Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/07603

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AVANT DIRE DROIT Expertise DU 24 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 384 Rôle N° RG 23/07603 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNIE [T] [F] C/ [L] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandra PAULUS Me Etienne BERARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 18 Avril 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/01188. APPELANT Monsieur [T] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005111 du 27/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 11 Juin 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alexandra PAULUS, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [L] [I] domicilié chez son mandataire, le Cabinet GRAMMATICO, SAS au capital de 7 622,45 €, immatriculé au RCS NICE B 340 030 972, dont le siège est [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège né le 18 Juin 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8] représenté par Me Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 04 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024 . Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon accord verbal non daté, Monsieur [E] [I] a loué à Monsieur [T] [F] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer trimestriel de 1.369,59 euros outre 145 euros de provisions sur charges. Monsieur [L] [I] vient aux droits de son père suivant acte de donation à titre de partage anticipé du 10 juillet 1992, comme propriétaire du bien loué. Par acte du 14 janvier 2022, Monsieur [I] a fait signifier à Monsieur [F] un commandement de payer la somme de 3.263,42 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de janvier 2022 inclus, ainsi que d'avoir à justifier d'une assurance locative et de l'occupation effective des lieux loués. Par acte du 14 mars 2022, notifié le 18 mars 2022 au représentant de l'Etat dans le département, Monsieur [I] a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et d'ordonner son expulsion. L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 mars 2023. Monsieur [I] a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur [F] a fait valoir ses observations et a formulé une demande reconventionnelle de désignation d'un expert judiciaire. Par jugement contradictoire du 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *déclaré l'action recevable ; *prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre Monsieur [I] d'une part, et Monsieur [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] ; *ordonné en conséquence à Monsieur [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; *dit qu'à défaut pour Monsieur [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] pourra, deux mois apres la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; *dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d`exécution ; *condamné Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (soit 1.610,18 euros par trimestre), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; *rejeté la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire ; *condamné Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; *condamné Monsieur [F] aux entiers dépens ; *débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Selon déclaration du 8 juin 2023, Monsieur [F] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - prononce la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre Monsieur [I] d'une part, et Monsieur [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] ; - ordonne en conséquence à Monsieur [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; - qu'à défaut pour Monsieur [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] pourra, deux mois apres la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d`exécution ; - condamne Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (soit 1.610,18 euros par trimestre), à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - rejette la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire ; - condamne Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Par ordonnance du 8 septembre 2023, le président de la chambre 1-7 de la cour de céans a déclaré les conclusions de Monsieur [I] irrecevables en application des articles 905-2 et 911 du code de procédure civile. Selon les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juin 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [F] demande à la Cour de : *infirmer le jugement du 18 avril 2023 en ce qu'il a : - prononcé la résiliation à compter du présent jugement du bail verbal conclu entre Monsieur [I] et Monsieur [F] concernant le logement situé [Adresse 5], - ordonné à Monsieur [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Monsieur [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamné Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (soit 1.610,18 euros par trimestre) à compter du jugement et jusqu'à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - rejeté la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire, - condamné Monsieur [F] à verser à Monsieur [I] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamné Monsieur [F] aux entiers dépens Statuant à nouveau, *juger que Monsieur [F] n'a commis aucun manquement à son obligation d'user paisiblement des locaux loués en sa qualité de locataire. *débouter Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions. *désigner un expert judiciaire, avec mission habituelle en pareille matière et notamment : - se rendre chez Monsieur [F], [Adresse 2] à [Localité 7] ; - prendre connaissance des documents des parties et entendre, éventuellement, tous sachants; - constater et décrire les griefs invoqués par Monsieur [F] dans ses pièces et notamment le procès-verbal de constat d'huissier ; - déterminer les causes et origines desdits désordres ; - déterminer les moyens pour y remédier ; - donner les éléments de responsabilités ; - déterminer les préjudices subis par Monsieur [F] ; - faire rapport verbal en cas d'urgence. *condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur [F] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, *condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. A l'appui de ses demandes, Monsieur [F] fait valoir qu'il n'a cessé d'informer le bailleur sur le mauvais état du logement. Il rappelle qu'il a subi des dégâts des eaux, qu'il a fait l'objet d'une agression dans l'immeuble pour laquelle il a déposé plainte et qu'il s'est également plaint de dégradations, de tapage nocturne, de violences et injures subies de la part des autres résidents. Par ailleurs il maintient que rien ne permet de dire que le dégât des eaux subi par sa voisine d'en dessous vient de ses parties privatives. Il ajoute que les murs de son logement présentent des auréoles d'infiltration. Enfin il indique que l'appartement qu'il occupe est particulièrement vétuste, que le revêtement des plafonds de certaines pièces s'est effondré et que le bloc évier dans son intégralité est hors fonction comme le radiateur. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 6 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024 puis prorogée au 4 juillet 2024 et au 24 octobre 2024. ****** Les conclusions de Monsieur [I] ayant été déclarées irrecevables, ce dernier est réputé s'approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile. ****** 1°) Sur la résiliation du bail Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que 'le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Attendu que Monsieur [I] a fait valoir devant le premier juge plusieurs moyens à l'appui de sa demande de résiliation du bail. Que le tribunal a jugé que le fait que Monsieur [F] ait entravé à plusieurs reprise l'intervention des entreprises de plomberie à son domicile afin de réparer les diverses fuites provenant de sa salle de bains constituait un manquement grave à ses obligations locatives dans la mesure où il a nuit à la tranquillité des autres résidents de la résidence et en particulier sa voisine du dessous Madame [J]. Attendu que Monsieur [F] souligne très justement qu'aucun rapport d'expertise n'a permis de déterminer les origines des dégâts des eaux de Madame [J] , soulignant qu'il connait lui aussi des dégâts des eaux dans son appartement et subit depuis des années le manque d'entretien des parties communes de l'immeuble. Qu'il rappelle que son bailleur avait sollicité l'autorisation de l'assigner d'heure à heure afin d'être autorisé à entrer dans les lieux, requête qui a été rejetée en raison de l'absence d'éléments prouvant qu'une fuite proviendrait de ses parties privatives. Qu'il indique que l'état de son appartement est particulièrement dégradé. Qu'il précise avoir signalé à son bailleur que son bloc évier ne tenait plus au mur. Qu'il produit un courrier du cabinet GRAMMATICO , gestionnaire du bien en date 25 août 2017 dans lequel on l'informe qu'un plombier passera pour la suspicion de fuite au plafond de sa salle de bain. Qu'il résulte également du procès-verbal de constat établi par Maître [R], huissier de justice le 14 février 2022 que les revêtements des plafonds de certaines pièces de son appartement sont vétustes et dégradés. Qu'il existe un effondrement du revêtement dans la cuisine et sur le palier supérieur; Que les murs présentent de nombreuses auréoles brunâtres et des dégradations. Que le robinet de l'évier est rafistolé et qu'il n'existe plus de tuyaux d'évacuation, l'eau s'évacuant dans une bassine installée sous l'évier. Que les revêtements des murs de la salle d'eau sont très mauvais états. Qu'il manque de revêtement à certains endroits des murs de la chambre Que le radiateur ne fonctionne plus. Que dans l'encadrement gauche de la porte palière , il manque de matière laissant apparaître le support béton qui lui aussi est entamé. Que l'huissier de justice a constaté aussi de nombreux désordres affectant les parties communes de l'immeuble. Attendu que Monsieur [F] explique l'indécence de l'appartement par les infiltrations d'eau qu'il subit et dont la cause et les conséquences relevent de la responsabilité du bailleur lequel ne les a pas traitées. Qu'il soutient qu'aucun élément objectif ne vient appuyer la thèse selon laquelle le dégâts des eaux de la voisine située en dessous de chez lui serait causé par la salle de bains ou aurait une origine privative. Que dés lors si effectivement il apparaît au vu des courriers qui ont été produits aux débats devant le premier juge par Monsieur [I] qu'il a été difficile d'intervenir dans l'appartement de Monsieur [F], ces refus ne sauraient à eux seuls, en l'état des éléments produits, constituer des manquements graves à ses obligations locatives dans la mesure où il n'est pas établi que son comportement serait à l'origne des dégradations des appartements voisins. Que dés lors il convient d'ordonner une expertise afin notamment de déterminer si les causes des désordres affectant l'appartement de Monsieur [F] trouvent leur origine dans les parties communes ou les parties privatives et de donner les éléments de responsabilités pour déterminer les éventuels manquements de Monsieur [F] à ses obligations locatives. Qu'il y a lieu de surseoir sur les autres demandes. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt avant dire contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, ORDONNE une expertise judiciaire ; NOMME Madame [W] [H], architecte, demeurant [Adresse 3] Port: [XXXXXXXX01] Mel: [Courriel 6] avec pour mission de : - se rendre chez Monsieur [F], [Adresse 2] ; - prendre connaissance des documents des parties et entendre, éventuellement, tous sachants; - constater et décrire les griefs invoqués par Monsieur [F] dans ses pièces et notamment le procès-verbal de constat d'huissier ; - déterminer les causes et origines desdits désordres ; - dire si les causes des désordres constatés trouvent leur origine dans les parties privatives ou dans les parties communes ; - déterminer les moyens pour y remédier ; - dire s'il s'agit de réparations incombant au locataire ou au bailleur ; - donner les éléments de responsabilités ; - déterminer les préjudices subis par Monsieur [F] ; DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal, DIT qu'en cas de difficulté, l'expert s'en réfèrera à Carole DAUX-HARAND, Présidente de la chambre 1-7, DIT que l'expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 6 mois qui suivront l'avis par le greffe, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif lequel devra être déposé dans un délai 10 mois sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès de la Cour ; DIT n'y avoir lieu à consignation, M. [F] [T] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale; DIT que l'expertise aura lieu aux frais avancés du Trésor Public ; DIT qu'il y a lieu à surseoir à statuer sur les autres demandes. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, ;