Texte intégral
DU 29 octobre 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00890 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N27I
Code NAC : 30B
SCI FAMILY
C/
S.A.S. REAL COOK
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Marie VAUTRAVERS, première vice-présidente adjointe
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
SCI FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Noémie DE BOISMARNIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15, SELARL VINCI représentée par Maître Jérôme BENYOUNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L047
DÉFENDEUR(S)
S.A.S. REAL COOK, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Julie GASPARRI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 32, Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 1066
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Débats tenus à l’audience du : 9 octobre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 29 octobre 2024
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Faits, moyens et prétentions des parties :
Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2023, la SCI Family a donné à bail commercial à la SAS Real Cook un local situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Cette location étant consentie pour une durée de 9 ans à compter du 3 avril 2023 et moyennant un loyer annuel de 46 800 euros hors taxes.
Le 16 avril 2023, le propriétaire a fait dénoncer à son locataire un commandement le mettant en demeure de payer la somme principale de 36 185,65 euros, à titre d’arriéré locatif au 3 avril 2024, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.
Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI Family a, suivant exploit du 20 juin 2024, fait assigner la SAS Real Cook en référé en acquisition de la clause résolutoire.
Lors de l’audience du 9 octobre 2024, la SCI Family demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d'un serrurier et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la séquestration et le transport des meubles ;
-condamner la SAS Real Cook au paiement
d’une provision de à 63 998,81 euros, comprenant les loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d’occupation et coûts des commandement de payer, à valoir sur les termes arriérés selon décompte au 9 octobre 2024, d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière de 234,73 euros jusqu’au 2 avril 2025 puis d’un montant de 240.65 euros à compter du 3 avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, et ce avec intérêt au taux légal plus cinq point;- l’autoriser à conserver le dépôt de garantie conformément aux stipulations du bail ;
- rejeter la demande de délais de paiement. A titre subsidiaire si des délais étaient accordés, elle demande qu’en cas de non-respect de l’échéancier fixé, il soit fait droit à l’ensemble de ses demandes principales.
- condamner la SAS Real Cook aux dépens et à payer une somme de 6 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS Real Cook demande à titre principal le renvoi de l’affaire compte tenu de la communication tardive du décompte actualisé. A titre subsidiaire, elle demande une médiation judiciaire. Plus subsidiairement, elle le rejet des demandes de la SCI Family et plus subsidiairement encore un délai pour s'acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.
A l’appui de sa demande de médiation, elle fait valoir sa bonne foi et sa capacité à purger l’arriéré. Au soutien de sa demande de rejet, elle soulève une contestation sérieuse et notamment la la nullité du commandement de payer et conteste également à l’audience les montants réclamés. Elle fait valoir que la SAS Real Cook vient de débuter son activité, a réalisé d’importants travaux dans le local, s’est considérablement endettée, mais que le chiffre d’affaires est en constante augmentation.
MOTIFS
L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Sur la demande de renvoi
La SAS Real Cook indique avoir été informée de l’assignation en référé tardivement et a sollicité un renvoi à l’audience du 9 octobre 2024.
L’assignation en référé a été délivrée le 20 juin 2024 à l’étude avec avis de passage laissé au siège de la société. La société Real Cook indique n’avoir été informée de la procédure que le 23 septembre 2024, sans toutefois expliquer ce délai de trois mois entre la délivrance de l’assignation et son information.
La demande de renvoi a donc été rejetée à l’audience.
Sur la demande de médiation judiciaire.
La société Real Cook demande une médiation judiciaire au motif qu’elle a effectué de très lourds investissements et que ses dirigeants se sont considérablement endettés.
Elle ne fournit cependant aucun élément permettant d’établir que la médiation judiciaire pourrait aboutir, et notamment ne démontre pas avoir montré une volonté active d’exécuter ses obligations contractuelles après la délivrance du commandement de payer, et sa demande sera donc rejetée.
Sur la mauvaise foi du bailleur et l’existence d’une contestation sérieuse
Le commandement de payer délivré le 16 avril 2024 correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Ces montants sont identiques aux factures adressées par le bailleur au preneur pour les premiers et deuxièmes trimestres 2024 ainsi que pour la taxe foncière. Les montants réclamés dans le commandement de payer sont inférieurs au montant des factures délivrées pour les 3ème et 4ème trimestres 2023, probablement en raison d’un paiement partiel de ces loyers mais sans explication des parties sur ce point.
Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI Family n’a donc fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 36 185,65 euros, arrêtée au 16 avril 2024.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SAS Real Cook et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur le paiement par provision de l’arriéré locatif
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Sur les loyers impayés
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Family, l'obligation de la société Real Cook au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 16 avril n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 24 886,73 euros, correspondant selon les déclarations du bailleur aux loyers et à la taxe foncière impayés à cette date. Les frais du commandement de payer qui sont inclus dans les dépens ainsi que le versement de 3 000 euros effectué par le preneur dans le délai d’un mois doivent en effet être déduits du montant figurant au commandement de payer du 16 avril 2024.
Il convient dès lors de condamner la SAS Real Cook au paiement d’une provision de 24 886,73 euros au titre des arriérés locatifs.
Sur le montant de l’indemnité d’occupation
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire le 16 avril 2024, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’article 34. 3 du bail d’occupation stipule « en outre, le refus du preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’obligera au profit du bailleur, de plein droit et sans préavis, à une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer en cours majoré de cinquante pour cents (50%), des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée, et ce jusqu’à la libération effective des locaux, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 50% en cas d’expulsion. Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Le loyer annuel entre le 16 avril 2024 et le 9 octobre 2024 est de 45 600 euros HT, soit 54 720 euros TTC, et mensuellement d’un montant de 4560 euros. Entre le 17 avril (jour suivant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail) et le 9 octobre 2024 (date de l’audience), le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle peut être calculé comme suit :
(13/30)x4560 + 4x4560 + (9/31)x4650 = 21 539,87 euros
Il convient en conséquence de condamner la SARL Real Cook à une provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés d’un montant total de 46 426,60 euros, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement le 16 avril 2024 pour le montant de 24 886,73 euros. Les intérêts au taux légal commenceront à compter de l'assignation pour le solde.
Sur le taux d’intérêt
L’article 32 du bail prévoit qu’à défaut de paiement des loyers, les sommes dues seront productives d’un intérêt de retard égal au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points.
Cette clause pénale contractuelle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur le dépôt de garantie et la clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité est également susceptible de s’analyser comme une clause pénale. A ce titre, elle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
La société Real Cook explique l’absence de paiement des loyers par des difficultés, et notamment le fait qu’elle a débuté son activité en 2023 et s’est fortement endettée pour rénover le local et l’adapter à son activité de restauration. Elle produit le bilan comptable pour 2023 et un tableau des charges et produits de janvier à août 2024 établi par son comptable, qui mentionne un résultat déficitaire mais un chiffre d’affaires en augmentation.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent une activité récente mais soutenue, un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait pour elle de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SAS Real Cook pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 16 mai 2024. Le maintien dans les lieux de la SAS Real Cook en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI Family un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 16 mai 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés et selon les modalités fixées par le contrat.
En outre, la SAS Real Cook sera condamnée à payer les frais non compris dans les dépens, que la SCI Family a été contraint d’exposer à hauteur de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS Real Cook sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 16 avril 2023.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Constatons que la résiliation du bail commercial, liant la SCI Family à la SAS Real Cook, est acquise à la date du 16 mai 2024 ;
Condamnons la SAS Real Cook à payer à la SCI Family, à titre provisionnel, 46 426,60 euros, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement le 16 avril 2024 pour le montant de 24 886,73 euros, et à compter de l'assignation pour le solde, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges en 24 mensualités égales, en sus du loyer courant, à compter de sept jours suivant la signification de la présente ordonnance ;
Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice, dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
Condamnons la SAS Real Cook à payer à la SCI Family une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle d’un montant de
4860 euros jusqu’au 2 avril 2025 4980 euros à compter du 3 avril 2025, soit l’équivalent du loyer actuel avec charges, du 16 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Ordonnons à la SAS Real Cook, ainsi que tous occupants de son chef, de quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours suivant le défaut de paiement de l’une des 24 mensualités, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d'un serrurier ;
Autorisons la SCI Family à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de la SAS Real Cook ;
En toute hypothèse :
Disons n’y avoir lieu à référé sur l’augmentation du taux d’intérêt à titre de pénalité et la restitution du dépôt de garantie ;
Condamnons la SAS Real Cook aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 avril 2023, ainsi que les frais d'expulsion éventuels ;
Condamnons la SAS Real Cook à payer à la SCI Family une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
