Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 23/05655

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 4 ORDONNANCE DU : 13 Décembre 2024 Président : Madame BENDELAC, Juge Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier Débats en audience publique le : 15 Novembre 2024 N° RG 23/05655 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FI7 PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice la Société [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIERE- cabinet LEANDRI IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [D] [U] né le 25 Décembre 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [H] [W] épouse [U] née le 10 Novembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] sont propriétaires du lot n°4 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’ensemble immobilier est composé de 2 maisons, les bâtiments A et B et régit par le règlement de copropriété du 14 mars 1969. Le syndicat des copropriétaires a mandaté un huissier de Justice qui a dressé un procès-verbal de constat le 18 novembre 2021 et le 24 janvier 2023. Par acte de commissaire de Justice du 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction a fait délivrer à M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] une sommation de procéder à la dépose de la véranda fixée en façade. Par assignation du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction a fait attraire M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les condamner à enlever la véranda sous astreinte, se réserver la liquation de l’astreinte et d’obtenir la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. A l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de : Condamner in solidum M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à enlever la véranda édifiée sur le sol, partie commune, propriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,Condamner in solidum M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à lui payer une provision de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour violation de sa propriété, Se réserver la liquidation de l’astreinte, Condamner in solidum M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût des constats d’huissier es 18 novembre 2021 et 24 janvier 2023 et de la sommation du 27 février 2023. Il se fonde sur les articles 9-I et 25b de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 834 et 835 du code de procédure civile, affirmant que la véranda a été construite sur le sol de la copropriété, partie commune et contre la façade de l’immeuble. Il précise que le droit de jouissance exclusive de la partie de jardin dépendant du bâtiment B ne leur accorde pas de droit de propriété et que les défendeurs se sont appropriés une partie commune, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il fait valoir que les assemblées générales des 27 septembre 2022 et 28 mars 2024 n’ont fait l’objet d’aucun recours. Il réfute toute autorisation tacite de l’ensemble des copropriétaires, estimant que l’attestation de M. [X] [R], neveu de l’ancien propriétaire, ne permet pas de démontrer l’accord du propriétaire. Il ajoute que seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires peut valider une autorisation de travaux sur les parties communes de la copropriété. M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U], par l’intermédiaire de leur conseil, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de : déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les frais de constat d’huissier qui leurs ont été imputés à hauteur de 360 euros, condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme provisionnelle de 5000 € à valoir sur la réparation de leur préjudice, déroger au profit des époux [U] au principe de la répartition des charges générales, exonérer les époux [U] de supporter leur quote-part de l’ensemble des frais de procédures auxquels sera condamné le syndicat des copropriétaires, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils exposent que la convocation de l’assemblée générale du 28 mars 2024 leur a été adressée le 6 mars 2024 par la société [Localité 5] Sud Gestion Immobilière, alors que son contrat de syndic devait se terminer au 31 décembre 2023. Subsidiairement, ils s’appuient sur les attestations de M. [R] et M. [I] lors de l’édification de la véranda, qui attestent de l’autorisation donnée par les copropriétaires au moment de la construction de la véranda, et en déduisent l’existence d’une contestation sérieuse. L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur la recevabilité : Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2022 a signé le contrat de syndic avec la SARL [Localité 5] Sur Gestion Immobilière – Leandri Immobiliere pour une période allant jusqu’au 31 décembre 2023, et a donné mandat au syndic d’ester en justice à l’encontre de M et Mme [U], propriétaires du lot 4, situé [Adresse 1], suite à l’installation d’une véranda sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Conformément à l’attestation du syndic du 7 septembre 2023, le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à tous les copropriétaires et aucun recours n’a été engagé dans le délai d’opposition, qui est actuellement expiré. Dès lors, le syndic de copropriété avait mandat pour agir en justice à l’encontre des consorts [U], et l’assignation du 23 novembre 2023 a valablement été délivrée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] Sud Gestion Immobilière – cabinet Leandri Immobilière. En outre, il y a lieu de constater que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2024 a désigné le cabinet Century 21 Cas Transactions en qualité de syndic de copropriété. Les défendeurs contestent la validité de cette assemblée générale en raison d’une nullité de la convocation. Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié aux consorts [U] le 23 avril 2024. Or il n’est pas démontré qu’elle a fait l’objet d’un recours. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic ne peut prospérer. La demande est donc recevable. Sur la demande principale : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Le règlement de copropriété du 14 mars 1969 décrit le lot numéro quatre comme comprenant : 1°/La propriété privative et particulière de la totalité dudit bâtiment B (…) comprenant au sous-sol deux caves, au rez-de-chaussée un appartement …) au 1er étage un appartement (…) 2°/La jouissance exclusive de la partie de jardin dépendant du bâtiment B (…), 3°/Les mille/millièmes indivis des parties communes et particulières du bâtiment B. 4°/les trois cent deux / millièmes indivis des parties communes générales de l’ensemble immobilier et de la propriété du sol. Il précise également que seront parties communes entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, sans exception, le sol en sa totalité, les ouvrages servant à la totalité des copropriétaires, notamment les branchements des canalisations générales d’eau, de gaz et d’électricité de tout à l’égout dans leur partie à usage commun entre tous les copropriétaires. Il est établi que M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] sont propriétaires du lot n°4 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1]. Il ressort des pièces versées au dossier et notamment des procès-verbaux de constat de commissaire de Justice des 18 novembre 2021 et 24 janvier 2023 que les consorts [U] ont installé une véranda sur le lot du rez-de-chaussée de l’immeuble, fixée d’un côté sur le mur de façade et de l’autre sur le mur séparant le lot de M. [E] et celui des consorts [U]. Il a également été constaté que le sol de la véranda a été élevé à un niveau supérieur à celui de la terrasse de M. [E]. Ainsi la véranda a été édifiée sur les parties communes de la copropriété. Or il n'est pas contesté que l'assemblée générale n'a jamais été saisie d'une demande d'autorisation à ce titre et n'a donc jamais autorisé les travaux. Les consorts [U] se prévalent toutefois d’un accord tacite, affirmant que les copropriétaires étaient avisés de la construction de cette véranda et n’ont formulé aucune opposition. Ils produisent à ce titre les attestations de M. [R] et M. [I] qui confirment que les copropriétaires à l’époque de la construction de la véranda ne se sont pas opposés à ces travaux. Toutefois, l’accord entre les copropriétaires ne peut se substituer à la décision de l’assemblée générale. (Cass. 3e ch civ. 25 Janvier 2024, n° 22-22.758) Dès lors, la construction de cette véranda, en violation du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il n’est aucunement nécessairement de démontrer l’absence de contestation sérieuse en matière de trouble manifestement illicite. En conséquence, il convient de condamner M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à retirer la véranda édifiée sur le sol, partie commune, de l’ensemble immobilier [Adresse 1]. Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’ordonner une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance. Aucune circonstance ne justifie toutefois que le juge des référés ne se réserve la liquidation de l’astreinte, et il y a donc lieu de rejeter cette demande. Sur les demandes de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts. De même, les consorts [U] ne démontrent aucune faute du syndicat des copropriétaires, ni aucun préjudice, de sorte que leur demande est également rejetée. Sur les autres demandes : M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Eu égard au sens de la décision, il y a lieu de rejeter les demandes des consorts [U] relatives au constat de commissaire de Justice et à la répartition des charges générales et frais de procédure. La demande formulée au titre des frais irrépétibles est également rejetée. M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé. Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, Déclarons recevable la demande du syndicat des copropriétaires ; Condamnons M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à retirer la véranda édifiée sur le sol, partie commune, de l’ensemble immobilier [Adresse 1], sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; Rejetons la demande aux fins de se voir réserver la liquidation de l’astreinte ; Rejetons la demande de dommages et intérêts ; Rejetons les demandes de M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] ; Rejetons les autres demandes des parties ; Condamnons M. [D] [U] et Mme [H] [W] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction. LE GREFFIER LE MAGISTRAT