Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [F] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabien ESCAVABAJA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01729 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AGR
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ALLIANZ VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060
DÉFENDERESSE
Madame [F] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01729 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AGR
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 avril 2019 à effet au 11 avril 2019, la SA ALLIANZ VIE a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme principale de 18 465,73 euros au titre de l'arriéré locatif.
Il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la SA ALLIANZ VIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer :
la résiliation du bail,l’expulsion immédiate de Mme [F] [L] sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification du jugement,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à libération des lieux,la condamnation de Mme [F] [L] au paiement des sommes suivantes :◦
22 472,16 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 décembre 2023, avec intérêts de retard à compter de la sommation de payer pour les sommes qui y sont visées, et à compter de l'assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,◦2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il fait valoir que Mme [F] [L] ne règle plus ses loyers.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été appelée à l’audience 25 mars 2024, et a fait l’objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.
À l'audience du 6 septembre 2024, la SA ALLIANZ VIE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2024, s'élève désormais à 42 915,39 euros.
La SA ALLIANZ VIE ajoute aux moyens soulevés dans l'assignation que Mme [F] [L] donne le bien en sous-location illicite sur le site internet AIRBNB. Ce moyen, soulevé en l'absence de la défenderesse à l'audience, doit être écarté.
Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
La SA ALLIANZ VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.
La saisine de la CCAPEX également prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour les instances en résiliation judiciaire des baux au motif d’impayés de loyers deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande en ce qui concerne les bailleurs personnes morales.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.
En l’espèce, suivant le décompte versé au débat, la dette s’établissait lors de l’assignation à la somme de 22 472,16 euros, Mme [F] [L] étant tenue au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Suivant décompte actualisé produit à l'audience, Mme [F] [L] reste devoir une somme globale de 42 915,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtée au 2 septembre 2024.
Il en résulte que Mme [F] [L] a manqué à ses obligations en ne réglant pas ses loyers et qu'il s'agit d'un manquement suffisamment grave justifiant que le bail soit résilié aux torts exclusifs du preneur, à compter de la date de la présente décision.
Par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, les circonstances du litige ne justifiant pas la suppression de ce délai et la demande à ce titre étant donc rejetée.
Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte, non suffisamment justifiée, sera par conséquent rejetée.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, il convient de condamner Mme [F] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Le montant de cette indemnité d'occupation sera égal à celui du loyer actuel et des charges.
Sur la dette locative
En application de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [F] [L] est redevable, en application de l'article 1728 du code civil, des loyers et charges convenus aux termes du contrat de bail.
En l'espèce, suivant le décompte versé au débat, la dette s’établissait lors de l’assignation à la somme de 22 472,16 euros, Mme [F] [L] étant tenue au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Suivant décompte actualisé produit à l'audience, Mme [F] [L] reste devoir une somme globale de 42 915,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtée au 2 septembre 2024.
Mme [F] [L] est donc est redevable, au titre des loyers impayés, de la somme de 42 915,39 euros arrêtée au 2 septembre, loyer de septembre 2024 inclus, qu'elle sera condamnée à verser à la SA ALLIANZ VIE.
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer pour la somme de 18 465,73 euros, à compter de l'assignation pour la somme de 22 472,16 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.
Sur les demandes accessoires
Mme [F] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande, par ailleurs, qu'elle soit condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la SA ALLIANZ VIE au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et rien ne justifie, en l'espèce, qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation du 12 avril 2019 entre la SA ALLIANZ VIE, d’une part, et Mme [F] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3],
ORDONNE à Mme [F] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Mme [F] [L] à verser à la SA ALLIANZ VIE une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement situé [Adresse 2], d’un montant égal au montant du loyer actuel et des charges, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération parfaite des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [F] [L] à verser à la SA ALLIANZ VIE la somme de 42 915,39 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 2 septembre 2024, loyer de septembre 2024 inclus,
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer soit le 4 octobre 2023 pour la somme de 18 465,73 euros, à compter de l'assignation soit le 10 janvier 2024 pour la somme de 22 472,16 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Mme [F] [L] à verser à la SA ALLIANZ VIE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [F] [L] aux entiers dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge
