Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 12 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 21/06783 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIUO
NAC : 71F
Jugement Rendu le 12 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Monsieur [H] [S], né le 14 Novembre 1944 à [Localité 3] ALGERIE, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEMANDEUR
ET :
Syndicat des copropriétaires LES RIEUX II, Résidence Rieux II, Sente les Rieux [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS Immo de France Paris Ile de France, société par actions simplifiée au capital de 24.521.164,47 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 2]
Rprésenté par Maître Aurélie POULIGUEN-MANDRIN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Assisté de Madame Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats et de Madame Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 12 septembre 2024.
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[H] [S] est propriétaire des lots n°6, 33 et 252 au sein de la résidence en copropriété les RIEUX II sise sente Les Rieux à [Localité 4].
Le 22 septembre 2021 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n°21, relative à des travaux pour la pose d’arceaux de parkings, et n°22, relative aux honoraires du syndic pour les travaux de pose d’arceaux de parking.
Par exploit de commissaire de justice du 1er décembre 2021, Monsieur [H] [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry le syndicat des copropriétaires LES RIEUX II SENTE RIEUX [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, aux fins de voir annuler les résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 et de le dispenser de la participation à la dépense commune des frais de procédure.
***
Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 02 mars 2023, M. [H] [S] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de:
- PRONONCER la nullité des décisions n°21 et 22 de l’Assemblée Générale du 22 septembre 2021 des copropriétaires du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES RIEUX II RESIDENCE RIEUX II SENTE LES RIEUX [Localité 4].
En tout état de cause,
- Faire application de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [H] [S];
-Condamner le Syndicat des copropriétaires LES RIEUX II à verser la somme de 5.000€ à Monsieur [H] [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires LES RIEUX II, aux dépens de l’instance, dont le recouvrement sera directement assuré par la SELARL EGIDE AVOCATS ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires LES RIEUX II de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2021, M. [H] [S] expose que:
-la sente des Rieux -et les trottoirs adjacents- est une voie ouverte à la circulation publique de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas se substituer aux pouvoirs de police du maire en modifiant unilatéralement et sans aucune autorisation administrative les conditions de circulation et de stationnement sur cette voie;
- il semble ressortir du règlement de copropriété que les copropriétaires indivis ne sont pas propriétaires des trottoirs et d’une partie de la sente de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas de pouvoir de gestion sur ces biens;
-il ressort du règlement de copropriété l’existence d’une servitude non aedificandi incluant l’espace des trottoirs; l’apposition d’arceauxde parkings sur les trottoirs constituerait une violation de cette servitude qui, conformément aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, devrait faire l’objet d’un vote unanime de chacune des deux copropriétés concernées (Rieux I et Rieux II);
-alors qu’il existe des parties communes spéciales au bâtiment A et des charges communes spéciales afférentes à celui-ci susceptible d’englober les trottoirs, l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment A n’a pas été consultée sur l’apposition d’arceaux de parking en violation du règlement de copropriété;
-en modifiant une situation acquise depuis 50 ans, qui participe à la destination et aux modalités de jouissance de l’ensemble immobilier, l’assemblée générale a excédé son rôle et ses pouvoirs au regard de l’effet extinctif de la prescription des actions en copropriété en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil;
-l’abus de majorité est caractérisé au regard de la décision non justifiée par l’intérêt collectif, prise dans l’intention de nuire à un ou plusieurs copropriétaire minoritaire, pour favoriser les intérêts de certains. Il soutient également que ces résolutions sont discriminatoires puisqu’elles n’adoptent pas le même régime pour les autres trottoirs biseautés de la copropriété qui sont pareillement consacrés au stationnement. Selon lui, la résolution porte très clairement atteinte à la destination de l’ensemble immobilier.
***
En l’état de ses dernières conclusions n°3 régulièrement notifiées par RPVA le 04 mai 2023, le syndicat des copropriétaires SENTE LES RIEUX RESIDENCE LES RIEUX à [Localité 4], sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
-DECLARER recevable et bien fondée le syndicat des copropriétaires Résidence les Rieux II Sente les Rieux à [Localité 4] en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions
- DEBOUTER Monsieur [H] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - CONDAMNER Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence les Rieux II la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaires Résidence les Rieux à [Localité 4] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [H] [S] en tous les dépens.
Au soutien, le syndicat des copropriétaires SENTE LES RIEUX réplique au demandeur que:
-les résolutions querellées s’inscrivent dans une volonté réitérée continue et justifiée de la copropriété de mettre un terme aux dégradations incessantes des trottoirs des batiments A, C et D, parties communes de l’immeuble, par leur utilisation illégale en aire de stationnement, ce qui est proscrit par le règlement de copropriété (Article 15 chapitre III du titre II). La pose d’arceaux est justifiée pour protéger l’intégrité de cette partie commune et donc dans l’intérêt général de sorte qu’il n’existe aucun abus de majority. Contrairement à soutenu par le demandeur, les travaux de pose d’arceaux sur les trottoirs concernent plusieurs bâtiments de sorte qu’il n’existe aucune position discriminante;
-le prétendu non respect des pouvoirs du maire ne saurait fonder l’annulation d’une résolution prise en assemblée générale et aucun pouvoir de police ne saurait être exercé sur ces trottoirs. Il verse aux débats un courrier daté du 16 août 2022 dans lequel la mairie concernée indique ne disposer d’aucun droit sur le trottoir qui fait partie intégrante de la copropriété;
-contrairement à soutenu par le demandeur qui n’en rapporte pas la preuve, il n’existe aucune servitude non aedificandi et la pose des bornes anti stationnement n’empêchera pas la circulation sur la route ni sur les trottoirs;
-contrairement à soutenu, le demandeur ne démontre aucune atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives alors qu’il n’a jamais disposé d’un droit à stationner sur le trottoir et qu’une simple tolerance ne peut pas constituer un droit de propriété;
-contrairement à soutenu par le demandeur, les trottoirs constituent des parties communes ainsi qu’il en resort du règlement de copropriété et non des parties communes spéciales
-au soutien de sa demande de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l’article 1241 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient que depuis plus de 20 ans, le demandeur s’oppose à la pose d’arceaux sur les trottoirs uniquement pour conserver la posssibilité de conveyance de ses garer devant l’entrée de son immeuble, alors qu’il bénéficie d’une place de stationnement derriere le bâtiment, et ce au mépris de l’intérêt de la copropriété.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixe sur l’audience collégiale du 4 avril 2024.
L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021
Aux termes de l’article 4 du chapitre 3 “parties communes et parties privatives” (page 78) du règlement de copropriété LES RIEUX 2, les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l’un des bâtiments collectifs de l’ensemble immobilier. Elles comprennent notamment les entrées, passages et voies de desserte intérieures de l’ensemble immobilier, avec leurs équipements et accessoires tels que les dispositifs d’éclairage.
Aux termes de l’article 15 chapitre 3 du règlement de copropriété LES RIEUX 2, le sol des voies de dessertes et des trottoirs ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une occupation privative au profit de qui que ce soit; claque propriétaire ou usager aura droit de passage pour lui, ses visiteurs et employés.
En l’espèce, M. [H] [S] sollicite l’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 relatives aux vote des travaux pour la pose d’arceaux de parkings et aux honoraires du syndic pour ces travaux aux motifs que:
-l’assemblée générale des copropriétaires est incompétente et n’a pas le pouvoir pour réglementer le stationnement sur les trottoirs
-il n’est pas justifié du droit de propriété indivis des copropriétaires les RIEUX 2 sur les trottoirs en question
-la pose d’arceaux de parking ne peut s’effectuer au regard des servitude de passage et de la servitude non aedificandi
-les trottoirs concernés constituent une partie commune spéciale et toute décision y afférant doit être prise par le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A
-la pose d’arceaux de parking remet en cause un droit acquis et prescrit et entraîne une atteinte aux modalités d’accès des parties privatives des copropriétaires du bâtiment A
-le vote de ces résolutions constituent un abus de majorité
tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ces demandes d’annulation.
Sur le premier moyen relatif à l’incompétence et au défaut de pouvoir de l’assemblée générale des copropriétaires pour réglementer le stationnement sur les trottoirs au motif que seul la mairie aurait compétence pour ce faire :
M. [H] [S] ne justifie d’aucun intérêt à agir pour soulever ce moyen qui n’appartiendrait, le cas échéant, qu’à la commune concernée de [Localité 4]. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Sur le deuxième moyen relatif à l’absence de justification du droit de propriété indis de la copropriété LES RIEUX 2 sur les trottoirs:
Le règlement de copropriété LES RIEUX 2 comporte en page 5 le paragraphe suivant:
“Observation est ici faite:
1° qu’en raison de l’alignement projeté il sera cédé à la Ville de [Localité 4], deux bandes de terrain, l’une donnant sur la [Adresse 5] et l’autre sur la sente rurale numéro 80.
La superficies des sarcelles nécessaires à l’alignement sera précisée ultérieurement par la Prefecture de l’Essonne.
2° Lesdites sarcelles devant être cédées à la Ville de [Localité 4], resteront bien la propriété exclusive de la SOCIETY CIVILE IMMOBILIERE LES MIEUX II, et ne deviendront en aucune manière, la propriété de ses ayants cause et seront, par consequent, excludes dans les ventes des lots de copropriété à intervener”.
Alors que le règlement de copropriété dispose expressément que les voies de desserte intérieures de l’ensemble immobilier constituent des parties communes et qu’aucune précision n’est apportée sur la cession à la ville de [Localité 4] des bandes de terrains visée en page 5 dans ce même règlement de copropriété, M. [H] [S] n’apparaît pas bien fondé à souvenir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un droit de propriété sur les trottoirs concernés par la pose des arceaux de parking. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Sur le troisième moyen tiré de l’existence de servitude non aedificandi et de passages:
contrairement à soutenu, le règlement de copropriété versé en pièce n° 2 par M. [H] [S] ne comporte pas le plan de situation versé en pièce 7 par le demandeur qui échoue dès lors à démontrer l’existence de la servitude non aedificandi alléguée. En procédant uniquement par voie d’affirmations, le demandeur n’établit pas, comme soutenu, que la pose d’arceaux de parking sur les trottoirs entraverait les servitudes de passage consenties entre les copropriétés RIEUX 1 et 2. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Sur le quatrième moyen tiré des parties communes spéciales et de l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires qui aurait au seul compétence pour voter les résolutions querellées:
Le règlement de copropriété LES RIEUX 2 définit en page 78 les parties communes spéciales à claque immeuble collectif comme comprenant les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé mais qui servent à l’usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans un même bâtiment. Les trottoirs, qui ne constituent pas des locaux situés à l’intérieur d’un bâtiment, ne constituent donc pas des parties spéciales. Alors que le défendeur conteste l’existence d’un syndicat secondaire, le demandeur ne verse aucune pièce au soutien de ses dires sur l’existence d’un syndicat secondaire. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Sur le cinquième moyen tiré de la remise en cause d’un droit acquis et prescrit entraînant une atteinte aux modalités d’accès des parties privatives des copropriétaires du bâtiment A:
Alors que le règlement de copropriété LES RIEUX 2 dispose expressément en son article 15 que “le sol des voies de desserte et des trottoirs ne pourra en aucun cas faire l’objet d’une occupation privative au profit de qui que ce soit”, le demandeur n’établit pas, comme soutenu, en versant uniquement aux débats des photographies non datées, l’existence d’un droit acquis au stationnement sur lesdits trottoirs. En procédant uniquement par voie d’affirmations, il n’établit pas non plus que la pose d’arceaux de parking entraînerait une atteinte aux modalités d’accès des parties privatives des copropriétaires du bâtiment A. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Sur le sixième moyen tiré de l’abus de majorité:
Il est établi que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire soit, le plus solvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rampant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec intention de nuire. Il appartient à M. [H] [S] qui soutient que le vote des resolutions n°21 et 22 caractérisent un abus de majorité de rapporteur la preuve de cet abus. En ne versant aucune pièce au soutien de ses dires, en se contestant de procéder par voies d’affirmations, le demandeur n’établit pas l’attitude ouvertement discriminatoire à l’égard des copropriétaires du bâtiment A qu’il invoque. Alors que les difficultés de stationnement au sein de la copropriété ne sont pas contestées, le simple fait que les délibérations querellées ne précisent pas quel serait l’intérêt collectif justifant la pose d’arceaux de parking est insuffisant à caractériser l’abus de majorité allégué. Le caractère discriminatoire allégué au motif que la pose d’arceaux de parking ne concerne que les trottoirs en face du bâtiment A et pas ceux des autres bâtiments n’est étayé par aucune pièce et n’apparaît donc pas bien fondé. Il s’en suit que ce moyen n’est pas fondé.
Au vu de ces éléments, M. [H] [S] est débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale 22 septembre 2021.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation du demandeur à lui payer une somme de 20.000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1241 du code civil, ne rapporte pas la preuve d’un dommage subi en raison du fait de l’action de M. [H] [S].
La demande de dommages et intérêts n’apparaît donc pas bien fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
M. [H] [S], partie per dante, est condamné au paiement des dépens.
Il apparaît par ailleurs équitable de le condemner à payer au syndicat des copropriétaires LES RIEUX 2 la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Monsieur [H] [S] de sa demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 22 septembre 2021
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES RIEUX II de sa demande de dommages et intérêts
CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer au syndicat des copropriétaire LES RIEUX II la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer les entiers dépens
DÉBOUTE Monsieur [H] [S] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des service de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
