Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/07551

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/07551 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4M N° MINUTE : 14-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 25 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 septembre 2024 Délibéré le 25 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 25 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/07551 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4M EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 février 2022, la société HENEO a consenti à Monsieur [C] [I] un contrat de résidence portant sur un logement situé [Adresse 2], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite de deux années. Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, et d’impayés de redevances d’un montant de 2025,28 €, la société HENEO a fait signifier au locataire un congé le 19 mars 2024 à effet au 30 juin 2024. La société HENEO lui a fait signifier par ailleurs le même jour par acte séparé un commandement de payer la somme de 2025,28 € dans un délai d’un mois. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la société HENEO a fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Valider le congé, ou constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [C] [I] à lui payer la somme de 4135,8 au titre des redevances impayées avec intérêts légal à compter du 19 mars 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance actualisée,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens comprenant le coût du congé et du commandement de payer. A l'audience du 6 septembre 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [C] [I] sollicite des délais de paiement. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [C] [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le bail conclu le 16 février 2022 contient une clause résolutoire (article 7) applicable lorsque la personne cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement. Les conditions générales du bail rappellent par ailleurs que la durée totale de location ne peut excéder deux ans, le bail étant conclu pour une durée d’un mois renouvelable. Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans et précisant que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat, a été signifié à Monsieur [C] [I] le 19 mars 2024, à effet du 30 juin 2024. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 30 juin 2024. Monsieur [C] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [C] [I] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. En l'espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [I] restait lui devoir la somme de 3313,43 € à la date du 6 août 2024, terme de juillet 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances, et indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [C] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 3313,43 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Monsieur [C] [I] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme d’août 2024 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi. Sur les délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, au regard de la situation financière de Monsieur [C] [I], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, ne comprenant pas le coût du commandement de payer non requis pour l’instance et les impayés étant visés dans le congé. L’équité justifie par ailleurs de rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,   CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 février 2022 entre la société HENEO et Monsieur [C] [I] concernant le logement situé [Adresse 2] à la date du 30 juin 2024, ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à la société HENEO la somme de 3313,43 € due au 6 août 2024, terme de juillet 2024 inclus au titre de l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, AUTORISE Monsieur [C] [I] à s’acquitter de cette somme en 24 versements mensuels de 100 € au minimum, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que les règlements devront intervenir le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, CONDAMNE Monsieur [C] [I] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection