Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/04007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/04007 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIDL Minute : Société SASU ADI VISION Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026 C/ Madame [N] [I] [O] [G] Représentant : Me Sabrina BARREAU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 71 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DOUKHAN Copie, dossier délivrés à : Me BARREAU Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : LA SASU ADI VISION, Société par action simplifiée unipersonnelle, ayant son siège social [Adresse 4] représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [N], [I] [O] [G], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Sabrina BARREAU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Monsieur [R] [P] a donné à bail à Madame [N] [O] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) moyennant le paiement d'un loyer de 900 euros, charges comprises. Par jugement rendu le 3 janvier 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, la SASU ADI VISIO a été déclarée adjudicataire du bien occupé par Mme [N] [O] [G]. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ADI VISION lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024. Elle a ensuite fait assigner Madame [N] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 aux fins de: - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, - à défaut, prononcer la résiliation judiciaire au titre des impayés de loyer, - en conséquence : - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la requérante et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, - fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros charges comprises, - condamner Madame [N] [O] [G] au paiement de: - l'indemnité d'occupation, - la somme de 7012,90 € à valoir sur les loyers, charges, impayés, et ce avec intérêts au taux légal, - la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - tous les dépens. Après un renvoi, à l'audience du 21 octobre 2024, la SASU ADI VISION, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 5312,90 euros. Elle a indiqué qu'il existe une incompréhension entre les parties s'agissant du loyer du mois de janvier 2023. Il a rappelé que les quittances ne sont délivrées que sur demande du locataire, et que Mme [N] [O] [G] n'a jamais fait aucune demande en ce sens. Il a constaté que la défenderesse ne fait aucune demande de suspension de la clause résolutoire et a indiqué s'opposer à toute demande de délais de paiement. Madame [N] [O] [H], représentée, demande à ce que la SASU ADI VISION soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusion, qu'il soit jugé que l'arriéré locatif dont elle est redevable au 15 octobre 2024 s'élève à la somme de 4200 euros, qu'il lui soit accordé les délais de paiement les plus larges sur 36 mois pour rembourser l'arriéré locatif, que la SASU ADI VISION soit condamnée à lui payer la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice matériel résultant de la non production des quittances et reçus de loyers, qu'il soit enjoint à la SASU ADI VISION de lui délivrer les quittances et/ou reçus afférents aux règlements, même partiel, des loyers et charges reçus de cette dernière depuis la prise d'effet du bail, soit le 1er février 2023, et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir, qu'elle soit autorisée à suspendre totalement ou partiellement le règlement de ses loyers et charges dans les proportions qu'il plaira au tribunal de déterminer, jusqu'à parfaite délivrance des quittances et reçus demandés, que la SASU ADI VISION soit condamnée aux entiers dépens. Elle soutient qu'il a été convenu entre les parties que le loyer ne serait dû qu'à compter du mois de février 2023 et elle n'a d'ailleurs jamais été relancée par la demanderesse au sujet du paiement du loyer du mois de janvier 2023. Elle expose également que la SASU ADI VISION refuse depuis le mois de juillet 2023 de délivrer à la CAF les quittances de loyer, ce qui a entrainé un blocage total du versement de l'allocation personnalisée au logement. Or aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, cette obligation de délivrance des quittances est d'ordre public. Ce refus de délivrance des quittances constitue une faute à l'origine d'un préjudice matériel, devant être réparé par le versement d'une somme de 1500 euros. Enfin, elle a souligné que depuis mars 2024, elle règle régulièrement son loyer, réglant en sus la somme de 100 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. Par note en délibéré expressément autorisée, la SASU ADI VISION a fait parvenir à la juridiction une note en délibéré dans laquelle elle adresse au tribunal les quittances de loyers des mois de février, mars, mai, juin, juillet, août et octobre 2023 puis mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SASU ADI VISION justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 février 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 5 mai 2017 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 4412,90 €. Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 avril 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La SASU ADI VISION produit un décompte indiquant que Madame [N] [O] [G] reste lui devoir la somme de 5312,90 € à la date de l'audience. Mme [N] [O] [G] prétend qu'un accord serait intervenu entre les parties aux termes duquel elle ne réglerait les loyers à la SASU ADI VISION qu'à compter du mois de février 2023. Elle n'apporte cependant pas la preuve dudit accord, que la SASU ADI VISION conteste. La SASU ADI VISON étant devenue propriétaire des lieux à compter du 3 janvier 2023, date du jugement d'adjudication, Mme [N] [O] [G] reste redevable à son égard du loyer de janvier 2023 proratisé en fonction de la date du jugement d'adjudication. Madame [N] [O] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5312,90 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Madame [N] [O] [G] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [N] [O] [G] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Il ressort de la motivation des écritures de Mme [N] [O] [H] que celle-ci n'entend pas quitter le logement et propose d'apurer sa dette afin que son bail ne soit pas résilié, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. La SASU ADI VISION ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. En outre, Mme [N] [O] [H] devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice matériel L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En l'espèce, Mme [N] [O] [G] prétend que sa bailleresse a refusé de lui adresser les quittances correspondant aux loyers réglés. Elle ne produit toutefois aucun justificatif de demandes faites en ce sens au bailleur et ne démontre pas non plus le refus de la SASU ADI VISION de lui délivrer lesdites quittances. Dans ces conditions, la demande en réparation du préjudice matériel lié à ce prétendu refus fautif sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle visant à suspendre totalement ou partiellement le règlement des loyers et charges jusqu'à délivrance des quittances La loi du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, prévoit la possibilité pour le juge de réduire ou de suspendre le paiement du loyer dans le seul contexte prévu à l'article 20-1 de ladite loi, à savoir si des travaux doivent être réalisés par le bailleur afin de satisfaire aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la demande de suspension ou de réduction des loyers n'est fondée que sur la délivrance des quittances de loyer. Elle ne pourra en conséquence aboutir. Sur les demandes accessoires Madame [N] [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SASU ADI VISION, Madame [N] [O] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [X] [P], aux droits duquel vient la SASU ADI VISION, et Madame [N] [O] [G], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 avril 2024 ; CONDAMNE Madame [N] [O] [G] à verser à la SASU ADI VISION la somme de 5312,90 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Madame [N] [O] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 145 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties, SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement. DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [O] [G] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [N] [O] [G] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE EN CE CAS Madame [N] [O] [G] à payer à la SASU ADI VISION une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE Madame [N] [O] [G] à verser à la SASU ADI VISION une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes de la SASU ADI VISION ; REJETTE les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O] [G] ; CONDAMNE Madame [N] [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, La greffière Le juge