Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/08192 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4G2
Minute :
JUGEMENT
Du : 27 Janvier 2025
Monsieur [D] [W]
Madame [B] [W] née [T]
C/
Monsieur [H] [J]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 25 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEURS :
Monsieur [D] [W]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Marietta AKA, avocat au barreau de PARIS
Madame [B] [W] née [T]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Marietta AKA, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 6]
comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Dominique TOURNIER
Monsieur [H] [J]
Expédition délivréé le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 1 juin 2012, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] ont donné à bail à Monsieur [H] [J] et Madame [N] [C] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 670,00 € outre 135,00 € de provision sur charges.
Madame [N] [C] a donné congé le 12 juin 2018.
Le 23 février 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] ont fait délivrer à Monsieur [H] [J] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 575,94 €.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [H] [J] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 8 juillet 2024 aux fins :
de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [H] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la présente décision ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [H] [J] ;De condamner Monsieur [H] [J] au paiement des sommes suivantes :1 919,85 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux ; 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Le 9 juillet 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 25 novembre 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À cette audience, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W], représentés par leur conseil, ont maintenu le bénéfice de leur acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 20 novembre 2024, l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 5 765,41 € (échéance du mois de novembre 2024 incluse). Ils exposent que les impayés existent depuis 2018 et qu'il n'y a que des paiements très aléatoires.
Monsieur [H] [J] a comparu en personne et a reconnu tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l'arriéré locatif, mais a demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation par versements mensuels de 200 à 300 €. Il indique que son ex-conjointe ne travaillait pas et que ses ressources étaient les seules du foyer, qu'il a contracté un crédit et a des frais d'avocat importants à régler dans le cadre de son divorce. Il précise travailler à temps partiel et être rémunéré environ 1 400 € par mois et percevoir la prime d'activité à hauteur de 300 €. Monsieur [H] [J] expose par ailleurs avoir un second emploi non déclaré pour lequel il perçoit environ 800 €.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [H] [J] à l'audience, et indique de plus qu'une addiction aux jeux aggrave ses difficultés financières.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivrée le 8 juillet 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l'article 5 du contrat de bail signé par les parties.
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire.
L'assignation ayant été notifiée le 9 juillet 2024 au représentant de l'État dans le département, la demande de Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] est recevable.
Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] versent par ailleurs au dossier un décompte en date du 20 novembre 2024 établissant la situation d'impayé locatif depuis octobre 2023, avec des versements partiels et irréguliers et une dette en constante augmentation depuis juin 2024. Un seul loyer a été payé au cours des six derniers mois, celui du mois de septembre.
Monsieur [H] [J] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer mais sollicite des délais de paiement.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Néanmoins, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [H] [J], l'absence de reprise du paiement des loyers courants, ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater qu'il n'est pas en situation de régler la dette locative dans un délai satisfaisant pour les bailleurs. La demande de délais de paiement sera ainsi écartée.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] seront autorisés à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [H] [J].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [H] [J] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] de cette demande.
Sur la suppression des délais prévus aux articles l-412-2 et l-412-6 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-6 du code des procédures d'exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
En l'espèce, Monsieur [H] [J] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, et il n'est pas justifié qu'il dispose d'une solution de relogement actuelle.
Le défaut de paiement seul n'est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.
Il n'est ainsi démontré aucune circonstance particulière, outre l'importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
Par suite, Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] ne justifiant pas d'un motif suffisant pour justifier la suppression ou la réduction des délais précités, ils seront déboutés de cette demande.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W], arrêté à la date du 20 novembre 2024, que la dette locative s'élève à la somme 5 346, 17 € (échéance du mois de novembre 2024 incluse), après déduction des frais de poursuite d'un montant de 419,24 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.
Monsieur [H] [J] sera donc condamné à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] la somme de 5 346, 17 € au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 23 février 2024 sur la somme de 2 575,94 € et à compter du présent jugement pour le surplus.
En outre, Monsieur [H] [J] sera condamné au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de novembre 2024 et jusqu'à la résiliation du bail.
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
Monsieur [H] [J] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer.
Monsieur [H] [J] sera donc condamné à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [H] [J] sera condamné à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] une somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 juin 2012 entre Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] et Monsieur [H] [J] relatif aux locaux situés sis [Adresse 2] à compter du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [H] [J] ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [H] [J] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 2] ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [H] [J] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISE Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [H] [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DÉBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] de leur demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] de leur demande de suppression des délais d'expulsion prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] la somme de 5 346, 17 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 novembre 2024 et incluant l'échéance du mois de novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 2 575,94 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois de décembre 2024 et jusqu'à la résiliation du bail ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [B] [T] épouse [W] une somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La greffière La juge
