Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00667 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZFJR
AFFAIRE : [J] [Y], [M] [A] épouse [Y] C/ [U] [D], [O] [D], [P] [D], [T] [D], [L] [D]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première
vice-présidente
GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [J] [Y]
né le 12 Novembre 1982 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 11]
représenté par Maître Audrey JAMMES, avocat au barreau de LYON
Madame [M] [A] épouse [Y]
née le 17 Octobre 1987 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 11]
représentée par Maître Audrey JAMMES, avocat au barreau de LYON
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
SOCIETE CAPITOLE
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Audrey JAMMES, avocat au barreau de LYON
DEFENDEURS
Madame [U] [D]
née le 24 Septembre 1961 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Céline QUINTIN, avocat au barreau de LYON
Monsieur [O] [D]
né le 07 Mars 1958 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Céline QUINTIN, avocat au barreau de LYON
Monsieur [P] [D]
né le 13 Juin 1956 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 6] - ETATS UNIS
représenté par Maître Céline QUINTIN, avocat au barreau de LYON
Madame [T] [D]
née le 28 Juin 1952 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Céline QUINTIN, avocat au barreau de LYON
Monsieur [L] [D]
né le 21 Avril 1950 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Céline QUINTIN, avocat au barreau de LYON
Débats tenus à l'audience du 23 Septembre 2024 - Délibéré au 21 Octobre 2024
Notification le
à :
Maître Audrey JAMMES - 912 (Grosse + expédition)
Maître Céline QUINTIN - 3206 (expédition)
[J] [Y] et son épouse [M] [A] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon, par actes des 2 et 5 avril 2024 [L] [D], [T] [D], [P] [D], [O] [D] et [U] [D] pour voir ordonner la restitution à leur profit de la somme de 40000 euros détenue par Maître [E] [N] ou tout notaire de l’étude notariale Fideis, en sa qualité de séquestre, les voir condamner à leur payer la somme provisionnelle de 2183,82 euros, au titre des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 21 juin 2023 arrêtée au 25 mars 2024, la somme provisionnelle de 5000 euros en indemnisation du préjudice subi pour résistance abusive et la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
Ils ont signé une promesse de vente avec les consorts [D] le 28 juillet 2022 en l’étude de Maître [N], portant sur le bien immobilier dont les consorts [D] sont propriétaires à [Adresse 10], comprenant une maison d’habitation, une cour et jardin attenants, au prix de 1250000 euros, la promesse expirant le 22 décembre 2022, soumise à des conditions suspensives dont l’une relative à l’obtention d’un ou plusieurs prêts par Monsieur et Madame [Y], portant sur 1000000 euros, d’une durée de 20 ans et pour un taux de 2% l’an. Il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 125000 euros, dont 40000 euros payés par les époux [Y] dans les 10 jours. Ils ont versé cette somme au notaire.
Ils ont déposé le 4 août 2022, la demande de prêt auprès du Crédit Agricole Centre Est d’un montant de 950000 euros. Un avenant a été signé pour permettre aux époux [Y] la substitution par la société Capitole qui détenait un fonds de commerce, avec un prêt de 1000000 euros, pour 20 ans, avec un taux maximal de 3,80%, la date étant prorogée au 17 mars 2023.
Ils ont cependant reçus deux refus de prêt, le 13 mars par le Crédit Agricole et le 17 mars 2023 par le CIC. Les époux [Y] ont sollicité la restitution de la somme de 40000 euros, en vain. Ils ont démontré que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, mais la vente du fonds de commerce n’est pas intervenue dans les délais envisagés, de sorte que le dossier de prêt n’a pas pu être accepté.
Aux termes de leurs dernières conclusions, [L] [D], [T] [D], [P] [D], [O] [D] et [U] [D] soutiennent que les demandes sont irrecevables, à titre subsidiaire sollicitent leur rejet du fait de contestations sérieuses, à titre reconventionnel demandent d’ordonner le versement de la somme de 40000 euros à leur profit, de déclarer l’ordonnance opposable au notaire Maître [E] [N], de condamner solidairement les demandeurs et la société Capitole à leur verser la somme provisionnelle de 85000 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, et à leur payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.
Les époux [Y] ont entendu régier unilatéralement en condition suspensive la vente d’un autre bien, un fonds de commerce, par une entité étrangère à l’opération, soit la société Capitole, que les consorts [D] ont acceptée au mois de février 2023.
Par cet avenant le délai d’obtention du prêt est prorogé jusqu’au 17 mars 2023 et celui de validité de la promesse jusqu’au 7 avril 2023. Il est prévu une faculté de substitution des acquéreurs par la société Capitole dont le bénéficiaire doit informer le promettant.
Le 17 mars 2023 les défendeurs ont été informés du défaut d’obtention du financement par les époux [Y], avec deux refus de prêt. Celui du Crédit Agricole du Centre-Est du 13 mars 2023 est adressé à la société Capitole, la demande portait sur la somme de 950000 euros au taux de 3,41%, dont 300000 euros remboursable sur 8 ans. Celui du CIC du 17 mars 2023 est adressé la société Capitole, il est au taux de 3,45% et mentionne que le taux d’endettement ressort à 52%. Les époux [Y], qui finissent par produire la demande de financement déposée par eux le 4 août 2022 au Crédit Agricole, produisent un courrier de refus du 13 mars 2024 adressé à la société Capitole. Ils ont en réalité acquis un bien immobilier situé à [Adresse 11], le 10 juillet 2023, suite à promesse de vente du 23 mars 2024, donc quelques jours après les refus de prêts. Cette vente est intervenue au prix de 1280000 euros, soit à un prix supérieur à celui de la vente litigieuse, financé par le Crédit Agricole Centre-Est.
Du fait de la substitution de la société Capitole aux époux [Y], ceux-ci n’ont plus qualité à agir dans le cadre de la présente procédure. Les époux [Y] n’ont pas exercé la faculté de substitution dans les conditions prévues à l’avenant, qui n’est pas signé par la société Capitole, et qui prévoit qu’en cas d’exercice de la substitution, les sommes avancées par le bénéficiaire ne lui seront pas restituées et qu’il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué. Si les demandes de prêt ont été instruites sur la base des données financières de la société Capitole, elles l’ont été sur la base d’une situation patrimoniale et économique étrangère à l’opération prévue.
Les conditions du financement demandé ne sont pas conformes à celles contractuellement prévues, sur le montant du financement, sa durée et son taux d’intérêt. Les époux [Y], qui avaient trouvé un autre bien qu’ils préféraient acquérir, ont fait de qu’il fallait pour obtenir une réponse négative à leurs demandes de prêt. Les consorts [D] ont immobilisé leur bien durant près de neuf mois en raison des atermoiements des époux [Y], et ne sont parvenus à le vendre qu’au prix de 922000 euros le 20 mars 2024, soit près de 330000 euros de moins par rapport à la vente prévue avec les époux [Y]. C’est le comportement fautif des époux [Y] qui a conduit à l’échec de la vente.
Aux termes de leurs dernières conclusions, monsieur et madame [Y] et la société Capitole SARL, qui intervient volontairement, portent à 10000 euros leur demande en indemnisation du préjudice subi du fait de la résistance abusive des vendeurs et à la somme de 3500 euros leur demande au titre des frais irrépétibles. Ils portent leurs demandes en leur nom et subsidiairement au profit de la société Capitole.
Il s’est avéré que la demande de financement aurait de meilleurs chances d’aboutir si le projet était porté par la sociéé Capitole, dont Monsieur [Y] est le gérant. Au jour de l’avenant, les époux [Y] ont indiqué se substituer la société Capitole dans l’acquisition projetée, ce que les consorts [D] ont accepté. Toutefois cette substitution ne serait intervenue qu’en cas de réalisation de la vente par acte authentique.
Les demandes de financement ont été présentées en conformité avec les prévisions, soit inférieures à 1000000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, d’un taux d’intérêt maximal de 3,80%, avec substitution possible d’une personne morale. Les époux [Y] ont sollicité leurs prêts en conformité avec ces exigences et ont respecté leurs engagements quant à la condition suspensive de financement, malgré tout défaillie. Ils n’ont commis aucune faute et n’ont jamais imposé une condition tenant à la vente du fonds de commerce de la société Capitole. Il se trouve que les époux [C] allaient signer une promesse de vente avec des bénéficiaires qui se sont dédits juste avant la signature, ce qui explique qu’ils leur ont proposé leur bien. Le coût total de cette acquisition se révélait en réalité un peu inférieur de celle des consorts [D] en raison de l’absence de travaux de remise en état au niveau de l’électricité ou du gaz. Les époux [Y], qui avaient perçu les fonds de la vente du fonds de commerce, et dont les délais de bonne fin et de garantie de passif étaient expirés, ont pu bénéficier d’un prêt familial exceptionnel de 800000 euros sur 25 ans au taux de 3,50%. Les époux [Y] n’ont commis aucune faute susceptible de les voir condamner à payer la somme provisionnelle de 85000 euros.
SUR CE :
L’alinea 2 de l’article 835 du Code de Procédure Civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
L’article L313-41 du Code dela Consommation dispose que, lorsque la condition suspensive qui assortit un contrat de prêt n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] ont signé le 28 juillet 2022 une promesse de vente par les consorts [D] de leur bien au prix de 1250000 euros, puis un avenant à ce contrat a été signé au mois de février 2023 compte tenu de la difficulté éprouvée par les acquéreurs d’obtention de leur prêt du fait des difficultés de vente de leur société Capitole, avenant qui repousse au 7 mars 2023 la durée d’obtention du prêt, avec une somme maximale empruntée de 1000000 euros, d’une durée maximale de 20 ans au taux maximal de 3,80% l’an, l’acte de vente devant être signé au plus tard le 17 mars 2023.
L’avenant porte également la substitution de la société Capitole SARL en qualité d’acquéreur, ce que le promettant accepte.
L’avenant précise que la réalisation de l’acte authentique pourra se faire au profit du bénéficiaire ou de toute autre personne morale qu’il se réserve de désigner, mais qu’il restera obligé au paiemnet du prix. Le bénéficiaire restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au promettant.
Il en résulte à la fois que les époux [Y] sont toujours intéressés à l’instance et que la société Capitole l’est devenue du fait de l’avenant qui mentionne sa substitution et l’accepte, celle-ci pouvant toujours bénéficier à un autre substitué qui pourrait être désigné.
Les époux [Y] et après eux la société Capitole, substituée pour obtenir de meilleures chances de voir sa demande prospérer, justifient de deux refus de prêt pourtant inclus dans les prévisions du contrat et de l’avenant, puisque pour un montant demandé de 950000 euros, pour une durée pour partie inférieure aux prévisions de l’avenant et à un taux d’intérêt moindre, ce qui constituait des conditions plus favorables que celles autorisées par le contrat. En conséquence il apparaît que la condition suspensive est défaillie sans faute des emprunteurs.
Pour ce qui concerne la circonstance troublante tenant à la signature dès le 23 mars 2023 d’une nouvelle promesse de vente avec un tiers, Monsieur et Madame [Y] expliquent sans être démentis avoir eu connaissance dans les mêmes temps de l’échec de la vente d’un bien similaire, affirmation confortée par l’attestation de Maître [I] [Z] notaire associé à [Localité 13], qui affirme que la signature de l’avant-contrat le 23 mars 2023 pour le bien situé [Adresse 11], devait intervenir dans un temps particulièrement court du fait que les vendeurs Monsieur et Madame [C] avaient régularisé eux-mêmes un compromis pour l’achat d’une autre maison dont le financement dépendait de cette promesse, et qu’il disposait depuis le début du mois de mars d’un dossier complet et d’un projet de promesse rédigé, un précédent acquéreur s’étant désisté au dernier moment.
Cette circonstance est encore confortée par la production par les demandeurs d’une facture du cabinet Jacquemet géomètre expert de 1861,50 euros en date du 22 février 2023 relatif au relevé et plan d’intérieur de la maison des consorts [D] ainsi qu’un dossier de plans d’aménagement de cette maison en date du 8 mars 2023, qui démontre le maintien du projet des époux [Y] à cette date. En outre ils produisent des diagnostics immobiliers qui font apparaître dans le cadre de la maison des consorts [D] la nécessité de travaux de mise aux normes en matière d’amiante et d’électricité, qui venaient augmenter le coût et établissent par la production de leur acte d’acquisition avoir obtenu un financement de 800000 euros qui est alors apparu suffisant.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux [Y] et d’ordonner la restitution de la somme de 40000 euros qu’ils ont réglée et qui est séquestrée chez le notaire.
Celui-ci qui n’a pas été appelé à la cause ne peut se voir rendre opposable la présente décision.
La demande de paiement de dommages-intérêts par les consorts [D] est rejetée, aucun abus de résistance n’étant caractérisé dans leur défense en justice.
Les demandes reconventionnelles des consorts [D] sont rejetées du fait de l’acceptation de la demande principale.
Les dédendeurs, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens.
Ils sont condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :
Déclarons recevable l’intervention volontaire de la société Capitole.
Disons que la présente décision n’est pas oppoable à Maître [N], qui n’a pas été assigné.
Ordonnons la restitution de la somme de 40000 euros détenue par Maître [E] [N] ou tout notaire de l’étude notariale FIDEIS, en sa qualité de séquestre, au profit de [J] et [M] [Y], sur présentation de la présente décision.
Rejetons la demande tendant à obtenir des intérêts au taux légal sur cette somme avant la présente décision.
Rejetons la demande de dommages-intérêts.
Rejetons les demandes reconventionnelles des consorts [D].
Condamnons solidairement les consorts [D] aux dépens.
Condamnons solidairement [L] [D], [T] [D], [P] [D], [O] [D] et [U] [D] à payer à [J] et [M] [Y] la somme de 2500 (deux mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.
En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
