil de la SARL ESPACE MICRO a mis en demeure la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION de faire cesser les venues d’eau. Le 31 août 2022, une recherche de fuite a été réalisée par la société RDF EXPERTISES à la demande de la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION. Cette dernière montre que la fuite prend son origine dans la mauvaise qualité du piquage de l’eau chaude de l’appartement de Madame [V] dans la colonne commune. Une nouvelle mise en demeure a été envoyée le 2 septembre 2022 par le conseil de la SARL ESPACE MICRO à la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION. Le 9 septembre 2022, la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION a répondu au conseil de la SARL ESPACE MICRO que l’origine de la fuite n’était pas commune et qu’il convenait que la SARL ESPACE MICRO réalise un constat amiable avec le voisin concerné. Par courriel du 22 septembre 2022, la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION a informé la SARL ESPACE MICRO que l’origine de la fuite se trouvait dans l’appartement de Madame [V]. Le 27 septembre 2022, la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION a validé le devis de la société LJP pour réalisation des travaux. Ce courriel montre que dès le 4 août 2022 Madame [V] a informé la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION de l’existence d’une fuite au sein de la colonne d’eau de son appartement. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1 déclare qu’il a procédé aux travaux afin de mettre un terme à la situation, bien que l’origine des désordres ne réside pas dans les parties communes. Aucune expertise n’a été réalisée, ni à la demande de la SARL ESPACE MICRO ni du syndicat des copropriétaires et de son syndic. Il résulte du rapport de recherche de fuite produit que le désordre provient du piquage de l’arrivée d’eau chaude de Madame [V] sur la colonne commune. L’intégrité de la colonne commune n’étant pas remise en cause, la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans l’origine des désordres ne peut être retenue. S’agissant de la responsabilité de la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION, il convient de constater que cette dernière ne justifie pas avoir fait procéder à une recherche de fuite avant le 31 août 2022 alors qu’elle a été informée de la fuite dès le 3 juin 2022. Par ailleurs, la lecture des différents courriels montre que Madame [V] a aussi de son côté alerté la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION dès le 4 août 2022 de l’aggravation de la situation dans son lot, étant également victime d’infiltrations importantes dans son appartement. La SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION ne peut dire qu’il appartenait à l’assureur de la SARL ESPACE MICRO de procéder à la recherche de fuite compte tenu des conventions entre assureurs dans la mesure où un tiers ne peut être habilité à faire procéder à une recherche de fuite dans un local qui ne lui appartient pas. Seule la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION était en mesure de faire procéder à une recherche de fuite dans les locaux du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA CITY BAT A1. En n’y procédant pas avant le 31 août 2022 et n’informant pas la SARL ESPACE MICRO avant le 22 septembre 2022 que la fuite trouvait son origine dans les canalisations de Madame [V], la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION a commis une faute. Toutefois, la SARL ESPACE MICRO ne verse aucune pièce de nature à démontrer la consistance de son dommage. Elle n’a fait procéder à aucun procès-verbal de constat, aucune expertise amiable de ses dommages. Des travaux étaient en cours dans le local loué par la SARL ESPACE MICRO. A ce sujet, la SARL ESPACE MICRO ne produit qu’un devis de la société MODUS AGENCEMENT du 9 mai 2022. Ce devis n’est pas accepté, de sorte qu’il n’apporte aucune information sur le détail du planning de chantier. La facture n°33/2022, non datée, n’apporte pas davantage d’information sur le retard pris sur le chantier du fait du dégât des eaux. La SARL ESPACE MICRO fait valoir qu’elle a assumé un double loyer du 15 septembre au 30 octobre 2022 du fait du retard de chantier. Toutefois, elle n’apporte aucune pièce justificative de la date contractuelle de fin de chantier, de la date à laquelle ce dernier a été achevé et d’un lien de causalité entre le dégât des eaux et un éventuel retard. La seule pièce produite à ce sujet est le courriel de Monsieur [W] de la société MODUS AGENCEMENT du 1er septembre 2022 indiquant que le dégât des eaux engendre un retard de chantier : impossibilité de réaliser le doublage, de faire la peinture et de poser le revêtement de sol. Toutefois, ce seul courriel ne peut suffire à établir la durée du retard de chantier imputable au dégât des eaux. La SARL ESPACE MICRO est défaillante à démontrer la réalité de son préjudice de double loyer sur la période sollicitée en lien avec le dégât des eaux. Elle sera déboutée de cette demande. La SARL ESPACE MICRO réclame ensuite le paiement de la somme de 2.000 euros HT au titre des frais supplémentaires en visant la pièce 15, qui est cependant le devis initial. La facture 33/2022 ne contient pas de poste de redéploiement de chantier pour ce montant de 2.000 euros. Seule une mention de la reprise du placo du plafond est mentionnée en lien avec le dégât des eaux. Toutefois, la SARL ESPACE MICRO n’ayant pas fait constater ce dommage, il ne peut être vérifié que cette somme correspond au préjudice effectivement subi. Par ailleurs, elle produit uniquement deux photographies du local au cours du dégât des eaux et à proximité de la canalisation, aucun placo n’est installé en plafond. La SARL ESPACE MICRO sera déboutée de cette demande. La SARL ESPACE MICRO formule ensuite une demande au titre de la résistance abusive. Toutefois, si les pièces démontrent un défaut de célérité dans la prise en charge du sinistre, aucune intention de nuire n’est établie de la part de la SAS SOCIETE IMMOBILIER DE GESTION ET D’ADMINISTRATION. La SARL ESPACE MICRO sera déboutée de cette demande compte tenu de l’absence de toute justification de ses préjudices. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision. La SARL ESPACE MICRO succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître NAUDIN. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l'espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Déboute la SARL ESPACE MICRO de l’intégralité de ses demandes, Condamne la SARL ESPACE MICRO aux dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN, Rejette l’intégralité des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE