Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/00744

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00744 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLBQ Minute : 24/73 S.C.I. MILLY Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007 C/ Monsieur [L] [H] Madame [D] [P] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Septembre 2024 DEMANDEUR : S.C.I. MILLY [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [L] [H] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [D] [P] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 17 Juin 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2022, la SCI MILLY a donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 9] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 661,64 euros pour le logement et 60 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, la SCI MILLY a fait signifier à Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2500 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 juillet reçue le 24 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SCI MILLY a fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux soit réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 4836,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2023, sauf à parfaire au jour de l’audience en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,les condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à libération effective des lieux,les condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 octobre 2023. À l'audience du 17 juin 2024, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4463,60 euros arrêtée au 10 juin 2024, loyer du mois de juin inclus. Elle s’en rapporte à la décision du juge quant à l’octroi de délais de paiement d’office. La SCI MILLY soutient que Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers par provision en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 octobre 2023 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2023. En conséquence, la demande de la SCI MILLY aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2022 à compter du 21 septembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner, par provision, Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 20 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2024 que la SCI MILLY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de deux fois 13,51 euros, 143,81 et 129,92 euros, soit la somme de 300 ,75 euros. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à payer à la SCI MILLY la somme de 4436,58 euros, par provision, au titre des sommes dues au 10 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MILLY les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à payer à la SCI MILLY la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SCI MILLY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juillet 2022 entre la SCI MILLY d'une part, et Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 5], sont réunies à la date du 21 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à compter du 21 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à payer par provision à la SCI MILLY la somme de 4436,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 10 juin 2024 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à payer à la SCI MILLY par provision l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 11 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] à payer à la SCI MILLY la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [L] [H] et Madame [D] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SCI MILLY de ses autres demandes et prétentions. 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