Cour de cassation, 14 septembre 2010. 09-16.645

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté l'absence de titre permettant d'établir le caractère privatif ou mitoyen du mur, relevé que les deux propriétés provenaient d'un démembrement d'un même ensemble immobilier composé, notamment, d'un hangar et d'un garage appartenant à un même propriétaire, que les lieux n'avaient subi aucune transformation du fait de leurs propriétaires actuels, la SCI Bulan (SCI), propriétaire du hangar depuis 2004, et M. X..., propriétaire du garage depuis 2000, que lors de la vente à la SCI et à M. X..., le garage était adossé au mur litigieux et des empôchements y avaient été réalisés pour supporter les solives de la construction X..., la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'absence de titre ou de marque contraire, le mur litigieux était mitoyen ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu souverainement que l'appui des solives sur le mur mitoyen n'apportait aucune gêne ni dommages à la propriété de la SCI, la cour d'appel qui a pu, en application de l'article 657 du code civil, autoriser la SCI à faire procéder au découpage des solives qui dépassaient de quelques centimètres l'aplomb du mur mitoyen, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Bulan aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Bulan à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Bulan ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux conseils pour la société Bulan ; Premier moyen de cassation Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI BULAN de sa demande de démolition des solives empiétant sur sa propriété et de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise technique déposé par le géomètre-expert judiciaire CORTIER et des attestations produites par les parties que les lieux n'ont pas subi de transformation du fait de leurs propriétaires actuels, la SCI BULAN (propriétaire depuis 2004) et Monsieur Jean-Claude X... (propriétaire depuis 2000) ; que leurs auteurs, à une date indéterminée, devait être un propriétaire unique et a dû réaliser les travaux constatés; que le garage situé sur la propriété actuelle de Monsieur Jean-Claude X... prend appui sur le mur du hangar de la SCI BULAN et des empôchements ont été réalisés dans ce mur, pour supporter les solives de la construction X...; que ces solives débordent à l'intérieur du bâtiment de la SCI BULAN; que l'expert estime que le mur litigieux est mitoyen et qu'il appartient donc en commun aux deux parties et que cet appui de solives n'apporte pas de gêne ni de dommages à la propriété de la SCI BULAN ; que Monsieur Jean-Claude X... prétend que la construction litigieuse remonte à plus de 30 ans et qu'ainsi, la SCI BULAN n'est plus recevable en sa demande mais que les attestations versées aux débats par l'intimé sont trop vagues pour rapporter la preuve qui lui incombe ; que le mur séparant les propriétés de la SCI BULAN et de Monsieur X... est présumé mitoyen en l'absence de tout titre ou marque contraire dont l'existence n'est pas rapportée en l'espèce; qu'il apparaît que dans ce mur, un auteur de Monsieur X... a fait des empôchements afin de faire reposer des solives permettant l'appui d'une construction ; que l'article 657 du code civil permet une telle construction à condition que les poutres ou solives ne dépassent pas de ce mur ; qu'il ressort des photographies que ces solives dépassent de quelques centimètres l'aplomb du mur mitoyen; qu'il convient dès lors d'autoriser la SCI BULAN à faire procéder au découpage de ces solives afin que ces dépassements n'existent plus, à ses frais, d'autant que l'expert a constaté que l'emplacement de ces solives n'apportait aucune gêne ni aucun trouble à la SCI BULAN; que dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris par cette substitution de motifs ; qu'il convient dès lors de débouter la SCI BULAN de l'ensemble de ses réclamations à l'encontre de Monsieur Jean-Claude X... (arrêt attaqué p.5) ; ALORS QUE la présomption légale de mitoyenneté ne peut être invoquée que lorsque la situation de fait qu'elle implique a existé lors de la construction du mur ; que la mitoyenneté d'un mur suppose qu'il sépare deux propriétés distinctes ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a retenu que les auteurs des parties devaient être un propriétaire unique qui avait dû réaliser les travaux constatés ; qu'il en résultait nécessairement que lors de sa construction du mur du hangar et de la réalisation des travaux de percement de ce mur pour supporter les poutres du bâtiment voisin, le mur n'était pas mitoyen ce qui obligeait le propriétaire de ce bâtiment de prouver qu'il en avait acquis la mitoyenneté ; qu'en appliquant néanmoins la présomption légale de mitoyenneté la Cour d'appel a violé l'article 653 du Code civil. Second moyen de cassation (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI BULAN de sa demande de démolition des solives empiétant sur sa propriété et de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise technique déposé par le géomètre-expert judiciaire CORTIER et des attestations produites par les parties que les lieux n'ont pas subi de transformation du fait de leurs propriétaires actuels, la SCI BULAN (propriétaire depuis 2004) et Monsieur Jean-Claude X... (propriétaire depuis 2000) ; que leurs auteurs, à une date indéterminée, devait être un propriétaire unique et a dû réaliser les travaux constatés; que le garage situé sur la propriété actuelle de Monsieur Jean-Claude X... prend appui sur le mur du hangar de la SCI BULAN et des empôchements ont été réalisés dans ce mur, pour supporter les solives de la construction X...; que ces solives débordent à l'intérieur du bâtiment de la SCI BULAN; que l'expert estime que le mur litigieux est mitoyen et qu'il appartient donc en commun aux deux parties et que cet appui de solives n'apporte pas de gêne ni de dommages à la propriété de la SCI BULAN ; que Monsieur Jean-Claude X... prétend que la construction litigieuse remonte à plus de 30 ans et qu'ainsi, la SCI BULAN n'est plus recevable en sa demande mais que les attestations versées aux débats par l'intimé sont trop vagues pour rapporter la preuve qui lui incombe ; que le mur séparant les propriétés de la SCI BULAN et de Monsieur X... est présumé mitoyen en l'absence de tout titre ou marque contraire dont l'existence n'est pas rapportée en l'espèce; qu'il apparaît que dans ce mur, un auteur de Monsieur X... a fait des empôchements afin de faire reposer des solives permettant l'appui d'une construction ; que l'article 657 du code civil permet une telle construction à condition que les poutres ou solives ne dépassent pas de ce mur ; qu'il ressort des photographies que ces solives dépassent de quelques centimètres l'aplomb du mur mitoyen; qu'il convient dès lors d'autoriser la SCI BULAN à faire procéder au découpage de ces solives afin que ces dépassements n'existent plus, à ses frais, d'autant que l'expert a constaté que l'emplacement de ces solives n'apportait aucune gêne ni aucun trouble à la SCI BULAN; que dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris par cette substitution de motifs ; qu'il convient dès lors de débouter la SCI BULAN de l'ensemble de ses réclamations à l'encontre de Monsieur Jean-Claude X... (arrêt attaqué p.5) ; ALORS QUE tout motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à relever que les auteurs des parties « à une date indéterminée, devait être un propriétaire unique et a dû réaliser les travaux constatés » ; qu'en écartant ainsi le moyen invoqué par la SCI BULAN tiré de l'absence de consentement aux travaux de percement du mur litigieux sur le fondement d'une double hypothèse : l'existence antérieure d'un auteur commun – le fait que cet auteur commun serait le constructeur de l'ouvrage litigieux, la Cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.