Cour de cassation, 03 février 2009. 07-21.626

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Le Petit Versailles ayant contracté avec "les époux Joseph X..." le 31 mai 1978, cette société savait que Marie-Angélique Y... n'était pas seule propriétaire des lieux loués et la présumait mariée, qu'elle ne pouvait donc contracter avec Marie-Angélique Y..., sans avoir préalablement recherché si celle-ci pouvait valablement donner à bail commercial, seule, un bien dépendant de la communauté, régime matrimonial nécessairement applicable aux "époux X...", lesquels avaient signé tous les deux le bail de 1978, la perception de loyers ne caractérisant pas la qualité de propriétaire apparent, la cour d'appel qui, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la société Le Petit Versailles ne rapportant pas la preuve qu'elle avait traité avec Marie-Angélique Y... de bonne foi et sous l'emprise de l'erreur commune sur la qualité de propriétaire de cette dernière, les baux conclus les 31 mai 1987 et 1er avril 1996 ne pouvaient être opposés aux consorts Z... et Y..., devenus propriétaires des lieux loués par acte notarié du 3 septembre 1979, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Petit Versailles aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Petit Versailles ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Le Petit Versailles. Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irréguliers et inopposables à Monsieur Z... et à Monsieur Y... les baux conclus les 31 mai 1987 et 1er avril 1996 par la Sté LE PETIT VERSAILLES et Marie Angélique Y..., d'avoir dit que le bail du 31 mai 1978 s'est renouvelé par tacite reconduction, validé le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié au preneur le 30 novembre 2001 et ordonné l'expulsion de la Sté Le PETIT VERSAILLES, AUX MOTIFS QUE le bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi, sous l'empire de l'erreur commune ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 31 mai 1978, la Sté LE PETIT VERSAILLES a loué à « Monsieur Joseph X... et à Madame Joseph X..., propriétaires », une parcelle de terrain avec un hangar existant, à GEMENOS, destinée à une aire d'exposition des produits diffusés par le preneur ; que bien que ce bail ne prévoit pas de durée ni de loyer, il est intitulé « bail commercial », ce que ne contestent pas les consorts Z... et Y..., lesquels ont reconnu, dans l'acte de vente passé le 3 septembre 1979 avec Marie Angélique Y... et portant notamment sur cette parcelle que le preneur payait des loyers dont la perception leur bénéficierait à compter du 3 septembre 1979 et se sont engagés à exécuter ce bail ; que les consorts Z... et Y... ne remettent pas non plus en cause la validité de ce bail, même s'ils estiment à tort que la Sté LE PETIT VERSAILLES aurait dû vérifier la qualité d'épouse de Joseph X... de Marie Angélique Y... alors que le preneur n'avait aucune raison de soupçonner l'absence de lien matrimonial entre les bailleurs ; que par acte notarié du 3 septembre 1979, Marie Angélique Y..., légataire universelle de Joseph X..., décédé le 4 juin 1978, a vendu à Monsieur Y... et Monsieur Z... une parcelle de terrain sise à GEMENOS sur laquelle se trouvaient une maison à usage d'habitation, des dépendances et un auvent à usage commercial loués avec le terrain attenant à la Sté LE PETIT VERSAILLES ; que le prix a été payé sous forme de rente viagère de 208, 86 par mois et il a été convenu entre les parties à l'acte que la Sté LE PETIT VERSAILLES s'acquitterait des loyers directement entre les mains de la venderesse à titre de délégation de créance ; que les consorts Z... et Y... ne justifient pas de cet accord sur la délégation de créance mais il est avéré que la Sté LE PETIT VERSAILLES a continué à payer son loyer à Marie Angélique Y... ; que par acte intitulé « bail à loyer commercial » du 31 mai 1987, Marie Angélique Y... a consenti à la Sté LE PETIT VERSAILLES pour la même parcelle que celle objet du bail du 31 mai 1978 un nouveau bail moyennant un loyer de 24 000 F par an payable mensuellement au domicile du bailleur ; que la théorie de l'apparence est fondée sur la bonne foi et l'erreur commune ; qu'il importe peu que l'acte de vente du 3 septembre 1979 ait été publié si la Sté LE PETIT VERSAILLES rapporte la preuve qu'elle a traité le 31 mai 1987 avec Marie Angélique Y... de bonne foi et sous l'empire de l'erreur commune sur la qualité de propriétaire de cette dernière ; que l'erreur commune n'est pas établie par la Sté LE PETIT VERSAILLES qui apparaît également être de mauvaise foi ; qu'ayant contracté avec les « époux X... » le 31 mai 1978, le preneur savait que Marie Angélique Y... n'était pas seule propriétaire des lieux loués et la présumait mariée ; qu'elle ne pouvait donc contracter avec Marie Angélique Y... sans avoir préalablement recherché si celle-ci pouvait valablement donner à bail seule un bien dépendant de la communauté, régime matrimonial nécessairement applicable aux « époux X... », lesquels avaient signé tous les deux le bail de 1978, la perception de loyers ne caractérisant pas la qualité de propriétaire apparent ; que pour les mêmes motifs, la Sté LE PETIT VERSAILLES ne peut se prévaloir de la théorie de l'apparence au soutien de la validité de l'avenant du 1er avril 1996 valant renouvellement de bail pour neuf ans jusqu'au 31 mai 2005 moyennant un loyer annuel de 27 000 F et une autorisation de sous louer tout ou partie des locaux loués sans autorisation écrite du bailleur ; que de plus, après le décès de Marie Angélique Y... le 19 mai 1997, les consorts Z... et Y... ont écrit le 16 juin 1997 à la Sté LE PETIT VERSAILLES en leurs qualités de propriétaires depuis 1979, ce qu'ils précisent avoir indiqué « verbalement » au preneur « il y a quelques années » et lui ont demandé copie de l'acte de bail de 1978 et le paiement des loyers « présent et avenir » par moitié à chacun d'eux ; que cette correspondance à laquelle la Sté LE PETIT VERSAILLES ne démontre pas avoir répondu établit que les consorts Z... et Y... ignoraient l'existence des baux du 31 mai 1987 et 1er avril 1996 ; que la Sté LE PETIT VERSAILLES ne prouve pas avoir informé les bailleurs avant la lettre de son conseil en date du 27 septembre 2001 par laquelle ce dernier invoque le bail en cours du 1er avril 1996 comportant l'autorisation de sous louer pour faire échec à la mise en demeure délivrée le 21 août 2001 d'avoir à cesser les sous locations non autorisées par le bail ; qu'au vu de ces éléments, c'est à tort que le tribunal a estimé que la Sté LE PETIT VERSAILLES avait traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune, celle-ci n'étant établie par aucune pièce ; que les baux des 31 mai 1987 et 1er avril 1996 sont irréguliers et inopposables aux consorts Z... et Y... ; que les parties sont liés par le bail du 31 mai 1978 qui s'est renouvelé par tacite reconduction ; 1 ) ALORS QUE conformément à la théorie de l'apparence applicable au bail, au mandat ou à la vente, le véritable propriétaire est tenu par les actes du propriétaire apparent à l'égard du tiers qui, de bonne foi, a contracté avec lui en étant victime d'une erreur commune le dispensant de vérifier ses pouvoir et qualité ; qu'en l'espèce, la Sté LE PETIT VERSAILLES, après avoir formé, le 31 mai 1978, un bail commercial avec « Monsieur et Madame Joseph X... » déclarant être tous deux « propriétaires » a, le 31 mai 1987, renouvelé le bail puis a signé un avenant de renouvellement le 1er avril 1996 avec « Madame Joseph X... née Y... », domiciliée à l'adresse mentionnée par le bail initial ; qu'il est constant que Monsieur X... est décédé le 4 juin 1978 laissant pour légataire universelle Marie Angélique Y... avec laquelle il n'avait pas contracté mariage ; qu'il résulte des mentions du bail initial, du bail renouvelé et de l'avenant au renouvellement, ces deux actes faisant de surcroît référence au bail initial et procédant à des augmentations de loyer, que la Sté LE PETIT VERSAILLES a pu, de bonne foi, étant victime d'une erreur commune, croire que Madame Y..., mentionnée comme épouse de Monsieur Joseph X... et comme propriétaire avec lui du bien loué, avait, lors du bail renouvelé et de l'avenant au bail renouvelé, qualité pour contracter seule et former avec elle ces baux, l'erreur pouvant porter sur sa qualité de propriétaire ou sur sa qualité de mandataire de Monsieur X... ; qu'en se déterminant par le fait que la Sté LE PETIT VERSAILLES qui avait formé le premier bail avec deux époux devait vérifier les pouvoirs de Marie Angélique Y... de contracter seule, la cour d'appel qui n'a pas recherché si la Sté LE PETIT VERSAILLES n'avait pas pu légitimement s'abstenir de vérifier la qualité et le pouvoir de contracter de Marie Angélique Y... en étant trompée par l'effet conjugué de ce que celle-ci, mentionnée dans le bail initial, avec l'accord de Joseph X..., comme étant son épouse et propriétaire avec lui du bien loué, continuait de demeurer au domicile déclaré des époux et d'y percevoir les loyers, ce qui pouvait faire croire à toute personne placée dans la situation du preneur que Marie Angélique Y... avait le pouvoir de contracter, en qualité de propriétaire ou de mandataire, a, en déclarant les baux renouvelés inopposables aux consorts Z... et Y..., acquéreurs du bien loué en 1979 et qui ne s'étaient jamais manifestés auprès de la locataire, privé sa décision de base légale au regard des effets de droit de l'apparence ; 2 ) ALORS QUE les effets de droit attachés à l'apparence ne sont pas neutralisés par la connaissance que le tiers contractant a pu acquérir de la qualité du véritable propriétaire après la date des actes accomplis par le propriétaire apparent ni par le défaut de connaissance, par le véritable propriétaire, des actes accomplis par un propriétaire ou un mandataire apparent ; qu'en retenant que, par courrier du 19 mai 1997, les consorts Z... et Y... avaient écrit à la Sté LE PETIT VERSAILLES en leur qualité de propriétaires depuis 1979, leur demandant copie du bail de 1978 et le paiement du loyer, « présent et avenir » par moitié à chacun d'eux, la cour d'appel qui en a déduit que les consorts Z... et Y... n'avaient pas eu connaissance des baux renouvelés et que la Sté LE PETIT VERSAILLES ne pouvait pas se prévaloir de l'apparence pour voir déclarer les baux formés par Marie Angélique Y... après la vente, par elle en 1979, du bien loué, inopposables aux consorts Z... et Y... s'est déterminée, pour apprécier le défaut d'erreur légitime des preneurs, en considération d'un fait postérieur à la signature des baux signés le 31 mai 1987 et le 1er avril 1996 et de surcroît inopérant a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des effets de droit de l'apparence.