Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00360

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 24/00360 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPZT du 20 Décembre 2024 N° de minute affaire : Syndic. de copro. [4], sis [Adresse 2], S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON c/ S.A. FONCIA [Localité 5] Grosse délivrée à Me POZZO DI BORGO Expédition délivrée à Me MALLET le l’an deux mil vingt quatre et le vingt Décembre à 14 H 00 Nous, Florence DIVAN, Juge placée, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Février 2024 déposé par commissaire de justice. A la requête de : Syndic. de copro. [4], sis [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice la SARL AZUR CONSEIL SALMON, sise [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSES Contre : S.A. FONCIA [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 14 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Par assemblée générale en date du 27 septembre 2023, la SARL AZUR CONSEIL SALMON a été désignée syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] », sise à [Localité 5], [Adresse 2], en lieu et place de la SA FONCIA [Localité 5]. Suivant acte en date du 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, et la SARL AZUR CONSEIL SALMON ont fait assigner devant le juge des référés la SA FONCIA [Localité 5] aux fins de voir condamner sous astreinte cette dernière à lui remettre la totalité des pièces prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre le paiement d’une somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions visées à l’audience du 14 novembre 2024, ils demandent au juge statuant en référé de : Juger le syndicat des copropriétaires « [4] » et la société ACS recevables et fondés en leurs demandes ; Prendre acte ou au besoin juger que la SA FONCIA [Localité 5] a remis postérieurement à l’assignation du 16 février 2024 : Les relevés bancaires 2016 à 2023 ; Le rapprochement bancaire au titre de l’exercice 2023 ; Les comptes de la copropriété des exercices 2013 à 2021 (grand livre, balance comptable, annexes 1 à 6) ; Le Rib de la copropriété ; Les avis de mutation (vente 6532 MAKDESSI – vente 6894 LAMBOURG – vente 7504 [4] – vente 7970 [O] – vente 9493 [K] - vente 14227 [H] – vente 14472 [E] [M] et vente 16079 [L]) ; Les factures (facture de réparation n°186-11/2022B de LOMBERIE DU VIEUX [Localité 5] du 2 décembre 2022 – fiche d’intervention NUISITEC du 30 août 2023 – facture EMR n°2023/701383 du 26 septembre 2023 et facture EDF n°1018249949 du 23 septembre 2023) ; Condamner la SA FONCIA NICE à transmettre à la société ACS en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires « [4] », sans délai, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la totalité des pièces prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment : Le registre des procès-verbaux d’assemblées générales avant 2002 ; Les dossiers de procédures en cours et passées ; Les archives sinistres ; Les archives travaux ; Le projet de ravalement de façade de Monsieur [P] ; Les pièces utiles relatives au contrat de travail de Madame [C] [Z] ; Juger le droit de se réserver la liquidation de l’astreinte ; Condamner la SA FONCIA [Localité 5] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SA FONCIA [Localité 5] au versement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SA FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de référé. Dans ses conclusions visées à l’audience du 14 novembre 2024, la SA FONCIA [Localité 5] demande au juge statuant en matière de référés de : Donner acte au cabinet Foncia [Localité 5] de la remise spontanée des pièces dont la liste suit, dont la transmission a été assurée les 18 octobre 2023, 19 octobre 2023, 31 octobre 2023 et 14 mars 2024, communiquées à nouveau par RPVA selon bordereau : Les relevés bancaires 2016 à 2023 ; Le rapprochement bancaire au titre de l’exercice 2023 ; Les comptes de la copropriété des exercices 2013 à 2021 (grand livre, balance comptable, annexes 1 à 6) ; Le Rib ; Les avis de mutation (vente 6532 MAKDESSI – vente 6894 LAMBOURG – vente 7504 [4] – vente 7970 [O] – vente 9493 [K] - vente 14227 [H] – vente 14472 [E] [M] et vente 16079 [L]) ; Les factures (facture de réparation n°186-11/2022B de LOMBERIE DU VIEUX [Localité 5] du 2 décembre 2022 – fiche d’intervention NUISITEC du 30 août 2023 – facture EMR n°2023/701383 du 26 septembre 2023 et facture EDF n°1018249949 du 23 septembre 2023) ; Les contrats passés pour le compte de la copropriété ; Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » de sa demande de voir remettre sous astreinte des documents dont il a été démontré qu’ils ne sont pas en sa possession : soit parce qu’il n’en a jamais disposé lors de sa prise de fonction, soit parce que son mandat a pris fin avant d’avoir pu les établir lui-même, soit parce que les documents réclamés n’existent pas ; Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » de sa demande de dommages et intérêts. La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Toutes les parties s’étant fait représenter, la décision sera rendue contradictoirement. Sur la demande de communication sous astreinte : L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. En l’espèce, les demandeurs justifient d’une mise en demeure en date du 30 novembre 2023. Ils reconnaissent que certaines pièces ont été communiquées après l’assignation et limitent désormais leurs demandes aux pièces visées dans leurs conclusions communiquées à l’audience. La SA FONCIA [Localité 5] fait valoir qu’elle a transmis l’ensemble des documents qu’elle avait en sa possession et qu’elle ne peut transmettre des documents qu’elle n’a pas. Elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 septembre 2024 détaillant le contenu d’une clé USB étiquetée « [4] » et démontrant que la totalité de ces informations a été transmise au nouveau syndic. Elle justifie également avoir signifié la clé USB contenant tous ses dossiers.  Elle produit également un procès-verbal de constat du 4 mars 2024 détaillant le contenu d’une boîte d’archives destinée au nouveau syndic. Ces procès-verbaux tendent à démontrer que la SA FONCIA [Localité 5] a délivré l’ensemble des archives et documents qu’elle avait en sa possession concernant le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] ». Etant donné la difficulté pour une partie d’apporter la preuve qu’elle ne possède pas des documents, ces éléments doivent être considérés comme suffisamment probants. En conséquence, la demande principale de la SARL AZUR CONSEIL SALMON sera rejetée. Le dernier alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour le juge d’accorder le versement d’intérêts provisionnels à compter de la mise en demeure du 30 mai 2024. En l’espèce, force est de constater que certaines pièces ont été transmises tardivement, voire après l’assignation devant le juge des référés. Ce retard a nécessairement gêné le syndic dans sa mission auprès du syndicat des copropriétaires, causant un préjudice à ce dernier. En conséquence, la SA FONCIA [Localité 5] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] ». Sur les demandes accessoires : Au regard de la transmission postérieure à l’assignation de certaines des pièces sollicitées, il est équitable de condamner la SA FONCIA [Localité 5] à payer la somme de 800 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, au tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » et la SARL AZUR CONSEIL SALMON de leur demande de communication de pièces sous astreinte à l’encontre de la SA FONCIA [Localité 5] ; CONDAMNONS la SA FONCIA [Localité 5] à payer la somme provisionnelle de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence « [4] » ; CONDAMNONS la SA FONCIA [Localité 5] à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SA FONCIA [Localité 5] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT