Cour d'appel, 26 juin 2025. 23/00948

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 26/06/2025 **** N° de MINUTE : 25/511 N° RG 23/00948 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UY2R Jugement (N° 11-22-0002) rendu le 12 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité de Calais APPELANTS Monsieur [Y] [S] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Madame [L] [S] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Me Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué INTIMÉ Monsieur [G] [Z] né le 05 Février 1954 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Charles Thomas, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Sara Lamotte, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Par acte sous seing privé du 17 décembre 2020, prenant effet au 1er janvier 2021, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] des locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 680 euros. Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 17 décembre 2020. Suivant courrier du 14 avril 2021, M. et Mme [S] ont mis en demeure leur bailleur d'avoir, dans le délai de 48 heures, à faire procéder à la mise en conformité de l'installation électrique du logement et de leur fournir un diagnostic électrique. Suivant courrier en réponse du 20 avril 2021, M. [Z] a indiqué avoir fait intervenir un électricien en la personne de M. [F] [E], lequel est intervenu les 3 et 19 avril 2021. Suivant rapport en date du 29 avril 2021, l'Agence Régionale de Santé des Hauts de France a conclu que le logement présentait des désordres entraînant un danger pour la sécurité et la santé des occupants. Consécutivement, suivant arrêté préfectoral du 18 mai 2021, la préfecture du Pas de [Localité 7] a mis en demeure M. et Mme [Z] ou leurs ayants-droit d'avoir, dans un délai de 30 jours, en substance, à faire réaliser un diagnostic technique amiante et faire réaliser les travaux nécessaires afin de mettre en sécurité l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié de type "Consuel Sécurité". Entre temps, M. et Mme [S] ont sollicité leur assureur protection juridique le 4 mai 2021, ayant donné lieu à un rapport non contradictoire en date du 3 août 2021. Par arrêté en date du 24 septembre 2021, le Préfet a abrogé l'arrêté de mise en demeure du 18 mai 2021 de faire cesser un danger imminent. M. et Mme [S] ont ensuite saisi un huissier, alléguant des désordres liés à des infiltrations d'eau, de sorte qu'un procès-verbal de constat a été dressé le 4 octobre 2021. Par courrier recommandé du 23 novembre 2021, M. et Mme [S] ont donné congé à leur bailleur, estimant qu'aucun préavis n'était dû compte tenu de l'état du logement. Ce courrier a été reçu par le bailleur le 28 novembre 2021. Par courrier recommandé en réponse du 29 novembre 2021, le mandataire du bailleur a indiqué aux locataires que le préavis était de trois mois, de sorte que le bail se terminerait le 28 février 2022. Puis, par courrier recommandé reçu par le mandataire du bailleur le 6 décembre 2021, M. et Mme [S] ont restitué les clés du logement. Par acte du 29 décembre 2021, M. et Mme [S] ont fait assigner M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais en vue de faire constater que M. [Z] a manqué à ses obligations, dire consécutivement que le bail est résilié à ses torts et d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 7 480 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. Suivant jugement en date du 12 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a : Rejeté, in limine litis, la demande de M. [Z] tendant à ce que le tribunal sursoit à statuer, Constaté que par courrier recommandé du 23 novembre 2021, M. et Mme [S] ont donné congé à leur bailleur, et restitué les clés le 6 décembre 2021, Déclaré en conséquence sans objet la demande de M. et Mme [S] de voir constater la résiliation du bail, Fixé la créance de M. et Mme [S] à la somme de 1 586 euros au titre de leur préjudice de jouissance, Débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Fixé la créance de M. [Z] à la somme de 2 040 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2022, Fixé la créance de M. [Z] à la somme de 500 euros, au titre des dégradations locatives, Condamné solidairement par compensation des créances réciproques entre les parties, M. et Mme [S] à payer à M. [Z] la somme de 954 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. et Mme [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, Débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. et Mme [S] d'une part et M. [Z] d'autre part, aux dépens, en ce compris l'état des lieux de sortie, à hauteur de moitié chacun, Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 février 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a : Rejeté, in limine litis, la demande de M. [Z] tendant à ce que le tribunal sursoit à statuer, Constaté que par courrier recommandé du 23 novembre 2021, M. et Mme [S] ont donné congé à leur bailleur, et restitué les clés le 6 décembre 2021, Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. [Z] a constitué avocat le 6 mars 2023. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, M. et Mme [S] demandent à la cour de : Infirmer la décision du 12 janvier 2023 rendue par le juge du contentieux de la protection de [Localité 7], Statuant à nouveau : Condamner M. [Z] à payer la somme de 7 480 euros au titre du préjudice de jouissance de M. et Mme [S], Le condamner à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi, Débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, Le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais d'établissement du constat d'huissier, soit la somme totale de 2 809,20 euros. Les condamner aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2023, M. [Z] demande à la cour de : Débouter M. et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes. Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer à M. et Mme [S] la somme de 1 586 euros au titre de leur préjudice de jouissance. La confirmer en ce qu'elle a débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. La confirmer en ce qu'elle a condamné M. et Mme [S] à lui payer la somme de 2 040 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2022. La réformer en ce qu'elle a fixé la créance au titre des dégradations locatives à 500 euros et condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 3 736,70 euros. La confirmer en ce qu'elle les a condamnés à lui payer la somme de 89,26 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie. La confirmer pour le surplus, Condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les condamner aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur le préjudice de jouissance Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d'équipement le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En application de ce décret, le logement assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Les éléments d'équipement et de confort doivent permettre d'assurer un chauffage normal. Le bailleur est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des éléments du débat qu'aucun diagnostic technique, tel que prévu par les dispositions de l'article 3-3 de la loi précitée n'a été fourni à l'entrée dans les lieux, alors que dès le 14 avril 2021, les locataires ont mis en demeure leur bailleur d'avoir, dans le délai de 48 heures, à faire procéder à la mise en conformité de l'installation électrique du logement et de leur fournir un diagnostic électrique, le contenu du courrier impliquant que des désordres avaient été constatés et signalés précédemment sans réaction de leur bailleur les obligeant à recourir à cette mise en demeure. Or, il résulte de l'arrêté préfectoral du 18 mai 2021, auquel il convient de se reporter, que des désordres de l'ordre de ceux signalés notamment par les locataires étaient avérés puisque le bailleur a été mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires dont la mise en sécurité de l'installation électrique du logement ; force est en outre de constater que la fin des désordres a été acté suivant arrêté du même préfet le 24 septembre 2021, abrogeant après exécution des travaux le précédent arrêté de mise en demeure. Ce n'est donc pas sur une période retenue par le premier juge comprise entre le 20 juin 2021 à fin août 2021 que le préjudice réel et avéré a été uniquement subi par les locataires mais bien sur une période comprise entre l'entrée dans les lieux jusqu'à la fin du mois d'août (cf attestations des membres de leur famille qui témoignent de leur accueil à plusieurs reprises pour leur sécurité) (date de la fin des travaux, suivant pièces versées aux débats de la SARL Joyez Steurs Electricité et facture du 31 août 2021 de l'entrepreneur [D]) ; de ces travaux, il doit être retenu en effet que la conformité de l'installation électrique est intervenue dès la fin juillet et s'agissant des peintures à la fin du mois d'août ; toutefois, ces travaux devant se réaliser hors la présence des locataires, du fait de l'état de grossesse de Mme [S] et de la présence d'un jeune enfant, ces derniers ont été privés de la jouissance totale de leur logement pendant la période desdits travaux ; par contre, il ne saurait être retenu un préjudice à la hauteur de la totalité du loyer pendant la période d'occupation des lieux précédant les travaux, dès lors que l'inconfort n'a été que limité ( aucun élément autre que le courrier et la décharge subie le 19 avril ne ressortant des pièces produites) et qu'il ne ressort en outre pas des constatations de l'[Localité 6] et de la mise en demeure du préfet une occupation impossible du logement. Il sera donc ajouté au préjudice déjà accordé par le premier juge, lequel couvre à juste titre la période de réalisation des travaux, la somme de 816 euros, correspondant à 20 % du loyer dû pour la période s'étant écoulée du 1er janvier 2021 au 20 juin 2021. La décision sera donc infirmée sur ce point, et M. [G] [Z] condamné à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 402 euros à ce titre, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties. Sur le préjudice moral M. et Mme [S] soutiennent avoir subi un préjudice moral notamment du fait de l'accident dont a été victime M. [S] (électrisation le 19 avril 2021 l'ayant conduit aux urgences), indépendamment du préjudice de jouissance évoqué ci-dessus. En vertu des dispositions à la fois de l'article 9 précité et de l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, il doit être démontré une faute, un préjudice résultant de cette faute et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, M. et Mme [S] justifient de l'hospitalisation aux urgences de M. [S] le 19 avril 2021, les constatations médicales relevant une absence de perte de connaissance ou malaise, une absence de plaie ou de douleur thoracique et un bon état général ; toutefois, il est établi par les attestations produites que M. et Mme [S], de par l'insécurité avérée de l'installation électrique, ont été contraints de résider régulièrement dans leur famille et ce à plusieurs reprises. Le bailleur ayant manqué à son obligation de fournir un diagnostic technique et ayant tardé à réaliser les travaux nécessaires, il en résulte indéniablement un préjudice moral pour M. et Mme [S] qui doit être évalué à la somme de 500 euros. La décision sera infirmée sur ce point, et M. [Z] est condamné à verser à M. et Mme [S] la somme de 500 euros à ce titre, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties. Sur la dette locative Il résulte des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Le débat concernant des loyers restant dus porte uniquement sur le délai de préavis, pendant lequel les locataires soutiennent qu'ils ne devaient pas régler les loyers pendant cette durée de trois mois, considérant que malgré la réalisation des travaux, demeuraient des désordres les obligeant à quitter les lieux, s'agissant d'infiltrations dans la salle de bains. Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Outre que les désordres relatifs aux infiltrations n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué et qu'ils n'ont été constatés que quelques semaines avant le départ des locataires, l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Faute d'inexécution d'une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, les locataires ne pouvaient en l'espèce s'abstenir d'exécuter totalement leur obligation de paiement des loyers pendant le délai de préavis. Enfin, alors même que les travaux ayant permis de résorber les causes de danger imminents pour la santé et la sécurité des occupants du logement litigieux avaient été exécutés conformément à la mise en demeure préfectorale, il sera ainsi objecté aux locataires que l'exception d'inexécution relève de procédures spécifiques non applicables et non appliquées par eux en l'espèce, et qu'ils ne pouvaient donc être considérés comme ne relevant pas du délai de préavis légalement fixé. La décision sera confirmée sur ce point, le calcul de la somme restant due n'étant pas contesté, soit 2040 euros. Sur la demande au titre des réparations et dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...) Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : l'état des lieux de sortie a bien été réalisé au départ des locataires, soit le 30 décembre 2021 ; le juge a comparé ce dernier avec l'état des lieux d'entrée, qui démontrait un logement en bon et moyen état suivant les endroits ; il a justement analysé les désordres constatés, en tenant compte de la durée d'occupation des lieux, des constatations de l'expert d'assurance s'agissant des causes du trou dans le plafond du couloir, de la lame de plancher cassée de la salle de bains, tout en remarquant que les locataires ne devaient pas assumer la remise à neuf de la totalité du couloir et de la salle de bains. Dès lors, le montant retenu au titre des dégradations locatives mise à la charge des locataires a été justement évalué à la somme de 500 euros, et la décision sera confirmée sur ce point. Sur la charge du constat d'huissier du 4 octobre 2021 S'agissant d'une demande présentée pour la première fois en cause d'appel, elle n'est pas recevable au visa de l'article 564 du code de procédure civile. M. et Mme [S] seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur la compensation En application des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Compte tenu des sommes auxquelles les parties sont respectivement condamnées, et après compensation, M. [G] [Z] reste redevable à l'égard de M. et Mme [S] de la somme de 362 euros, à laquelle il sera condamné. Sur les frais du procès Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens, sauf en ce qui concernant le coût de l'état des lieux de sortie qui restera par moitié à la charge des parties, et au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [G] [Z] aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à M. et Mme [S] de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Déboute M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] de leur demande au titre du constat d'huissier du 4 octobre 2021, Dans la limite des dispositions contestées, Confirme le jugement entrepris sur les sommes fixées au titre des loyers restant dus, des dégradations locatives et l'état des lieux de sortie, Infirme pour le surplus, Fixe la créance de M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] à la somme de 2 402 euros au titre de leur préjudice de jouissance, Fixe la créance de M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] à la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral, Condamne, après compensation des créances réciproques dues entre les parties, M. [G] [Z] à payer à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] la somme de 362 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne M. [G] [Z] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le greffier Fabienne DUFOSSÉ Le président Cécile MAMELIN