Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/00536

N° RG 22/00536 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LHF6 C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pascale HAYS la SCP MONTOYA & DORNE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 28 NOVEMBRE 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/01145) rendue par le Tribunal judiciaire de Vienne en date du 16 décembre 2021 suivant déclaration d'appel du 04 février 2022 APPELANTS : Mme [X] [H] épouse [S] de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 3] M. [D] [S] né le [Date naissance 11] 1962 à [Localité 26] de nationalité Française [Adresse 12] [Localité 22] Mme [K] [S] née le [Date naissance 9] 1959 à [Localité 29] de nationalité Française Chez Monsieur [O] [S] [Adresse 16] [Localité 3] Mme [C] [S] ès qualités d'ayant droit de Monsieur [M] [S] née le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 27] de nationalité Française [Adresse 25] [Localité 14] Mme [Y] [S] ès qualités d'ayant droit de [M] [S] née le [Date naissance 15] 1989 à [Localité 24] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 21] M. [T] [S] Es qualité d'héritier de [M] [S] né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 24] de nationalité Française [Adresse 17] [Localité 23] M. [N] [S] ès qualités d'héritier de [M] [S] né le [Date naissance 13] 1996 à [Localité 24] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 18] représentés par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Béatrice BOTTA, avocat au barreau de LYON INTIMES : Me [I] [R] Associé de la société [R] MALLET-GUY & ASSOCIES né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 30] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 19] S.C.P. [R] MALLET-GUY & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 19] S.A. MMA IARD SA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 20] Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 20] représentés par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Maïté ROCHE, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 9 octobre 2023 Mme Clerc, président de chambre, assistée de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.. ***** FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES En 1993, les époux [X] [H]/[O] [S] ont donné à leurs enfants, [M], [D] et [K], la nue-propriété d'un immeuble situé [Adresse 28] à [Localité 26]. En 1999, l'immeuble a été donné à bail commercial à la société Orphée aux droits de laquelle vient la SA Sofrade. Le 13 avril 2007, l'immeuble a été vendu à la SCI Kal laquelle, le 17 mars 2008, a donné à la SA Sotrade un congé exclusif de toute offre de renouvellement au motif que celle-ci n'était pas immatriculée au registre du commerce. Suivant exploit d'huissier du 7 mai 2008, la SA Sofrade a poursuivi les consorts [S], la SCI Kal et le notaire ayant passé la vente en nullité de celle-ci, régularisée en fraude de ses droits. A la suite de cette assignation, les consorts [S] ont consulté la SCP [R]-Mallet-Guy et Associés sur les conséquences de la procédure et la stratégie à adopter. Le cabinet [L] a été assigné en intervention forcée par les consorts [S] qui ont sollicité la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil et la condamnation de la SCI Kal à leur payer diverses sommes. Par jugement du 18 juillet 2013 confirmé par arrêt du 16 février 2015, la vente a été annulée sur le fondement de l'article 1596 du code civil avec condamnation des consorts [S] à restituer le prix de vente à la SCI Kal, outre les frais de gestion de l'immeuble et une somme au titre des travaux d'entretien, la SCI Kal étant condamnée à leur rembourser l'intégralité des loyers perçus. Par arrêt du 11 juin 2015 statuant sur deux omissions de statuer, la cour a assorti la restitution du prix de vente des intérêts au taux légal et ordonné la compensation entre les créances respectives des parties. Un pourvoi en cassation, notamment formé par les consorts [S], a été rejeté. Les consorts [S] reprochant à Me [R] et à la SCP [R]-Mallet-Guy et Associés la perte des loyers non réclamés entre le jugement et la restitution du bien, des intérêts sur le prix de vente et des charges récupérables ainsi que la rédaction d'un protocole non exécutable, les ont, suivant exploits d'huissier des 18 et 19 septembre 2019, poursuivis, avec leur assureur la société MMA IARD, en responsabilité. La société MMA IARD Assurances Mutuelles est intervenue volontairement aux débats. Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a, notamment : mis hors de cause Me [R], débouté les consorts « [M] », [C], [Y], [T], [N], [D], [X] et [K] [S] de l'ensemble de leurs demandes, condamné les consorts [S] à payer à Me [R], à la SCP [R] et à la société MMA IARD Assurances Mutuelles, chacun, une indemnité de procédure de 1.500€ et à supporter les dépens de l'instance. Par déclaration du 19 février 2022, les consorts [O], [C], [Y], [T], [N], [D], [X] et [K] [S] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 26 octobre 2022, les consorts [S] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner in solidum Me [R], la SCP [R] et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à leur payer les sommes de : 315.667,45€ avec intérêts légaux depuis le 11 juin 2015 jusqu'à la restitution du bien au titre de la perte de loyers, 294.167,57€ avec intérêts légaux depuis le 11 juin 2015 au titre de la perte des intérêts sur le prix de vente, 61.370€ avec intérêts légaux depuis le 11 juin 2015 au titre de la perte des charges récupérables non réclamées, 300.000€ au titre de la rédaction d'un protocole non exécutable, 5.000€ en réparation de leur préjudice moral, l'ensemble avec capitalisation des intérêts, 15.000€ d'indemnité de procédure, ainsi que les entiers dépens avec distraction. Ils font valoir que : sur la responsabilité personnelle de Me [R] le collaborateur de Me [R] a rédigé la consultation de 2009 sous son contrôle, le jugement du 18 juillet 2013 mentionne bien Me [R] comme les représentant, le courrier d'envoi de l'arrêt du 16 février 2015 est signé par Me [R], sur l'absence de demande concernant les loyers postérieurs au jugement les conclusions de première instance ont fautivement oublié dans leur dispositif de borner dans le temps leur demande de remboursement des loyers en précisant que la demande portait sur tous les loyers jusqu'à la restitution du bien, pire, il a été demandé d'acter le transfert de propriété au jour du jugement, ce qui revenait à limiter leur demande au titre des loyers au jour du jugement, leurs demandes étaient parfaitement claires et ils reprochent à leurs adversaires de ne pas les avoir retranscrites correctement, Me [R] a sollicité la confirmation du jugement déféré restreignant de ce fait les droits de ses clients, dans son courrier de transmission de l'arrêt, Me [R] s'interroge sur le fait que la restitution des loyers n'a pas été ordonnée jusqu'à la date de cette dernière décision, ce qui démontre bien que leurs instructions étaient claires pour obtenir la restitution des loyers jusqu'à la reprise du bien, Me [R] a bien déposé une demande en omission de statuer en ce sens ce qui constitue un aveu judiciaire, la Cour de cassation a confirmé la position de la cour d'appel rejetant la demande en omission de statuer au motif que la juridiction saisie d'une requête en omission ne peut accueillir un moyen qui n'a été présenté qu'au cours de cette procédure, aucun recours n'est possible au regard de l'autorité de la chose jugée, Me [R] s'étant abstenu de saisir la juridiction compétente pour voir trancher ce point, sur l'appréciation de la mauvaise fois du demandeur à la nullité Me [R] a commis une grossière erreur de droit en affirmant, qu'étant de bonne foi, ils n'auraient pas à restituer le prix de vente avec les intérêts alors que la mise en 'uvre de l'article 1596 du code civil a pour conséquence de plein droit de ne plus être dans le cadre de l'article 549 pour bénéficier de la bonne foi, au titre d'une jurisprudence constante depuis 1978, la restitution du prix avec intérêts est, dans tous les cas, due à compter de la demande en justice, si une simple défense au fond avait été formulée sans avancer un autre cas de nullité que celui proposé par la SA Sofrade, ils auraient été dispensés de payer les intérêts sur la restitution du prix de vente et ce au regard de leur bonne foi le choix stratégique fautif de formuler une demande en nullité a juridiquement ôté leur bonne foi, Me [R] aurait dû demander à titre subsidiaire une exonération de paiement des intérêts, sur le défaut de demande de remboursement des taxes foncières ils ont dû payer l'impôt 3 fois, d'abord en remboursant la SCI Kal à ce titre, puis en n'ayant pas eu le remboursement des loyers et charges après le jugement, enfin en le réglant aux impôts dès restitution de l'immeuble, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le sort des charges récupérables a bien été évoqué durant la consultation, sur l'inefficacité du protocole d'accord si la vente a été annulée, le transfert juridique est toujours contestable en raison des décomptes à faire entre la SCI Kal et eux-même, ainsi qu'au regard de l'absence d'anticipation de ses difficultés d'exécution, la SCP [R] à une obligation d'applicabilité du contrat rédigé par ses soins, si la SCP n'est naturellement pas responsable des actes de la SCI Kal, elle est responsable des effets et de l'applicabilité des actes qu'elle rédige, le jugement a bien conditionné le transfert de propriété à la restitution du prix de vente et la cour d'appel l'a confirmé en ajoutant la compensation des créances des parties, ainsi, la vente d'un bien dont le transfert de propriété juridique est contesté présente un fort risque juridique, ce que le CRIDON a confirmé. Par conclusions du 29 juillet 2022, Me [R], la SCP [R]-Mallet-Guy et Associés, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sur la mise hors de cause de Me [R], sur le rejet des demandes adverses ainsi que sur la condamnation des consorts [S] à leur payer une indemnité de procédure et de : 1) à titre principal, dire qu'aucune faute n'a été commise et débouter les consorts [S] de l'ensemble de leurs demandes, 2) subsidiairement, dire que les manquements qui leur sont reprochés ne sont pas en lien de causalité avec les préjudices allégués et débouter les consorts [S] de l'ensemble de leurs prétentions, 3) plus subsidiairement, dire que les consorts [S] ne rapportent la preuve ni d'une quelconque perte de chance ni d'un préjudice et les débouter de l'ensemble de leurs prétentions, 3) en tout état de cause, condamner les consorts [S] à leur payer, à chacun, une indemnité de procédure de 2.500€ et à supporter les dépens de l'instance avec distraction. Ils exposent que : sur la mise hors de cause de Me [R] c'est Me [W] [F], associé désormais à la retraite, qui a été consulté par les consorts [S], Me [F] a été enregistré comme apporteur de l'affaire et la facture d'honoraires le vise expressément, la consultation du 24 juin 2009 a été cosignée par Me [F] et par Me [U] qui a repris le dossier de Me [F], Me [R] n'a repris le dossier qu'au départ de Me [U], soit bien postérieurement à la consultation de juin 2009, sur la perte des intérêts sur le prix de vente la SCP avait bien expliqué les conséquences de l'application de l'article 549 du code civil en terme d'intérêts si le prix de vente avait été possédé de mauvaise foi, à savoir en cas de connaissance du vice ayant affecté la vente, la SCP n'a commis aucune erreur en indiquant que les intérêts n'étaient pas dû en cas de possession de bonne foi avérée des vendeurs, les juridictions ont retenu la mauvaise foi des vendeurs au regard des pièces produites et non au regard de la demande reconventionnelle de nullité, la SCP n'a pas été chargée d'établir l'acte de vente et n'a pas participé à l'assemblée générale extraordinaire de la SCI Kal, l'appréciation factuelle par les juridictions ne peut être reprochée à la SCP, en tout état de cause, c'est la SA Sofrade qui a introduit la demande en nullité de la vente et les consorts [S] n'ont fait qu'y répondre, ainsi, la situation aurait été la même que la SCP ait ou non commis une faute, les juridictions auraient eu à apprécier la bonne ou la mauvaise foi des consorts [S], sur la perte des charges la SCP n'a jamais été sollicitée sur la question des charges et aucun mandat clair ne lui a été donné sur ce point, la taxe foncière, s'agissant d'un impôt, ne constitue pas un préjudice indemnisable, sur la rédaction du protocole d'accord le CRIDON n'a émis qu'un avis et il ne s'agit pas d'une décision judiciaire ayant autorité de la chose jugée, il n'est nullement démontré que l'immeuble n'a pas été revendu, en tout état de cause, les consorts [S] ne démontrent pas le risque qu'aurait l'immeuble a être revendu ni qu'ils auraient été empêchés de vendre ni qu'une clause pénale devrait être mise en 'uvre, il n'est donc démontré aucun préjudice, sur la perte de loyers les conclusions faisaient bien état du remboursement de l'intégralité des loyers perçus par la SCI Kal, ce qui s'entendait jusqu'au transfert de propriété, la décision de la cour d'appel est particulièrement sévère, les consorts [S] doivent démontrer l'impossibilité définitive pour eux de faire valoir leurs droits et il incombait au nouveau conseil des appelants d'introduire une action pour recouvrer les dits loyers alors même qu'ils étaient encore dans les temps pour le faire, elle n'a jamais été mandatée par les consorts [S] pour recouvrer le solde des loyers, le montant du préjudice invoqué au titre des loyers non réclamés n'a, à ce jour, pas de caractère certain, dès octobre 2016, Me [R] a expressément invité les consorts [S] à engager une action spécifique pour recouvrer les dits loyers. La clôture de la procédure est intervenue le 25 septembre 2023. MOTIFS Le jugement déféré est affecté d'une erreur matérielle en ce qu'il a condamné M. [M] [S], décédé le [Date décès 7] 2021, à la place de M. [O] [S]. 1/ sur la demande de mise hors de cause de Me [R] Il est établi que Me [F], associé de la SCP, a été enregistré comme apporteur de l'affaire [S], la facture d'honoraires le visant expressément. Ainsi, c'est Me [F] qui a été consulté par les consorts [S], la consultation du 24 juin 2009 étant cosignée par celui-ci conjointement avec Me [U]. Ce dernier a repris le dossier de Me [F] après son départ à la retraite et est visé en qualité d'avocat des consorts [S] dans la procédure en 2015 devant la cour d'appel de Douai. L'intervention de Me [R] ressort de deux factures le concernant en juin et octobre 2016 pour le suivi du dossier pour les périodes allant du 21 avril au 30 juin 2016 puis du 21 septembre au 28 octobre 2016. Ainsi Me [R], qui n'a pas rédigé la consultation du 24 juin 2009 ni le protocole d'accord du 27 novembre 2009 avec la SA Sofrade et dont il n'est pas démontré qu'il supervisait le travail de Me [U], a été à bon droit mis hors de cause par le tribunal. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 2/ sur la responsabilité de la SCP [R]-Mallet-Guy et Associés La responsabilité de l'avocat, pour être retenue, suppose la démonstration d'une faute de celui-ci en lien de causalité avec les préjudices allégués. L'avocat, investi d'un devoir de compétence, est tenu d'accomplir, dans le respect des règles déontologiques, toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client. Il est soumis à une obligation particulière d'information et de conseil. sur la perte des intérêts assortissant la restitution du prix de vente Les consorts [S] reprochent à la SCP d'avocats d'avoir été condamnés à restituer à la SCI Kal le prix de vente assorti des intérêts avec capitalisation au motif que les intérêts ne pouvaient être considérés comme des fruits au sens de l'article 549 du code civil qui dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans les cas où il possède de bonne foi, Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Les consorts [S] critiquent le conseil de la SCP de former une demande reconventionnelle en nullité de l'acte de vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil dont la mise en 'uvre a pour conséquence de plein droit de ne plus être dans le cadre de l'article 549 pour bénéficier de la bonne foi. Aux termes de l'article 1596 du code civil ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux mêmes, ni par personnes interposées, notamment les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre, ce qui s'applique à l'agent immobilier. En l'espèce, les consorts [S] ont mandaté le cabinet [L] représenté par Ms [A] et [E] [V] et la vente a été régularisée au profit de la SCI Kal ayant pour associés, Ms [A] et [E] [V]. Les diverses juridictions ayant statué sur le litige ont retenu qu'avant la régularisation de la vente du 13 avril 2007, les consorts [S] avaient connaissance du lien entre agent immobilier et acquéreur, notamment, au regard du courrier signé le 13 avril 2007 par M. [O] [S] aux termes duquel il reconnaît « être parfaitement informé de ce que Ms [A] et [E] [V] sont les associés de la SCI Kal qui acquiert l'immeuble litigieux ». Ainsi, si la SCP [R] a pu dans la consultation du 24 juin 2009 relever que l'éventuelle demande de la SCI Kal de solliciter le paiement des intérêts assortissant la restitution du prix de vente serait vouée à l'échec au regard des dispositions de l'article 549 du code civil sur la bonne foi, ce dont il s'ensuit que la question de la bonne foi avait bien été repérée, il n'est nullement démontré par les consorts [S] que les avocats étaient informés de leur connaissance expressément reconnue des liens entre agent immobilier et acquéreur, ce qui exclut la bonne foi. De façon surabondante, il sera retenu que même en l'absence d'une demande reconventionnelle des consorts [S] sur le fondement de l'article 1596 du code civil, le simple fait que la SA Sofrade ait poursuivi la SCI Kal et les consorts [S] à ce titre justifiait une analyse de la bonne foi du vendeur et donc de son éventuelle connaissance des liens entre agent immobilier et acquéreur. Dès lors, il ne peut être retenu aucun faute de la SCP [R] d'avoir conseillé aux consorts [S] de solliciter reconventionnellement l'annulation de la vente litigieuse sur ce fondement. Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande des consorts [S] en restitution des intérêts pour la somme de 294.167,57€. sur la perte des loyers Il est constant que la rédaction de la demande en remboursement des loyers par la SCP [R] est lacunaire en ce qu'elle ne précisait pas jusqu'à quelle date elle était formée. Ainsi, une faute peut être reprochée à la SCP [R]. Toutefois la responsabilité de l'avocat ne peut être engagée lorsque le client conserve la possibilité d'agir. En l'espèce, il est établi en pièce 4 et 6 des intimés que la SCP [R] a expressément invité, par courriers des 5 et 24 octobre 2016, les consorts [S] à agir judiciairement en vue du recouvrement intégral des loyers. En s'abstenant de poursuivre la SCI Kal en remboursement des loyers ensuite de l'annulation de la vente alors que l'action n'était pas encore prescrite et ce alors même que les consorts [S] avaient constitué un nouveau conseil pour reprendre les affaires gérées par la SCP [R], les consorts [S] ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité avec la faute de cette dernière. Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a débouté les consorts [S] de leur demande au titre des loyers impayés pour la somme de 315.667,45€. sur la perte des charges La responsabilité de la SCP [R] doit être appréciée au regard du mandat donné par les consorts [S]. En l'espèce, ainsi que l'a retenu le tribunal, il n'est nullement démontré que les consorts [S] ont confié mandat à la SCP [R] de la conseiller et d'intervenir judiciairement sur la question de la restitution des charges et taxes foncières. De surcroît, la réception de la consultation très détaillée du 24 juin 2009 (6 pages), notamment sur la question des loyers échus, à échoir et le traitement fiscal de la seconde mutation, n'a appelé aucune demande complémentaire d'explications de la part des consorts [S]. En tout état de cause, la taxe foncière, s'agissant d'un impôt, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Par voie de conséquence, il ne peut être retenu que les consorts [S] ont demandé à la SCP [R] une intervention à ce titre, de sorte qu'ils ne démontrent aucune faute de la SCP sur ce point. sur le protocole Un protocole d'accord a été formalisé entre les consorts [S] et la SA Sofrade aux termes duquel les premiers s'engageaient à demander la nullité de la vente consentie à la SCI Kal, la SA Sofrade s'associant à cette demande avec, en cas de succès de l'action en nullité, cession de l'immeuble litigieux à la seconde. Les consorts [S] soutiennent que si la vente a été annulée, le transfert juridique est toujours contestable en raison des décomptes à faire entre la SCI Kal et eux-même ainsi qu'au regard de l'absence d'anticipation de ses difficultés d'exécution. Ils soutiennent qu'ils ne peuvent formaliser la vente litigieuse. L'avocat doit assurer la validité formelle de l'acte qu'il rédige et informer les parties sur les conséquences juridiques de cet acte. En l'espèce, les consorts [S] ne démontrant pas le risque qu'aurait l'immeuble à être revendu ni qu'ils auraient été empêchés de vendre ni qu'une clause pénale devrait être mise en 'uvre, ne démontrent aucun préjudice. Le jugement déféré, qui déboute les consorts [S] sur ce point, sera confirmé. en dommages-intérêts pour préjudice moral Au regard des considérations précédentes, aucune demande des consorts [S] au titre d'un préjudice moral ne saurait prospérer. Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté l'ensemble des demandes des consorts [S] au titre de la responsabilité de la SCP [R]. Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions sauf sur la condamnation de M. [O] [S] qui sera substituée à celle de M. [M] [S]. 3/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCP [R]. Enfin, les consorts [S] supporteront les dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf à rectifier l'erreur matérielle concernant la condamnation de M. [M] [S], décédé, Statuant sur ce point, Rectifie l'erreur matérielle et substitue M. [O] [S] à M. [M] [S] dans l'ensemble des condamnations visées dans le jugement déféré, et dit que le présent arrêt rectificatif sera porté en marge du jugement déféré, Y ajoutant, Condamne solidairement les consorts [O], [X] née [H], [D], [K], [C], [Y], [T] et [N] [S] à payer à la SCP [R]-Mallet-Guy et Associés la somme de 2.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette le surplus des demandes à ce titre, Condamne solidairement les consorts [O], [X] née [H], [D], [K], [C], [Y], [T] et [N] [S] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT