Cour de cassation, 10 juin 1997. 95-14.438

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° F 95-14.438 formé par : 1°/ la société civile professionnelle (SCP) Castela-Labatut-Aressy-Maylie, dont le siège est ..., 2°/ la société civile professionnelle (SCP) Bousquet-Arnaud, dont le siège est rue de l'appel du 18 juin, 82350 Albias, en cassation d'un arrêt rendu le 20 février 1995 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), au profit : 1°/ de M. Lucien A..., demeurant ..., 2°/ de Mme Liliane B..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de M. Jean-Pierre Y..., domiciliée en cette qualité BP 827, ..., 3°/ de M. Michel Z..., demeurant anciennement ... Muret, et actuellement même ville, ..., défendeurs à la cassation ; Mme B..., ès qualités, a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ; II - Sur le pourvoi n° H 95-14.485 formé par : - M. Lucien A..., en cassation du même arrêt, en ce qu'il est rendu au profit : 1°/ de la SCP Castela-Labatut-Aressy-Maylie, 2°/ de la SCP Bousquet-Arnaud, défenderesses à la cassation ; En présence de : - Mme Liliane B..., ès qualités ; La SCP Castela-Labatut-Aressy-Maylie et la SCP Bousquet-Arnaud invoquent, à l'appui de leur pourvoi principal n° F 95-14.438, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Mme Liliane B..., ès qualités, demanderesse au pourvoi incident dans la même affaire, invoque également un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; M. A..., demandeur au pourvoi n° H 95-14.485 invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 mai 1997, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Fouret, conseiller rapporteur, Mme Delaroche, conseiller, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Fouret, conseiller, les observations de Me Hemery, avocat de M. A..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Castela-Labatut-Aressy-Maylie et de la SCP Bousquet-Arnaud, de Me Luc-Thaler, avocat de Mme B..., ès qualités, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu leur connexité, joint les pourvois n° F 95-14.438 et n° H 95-14.485 ; Attendu, selon les énonciations de l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 février 1995), que, par acte authentique reçu le 30 décembre 1988 par MM. X... et Maylie, notaires associés des SCP Bousquet-Arnaud et Castela-Labatut-Aressy-Maylie, M. Z... a vendu à MM. A... et Y..., ce dernier aujourd'hui en liquidation judiciaire, Mme B... étant mandataire-liquidateur, un terrain à bâtir pour un prix de 1 504 420 francs, converti en l'obligation pour les acquéreurs de construire des lots sur la fraction de terrain conservée par le vendeur; que le Crédit lyonnais, qui devait financer l'opération et s'était porté caution solidaire des acquéreurs en garantie de l'indemnité due au vendeur en cas de retard dans l'achèvement des travaux, avait exigé une hypothèque de premier rang qui n'a pu être donnée en raison d'inscriptions prises par le Trésor public et non purgées à la suite de la vente; que les acquéreurs n'ayant pas procédé à la construction, le vendeur les a assignés en paiement de l'indemnité contractuelle; que, par un arrêt du 14 octobre 1991, passé en force de chose jugée, la vente a été résolue aux torts du vendeur qui a été condamné à payer à MM. A... et Y... 212 976 francs en remboursement des débours afférents à la vente et 250 000 francs à titre de dommages-intérêts pour perte d'une chance d'enrichissement; que M. A... et M. Y... ont également agi contre les notaires en réparation de leur préjudice ; Sur le moyen unique du pourvoi principal n° F 95-14.438, formé par la SCP Castela-Labatut-Aressy-Maylie et la SCP Bousquet-Arnaud, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir retenu la responsabilité des notaires, alors que, d'une part, en retenant qu'ils avaient manqué à leur devoir de conseil bien qu'il eût été rappelé que MM. A... et Y... étaient des professionnels de l'immobilier et qu'ils connaissaient l'existence des inscriptions hypothécaires prises par l'administration fiscale, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil; et que, d'autre part, en retenant la responsabilité des officiers publics bien que le préjudice invoqué par les promoteurs ne résultât pas de la faute qui leur était imputée mais de la méconnaissance par la banque de son engagement contractuel, la cour d'appel aurait encore violé le même texte ; Mais attendu, d'abord, que les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par les compétences personnelles de leurs clients ; que c'est donc à juste titre que l'arrêt retient la responsabilité des officiers publics pour avoir établi l'acte de vente, sachant que la prise d'une hypothèque de premier rang au bénéfice de l'organisme prêteur conditionnait le financement de l'opération immobilière envisagée, sans avoir donné d'information aux acquéreurs quant à l'état hypothécaire du bien vendu et aux conséquences résultant du mode choisi de paiement du prix ; qu'ensuite, ayant relevé que les notaires avaient établi un acte de vente inefficace en acceptant de passer l'acte authentique, qui se bornait à mentionner que s'il se révélait des inscriptions au moment de la publication, le cédant serait tenu d'en rapporter la mainlevée, sans avoir obtenu aucun accord des créanciers inscrits ni du Crédit lyonnais pour définir les modalités de mainlevée des hypothèques grevant le bien et dont ils avaient connaissance, c'est à bon droit que la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le lien de causalité entre les manquements des officiers publics et le préjudice, a condamné les notaires à le réparer; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ; Sur le moyen unique du pourvoi n° H 95-14.485, formé par M. A..., et du pouvoi incident formé par Mme B..., pris chacun en ses deux branches, qui sont identiques : Attendu qu'il est fait grief à la cour d'appel d'avoir exclu de la réparation allouée certains des débours supportés par les promoteurs, alors que, d'une part, en limitant l'indemnisation aux frais d'acte notarié et de l'état de division de la propriété, seuls nécessaires, selon elle, à l'obtention du titre de propriété et à la détermination des lots donnés en paiement, et en rejetant la demande en remboursement par les notaires des frais de TVA, des honoraires de géomètre, des honoraires des architectes pour le permis de construire, les plans de réalisation et pièces écrites, des honoraires d'agences de publicité, des frais de constat d'affichage du permis de construire et des frais d'études techniques, la cour d'appel, qui a elle-même relevé que le prix du terrain avait été converti en obligation de construire et aménager des lots pour le vendeur, ce que les notaires n'ignoraient pas, de sorte que ces frais devaient nécessairement et préalablement être exposés par les acquéreurs pour l'établissement de la vente qui attribuait la propriété de certains lots à construire au vendeur, n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et aurait ainsi violé l'article 1382 du Code civil; et alors que, d'autre part, en observant, pour rejeter ces frais, que l'architecte avait conventionnellement accepté le risque de ne pas être rétribué au cas de non-réalisation de l'opération, la cour d'appel, qui n'a nullement constaté que, contrairement à ce qui était soutenu, des honoraires ne lui ont pas été payés pour l'établissement du permis de construire, des plans de réalisation et pièces écrites, aurait statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, qu'ayant souverainement apprécié que les débours litigieux avaient été engagés "aux risques et périls des promoteurs qui n'avaient pas de certitudes quant à la réalisation du projet" de construction, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils n'étaient pas constitutifs d'un préjudice causé par la faute des notaires; qu'ensuite, la référence faite par la cour d'appel à la convention conclue par l'architecte n'avait nullement pour objet d'établir l'absence de certaines dépenses mais seulement de conforter l'analyse des premiers juges selon laquelle les promoteurs, qui n'étaient pas certains de la réalisation de l'opération, avaient engagé les dépenses litigieuses à leurs risques et périls; qu'il s'ensuit que le moyen soutenu par les deux pourvois n'est pas fondé en sa première branche et manque en fait en sa seconde branche ; PAR CES MOTIFS : REJETTE tant les pourvois n° 95-14.438 et n° 95-14.485 que le pourvoi incident formé, sur le premier, par Mme B... ; Fait masse des dépens et les laisse par quart à la charge de la SCP Castela-Labatut-Aressy-Maylie, la SCP Bousquet-Arnaud, M. A... et Mme B..., ès qualités ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes formées tant par les SCP que par M. A... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.