Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/00521

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 DÉCEMBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00521 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J3MS Minute : n° PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEUR S.C.I. DAUSSANT agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Sonia DAUSSANT, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEUR Association MAM OHANA (anciennement dénommée L’ILE AUX ENFANTS “) prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3] non comparante, non représentée DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :27/12/2024 exécutoire & expédition à :Me DAUSSANT EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 octobre 2011, la S.C.I. Daussant a donné à bail, pour une durée de six années à compter du 1er novembre 2011, à l'association L'Ile aux Enfants, devenue Mam Ohana, un local professionnel situé [Adresse 1] à [Localité 3] (84), moyennant un loyer annuel de 12 000,00 euros, hors taxes, payable mensuellement. Il est également convenu que le locataire supportera la charge des divers impôts et taxes afférents à son local professionnel (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxes foncières, taxe de balayage ...). Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation de payer les sommes dues demeurés infructueux. Constatant que la locataire ne règle plus régulièrement les taxes foncières depuis plusieurs années, et ce malgré la délivrance, les 17 mars 2021 puis 10 juin 2024, de commandements de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.C.I. Daussant a fait citer, par acte extra-judiciaire du 27 septembre 2024, l'association Mam Ohana devant la présente juridiction aux fins de voir : - entendre constater que la clause résolutoire est acquise, - constater et prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, - ordonner la libération des lieux par l'association Mam Ohana et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, - ordonner l'expulsion de l'association Mam Ohana et de tous occupants introduit de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse, - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, - condamner l'association Mam Ohana à payer à la S.C.I. Daussant, à titre provisionnel, la somme de 4 749,34 euros au titre des loyers, provision pour charge et taxes dus à la date du 7 juillet 2024, - condamner l'association Mam Ohana à payer à la S.C.I. Daussant une indemnité d'occupation égale à 1 018,00 euros mensuels du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, - dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat de bail du 25 octobre 2011, - ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir, - condamner l'association Mam Ohana à payer à la S.C.I. Daussant la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens. A l'audience, la S.C.I. Daussant, qui est représentée, déclare qu'un accord entre les parties a été trouvé le 5 décembre dernier sur l’apurement de sa dette par la locataire et demande au juge des référés de constater l'acquisition de la clause résolutoire mais d'en suspendre les effets. Quoique régulièrement citée, l'association Mam Ohana n'a pas constitué avocat. SUR CE : Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire. Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la constatation de la résiliation du bail professionnel, les sommes dues par la locataire et l’effet de l’accord intervenu entre les parties, : Il doit être rappelé, à titre liminaire, que ce bail est régi par les dispositions de l’article 57 A de la loi N° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par l’article 36 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que par les dispositions du code civil. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. L’article 1225 du code civil prévoit que “la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire”. Selon l’article 1228 de ce même code, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”. Enfin, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues [...] La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier [...] Toute stipulation contraire est réputée non écrite”. En l’espèce, le bail professionnel conclu entre la S.C.I. Daussant et l’association Mam Ohana contient une clause résolutoire rédigée comme suit: “A défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéances, des arriérés de loyers et du complément de dépôt de garantie après révision du loyer, ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restés sans effet durant ce délai”. Il est établi par le décompte versé aux débats que l’association Mam Ohana n’a pas réglé les taxes foncières des années 2021, 2022 et 2023 en leur intégralité, ni n’a réglé son loyer du mois de mai 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 10 juin 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, l’association Mam Ohana n’ayant pas apuré totalement, dans le délai imparti, le passif locatif, d'un montant de 2 812,00 euros à la date du commandement, seul le loyer du mois de mai 2024 ayant été régularisé. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. Au vu des pièces justificatives produites, l’association Mam Ohana est redevable au 11 juillet 2024, c’est-à-dire un mois après la délivrance du commandement de payer, envers la S.C.I. Daussant des sommes suivantes : Solde taxe foncière 2021 .............................................. 419,00 euros Solde taxe foncière 2022 .............................................. 724,00 euros Solde taxe foncière 2023 .............................................. 651,00 euros -------------------------- TOTAL ......................... 1 794,00 euros Depuis, est échue la taxe foncière 2024, d’un montant de 1 195,00 euros, ce qui porte la dette de cette association à la somme de 2 989,00 euros. Celle-ci a effectué trois règlements partiels de 460,00 euros, de 450,00 euros et de 40,00 euros en octobre 2024, de sorte qu’il reste dû à ce jour la somme de 2 039,00 euros. L’association Mam Ohana sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. Les parties se sont entendues pour un apurement de la dette locative de l’association Mam Ohana sur huit mois, frais et dépens inclus, à savoir 7 échéances d’un montant de 300,00 euros du mois de janvier 2025 au mois de juillet 2025 et une huitième d’un montant équivalent au reliquat de la dette et aux frais d’actes extra judiciaires supportés par la S.C.I. Daussant (147,04 euros au titre du commandement de payer du 10 juin 2024 et 57,65 euros au titre de l’assignation en justice du 27 septembre 2024). Cet accord paraissant adapté aux capacités financières de l’association locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit et d'accorder à l’association Mam Ohana des délais de paiement, en application des dispositions légales susvisées, en l'autorisant à se libérer de son arriéré locatif conformément aux modalités ci-avant exposées, en plus du loyer courant augmenté des charges et autres taxes, les parties convenant également, dans ce même accord, qu’il est mis en place une provision d’un montant mensuel de 100,00 euros pour le règlement de la taxe foncière 2025. Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'association Mam Ohana, qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de la présente instance, dont le coût des actes de commissaire de justice rappelés ci-avant et dont l’apurement est prévu par l’accord pris par les parties. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre partie. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS que les conditions de résiliation du bail professionnel conclu le 25 octobre 2011, dont est titulaire l'association Mam Ohana, relatif à un local situé [Adresse 1] à [Localité 3] (84), propriété de la S.C.I. Daussant, sont réunies et susceptibles d'entraîner la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 11 juillet 2024, CONDAMNONS l'association Mam Ohana à payer à la S.C.I. Daussant, à tire provisionnel, la somme de DEUX MILLE TRENTE NEUF EUROS (2 039,00 EUR) au titre des taxes foncières 2021, 2022, 2023 et 2024 demeurées totalement ou partiellement impayées, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, CONSTATONS toutefois que l'association Mam Ohana est en situation de régler sa dette locative et SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail professionnel, DISONS que l'association Mam Ohana pourra se libérer de sa dette locative, majorée du coût des actes de commissaire de justice qui lui ont été délivrés, en 7 versements mensuels et successifs de TROIS CENTS EUROS (300,00 EUR), de janvier à juillet 2025, et en un 8ème et dernier versement équivalent au montant restant dû en principal, intérêts échus et frais, outre le paiement régulier du loyer courant, des charges, taxes et autres accessoires, dans les conditions fixées par le bail professionnel du 25 octobre 2011 et par l'accord du 5 décembre 2024, DISONS que, conformément à l'accord des parties, le règlement de l'arriéré locatif devra intervenir le 1er de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 1er janvier 2025, DISONS que si ces modalités de paiement sont respectées, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DISONS qu'à défaut de paiement à échéance d'une seule mensualité, dans les conditions ci-dessus fixées, ou du loyer courant augmenté des charges, taxes et autres accessoires, et quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par la bailleresse à sa locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la totalité de la somme restant due au titre de la dette de loyer deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - le bail professionnel sera alors réputé résilié de plein droit au 11 juillet 2024, - l'association Mam Ohana devra quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - l'association Mam Ohana devra s'acquitter, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux loués, d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges dus mensuellement par la société locataire, DISONS n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS l'association Mam Ohana aux entiers dépens, REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT