Tribunal judiciaire, 25 juin 2025. 24/05201

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Driss EL KARKOURI Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Roger LEMONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05201 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46JJ N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 25 juin 2025 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 3] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [H] [V], [Adresse 2] - Chez Mme [B] [V] - [Localité 5] représenté par Me Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 avril 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 25 juin 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05201 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46JJ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 novembre 2023, à effet au 22 novembre 2023, [D] [P], représenté par la société OQORO, a consenti un bail d’habitation à [H] [V] sur des locaux, un appartement situé au [Adresse 4], à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 euros et d’une provision pour charges de 30 euros. Un dépôt de garantie de 690 euros a été versé entre les mains du bailleur. Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT s'est portée caution solidaire des engagements de [H] [V] dans le cadre du dispositif VISALE. Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.160 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] [V], le 11 mars 2024. Par assignation du 15 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. [H] [V] a quitté les lieux le 16 juillet 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 et mise en délibéré au 6 décembre 2024. La réouverture des débats a été ordonnée, à la demande de [H] [V], et l’affaire a été plaidée le 29 avril 2025. A l’audience du 29 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité du juge qu’il déclare son action recevable, constate son désistement de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, condamne [H] [V] à lui payer la somme de 4.464,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du commendement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 2.160 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Elle a sollicité le rejet des demandes de [H] [V] et qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente decision. Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que ses demandes initiales, en tant qu’elles tendaient à la résiliation du bail, étaient formulées en considération de la subrogation conventionnelle et le sont toujours malgré son départ des lieux, en raison de l’arriéré locatif subsistant. Sur les demandes reconventionnelles de [H] [V], la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’il ne justifie pas de l’exception d’inexécution qu’il invoque au soutien de sa demande de dommages intérêts. [H] [V] a soulevé l’irrecevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT, sollicité la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 4.680 euros au titre des dommages intérêts pour privation de jouissance, aux dépens et à lui payer la somme de 1.200 euros, sommes qui seront recouvrées sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle. Au soutien de la fin de non recevoir soulevée, [H] [V] expose que la caution ne justifie pas d’un intérêt à agir afin de résiliation du bail auquel elle n’est pas partie. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, [H] [V] indique avoir subi des troubles de jouissance liés à l’état de l’appartement, l’avoir indiqué au mandataire du bailleur et avoir quitté les lieux en raison de son inaction. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de l'article 2306 du code civil, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle, ainsi que le décompte locatif du bailleur. La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose le bailleur, elle doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d'action en résiliation du bail pour motif d'impayés. La société ACTION LOGEMENT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail La demande de constat de la résiliation n’a pas été maintenue en raison du départ de [H] [V]. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif M. [H] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu’à la date du 18 juillet 2024, [H] [V] lui devait la somme de 4.464,42 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers et de charges impayés à cette date. [H] [V] produit aux débats des photographies et des courriels échangés avec le mandataire du bailleur relatifs à des difficultés d’approvisionnement de l’appartement en eau chaude. D’une part, les clichés ne sont pas circonstanciés et ne permettent pas d’établir la présence de désordres dans l’appartement loué. D’autre part, les courriers aux termes desquels il indique ne pas avoir d’eau chaude n’établissent pas objectivement ce désordre. En l’absence de démonstration des désordres invoqués, il convient de considérer que [H] [V] n’établit pas le trouble de jouissance dont il demande réparation par la condamnation de la société ACTION LOGEMENT, caution, à lui payer la somme de 4.680 euros. Il sera donc débouté de cette demande. [H] [V] n’apportant aucun élément objectif de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 4.464,42 euros à la société ACTION LOGEMENT, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire [H] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou 37 de la loi du 10 juillet 1991. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevables les demandes de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ; CONSTATE le désistement de la société ACTION LOGEMENT de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire; CONDAMNE [H] [V] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.464,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2024 et comprenant l’échéance de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes, DEBOUTE [H] [V] du surplus de ses demandes, CONDAMNE [H] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 et celui de l'assignation du 15 mai 2024, DÉBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et [H] [V] de leurs demandes respectives sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge