Cour de cassation, 09 avril 2014. 13-10.474

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 10 septembre 2012), que suivant promesse synallagmatique dressée par la société civile professionnelle notariale Bravo-Markour (la SCP notariale) Mme X... a vendu un immeuble à la société Judielpaja (la SCI) sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire ; que l'acte prévoyait une clause pénale et le versement d'un dépôt de garantie entre les mains du notaire ; que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique ; que Mme X... a assigné la SCI et la SCP notariale, afin d'obtenir le paiement du dépôt de garantie et de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Vu l'article 1178 du code civil ; Attendu que pour dire que la défaillance de la condition suspensive résultait du fait de l'acquéreur et que le dépôt de garantie devait rester acquis au vendeur, l'arrêt retient que la non-obtention du prêt résulte du comportement fautif de la SCI qui n'a pas utilement saisi la banque et n'a pas informé le vendeur de l'accomplissement de ses obligations, ni répondu à sa mise en demeure quant à la réalisation de la condition, postérieure à la date limite de signature de l'acte authentique ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi la demande de prêt n'était pas conforme aux caractéristiques définies dans le contrat de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour condamner la SCI à payer des dommages-intérêts à la SCP notariale l'arrêt retient qu'elle ne formulait aucune demande à l'encontre de la SCP Bravo Markour ; Qu'en statuant ainsi alors que la mise en cause de la SCP, qui tendait à ce que la décision à intervenir sur la demande de restitution de la somme séquestrée entre ses mains lui soit déclarée opposable, ne pouvait constituer une faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2012 par la cour d'appel de Cayenne ; Dit n'y avoir lieu à renvoi en ce que l'arrêt condamne la SCI Judielpaja à payer la somme de 1 000 euros à la SCP Bravo Markour à titre de dommages-intérêts ; Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la SCP Bravo-Markour ; Renvoie devant la cour d'appel de Cayenne autrement composée pour le surplus ; Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ; Condamne Mme X... aux dépens du présent arrêt ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Judielpaja. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la SCI JUDIELPAJA de sa demande visant à obtenir la restitution de son dépôt de garantie de 18.293,82 euros, ordonné le versement de cette somme entre les mains de Madame X..., et rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SCI JUDIELPAJA contre Madame X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte synallagmatique du 29 mars 2006 dispose que la vente de l'immeuble est soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 180.000 ¿ auprès de la BRED Banque populaire ; qu'à cet égard l'acquéreur s'oblige à déposer un dossier complet et nécessaire à l'instruction de sa demande et d'en justifier au vendeur dans un délai de 30 jours, soit le 29 avril 2006 ; qu'à défaut, ce dernier aura la faculté de demander à l'acquéreur, par lettre recommandée avec AR, de justifier du dépôt du dossier, et qu'en cas de défaut de justification le vendeur pourra se prévaloir de la caducité de l'acte ; que l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être justifiée par l'acquéreur par lettre recommandée avec AR dans les 3 jours suivant l'expiration du délai soit le 26 mai 2006 ; qu'à défaut, le vendeur pourra mettre l'acquéreur de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition ; que si la condition est défaillie du fait de l'acquéreur, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ; qu'il ressort des pièces du dossier que SCI JUDIELPAJA a formé une demande de prêt auprès de la BRED le 30 mars 2006 sans en justifier formellement auprès de Mme X... avant le 30 avril 2006 ; que cette dernière a accordé une prorogation des effets du compromis au 15 juin2006 ; qu'à cette date, la SCI JUDIELPAJA n'avait pas informé le vendeur de l'obtention ou la non-obtention du prêt ; que Mme X... a par lettre recommandée avec AR du 19 juillet 2006 mis en demeure la SCI de justifier de cette condition ; que dans le délai de 8 jours après ledit courrier, soit le 29 juillet 2006, tel que prévu par le compromis, la condition était donc censée défaillie et la convention devenue caduque ; que la SCI JUDIELPAJA n'a donc pas respecté ses obligations informatives et les délais prévus par la convention envers le vendeur ; qu'elle n'a pas obtempéré à la mise en demeure du 19 juillet 2006 ; que la caducité du compromis était donc acquise le 29 juillet 2006, l'acquéreur n'ayant pas apporté réponse et justificatifs ; que l'emprunteur ne justifie pas avoir déposé dans les délais convenus une demande de prêt conforme aux prévisions du contrat et n'a pas justifié de cette obligation ; qu'à cet égard force est de relever que la BRED a souligné dans son courrier du 27 juin 2006 la caractère tardif des documents nécessaires à la demande de prêt ; que la non-obtention du prêt résulte d'un comportement fautif de la part de la SCI JUDIELPAJA qui n'a pas utilement saisi la banque, n'a pas informé le vendeur de l'accomplissement des obligations ni répondu à la mise en demeure ; que la condition suspensive, dans ce cas, doit être réputée accomplie ; que conformément aux dispositions contractuelles, cette défaillance de la condition résulte, comme exposé ci-avant, du fait de l'acquéreur, et le dépôt de garantie doit rester acquis au vendeur ; qu'en considération de ces éléments, le jugement du 4 novembre 2009 sera confirmé en ce qu'il a ordonné le versement du dépôt de garantie de 18.293,82 € séquestré par l'Office notarial BRAVO-MARKOUR au profit de Mme Lina X... » (arrêt, p. 3-4) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « par application de l'article 1134 du Code civil, la loi des parties est régie par les conditions prévues par la promesse synallagmatique de vente qui dispose que l'acquéreur s'oblige à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande de prêt auprès de la BRED avant le 30 avril 2006 et à recevoir l'offre au plus tard le 23 mai 2006, qu'il devra notifier au vendeur dans les trois jours ; qu'à défaut, le vendeur a la faculté de mettre en demeure l'acquéreur de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai, la condition sera censée être défaillie et le compromis caduc de plein droit ; que l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'après avoir justifié que la condition n'est pas défaillie de son fait ; qu'à défaut, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites à la cause que la SCI JUDIELPAJA a formulé une demande de prêt auprès de la BRED le 30 mars 2006 ; que Madame X... a accordé une prorogation du compromis du 23 mais eu 15 juin 2006 ; que le 27 juin 2006, la BRED a accusé réception des examens médicaux sollicités pour accorder le prêt en indiquant qu'ils étaient "enfin conformes à leurs conditions de conventions" et que "compte tenu de la remise tardive des documents" et de la période des congés annuels, une prolongation des délais du compromis de vente s'avère urgente pour "mettre en place le financement" ; que le 19 juillet 2006, Madame X... a indiqué à l'acquéreur qu'elle avait reçu le jour même copie du courrier de la BRED du 17 juin 2006 et que faute d'élément probant sur l'obtention du prêt, elle mettait l'acquéreur en demeure, selon les termes du compromis, de justifier sous huitaine de l'obtention ou non du prêt tout en rappelant que la signature de l'acte authentique était initialement prévue pour intervenir au plus tard le 30 juin 2006 ; que le 17 août 2006, la Banque des Antilles françaises indiquait qu'elle cessait l'instruction de la demande de prêt, l'office notarial l'ayant avertie du fait que le vendeur ne souhaitait plus procéder à la cession ; que le 28 août 2006, l'office notarial recevait un courrier de l'acquéreur qui le disait étonné d'apprendre par sa banque que le vendeur ne souhaitait plus procéder à la vente alors que, selon lui, ce dernier lui aurait indiqué le contraire, à la suite de quoi, l'office notarial invitait les deux parties à se rencontrer pour lever toute ambiguïté ; que le 25 septembre 2006, Madame X... sollicitait auprès de l'office notarial le versement à son profit du dépôt de garantie ; qu'en conséquence il est établi que la SCI JUDIELPAJA a formulé une demande de prêt auprès de l'organisme bancaire à bref délai, que des examens médicaux ont été sollicités par la BRED, qu'avertie de ce fait Madame X... a accordé une prorogation de la condition suspensive du 23 mai au 15 juin 2006 ; qu'or la demande de prêt n'a été complète qu'à la date du 27 juin 2006 du fait d'une remise tardive des documents par la SCI JUDIELPAJA ; que néanmoins, Madame X... a patienté jusqu'au 19 juillet pour mettre en demeure cette dernière de fournir sous huitaine une justification de financement, justificatif qui n'a été produit ni dans le délai, ni ultérieurement par la SCI JUDIELPAJA, entraînant la caducité du compromis ; que dès lors, c'est à bon droit que Madame X... a averti l'office notarial de la caducité du compromis après avoir fait preuve de bonne foi en prorogeant du fait la condition suspensive du 23 mai au 27 juillet ; qu'en conséquence, la SCI JUDIELPAJA sera déboutée de se demande reconventionnelle de dommages-intérêts fondées sur la mauvaise foi du vendeur ; que par ailleurs, force est de constater que la SCI JUDIELPAJA a tardé abusivement dans l'instruction de sa demande de prêt et a failli à son engagement contractuel de justifier de l'obtention ou de la non-obtention du prêt à l'issue de la mise en demeure ; qu'en conséquence, le tribunal considère que la condition est défaillie du fait de la SCI JUDIELPAJA et le dépôt de garantie d'un montant de 18.293,88 euros sera versée à Madame X... » (jugement, p. 5-6) ; ALORS QUE, premièrement, aux termes de l'acte du 29 mars 2006, il était convenu que la somme déposée en garantie entre les mains du notaire « restera acquise au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale » ; qu'au titre de la clause pénale stipulée dans le même acte, il était prévu que la somme correspondant au dépôt de garantie serait due au cocontractant « au cas où, toutes les conditions ¿ étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique » ; qu'en se fondant sur la défaillance d'une condition suspensive qu'elle imputait à la SCI JUDIELPAJA pour attribuer à Mme X... la somme déposée en garantie, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions du 22 septembre 2011, p. 6, al. 6), si la SCI JUDIELPAJA n'avait pas proposé de régulariser la vente en dépit de la défaillance de l'une de ses conditions suspensives et si l'absence de réitération par acte authentique ne résultait pas du refus opposée par Mme X... à cette proposition, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1178 et 1226 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en estimant que la condition tenant dans l'obtention du prêt devait être réputée accomplie en tant que la SCI JUDIELPAJA n'avait pas saisi la banque d'une demande de prêt conforme aux conditions du contrat du 29 mars 2006, sans expliquer en quoi la demande formée le 30 mars 2006 auprès de la BRED BANQUE POPULAIRE, dont la SCI JUDIELPAJA justifiait (bordereau d'appel, pièce n° 2), ne répondait pas aux conditions prévues au contrat, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement, en estimant au surplus que la condition tenant dans l'obtention du prêt devait être réputée accomplie dès lors que la SCI JUDIELPAJA n'avait communiqué que tardivement les certificats médicaux exigés par la banque, sans rechercher si ces certificats médicaux complémentaires, justifiés par le refus notifié par la BRED BANQUE POPULAIRE le 17 mai 2006, n'avaient pas été demandés qu'une fois ce premier refus notifié (conclusions du 22 septembre 2011, p. 5, in fine), les juges du fond ont à nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ; ALORS QUE, quatrièmement, l'acte du 29 mars 2006, qui contenait diverses conditions suspensives, prévoyait que la somme déposée en garantie par l'acquéreur lui serait restituée « s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, de l'une ou l'autre des conditions suspensives » ; que, conformément aux articles L. 312-15 et L. 312-16 du code de la consommation, l'acte contenait notamment pour condition suspensive l'obtention du prêt destiné à financer l'acquisition ; qu'en estimant en l'espèce que la condition tenant dans l'obtention du prêt devait être réputée accomplie en tant que la SCI JUDIELPAJA n'avait pas informé le vendeur de l'accomplissement de ses obligations, ni répondu à la mise en demeure du 19 juillet 2006, tous éléments étrangers à la condition suspensive dont la défaillance justifiait à leurs yeux la restitution du dépôt de garantie, les juges du fond se sont prononcés au moyen de motifs inopérants, privant leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil, ensemble les articles L. 312-15 et L. 312-16 du code de la consommation ; ET ALORS QUE, cinquièmement, et en tout cas, si même le défaut d'information par la SCI JUDIELPAJA devait être sanctionné par la mise en oeuvre de la clause pénale, en se bornant à constater que la SCI JUDIELPAJA n'avait pas informé « formellement » Mme X... du dépôt de sa demande de prêt avant le 30 avril 2006, et qu'elle n'avait pas non plus « obtempéré » à la mise en demeure de justifier de l'obtention ou de la non-obtention du prêt, sans constater que l'acte du 29 mars 2006 faisait obligation d'informer Mme X... dans le respect de certaines formes, ou encore que la décision de la banque était connue au jour du terme fixé par la mise en demeure, les juges du fond ont une nouvelle fois privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil, ensemble les articles L. 312-15 et L. 312-16 du code de la consommation. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a condamné la SCI JUDIELPAJA à payer la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts à la SCP BRAVO-MARKOUR pour abus dans l'exercice de son droit de recours ; AUX MOTIFS QUE « la SCI JUDIELPAJA a appelé en la cause la SCP BRAVO-MARKOUR aux seuls fins de lui rendre la décision opposable et sans formuler de demande à son encontre, alors que sa responsabilité n'était pas invoquée ; que cette mise en cause en appel apparaît abusive et injustifiée et c'est à juste titre que la SCP BRAVO-MARKOUR sollicite l'allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice à elle causé par cette action abusive » (arrêt, p. 4, in fine) ; ALORS QUE, dans ses conclusions du 22 septembre 2011, la SCI JUDIELPAJA demandait que lui soit restituée la somme de 18.293,82 euros séquestrée entre les mains de la SCP BRAVO-MARKOUR à titre de dépôt de garantie (dispositif, p. 9) ; qu'en affirmant, pour déclarer son appel abusif, que la SCI JUDIELPAJA ne formulait aucune demande à l'encontre la SCP BRAVO-MARKOUR, la cour d'appel a dénaturé les conclusions du 22 septembre 2011, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.