Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
02 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/03581 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YL42
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LIBERTE MH3 » sise 28-40 sise 28-40 rue Salvadoir ALLENDE - square de la Brèche des Groue 92000 NANTERRE représenté par son syndic :
C/
[T] [X] [R]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LIBERTE MH3 » sise 28-40 sise 28-40 rue Salvadoir ALLENDE - square de la Brèche des Groue 92000 NANTERRE représenté par son syndic :
CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER
68 rue des Cévennes
75015 PARIS
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
DEFENDEUR
Monsieur [T] [X] [R]
11 Résidence Les Ecrivains
2 rue Jean Anouilh - appt 11
78420 CARRIÈRES-SUR-SEINE
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Caroline KALIS, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble " Le Liberté M3 ", sis 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues à NANTERRE (92000) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [T] [R] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14 avril 2023.
Aux termes de ses dernières conclusions d'actualisation n°2 signifiées au défendeur le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Constater que Monsieur [R] [T], [X] est propriétaire du lot n°1222 dans la résidence " Le Liberté MH 3 " sise 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues - 92000 Nanterre,
Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la rési-dence " Le Liberté MH3 " sise 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues - 92000 Nanterre, représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER,
En conséquence,
Condamner Monsieur [R] [T], [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la ré-sidence " Le Liberté MH3 " sise 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues - 92000 Nanterre, représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, les sommes de :
- 8.757,03 euros au titre des charges impayées au 4 mars 2024, appel de provisions sur charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation, sauf somme à parfaire,
- 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,
Condamner Monsieur [R] [T], [X] aux entiers dépens.
Monsieur [T] [R], assigné par acte de commissaire de justice qui indique avoir procédé aux diligences prévues par l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " constater " et " dire et juger bien fondées " telles que figurant dans le dispositif des conclusions, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant souvent que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- les relevés du compte de Monsieur [T] [R] pour les périodes du 1er janvier 2022 au 4 avril 2023 et du 1er janvier 2023 au 29 septembre 2023,
- les appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 juin 2018, 17 juin 2019, 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023 et les attestations de non-recours afférentes,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure d'avocat envoyée à Monsieur [T] [R] en date du 14 février 2023 (avis de réception non produit).
Sur la distinction entre les charges et frais réclamés
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 8.757,03 euros au titre des charges arrêtées au 4 mars 2024.
L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il convient de distinguer les charges, prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement, prévus par l'article 10-1 de ladite loi.
Ainsi, conformément aux chiffrages résultant de la partie discussion des conclusions du demandeur, les charges, d'un montant de 5.797,39 euros, seront examinées au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 2.779,20 euros, après déduction de la somme de 180,44 euros relevant des dépens, seront examinés au titre de l'article 10-1 de ladite loi.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.797,39 euros au titre des charges arrêtées au 4 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [T] [R] est propriétaire du lot n° 1222 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 juin 2018, 17 juin 2019, 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant des charges réclamées au titre de la période postérieure au 29 septembre 2023, tel qu'il résulte des décomptes produits arrêtés au 29 septembre 2023.
Après déduction de la somme de 1.145,35 euros au titre des charges réclamées pour la période du 30 septembre 2023 au 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 4.652,04 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d'exigibilité de la créance.
Les intérêts courront à compter des conclusions d'actualisation signifiées le 6 mars 2024, qui valent mise en demeure et portent sur l'intégralité des charges réclamées.
En conséquence, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.652,04 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 29 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.779,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- frais de mise en demeure en date du 19 janvier 2023 (45,60 euros) et du 10 février 2023 (33,60 euros), dès lors que les avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi au défendeur ne sont pas produits ;
- frais de suivi (720 euros le 2 octobre 2023 et 360 euros le 21 novembre 2023) et de contentieux (150 euros les 8 et 14 février 2023, 480 euros le 16 février 2023, 168 euros les 16 mars, 4 avril, 19 juin, 29 septembre et 12 décembre 2023), soit une somme totale de 2.700 euros, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle.
Débouté de l'ensemble de ses demandes au titre de la prise en charge des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 2.779,20 euros sur le compte de Monsieur [T] [R] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence de Monsieur [T] [R] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [T] [R] sera condamné à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui incluront notamment les frais de signification de l'assignation signifiée le 14 avril 2023 d'un montant de 180,44 euros, dont la facture est produite.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [T] [R] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Liberté M3", sis 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues à NANTERRE (92000) représenté par son syndic :
- la somme de 4.652,04 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 29 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Liberté M3", sis 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues à NANTERRE (92000) de l'ensemble des demandes formées au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.779,20 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [T] [R],
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Le Liberté M3", sis 28-40 rue Salvador Allende - Square de la Brèche des Groues à NANTERRE (92000) du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [T] [R] au paiement des dépens de l'instance, incluant notamment les frais de signification de l'assignation du 14 avril 2023 d'un montant de 180,44 euros,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
