Tribunal judiciaire, 24 juin 2025. 21/05974

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me PERACCA Copie certifiée conforme délivrée le : à Me ALBERTINI ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05974 N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIY N° MINUTE : Assignation du : 05 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 24 Juin 2025 DEMANDEUR Monsieur [B] [W] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Maître Jean-Etienne ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0989 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE (GTF) [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Maître Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1505 Décision du 24 Juin 2025 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05974 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIY COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Elyda MEY, Juge Monsieur Julien FEVRIER, Juge assistés de Madame Justine EDIN, Greffière DÉBATS A l’audience du 26 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 juin 2025. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE M. [B] [W] est propriétaire des lots n°25, 26, 27, 28 et 15 constituant cinq chambres de service au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis géré la société Gestion et Transactions de France en sa qualité de syndic. Lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2020, la résolution n°20 a rejeté la cession de parties communes à M. [W] consistant en un couloir de 3m² au 6ème étage pour un prix de 15.000 euros. Par acte du 5 mars 2021, M. [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020 et le paiement de dommages et intérêts pour son préjudice subséquent. Aux termes de ses conclusions n°2 récapitulatives notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, M. [W] demande au tribunal de : " Il est demandé au tribunal de céans de : - Juger Monsieur [B] [W] bien fondé en ses demandes fins et conclusions ; - Juger que la résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020 intitulée " cession des parties communes " est entachée d'un abus de droit ; - Prononcer l'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020 intitulée " cession des parties communes " en ce qu'elle a : -Rejeté la demande d'acquisition du couloir du 6ème étage sollicitée par Monsieur [W] suivant demande jointe et schéma ; -Rejeté la demande de cession du lot nouveau (environ 3m2) au prix proposé de 15.000 € ; - Rejeté la demande de versement du prix de cession à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la présente assemblée générale ; -Rejeté le pouvoir donné au syndic ou tout mandataire par lui désigné, pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui devront intervenir à l'initiative de l'acquéreur qui s'oblige à prendre à sa charge exclusive tous frais résultant des présentes décisions, honoraires notaire, géomètre et syndic (580,80 € T.T.C.), inclus. - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 6.000 € au titre du préjudice subi. - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir . - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic à supporter l'intégralité des dépens générés par la présente procédure au titre de l'article 699 du code de procédure civile. - Juger que Monsieur [W] ne sera pas tenu en qualité de copropriétaire au paiement des dépens et frais d'avocats y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui pourrait être mis à la charge du syndicat des copropriétaires et ce, au visa de l'article 10-1 et suivant de la loi du 10 juillet 1965." En réplique, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : " Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le décret d'application du 17 mars 1967, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de : Débouter Monsieur [B] [W] de l'ensemble de ses demandes, Condamner Monsieur [B] [W] d'avoir à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner Monsieur [B] [W] en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Isabelle gabriel, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile." Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été close par ordonnance du 22 janvier 2024 et fixée à l'audience du 26 mars 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de " juger " Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la demande d'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020 Au soutien de sa demande d'annulation, M. [W] fait valoir que: - le refus de l'assemblée générale caractérise un abus de majorité puisqu'il se heurte à une opposition majoritaire systématique et sans motif alors que sa première demande d'acquisition date de 2011 ; - ni le prix ni l'absence de documents n'ont été invoqués pour justifier du refus lequel est opposé sur le principe même de la vente ; - la partie commune dont il souhaite faire l'acquisition ne dessert que ses lots lesquels sont à usage d'habitation de sorte que sa demande respecte la destination de l'immeuble ; - l'assemblée générale du 2 octobre 2006 a accepté l'offre d'acquisition de M. [N] portant sur un projet identique de regroupement de lots également au 6ème étage avec cession du couloir les desservant pour 5.000 euros ; - ce refus est par conséquent discriminatoire et créée une rupture d'égalité entre copropriétaires ; - une telle pratique démontre l'existence de pratiques abusives entre copropriétaires majoritaires permettant à M. [N] de couvrir une annexion illicite de parties communes ; - sa demande est conforme à l'intérêt collectif puisque le prix proposé représente le triple de celui proposé par M. [N] en 2006 et que la mutation entraînerait une augmentation de ses tantièmes et une diminution des charges communes ; - il n'était pas obligé à l'instar de M. [N] de communiquer un projet modificatif à l'état descriptif de division et en dépit de sa production, le syndicat des copropriétaires reste opposé à la vente. En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté considérant que M. [W] échoue à démontrer l'abus de majorité. Il soutient que : - le prix proposé de 5.000 euros le m² par le demandeur n'est pas conforme à l'intérêt collectif puisqu'il est inférieur à celui du marché et alors que ce dernier souhaite acquérir ce couloir afin de réunir ses cinq lots actuellement des chambres de services en un appartement de trois pièces de 41 m², bien qui est évalué à 15.978 euros le m² ; - M. [W] ne peut reprocher à l'assemblée générale des refus systématiques alors que ses demandes d'acquisition de 2012, 2014 et 2015 étaient sollicitées à titre gratuit ; ce ne sera qu'en 2017 que M. [W] a proposé le prix de 15.000 euros pour la première fois ; - M. [W] ne peut pas lui reprocher d'avoir rejeté le principe de la cession alors que le prix est inférieur à celui du marché ; - ce n'est que dans le cadre de l'instance que M. [W] a fourni un projet de modificatif à l'état descriptif de division lequel démontre que la partie commune visée mesure en réalité 3,5 m² ; - la situation de M. [N], quinze ans auparavant était différente puisqu'il avait acquis un appartement annexant une partie commune nécessitant qu'une cession soit régularisée ; M. [W] a acquis cinq chambres de services en toute connaissance de cause et non un appartement ; par conséquent, il ne justifie pas d'une rupture d'égalité. * Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Pour démontrer l'abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d'une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires. Sur ce, La résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020 a été votée en ces termes : " 20 - CESSION PARTIES COMMUNES Acquisition d'une partie du couloir du 6 ème étage sollicitée par Monsieur [W] suivant demande jointe et schéma : Cette décision est rejetée à la majorité de 418/1001 tantièmes. […] 20-1 - Cession du lot Avec cession du lot nouveau n°X (environ 3mètres carrés) au prix proposé de 15.000 € : Cette décision est rejetée à la majorité de 418/1001 tantièmes. […] 20.2 - Versement du prix de cession Avec versement à la copropriété du prix de cession à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date de la présente assemblée générale : Cette décision est rejetée à la majorité de 418/1001 tantièmes. Décision du 24 Juin 2025 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05974 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIY 20.3 - Pouvoir Pouvoir à confier au syndic, ou à tout mandataire par lui désigné, pour représenter la copropriété aux actes de régularisation correspondants qui devront intervenir à l'initiative de l'acquéreur qui s'oblige à prendre à sa charge exclusive tous frais résultant des présentes décisions, honoraires notaire, géomètre et syndic (580,80 € TTC) inclus. Cette décision est rejetée à la majorité de 418/1001 tantièmes. " S'agissant du moyen tiré de la rupture d'égalité entre copropriétaires, si M. [W] soutient que sa situation était similaire à celle de M. [N] alors que le prix de vente consenti à celui-ci, était de seulement 5.000 euros, force est de constater que cette acquisition a eu lieu en 2006 et qu'il n'apporte aucun élément pouvant démontrer que la partie commune cédée à M. [N] présentait des caractéristiques comparables notamment en termes de superficie. Il sera en outre, observé que ses demandes d'acquisition n'étaient effectivement assorties d'aucune proposition de prix en 2012, 2014 et 2015. Ce ne sera qu'en 2017 qu'il proposera la somme de 15.000 euros soit plus de dix ans après la vente accordée à M. [N] ce qui a nécessairement une incidence eu égard à l'évolution des prix du marché. Par ailleurs, M. [W] qui prétend que le refus de l'assemblée générale constitue un abus de majorité ne démontre pas que cette résolution favorise les intérêts de certains copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires ni qu'elle soit contraire à l'intérêt collectif. En effet, l'assemblée générale étant souveraine, elle est libre de refuser une vente de parties communes en raison d'un prix considéré comme inférieur à la valeur du marché et donc contraire à l'intérêt collectif et sans que cela ne caractérise un abus de majorité. Au demeurant, il sera rappelé que l'absence de motivation d'une décision d'une assemblée générale ne constitue pas un motif d'annulation. Enfin, il n'est pas contesté que M. [W] n'a produit un projet de modificatif à l'état descriptif de division qu'en cours de procédure de sorte que les copropriétaires ne pouvaient en tout état de cause se prononcer avec les seuls documents fournis en annexe de la convocation, à savoir une demande et un schéma, et sans connaître les incidences sur la répartition des charges. Par conséquent, aucun moyen soulevé par M. [W] n'étant susceptible de justifier l'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 8 décembre 2020, il sera débouté de sa demande. Sur la demande indemnitaire de M. [W] M. [W] forme une demande indemnitaire de 6.000 euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires en faisant valoir que ce refus systématique et abusif l'empêche de réunir ses lots et le contraint à loger dans une des chambres avec un WC dans le couloir. En outre, il allègue que ce refus n'est pas motivé et a donné lieu à des mesures " discriminantes ". Il observe enfin que depuis le premier refus en 2012, et en raison des refus successifs, par effet de l'augmentation des prix du marché, il a été contraint de proposer un prix trois fois supérieur à celui payé par M. [N]. Décision du 24 Juin 2025 8ème chambre 1ère section N° RG 21/05974 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIY Le syndicat des copropriétaires conteste la demande en prétendant que M. [W] ne justifie d'aucun préjudice et rappelle que celui-ci a proposé un prix inférieur au prix du marché et ne saurait lui reprocher la configuration de ses lots qu'il a acquis en toute connaissance de cause. * Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux. Sur ce, M. [W] ayant acquis des chambres de service non réunies et ce, en toute connaissance de cause, ne saurait tenir pour acquis que l'assemblée générale lui accorderait une telle vente et dans ces conditions. Ainsi à défaut de justifier d'un préjudice et d'une faute imputable au syndicat des copropriétaires et compte tenu du sens de la décision, la demande indemnitaire de M. [W] sera nécessairement rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Sur ce, M. [W], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Gabriel, conformément aux disposition de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera condamné à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [B] [W] de l'intégralité de ses demandes; CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Gabriel, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 8] le 24 Juin 2025. La Greffière La Présidente