Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 22/06089

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 10 Juin 2024 N° RG 22/06089 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MZ46 Code NAC : 50G SASU IMMO 95 C/ [A] [X] [N] [I] épouse [X] [V] [O] [T] [Y] épouse [O] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 10 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, vice-présidente Madame PERRET, juge Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 29 Avril 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. --==o0§0o==-- DEMANDERESSE SASU IMMO 95 immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 898 932 371 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sefik TOSUN, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEURS Monsieur [A] [X], né le 7 mars 1970 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] Madame [N] [I] épouse [X], née le 21 mars 1976 à [Localité 8] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau du Val d’Oise, et assistés de Me Louise BARGIBANT, avocat plaidant au barreau de Lille Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 3] Madame [T] [Y] épouse [O], demeurant [Adresse 3] représentés par Me Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits Par acte sous seing privé du 15 février 2022, Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X] ont donné mandat de vente sans exclusivité à l’agence immobilière Laforêt de [Localité 5], exploitée par la société Immo 95. Ladite société est titulaire de la carte professionnelle “transactions sur immeubles et fonds de commerce” n° 95012021000000038 délivrée par la chambre de commerce de Pontoise. Le contrat de mandat a porté sur un bien immobilier situé [Adresse 3] pour un prix de 672 000 euros frais d’agence inclus prévoyant une commission de 32 000 euros TTC à la charge des mandants soit 640 000 euros net vendeur. La durée du contrat a été établie à trois mois irrévocables à compter de sa signature -soit jusqu’au 15 mai 2022- suivie d’une tacite reconduction de 12 mois à défaut de dénonciation par l’une ou l’autre des parties. La société Immo 95 a diffusé une annonce et Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] ont visité le bien par leur intermédiaire le 23 mars 2022. Le 23 mars 2022 également, les vendeurs ont confié mandat de vente sans exclusivité sur le même bien à [J] [S], mandataire indépendant, exerçant sous l’enseigne Optihome pour un prix de 658 640 euros correspondant à 640 000 euros nets vendeur, la commission moins élevée étant par dérogation à la charge des acquéreurs. Un autre mandat de vente a été régularisé avec la société Cormeilles Immobilier, lequel a été résilié en avril 2022, sans que l’on ne connaisse sa date de conclusion, ni le prix de vente arrêté entre les parties. Le 13 mai 2022, Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] ont fait une proposition d’achat via la SASU Immo 95 pour un prix de 590 000 euros (570 000 euros net vendeur) ; cette offre a été refusée par Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X] le 17 mai 2022 malgré une urgence en raison de la mutation professionnelle de Monsieur [A] [X]. Fin mai 2022, l’agence Optihome a transmis aux vendeurs une nouvelle offre d’achat de la part de Monsieur et Madame [O] comprenant un plan de financement, finalisant la transaction au prix de 570 000 euros net vendeur outre une commission pour le mandataire indépendant de 10 000 euros à la charge des acquéreurs. La vente a été réitérée par acte authentique du 23 août 2022 reçu par Maître [B] [E], notaire au sein de la SELAS “Perocheau et associés”. La SASU Immo 95 ne découvrira ces éléments qu’en septembre 2022 lors de l’emménagement de Monsieur et Madame [O] dans le bien, ces derniers argumentant que l’agence Optihome leur avait assuré, qu’en l’absence d’exclusivité, il n’y avait aucune difficulté à faire une nouvelle offre par ce nouvel intermédiaire. Par courrier du 03 septembre 2022, la SASU Immo 95 a averti Monsieur [A] et Madame [N] [X] de sa connaissance de ce qu’elle estime être une collusion et une dissimulation et a demandé le paiement de la clause pénale à hauteur de 32 000 euros, clause prévue au contrat. Par courrier du 5 septembre 2022, Monsieur [A] et Madame [N] [X] ont résilié le contrat de mandat du 15 février 2022 en raison de la vente intervenue. Bien que non détentrice de la nouvelle adresse des époux [X], la SASU immo 95 les a mis en demeure, par courrier du 10 septembre 2022 de régler la somme de 32 000 euros en réparation du préjudice subi par leurs agissements. Par courrier officiel de leur conseil du 27 septembre 2022, les époux [X] ont indiqué ne pas avoir commis de faute et ont refusé de verser quelque somme d’argent que ce soit. Par courriel du 5 octobre 2022, la société Immo 95 a mis en demeure les époux [O] de lui régler la somme de 32 000 euros en raison de leur collusion avec les vendeurs pour les évincer de la vente et les priver de leur commission. Par courriel du 7 octobre 2022, les époux [O] ont dénié toute responsabilité et se sont refusé à verser quelque somme d’argent à la SASU Immo 95. Procédure Par assignations du 07 novembre 2022 (respectivement remise à étude pour Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O], remise à personne pour Madame [N] [I] épouse [X] et remise à tiers présent au domicile pour Monsieur [A] [X]), la SASU immo 95 a cité Monsieur [V] [O], Madame [T] [O], Monsieur [A] [X] et Madame [N] [I] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser des sommes d’argent au titre de la clause pénale, de la perte de chance mais aussi de son préjudice moral. Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, la SASU Immo 95 demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : - vu les articles 1101 et suivants, l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et l’article 1240 du code civil, - sur la responsabilité des époux [X] : A titre principal : - déclarer Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], entièrement et solidairement responsables du préjudice subi par la société Immo 95 sur le fondement de leur responsabilité contractuelle ; A titre subsidiaire : - déclarer Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], entièrement et solidairement responsables du préjudice subi par la société Immo 95 sur le fondement de leur responsabilité délictuelle ; - sur la responsabilité des époux [O] : - déclarer Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] entièrement et solidairement responsables du préjudice subi par la société Immo 95 sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, - sur la demande de rejet de la pièce n° 23 des époux [O] ; - débouter Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] de leur demande tendant au rejet de la pièce n°23 produite par la société Immo 95 ; - sur le préjudice : - condamner in solidum Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] à payer à la société Immo 95 la somme de 32 000 euros en application de la clause pénale prévue au mandat mais également en raison de la perte de chance subie augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2022 pour Monsieur [A] [X] et Madame [N] [I] épouse [X] et à compter de la mise en demeure du 5 octobre 2022 pour Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] ; - condamner in solidum Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] à payer à la société Immo 95 la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir; - Dans tous les cas : - Débouter Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] de l’intégralité de leurs demandes ; - Sur l’exécution provisoire : - Rappeler que le jugement à venir bénéficie de l’exécution provisoire de droit ; - Sur les frais irrépétibles et les dépens : - Condamner in solidum Monsieur [A], [M], [D] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] à payer à la société Immo 95 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. I. 1/ Au soutien de ses prétentions, la SASU Immo 95 développe de très longues écritures reprenant de nombreux textes, fondements et jurisprudences. Elle expose ainsi que la responsabilité contractuelle des époux [X] est engagée au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 dite loi Hoguet rappelant que le contrat de mandat comporte une clause pénale applicable et que l’agent immobilier évincé a droit à des dommages et intérêts équivalent au montant de la clause pénale. Se fondant ensuite sur la responsabilité extra contractuelle prévue à l’article 1240 du code civil, elle estime que les époux [X] ont été fautifs à son égard en utilisant des manoeuvres frauduleuses pour éluder sa commission, ce qui lui ouvre droit à des dommages et intérêts y compris de la part des époux [O] qui ont participé à ces manoeuvres. Elle rappelle encore que l’indemnisation possible par l’allocation de dommages et intérêts s’analyse en une perte de chance. 2/ Reprenant ensuite les termes du mandat, elle rappelle la chronologie des événements, insistant sur le fait qu’elle a accepté de réduire ses frais de transaction à 3,5% lors de l’offre émise par les époux [O], de sorte que le prix net vendeur était de 570 000 euros. Elle note que les mandants n’ont dénoncé le mandat qu’après la demande de paiement de la clause pénale et en refusant de donner leur adresse, ne respectant pas les termes contractuels. Elle déduit de la chronologie, du prix net vendeur égal, que les vendeurs et les acquéreurs se sont entendus pour l’évincer et pouvoir régler une commission moindre malgré le mandat signé par les vendeurs et le bon de visite signé par les acquéreurs. En effet, alors que dans le mandat de vente conclu entre les époux [X] et la SASU Immo 95, la commission d’agence est à la charge des vendeurs, dans la vente conclue par l’intermédiaire de l’agence Optihome, la commission amoindrie (10 000 euros) est à la charge des acquéreurs. Selon la SASU Immo 95, ces agissements des époux [X] ont été motivés par la volonté de conclure la vente avec un agent immobilier de leur entourage, en l’espèce un mandataire immobilier indépendant travaillant de son domicile, soumis à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés, ne travaillant normalement pas dans le département du Val d’Oise. Elle ajoute qu’il existe un indépendant travaillant sous la même enseigne Optihome dans le département et proche du lieu de travail de Monsieur [A] [X]. Elle en déduit que le choix de ce mandataire n’est pas professionnel mais personnel d’autant que Madame [N] [X] et Monsieur [J] [S] sont diplômés de la même grande école (institut d’administration des entreprises), impliquant un fort lien de camaraderie. La SASU Immo 95 rappelle que lorsque les époux [X] ont décliné l’offre des époux [O], présentée par leur intermédiaire, pour un montant de 590 000 euros (soit 570 000 euros net vendeur), ces derniers n’ont jamais évoqué la possibilité de baisser le prix fixé à 640 000 euros net vendeur dans le mandat. Pour autant, deux jours après, ils acceptent une offre diminuée de 70 000 euros par l’intermédiaire du mandataire immobilier Optihome. En ne dévoilant pas cela à leur mandataire, ils ont compromis ses chances de réaliser la vente en poursuivant les négociations. Selon la SASU Immo 95, ils ont caché leurs véritables intentions et le véritable prix auquel ils entendaient vendre, mis à part au mandataire qui avait leur préférence. Cette pensée est confortée par la rupture de toute communication entre les époux [X] et la SASU Immo 95 à la suite du refus de l’offre présentée le 17 mai 2022. Ceci constitue une violation de l’article 15 du contrat, le mandant devant informer le mandataire de tout acte de cession, condition déterminante de la convention. La vérité est restée cachée pendant quatre mois et il a fallu encore davantage de temps pour que le prix de la transaction finale soit connue de la SASU Immo 95. En outre, pendant tout ce temps, la SASU 95 a continué à rendre l’offre visible et à exposer des frais en rapport avec ce contrat. Tout ceci traduit un comportement fautif des époux [X]. La SASU Immo 95 rapproche également le comportement des vendeurs d’une volonté de réaliser des économies. Avant que la SASU immo 95 ne transmette l’offre en faisant état d’une diminution de sa commission, les vendeurs pouvaient espérer un prix de 558 000 euros net vendeur, celui de 570 000 euros étant alors plus attrayant. Quant aux acquéreurs, la réduction du prix à 580 000 euros leur était profitable et leur permettait de régler les 10 000 euros promis au second agent immobilier. Chacun a pu ainsi faire des économies et le mandataire recevoir une commission sans trop d’efforts. 3/ la SASU Immo 95 soutient que les époux [O] ont agi de concert avec les époux [X] continuant les négociations hors la présence de leur mandataire. - Elle déduit cette collusion de la rupture brutale de toute communication entre elle et les époux [O] dès le 17 mai 2022 alors qu’elle entendait présenter d’autres biens aux époux [O]. En outre, les offrants n’ont pas cherché à connaître les raisons de la décision des vendeurs ce qui est suspect. - La SASU Immo 95 ajoute que les époux [O] sont insincères et présentent une version des faits incohérente. Ainsi, arguant de leur naïveté, le second mandataire leur aurait assuré que revisiter le même bien avec un autre intermédiaire ne poserait aucune difficulté, leur offre ayant été refusée auparavant. Or, ils ont signé le bon de visite avec la SASU Immo 95 et se sont engagés à ne pas entrer en contact avec les vendeurs dans le but de leur faire une offre d’achat sans le concours de la SASU Immo 95. Cet écrit a davantage de poids que de prétendues allégations sans justificatif et atteste qu’ils savaient agir de façon parfaitement déloyale. Ainsi, leur responsabilité extra contractuelle est engagée. Au titre des incohérences, la SASU Immo 95 rappelle que l’offre d’achat a été écrite par les époux [O] le vendredi 13 mai 2022 puis transmise par leur agence le lundi 16 mai 2022 et refusée par les vendeurs le mardi 17 mai 2022. La seconde offre a été rédigée le 19 mai 2022, transmise aux vendeurs le 23 mai 2024 et acceptée le lendemain. Dans leurs écritures, les époux [X] affirment avoir accueilli à leur domicile le dimanche 15 mai 2022, les époux [O] accompagné du mandataire Optihome. Or, dans leurs écritures, les époux [O] indiquent que cette rencontre a eu lieu après le refus du 17 mai 2022. En conséquence, les versions sont disconcordantes. Il n’est compréhensible, dans le contexte d’urgence qui était celui des époux [X] et alors qu’aucune visite n’avait eu lieu depuis mars, qu’ils refusent la seule offre présentée sans négociations et immédiatement que parce qu’ils savaient qu’une suivante arriverait très rapidement. Une autre incohérence est pointée : les époux [O] énoncent plusieurs visites pour faire leur offre du 19 mai 2022 alors que les époux [X] n’évoquent que celle du 15 mai 2022. Vu l’heure tardive de rejet de la première offre le 17 mai 2022, il est improbable que plusieurs visites aient pu être organisées aussi rapidement en à peine 2 jours avec l’ensemble des protagonistes présents et disponibles. La SASU Immo 95 ajoute que les allégations des époux [O] ne sont étayées par aucun élément : ni SMS, ni mail, ni listing d’appel, ni même un bon de visite comme il est de rigueur en la matière. - Le montant de la seconde offre est 10 000 euros plus bas que la première ce qui aurait du correspondre à un net vendeur de 561 360 euros, le mandant prévoyant une commission de 18 640 euros. Avec un refus d’une offre net vendeur à 570 000 euros 48 heures avant, une telle offre ne peut se comprendre que si un accord caché était prévu entre les parties et notamment une baisse de la commission du mandataire immobilier indépendant. Pour la SASU Immo 95 la collusion entre les 3 parties a eu lieu le 15 mai 2022 scellant le sort de son agence. L’argument des acquéreurs selon lequel ils auraient découvert lors de plusieurs autres visites que des travaux plus importants allaient être nécessaires ne résiste pas aux photos démontrant que le bien était en très bon état, ni même à l’annonce du mandataire Optihome qui décrit que des travaux ont été réalisés permettant aux futurs acquéreurs de bénéficier de prestations modernes, ni encore à l’annonce de la société Immo 95 énonçant “pas de travaux”. En conséquence, les acquéreurs ont modifié les termes de leur courrier dans leurs écritures faisant état de fuites importantes sans justifier de devis, factures, achat de matériel ou autre élément. 4/ la SASU Immo 95 revient sur son préjudice rappelant que les époux [X] ont commis plusieurs fautes contractuelles à même, chacune, d’entraîner l’application de la clause pénale, les textes législatifs et réglementaire prévoyant des dommages et intérêts équivalent au montant de la commission qu’elle aurait perçue. - Ainsi, les mandants ont violé l’article 15 du mandat en informant pas le mandataire de la vente et en passant outre l’interdiction de vendre le bien à un acheteur présenté par son concours ouvrant droit à l’agence à des dommages et intérêts égaux au montant de la commission. Ensuite, la SASU Immo 95 a perdu une chance de percevoir sa rémunération, les acquéreurs finaux ayant été au préalable présentés par elle. Enfin, la SASU Immo 95 subit un préjudice moral du fait de cette éviction via des manoeuvres frauduleuses et malgré le travail conséquent fourni pour vendre le bien. Elle rappelle à ce titre toutes les tâches effectuées pour remplir à bien sa mission. II. En réponse aux écritures des époux [X], la SASU Immo 95 précise : 1/ que Monsieur [R], gérant de la société Immo 95 est titulaire de la carte professionnelle dont la copie est produite en pièce n°22; 2/ que les époux [X] ne sauraient dénier leur responsabilité et ne pas être tenus au règlement de la clause pénale au prétexte que la SASU Immo 95 n’est pas à l’origine de la vente, alors que bien que le mandat ne soit pas exclusif, à partir du moment où le mandataire leur a présenté des acquéreurs, ils ne peuvent pas conclure la vente avec lesdits acquéreurs via un autre mandataire ; que dès lors qu’une faute est caractérisée, l’agent immobilier a droit à des dommages et intérêts selon une jurisprudence constante et stable. 3/ que les époux [X] ont engagé leur responsabilité extra contractuelle, le problème ne résidant pas dans le refus de la première offre mais dans le fait d’avoir évincé leur mandataire au profit d’un autre. Ils avaient parfaite connaissance de la valeur de leur bien, un précédent mandat de vente ayant été signé par leurs soins avec une autre agence ; qu’il existe bien des manoeuvres frauduleuses de leur part ; qu’ils n’hésitent pas à soutenir de pas avoir retiré de bénéfice de l’opération via cette autre agence ; qu’ils n’hésitent pas non plus à solliciter une réduction du montant de la commission selon la proposition qui avait été faite par l’agence si la vente avait été conclue, ce qui n’a pas été le cas ; que l’agence SASU Immo 95 a été diligente : si les époux [O] ont visité le bien le 23 mars 2022, ils n’ont fait leur offre que le vendredi 13 mai 2022, l’agence transmettant l’offre aux mandants dès le lundi 16 mai 2022 ; d’autre part, l’agence a été également pertinente sur les offres et la diffusion puisque c’est bien elle qui a trouvé les acquéreurs finaux en fin de compte... il ressort également des échanges de messages que des comptes rendus de visite avaient lieu systématiquement et que c’est avec mauvaise foi que les époux [X] soutiennent le contraire. Les époux [X] n’hésitent pas non plus à justifier le refus de la première offre par des arguments fallacieux (prix trop bas, alors qu’ils acceptent le même prix 48 h plus tard ; absence de plan de financement, qui n’est pas obligatoire, qu’ils ne l’ont pas demandé à leur mandataire lequel s’assure des capacités financières des acquéreurs) ; que la simplicité du mandat les dégagerait de tout paiement de somme d’argent faisant fi de leurs engagements contractuels clairs, oubliant qu’en cas de faute du vendeur, des dommages et intérêts sont dûs, niant toute collusion visant à exclure la concluante tendant de se justifier derrière des jurisprudences non applicables en l’espèce et alors que les époux [X] savaient que les époux [O] leur avaient présentés par la société Immo 95, parfaitement identifiés dans l’offre transmise, agissant ainsi pour obtenir un moindre coût. III. En réponse aux écritures des époux [O], la SASU Immo 95 rappelle que : - la pièce n°23 consistant en un bon de visite des époux [O] n’est en rien un faux mais qu’ils ont prémédité de modifier leurs signatures pour tricher. La SASU Immo 95 rappelle que le processus de création d’un bon de visite est daté, tracé et qu’il est impossible de le falsifier à ce titre. La société AC3-IMMOFACILE a délivré une attestation certifiant de la génération d’un bon de visite au nom de [O] le 23 mars 2022 à 15h37 après accès au logiciel outre le bon de visite original en annexe. Les 2 bons correspondent parfaitement. 1/ les époux [O] ne sont pas irresponsables dans la présente procédure. Il est impossible de considérer qu’ils seraient tombés par hasard sur le même bien via un agent immobilier qui les aurait assurés de la possibilité d’évincer sans risque la première agence. Le bon de visite est parfaitement clair sur ce point et ne laisse aucun doute quant aux obligations des visiteurs. Bien que Optihome ait pu publier ses offres dès le 23 mars 2022, ils ne les auraient vues qu’entre le 13 mai 18h28 et le 15 mai 2022. En outre, il est rare qu’après une offre faite, la prospection par les clients perdurent. La mauvaise foi des époux [O] ressort tout au long de leur courrier du 07 octobre 2022. Quant à la libre concurrence, la SASU Immo 95 n’étant informée de rien, elle n’a pas été en mesure de prendre des décisions sur sa commission ou autre. 2/ les époux [O] ne justifient d’aucun préjudice moral sur un prétendu harcèlement qu’ils auraient subi. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, Madame [N] [X] et Monsieur [A] [X] demandent au tribunal de : - vu les dispositions de la loi n°70-9 en date du 2 janvier 1970, - juger que le mandat de vente sans exclusivité en date du 15 février 2022 a été exécuté de bonne foi par les époux [X] ; - juger que la clause pénale insérée au sein du contrat de mandat sans exclusivité en date du 15 février 2022 est inapplicable ; - juger que les époux [X] n’ont commis aucune faute ni manœuvre frauduleuse pouvant engager leur responsabilité extracontractuelle ; - juger que la société Immo 95 ne justifie pas de la titularité, par son dirigeant, de la carte professionnelle prévue par les dispositions de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, En conséquence, - Débouter purement et simplement la société immo 95 de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ; En tout état de cause, - Condamner la société Immo 95 à verser la somme de 3 000 euros aux époux [X] à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi, - Condamner la société Immo 95 au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la société Immo 95 aux entiers dépens et frais d’instance. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X] soulèvent quatre moyens : En premier lieu, ils dénient leur responsabilité contractuelle, déduisant du caractère non exclusif du mandat une inapplicabilité de la clause pénale prévue, se fondant sur l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, loi d’ordre public. Ainsi, selon eux, l’intermédiaire ne peut percevoir sa commission qu’en cas de réalisation de la vente par ses soins, son intervention devant être déterminante. Selon eux, le fait que le second mandataire immobilier ait présenté le bien à un prix inférieur quelques jours après la visite effectuée via la première agence ne saurait constituer une faute des vendeurs ou un abus de leur part. Ils rappellent la chronologie des faits et l’espoir des vendeurs d’obtenir un prix de 640 000 euros net vendeur. Ils évoquent de nombreux échanges avec le mandataire Optihome lors de la seconde offre, lequel a accepté de réduire drastiquement sa commission de 18 640 euros à 10 000 euros. Ils expliquent ainsi que ce second mandataire a été très disponible dans leur situation d’urgence, a fait visité le bien, a mené les négociations et a accepté une baisse substantielle de sa commission, ce qui a conduit à la vente effective du bien. Ils en déduisent que la SASU Immo 95, n’ayant pas eu d’intervention déterminante de la vente, ne peut prétendre à aucun paiement au titre de la vente réalisée. Ils rappellent que la nature non exclusive du contrat de mandat entraîne le jeu de la concurrence et fait obstacle à l’application de la clause pénale. Ils indiquent avoir ignoré le nom des acquéreurs ayant effectué une visite le 23 mars 2022 avant la transmission de l’offre le 16 mai 2022 et n’avoir ainsi commis aucune faute. Au surplus, ils ajoutent que le montant de 32 000 euros n’aurait été obtenu par le premier mandataire qu’en cas de vente au prix de 672 000 euros alors que le bien a finalement été vendu 580 000 euros. En second lieu, les époux [X] développent l’absence de responsabilité extracontractuelle en raison de l’absence de faute. Ils rappellent en premier lieu leur droit de refuser une offre de vente même si elle avait été conforme au prix. Ils ont usé de cette faculté, pensant avoir le temps d’obtenir une meilleure offre sans avoir eu d’estimation du prix de leur logement qu’il pensait conforme au marché. Ils ajoutent n’avoir pas utilisé de manoeuvres frauduleuses pour évincer le mandataire, lequel ne rapporte pas cette preuve. Ils énoncent la jurisprudence selon laquelle il n’existe pas de faute à négocier par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier à des conditions différentes même avec le même acquéreur et que le fait d’agir dans leurs intérêts n’est pas non plus constitutif d’une faute. A ce titre, ils rappellent que la SASU Immo 95 savait ne pas être la seule mandataire et que le jeu de concurrence avait vocation à s’appliquer. Ils énoncent avoir même proposé à leur mandataire de s’aligner sur le second dès le 23 mars 2022, le prix net vendeur se négociant entre les parties au contrat de mandat et non avec les acquéreurs. Ils précisent que ce sont les acquéreurs qui ont choisi de contacter les vendeurs via une autre agence pour émettre une autre offre de sorte qu’aucune collusion ne saurait être relevée. Ils se fondent également sur la défaillance de la demanderesse à rapporter une quelconque preuve de collusion ou de faute de la part des vendeurs. Ils précisent n’avoir retiré aucun avantage à conclure la vente par le second intermédiaire, le prix net vendeur étant le même. En troisième lieu, les époux [X] nient toute collusion frauduleuse entre eux et le mandataire immobilier Optihome. Ils rappellent que l’agent immobilier peut intervenir sur les communes de son choix, que lui et Madame [N] [X] n’ont pas fréquenté le même IAE ([Localité 6]/[Localité 7]) et n’ont pas été étudiants à la même époque. Ils ajoutent que c’est la SAS Immo 95 qui a coupé tout contact avec eux et non l’inverse, ne proposant ni visite, ni échanges et faisant preuve de manque de diligences dans la gestion du mandat. En quatrième lieu, ils estiment tardive la production de la carte professionnelle du dirigeant de la société Immo 95. Ils soutiennent que la visite du 23 mars 2022 a été effectuée par Monsieur [R], président de la SASU Immo 95 sans qu’il ne justifie de la titularité de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Ils auraient préféré que Monsieur [Z] gère le mandat, connaissant mieux le bien. A titre reconventionnel, les époux [X] sollicitent la condamnation de la SASU Immo 95 pour procédure abusive, se disant très contrariés par les accusations de collusion portées à leur encontre et estimant leur préjudice moral à 3 000 euros. Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O] demandent au tribunal judiciaire de Pontoise de : - vu les dispositions des articles 72 et 73 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet, - Débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes. - Ordonner le retrait des débats de la pièce n°23 de la demanderesse, Reconventionnellement, - Accueillir la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [O]. En conséquence, - Condamner l’agence Laforêt exerçant sous l’enseigne Immo 95 à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral. - Condamner l’agence Laforêt exerçant sous l’enseigne Immo 95 à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner l’agence Laforêt exerçant sous l’enseigne Immo 95 aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] rappellent que les époux [X] n’ont pas signé de mandat exclusif de vente et que le fait générateur de la commission n’est pas la première présentation du bien mais les diligences permettant la conclusion effective de l’opération. Ils précisent n’être liés par aucun contrat avec la SASU Immo 95 et qu’en tant qu’acquéreurs, ils ne peuvent être tenus à payer des honoraires alors qu’ils n’ont signé aucun mandat. Le choix du mandataire avec la moindre commission et le moindre prix de vente résulte du libre jeu de la concurrence. Ils dénient toute collusion, tout complot, expliquant avoir poursuivi leurs recherches suite au refus de leur offre par les vendeurs le 17 mai 2022. Ils précisent que la SASU Immo 95 procèdent par élucubrations sans aucune preuve. Ils persistent à souligner que c’est bien la différence de commission entre les agences qui a permis d’aboutir à une vente. Il ne leur appartenait pas d’avertir la SASU Immo 95 de ces éléments. Ils réfutent avoir signé le bon de visite produit par la SASU Immo 95 joignant leurs cartes nationales d’identité revêtues de leurs signatures et demandent donc le retrait des débats de la pièce 23. Reconventionnellement, harcelés par la SASU Immo 95 depuis l’acquisition de leur bien, ils formulent une demande d’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 3 000 euros. Ils n’ont pas fraudé, ils ont juste acquis un bien conforme à leur possibilité financière et au prix du marché. Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Le 4 mars 2023, la SASU Immo 95 a fait sommation aux défendeurs de communiquer tous les mandats de vente conclus par les époux [X] avec d’autres intermédiaires immobiliers. Seul celui conclu le 11 avril 2023 avec le mandataire indépendant exerçant sous l’enseigne Optihome a été communiquée. Un mandat de vente aurait été conclu avec l’Agence Cormeilles Immobilier selon référence aux écritures prises, sans qu’il ne soit communiqué aux débats. La clôture de la procédure a été prononcée le 28 mars 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le29 avril 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 10 juin 2024 MOTIVATION Les demandes tendant à voir "constater", “déclarer” à et "dire et juger" formulées à titre principal par les parties n'étant que l'expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes et notamment de rejet des prétentions adverses, et non des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile, le tribunal n'est pas tenu de statuer de leur chef. Elles n’apparaîtront donc pas au dispositif du présent jugement. 1/ sur la détention de la carte professionnelle par le dirigeant de la SASU Immo 95 : L’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit : “Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n'existe pas de chambre de commerce et d'industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d'industrie de région, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d'industrie concernée exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret. Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes : 1° Justifier de leur aptitude professionnelle ; 2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l'article 1er, à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d'Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application du présent article ; 3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ; 4° Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies aux titres II et II bis ci-après. La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier. Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d'Etat. La carte n'est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus. (...) Selon les dispositions de l’article 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : “ La délivrance de la carte professionnelle est sollicitée par la personne physique ou par le ou les représentants légaux ou statutaires de la personne morale, qui se livre ou prête son concours aux opérations énumérées par l'article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970. La demande précise la nature des opérations pour lesquelles la carte est demandée. Elle indique, le cas échéant, que le demandeur entend se livrer ou prêter son concours, à titre accessoire, aux opérations mentionnées à l'article L. 211-1 du code du tourisme. Lorsque la demande est faite par une personne physique, elle mentionne l'état civil, la profession, le domicile et le lieu de l'activité professionnelle de cette personne. Lorsque la demande est présentée au nom d'une personne morale, elle indique la dénomination, la forme juridique, le siège, l'objet de la personne morale, ainsi que l'état civil, le domicile, la profession et la qualité du ou des représentants légaux ou statutaires. La demande est présentée par la personne physique ou par le ou les représentants légaux ou statutaires de la personne morale ou, le cas échéant, par le locataire-gérant qui exerce ou envisage d'exercer l'activité considérée. Si la direction de l'entreprise est assumée par un préposé ou un gérant, mandataire ou salarié, la demande indique également, dans ce cas, l'état civil, la qualité, le domicile de cette personne qui doit, en outre, justifier qu'elle satisfait aux conditions prévues par l'article 3 (1o et 4o) de la loi susvisée du 2 janvier 1970, par les articles 3 (alinéas 2 et 3) et 16 du présent décret.” Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territoriale et lorsque l'activité est exercée dans le cadre d'une personne morale, la demande de carte professionnelle doit être formulée par son représentant légal ou statutaire. La demande est présentée au nom de la personne morale et doit indiquer la dénomination, la forme juridique, le siège, l'objet de la personne morale, ainsi que l'état civil, le domicile, la profession et la qualité du ou des représentants légaux ou statutaires En l’espèce, la pièce n° 22 communiquée par la SASU Immo 95 comporte bien toutes ces mentions. Elle a été délivrée pour la personne morale tout en indiquant l’identité de son représentant légal, à savoir Monsieur [W] [R], lequel, de ce fait, est habilité à effectuer les opérations prévues - “transaction sur immeubles et fonds de commerce * gestion immobilière”. Cette carte a été délivrée le 26 mai 2021 et reste valide jusqu’au 25 mai 2024, de sorte que le mandataire, personne morale, représenté par son dirigeant personne physique, disposait bien de cette autorisation au moment de la conclusion et de l’exécution du contrat de mandat de vente. En outre, le mandat de vente est bien conclu entre la SASU Immo 95 exerçant sous l’enseigne Laforêt. Le fait qu’à ce moment, son représentant soit Monsieur [P] [Z], agissant en sa qualité d’agent commercial, ayant reçu tous pouvoirs à cet effet, est indifférent au fait que Monsieur [W] [R], en tant que représentant légal de la société détentrice de la carte professionnelle pouvait parfaitement exécuter le mandat. Il est en règle avec la législation sur ce point. En conséquence, le dirigeant de la SASU Immo 95 est bien détenteur de la carte professionnelle et peut tout à fait exercer les fonctions afférentes. Ainsi, la demande de rejet des prétentions de la SASU Immo 95 pour ce moyen sera rejetée. 2/ sur le sort de la pièce n° 23 : Les époux [O] demandent au tribunal d’écarter la pièce n°23 de la SASU Immo 95 qui correspond à un bon de visite qu’ils contestent avoir signé. Selon l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter des débats une ou des pièces communiquées tardivement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En outre, la pièce n’est pas arguée de faux ; En vertu de la jurisprudence développée au visa de l’article 9 du code de procédure civile, cet élément n’est pas entaché de déloyauté ni dans son contenu, ni dans son obtention, ni dans sa production. Elle a pu être débattue contradictoirement en respectant les articles 15 et 16 du code de procédure civile ; Enfin, si une demande de vérification des écritures sous seing privé prévue aux articles 285 et suivants du code de procédure civile, avait été demandée - ce qui n’est pas le cas en l’espèce-, elle n’aurait pas pu davantage prospérer. L’article 288 du code de procédure civile précise : “ Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.” Art. 295 : “S'il est jugé que la pièce a été écrite ou signée par la personne qui l'a déniée, celle-ci est condamnée à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. “ En l’espèce : - les époux [O] n’ont signé aucune pièce produite : ni l’offre d’achat, ni le courrier de réponse à la mise en demeure, ni l’acte notarié, etc. Aucun écrit signé de leurs mains n’est produit mis à part leurs pièces d’identité, ce qui n’est pas suffisant pour effectuer un comparatif avec les signatures du bon de visite. - il arrive fréquemment que les personnes aient plusieurs signatures selon les actes à signer en fonction des actes réalisés. - le bon de visite édité par la SASU Immo 95 est issu d’un logiciel non falsifiable, une attestation d’un organisme extérieur étayant qu’il a été édité pour les époux [O], le 23 mars 2023 (date de la visite) à 15h37, la visite étant réalisée par Monsieur [W] [R], ces éléments étant donc exacts peu important la façon dont le bon a été signé sans pour autant pouvoir en déduire une préméditation des acquéreurs. Les acquéreurs reconnaissent d’ailleurs bien avoir effectué cette visite avec Monsieur [W] [R], exprimant d’ailleurs leur mécontentement que ce ne soit pas leur agent commercial habituel qui ait fait réaliser cette visite du bien. Ce bon précise bien qu’il est interdit aux visiteurs d’entrer en contact avec les vendeurs en vue de l’achat du bien sans l’intermédiaire de l’agence Laforêt [Localité 5] sauf à réparer le préjudice subi par l’agence. Il est également notable que dès cette date, la SASU Immo 95 avait baissé le prix à la somme de 652 500 euros comme il en avait été question dans les échanges de mail avec Monsieur [P] [Z], agent commercial de la SASU Immo 95 et principal intermédiaire pour cette société des vendeurs. En conséquence, la demande de retrait des débats de ladite pièce est rejetée. 3/ sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [A] [X] et de Madame [N] [X] (fautes contractuelles des vendeurs) : L’agence Laforêt exploitée par la société Immo 95 est liée par contrat de mandat de vente sans exclusivité signé électroniquement le 15 février 2022, à Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X]. En conséquence, aux termes des articles 1231 et suivants du code civil, les parties engagent leur responsabilité contractuelle en cas de non exécution ou de mauvaise exécution du contrat et peuvent être condamnés de ce fait à régler des dommages et intérêts en réparation. Il faut donc relever une faute contractuelle en lien avec un préjudice. L’article 7 du mandat prévoit en caractères très apparents et gras : “Clause pénale et durée des articles 15-9 et 15-10 Le mandant s’interdit, pendant la durée du présent mandat et à son expiration pendant un délai de 12 mois de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire, sauf à verser au mandataire l’indemnité compensatrice prévue à l’article 15 dernier alinéa. Le mandant s’engage à informer sans délai le mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception à l’expiration du présent mandat et pendant le délai mentionné ci-dessus de l’identité des acquéreurs et des noms et adresse du notaire chargé de la vente”. En outre, l’article 12 : “durée”, dérogatoire, prévoit expressément une durée de 3 mois irrévocables à compter de la signature puis une prorogation pour 12 mois avec possibilité pour chacune des parties d’y mettre fin. L’article 15, dont les alinéas 7 à 10 sont en caractères gras et très apparents, prévoit : “obligations du mandant et clause pénale le mandant : 1- s’engage à exécuter ses obligations de bonne foi ; 2- permettre au mandataire de faire visiter le(s) bien(s) objet(s) des présentes pendant la durée du mandat ; 3- notifiera au mandataire toute modification matérielle ou juridique concernant le(s) bien(s) objet(s) des présentes ; 4- transmettra au mandataire toutes pièces et toutes informations utiles à l’accomplissement de la mission ; 5- s’engage à consulter régulièrement l’I-SUIVI et les courriels adressés par le mandataire. 6- sauf motif légitime, s’engage à signer aux prix, charges et conditions du présent mandat tout avant contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Par ailleurs, le mandant : 7- s’interdit de refuser la vente du bien à un acquéreur pour un motif discriminatoire au sens de l’article 225-1 du code pénal ; 8- s’engage à informer, sans délai et par lettre recommandée avec accusé de réception, le mandataire de tout avant contrat ainsi que de tout acte de cession au cours du présent mandat en lui indiquant le prix, l’identité des acquéreurs, le nom du mandataire et les nom et adresse du notaire chargé de la vente ; 9- s’interdit, pendant la durée du présent mandat et à son expiration pendant le délai mentionné à l’article 7, de négocier ou vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire, sauf à payer au mandataire l’indemnité compensatrice telle que prévue ci-après ; 10- s’engage à informer sans délai le mandataire de l’identité des acquéreurs, et des nom et adresse du notaire chargé de la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception à compter de l’expiration du présent mandat et pendant le délai mentionné à l’article 7. Les obligations du mandant qui figurent en caractères très apparents ci-dessus constituent des conditions déterminantes de l’acceptation de la mission par le mandataire sans lesquelles il n’aurait pas conclu. Aussi, en cas de violation de l’une de ses obligations, le mandant s’engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue aux présentes, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure avec accusé de réception.” En l’espèce, il résulte des éléments produits que la SASU Immo 95 a accompli de nombreuses diligences au titre de son mandat et n’a commis aucune faute au terme de son contrat contrairement aux allégations des vendeurs, en : * gardant un contact constant avec les vendeurs jusqu’au 17 mai 2022 par messagerie instantanée sans que l’on ne sache qui a cessé d’utiliser ce biais de communication après cette date ; * faisant des comptes rendus de visite réguliers et prévoyant des rendez-vous téléphoniques ou physiques à cette fin ; * ayant rédigé une annonce en parfaite conformité avec le souhait précis des vendeurs et recueillant leur avis sur le choix des photos ; * faisant des bilans de parution des annonces avec des statistiques  ; * relançant fréquemment les potentiels acquéreurs Monsieur et Madame [O] lesquels ont visité le bien le 23 mars 2022 et ont fait une offre seulement le 13 mai 2022, (SMS des 20 avril 2022, 22 avril 2022 et 10 mai 2022) ; * rappelant aux vendeurs que le prix de vente du bien était trop élevé (entre 590 000 et 600 000 euros maximum frais d’agence inclus d’après la Sasu immo 95), * acceptant, lors de l’offre des époux [O] de réduire sa commission d’agence, établissant un prix net vendeur à 570 000 euros. * négociant sans cesse et acceptant les propositions des vendeurs : dès le 02 mars 2022, le nouveau prix net vendeur était de 625000 euros d’après les échanges what’s app entre la Sasu Immo 95 et les vendeurs. S’alignant sur les autres annonces et réduisant le prix de vente à 656 000 euros au lieu de 672 000 euros dès le 21 mars 2022, démontrant de la réactivité, et de la disponibilité pour répondre aux attentes des vendeurs malgré leur volonté de conserver un prix trop élevé, et ce avant la visite des époux [O] et avant l’établissement du mandat de vente avec le 2d mandataire [J] [F]. La proposition d’alignement avec le 2d mandataire a été prise en compte dès le 23 juin 2022 (pièce 18) pour 621 500 euros net vendeur et 652 500 euros avec les frais d’agence démontrant là encore la bonne foi du mandataire et la volonté de faire réussir la vente. De leur côté, les mandants n’ont pas respecté les termes de leur contrat et ce à plusieurs reprises. Ainsi, alors qu’ils étaient a priori pressés de vendre leur maison en raison de la mutation professionnelle de Monsieur [A] [X], ils ont refusé la seule offre reçue depuis des mois sans ouvrir aucune négociation dès le lendemain de sa réception et alors que le mandataire avait baissé sa commission et que là aussi, des négociations étaient envisageables. Leur refus est ferme sans contre-proposition. Or, seulement deux jours après, ils ont accepté le même prix net vendeur des mêmes acquéreurs, la seule différence étant qu’ils n’avaient pas à verser la commission de la nouvelle agence, obligation imposée aux acquéreurs. C’est ce qui a pu motiver leur volonté d’évincer le 1er mandataire, constituant une économie non négligeable de 10 000 euros pour eux. Ils avaient parfaitement connaissance des noms des acquéreurs, de leur offre précédente et du fait qu’ils avaient visité le bien par le biais du premier mandataire. En agissant de la sorte, ils ont violé les termes du contrat de mandat et ont agi avec une parfaite déloyauté et mauvaise foi. Vu le montant net vendeur identique des offres, il n’est pas possible de soutenir qu’ils ont procédé en toute bonne foi à la signature du compromis de vente parce que l’offre correspondait à leurs attentes... En deux jours, la même offre est passée de refusée à “correspondant totalement à leurs attentes”. Cela n’a aucun sens et n’est pas sérieux. Il a également été vu que Monsieur [W] [R] était tout à fait à même de faire procéder à la visite qui a déclenché l’offre et que rien ne peut être reproché à la SASU Immo 95 à ce titre, contrairement aux reproches des vendeurs sur le dirigeant de l’agence. Si les vendeurs sont en droit de refuser une offre, ce droit dégénère en abus quand la même offre est acceptée 2 jours après en passant par un autre intermédiaire, évinçant volontairement le premier qui avait réalisé toutes les diligences utiles. Ils se sont bien gardés de prévenir le 1er mandataire de la conclusion de cette vente en violation également de leurs obligations contractuelles. Ce n’est que lors de la découverte par la SASU Immo 95 des faits qu’ils ont dénoncé le mandat de vente et prévenu de cette vente par envoi non recommandé leur 1er mandataire. Vu les négociations intervenues avec la Sasu Immo 95 tant sur la commission que sur le prix de vente tout au long de la période du 15 février 2022 au 17 mai 2022, il est incompréhensible que d’un seul coup, les vendeurs n’informent plus leur mandant du nouveau prix négocié, de leur accord pour accepter un net vendeur inférieur, etc. alors que la Sasu Immo 95 a toujours fait preuve de réactivité et de capacité de négociations à tous niveaux. Ils ne peuvent se retrancher derrière le fait que ce serait les acquéreurs qui seraient passé par un autre mandataire dans la mesure où ils sont liés par un contrat de mandat de vente très clair sur leurs obligations, ni estimer qu’agir dans leurs propres intérêts n’est pas fautif quand cette action viole de nombreuses clauses contractuelles parfaitement limpides. Par ailleurs, le contrat de mandat de vente simple conclu avec Monsieur [J] [F] fourni par les vendeurs n’est pas signé, ni paraphé indiquant juste la date du 23 mars 2022 et prévoyant, du reste, des obligations similaires à l’endroit des mandants. Ce second mandataire transmet la proposition d’achat du 19 mai 2022 des mêmes acquéreurs pour un prix de 580 000 euros le 23 mai 2022 à 20h46, offre acceptée moins de 24 heures après par les vendeurs pour le même prix net vendeur que l’offre émise 2 jours auparavant via le 1er mandataire. Aucun autre échange ou document n’est produit : ni bon de visite pour voir à quelle date la ou les visite(s) aurai(en)t eu lieu avec ce mandataire, ni échanges sur les négociations relatives à sa commission qui auraient été nombreuses, etc. Aucun des dires des époux [X] à ce titre n’est étayé par un document. Les événements et leur chronologie évoquent une rapidité suspecte et une violation claire des clauses contractuelles. En revanche, le fait que ce second mandataire n’exerce pas normalement dans ce secteur et soit passé par la même école que Madame [N] [X] ne prouve aucune collusion avec ce dernier, ni aucun lien personnel ayant abouti à le privilégier d’une façon ou d’une autre. Les éléments produits restent au stade de suspicions mais non de preuves d’un lien privilégié pouvant exister entre les parties. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les vendeurs ont violé les termes du contrat de mandat simple les liant avec l’agence Sasu Immo 95 à plusieurs titres, notamment les articles 7 et 15 écrits en caractères très apparents et engagent leur responsabilité contractuelle à l’égard de leur mandataire. Ces agissements ayant privé la SASU Immo 95 de sa commission, ont généré un préjudice pour cette dernière. 4/ sur la responsabilité extra contractuelle de Monsieur [V] [O] et de Madame [T] [O] L’existence d’un bon de visite avec une agence immobilière n’établit pas un contrat entre les visiteurs et cette dernière, de sorte que seule la responsabilité extra contractuelle peut être recherchée à l’encontre de Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O]. L’article 1240 du code civil énonce : “ Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” En l’espèce, toutes les allégations de collusion avec l’agent immobilier et les vendeurs ne sont pas démontrées par des éléments sûrs et établis : si plusieurs visites entre le 17 et le 19 mai 2022 sont alléguées, il n’existe aucune preuve de cela et on ne peut en déduire que la réelle visite aurait eu lieu le 15 mai 2022 alors que la première offre était en cours de diffusion. Il existe de nombreuses suppositions, suspicions et des zones d’ombres mais les preuves à ce titre sont insuffisantes ou manquantes pour établir une collusion entre les parties ; les échanges sur les négociations n’ont pas été produits ou n’existent peut-être pas par écrit mais rien n’établit ce fait. Il en va de même pour l’absence de bon de visite soit inexistant, soit à une date qui aurait pu établir une collusion ou des manoeuvres particulières et donc non produit. Quoiqu’il en soit, il n’existe pas assez d’éléments probants pour retenir une collusion ou des manoeuvres frauduleuses bien que la chronologie et la façon dont tout s’est déroulé reste suspect. En revanche, la mauvaise foi des acquéreurs est établie ainsi que leur comportement fautif. En effet, le bon de visite du 23 mars 2022 établi avec la Sasu Immo 95 prévoit : “Agissant en qualité d’acquéreurs éventuels, reconnaissons avoir demandé et reçu à l’instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-après. Nous déclarons que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre agence et que nous n’en avions aucune connaissance auparavant. En conséquence, nous nous engageons expressément à ne communiquer à aucun tiers ces renseignements qui nous ont été donné à titre personnel et confidentiel et à ne pas entrer en contact directement avec les vendeurs en vue de l’achat du bien sans l’intermédiaire de votre agence Laforêt [Localité 5]. A défaut, nous nous engageons à procéder à l’entière réparation du préjudice subi par l’agence évincée.” Or, en passant, à peine 2 jours après, par un autre mandataire immobilier pour pouvoir payer le bien moins cher est en fautif. Il leur était interdit de conclure cette vente via quelqu’un d’autre ou en direct avec les vendeurs, ce qui était retranscrit de manière très claire sur le bon de visite. En ne respectant pas cette obligation, ils ont commis une faute extra contractuelle à l’encontre de la Sasu Immo 95, la privant de la vente et de sa commission. Là encore, le fait de mettre en avant leurs propres intérêts et de réaliser une économie de 10.000 euros ne justifie pas d’avoir un comportement fautif envers une autre personne, la liberté des uns s’arrêtant là où commence celle des autres. En outre, ils ne justifient pas non plus que le 2d mandataire ou même d’autres agences leur aurait assuré que leur comportement était légal. La plupart des agences ont les mêmes mentions sur leurs bons de visite afin de se prémunir d’évictions et le jeu de la libre concurrence doit nécessairement s’exercer avec loyauté et bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Enfin, l’argument selon lequel ils auraient remarqué des travaux importants à réaliser justifiant leur baisse du prix de 10 000 euros, ne résiste pas à l’examen des pièces et ne justifie en rien leur faute : il n’y a aucune preuve d’autres visites leur ayant permis de constater cela, les annonces des deux mandataires, tout comme l’acte notarié énoncent un bien exempt de travaux à réaliser et bien équipé, aucune fuite d’eau ou autre élément n’apparaît sur l’acte notarié, aucune facture, aucun devis, aucun constat de commissaire de justice, etc. n’est produit pour établir cet argument parfaitement fallacieux et faux au vue des photos des agences. C’est bien l’offre de la Sasu Immo 95 qu’ils ont vu en premier, c’est par leur intermédiaire qu’ils ont visité le bien et fait une première offre. Lors du refus, ils auraient très bien pu se rapprocher de l’agence pour voir si malgré le refus ferme, une possibilité de négociations restait envisageable. Ils ont préféré contourner le mandataire et faire appel à une autre agence pour obtenir une réduction du prix et un avantage substantiel qui a également profité aux vendeurs, lesquels n’ont pas eu à régler le montant de la commission. Ces agissements ont engendré un préjudice financier à la Sasu Immo 95 laquelle a effectué nombre de diligences sans pouvoir finaliser la vente. En conséquence, la responsabilité extra contractuelle de Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] est engagée à l’encontre de la société Immo 95. 5/ sur les dommages et intérêts dûs à la SASU Immo 95 : Le contrat de mandat de vente est également régi par la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 dite Hoguet et ses décrets d’application qui viennent modifier et encadrer le droit à indemnisation de l’agence immobilière selon les cas. Rappelons qu’en l’espèce, des fautes contractuelles sont établies à l’encontre des mandants et des fautes extra contractuelles à l’encontre des acheteurs, étant précisé que le contrat, non exclusif contient une clause pénale. L’article 6 I alinéa 8 de la loi dite Hoguet du 02 janvier 1970 prévoit : “toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle « des honoraires seront dus » par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.(...) » L’article 78 du décret d’application du 20 juillet 1972 prévoit quant à lui :«Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (..;)” En l’espèce et suivant la jurisprudence établie en la matière, le contrat de vente notarié n’ayant pas été conclu via la Sasu Immo 95, cette dernière n’a pas le droit à sa commission. En revanche, en raison de la présence de la clause pénale et des fautes des vendeurs démontrées, elle a droit à des dommages et intérêts. Les acquéreurs finaux ont bien été présentés par le mandataire évincé et l’offre énonçait un prix net vendeur identique alors que le premier refus catégorique des vendeurs ne semblait pas pouvoir laisser place à quelque négociation que ce soit. Le 2d mandat conclu avec Monsieur [J] [F] comportait d’ailleurs également un prix de vente supérieur à celui finalement offert et accepté. La clause du mandat, reprise ci-avant, est bien énoncée en caractères très apparents, gras et majuscules, de sorte qu’elle doit recevoir application. Son montant ne peut dépasser celui de la commission prévue, ce qui est le cas en l’espèce. En outre, même en l’absence de collusion, l’action peut être dirigée contre l’acquéreur si son comportement fautif est démontré, ce qui est le cas en l’espèce. Aucune mise en demeure n’est exigée et pourtant la Sasu Immo 95 a pris le soin d’en adresser une tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs. En conséquence, la clause pénale a vocation à s’appliquer et l’ensemble des défendeurs, seront condamnés in solidum à dédommager la Sasu Immo 95. Au titre des dispositions de l’article 1231-5 du code civil : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.” En l’espèce, la pénalité égale au montant même de la première commission due est excessive. En effet, le préjudice subi par la Sasu Immo 95s’analyse en une perte de chance de voir conclue la vente définitive et de percevoir sa commission. En conséquence, le montant ne saurait être égal à celui qu’elle aurait perçu en cas de conclusion effective de la vente jusqu’à son terme. Le montant de la clause pénale sera donc réduit à la somme de 25.000 euros TTC à laquelle l’ensemble des défendeurs sera condamnée in solidum. De ce fait, la demande d’indemnisation de perte de chance sera rejetée, les deux préjudices se superposant. Concernant le préjudice moral, aucun élément ne vient prouver que la Sasu Immo 95 a continué des diligences importantes après le 17 mai 2022. En revanche, elle n’a pas été informée, ni de la vente, ni de la fin du mandat avant le mois de septembre, lorsqu’elle s’est aperçue elle-même des faits de sorte qu’un préjudice moral existe et doit être indemnisé à hauteur de 800 euros. 6/ sur la demande reconventionnelle de Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X] au titre de la procédure abusive ayant généré un préjudice moral Monsieur [A] [X] et Madame [N] [X] succombant, il ne sera pas fait droit à leur demande d’indemnisation pour procédure abusive au visa de l’article 1240 du code civil, la demanderesse n’ayant commis aucun détournement ou abus de pricédure. 7/ sur la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] au titre du harcèlement ayant généré un préjudice moral. Aucun élément ne vient prouver un quelconque harcèlement de la part de la Sasu Immo 95 à l’encontre de Monsieur [V] [O] et de Madame [T] [O], de sorte que leur demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée. - sur les dépens Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [A] [X], Madame [N] [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] succombent à l’instance, et seront condamnés in solidum aux dépens. - sur la demande au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, Monsieur [A] [X], Madame [N] [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [O] , parties condamnées aux dépens, seront condamnés à payer à la société Immo 95 une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS REJETTE la demande de débouté général formulée par Monsieur [A] [X] et Madame [N] [I] épouse [X] au motif que la société Immo 95 ne serait pas titulaire de la carte professionnelle prévue par les dispositions de l’article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, alors qu’elle a justifié en être titulaire par et pout son représentant légal. REJETTE la demande de retrait des débats de la pièce n° 23 produite par la SASU Immo 95, formulée par Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O]. CONDAMNE Monsieur [A] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O], in solidum au paiement des sommes suivantes au bénéfice de la SASU Immo 95 : - 25 000 de dommages et intérêts au titre de la clause pénale, - 800 euros en réparation du préjudice moral subi. DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, DÉBOUTE Monsieur [A] [X] et Madame [N] [I] épouse [X] de leur demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive. DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O] de leur demande d’indemnisation au titre du harcèlement prétendument subi. CONDAMNE Monsieur [A] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O], in solidum, à verser à la SASU Immo 95 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parteis de leurs prétentions plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CODAMNE Monsieur [A] [X], Madame [N] [I] épouse [X], Monsieur [V] [O] et Madame [T] [Y] épouse [O], in solidum aux entiers dépens. Ainsi jugé le 10 juin 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY