Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 23/08612

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08612 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HKW N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 16 octobre 2024 DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDERESSE Madame [O] [K] veuve [U], demeurant chez Mme [N] [L] veuve [U] - [Adresse 1] représentée par Me Dany MARIGNALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0164 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 juin 2024 Délibéré le 16 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 octobre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 16 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08612 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HKW EXPOSE DU LITIGE Le 22 janvier 1979, l'office public d'habitations à loyer modéré de la Ville de [Localité 3] (aux droits de laquelle se trouve [Localité 3] HABITAT OPH) a donné à bail à Madame [N] [L] veuve [U] un appartement situé [Adresse 1]. Madame [N] [L] veuve [U] est décédée le 07 janvier 2022. Par courriel en date du 21 janvier 2022, Monsieur [B] [U] par l’intermédiaire de son épouse, Madame [O] [K] épouse [U] a sollicité le transfert du bail auprès de [Localité 3] HABITAT OPH. Par courrier en date du 10 octobre 2022, [Localité 3] HABITAT-OPH a indiqué que les conditions du transfert du bail n'étaient pas réunies, la communauté de vie dans le logement de Monsieur [B] [U] avec sa mère antérieure de plus d’un an au décès de celle-ci n’étant pas établie, et a sollicité le 10 octobre 2022 le départ des lieux de Monsieur [B] [U] dans un délai de trois mois. Cette demande a été réitérée par le bailleur par courrier en date du 25 octobre 2022. Monsieur [B] [U] est décédé le 07 février 2023. Madame [O] [K] épouse [U] en a informé [Localité 3] HABITAT-OPH par courriel en date du 13 mars 2023. C'est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 06 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Madame [O] [K] veuve [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de : constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [N] [L] veuve [U] le 07 janvier 2022,ordonner l'expulsion immédiate de Madame [O] [K] veuve [U], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,supprimer le bénéfice, au profit de Madame [O] [K] veuve [U], du délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,condamner Madame [O] [K] veuve [U] à lui verser à compter du décès Madame [N] [L] veuve [U], une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux,condamner Madame [O] [K] veuve [U] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3738,69 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2023 incluse selon décompte arrêté le 19 août 2023,ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie,condamner Madame [O] [K] veuve [U] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de l'assignation et tout acte rendu nécessaire à l'occasion de la procédure. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement retenue à l'audience du 14 juin 2024. A l'audience du 14 juin 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et a précisé que l’appartement avait été restitué le 13 février 2024 et que liquidée, la dette locative était d’un montant de 6978,89 euros. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies. Madame [O] [K] veuve [U], représentée par son conseil, fait valoir qu’elle n’a jamais occupée les lieux loués à Madame [N] [L] veuve [U] par [Localité 3] HABITAT OPH. Elle relève notamment que le bailleur reconnaît cette circonstance, puisqu’il aurait, d’après elle, justifié le refus de transfert du bail pour ce motif. Madame [O] [K] veuve [U] sollicite aussi le rejet des demandes de [Localité 3] HABITAT OPH. Subsidiairement, elle demande la réduction de la dette locative aux sommes dues postérieurement au décès de Monsieur [B] [U], ainsi que l’octroi de délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter des sommes demandées par [Localité 3] HABITAT OPH. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le transfert du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. En l'espèce, il est constant qu’avant son décès, Monsieur [B] [U] ne justifiait pas d’une communauté de vie avec sa mère de plus d’un an dans les lieux loués et que c’est précisément le motif invoqué par [Localité 3] HABITAT OPH dans ses courriers en date des 10 et 25 octobre 2022 pour refuser le transfert du bail à son nom. Compte tenu de ces circonstances, les conditions du droit au transfert du bail n’étant pas réunies, celui-ci se trouve résilié à la date du décès de la locataire, Madame [N] [L] veuve [U], soit au 07 janvier 2022. Monsieur [B] [U] étant lui-même décédé le 07 février 2023 et les lieux loués ayant été restitués à [Localité 3] HABITAT le 13 février 2024, il n’y a plus lieu à ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] veuve [U]. Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, le bailleur soutient que Madame [O] [K] veuve [U] a occupé les lieux loués à compter du décès de Madame [N] [L] veuve [U] et jusqu’à la restitution des lieux. En ce sens, [Localité 3] HABITAT OPH produit un courriel de la défenderesse en date du 13 mars 2023, dans lequel elle déclare : « Mes enfants et moi-même sommes dans le logement », après avoir informé le bailleur du décès de son époux. [Localité 3] HABITAT OPH produit également l’état des lieux de sortie réalisé avec Madame [O] [K] veuve [U] et signé par elle le 13 février 2024, dans lequel elle mentionne notamment la présence de cafards dans la douche. Madame [O] [K] veuve [U] nie avoir occupé l’appartement de sa belle-mère, sis [Adresse 1]. Les éléments de preuve visé ci-dessus produits par le bailleur attestent néanmoins de sa présence dans les lieux loués a minima au cours de la période allant du décès de son époux (soit du 07 février 2023) au 13 février 2024. Le décompte produit pour cette période fait état d'un arriéré d'indemnité d'occupation de 6157,83 euros échus, sans qu'il ne soit apporté aucun élément de contestation probant en défense. En conséquence, Madame [O] [K] veuve [U] sera condamnée au paiement de la somme de 6157,83 euros. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [N] [L] veuve [U] relativement au logement situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire le 07 janvier 2022 ; CONSTATE que les lieux loués ont été restitués [Localité 3] HABITAT-OPH le 13 février 2024 ; DIT n’y avoir lieu à ordonner à Madame [O] [K] veuve [U] de libérer les lieux ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [O] [K] veuve [U] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 6157,83 (décompte arrêté au 04 juin 2024, incluant la mensualité de février 2024 au prorata temporis), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [O] [K] veuve [U] aux dépens de l'instance ; REJETTE le surplus des demandes ; ORDONNE l'exécution provisoire. Le greffier La juge des contentieux de la protection