Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 8]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 13]
REFERENCES : N° RG 23/02915 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPOO
Minute : 24/00865
Madame [I] [K] divorcée [C] [R]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Monsieur [V] [K]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Madame [E] [H] épouse [G]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Madame [L] [U]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Monsieur [A] [K]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Madame [D] [K]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
Monsieur [N] [K]
Représentant : Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1192
C/
Madame [Z] [W]
Représentant : Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 septembre 2024 par Madame [X] [F], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Madame [I] [K] divorcée [C] [R],
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [V] [K],
demeurant [Adresse 11] (TOLEDO) ESPAGNE
Madame [E] [H] épouse [G],
demeurant [Adresse 6]
Madame [L] [U],
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [A] [K],
demeurant [Adresse 4]
Madame [D] [K],
demeurant [Adresse 12]) ESPAGNE
Monsieur [N] [K],
demeurant [Adresse 12]) ESPAGNE
ayant tous pour avocat Me Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [Z] [W],
demeurant [Adresse 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003756 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Me Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] sont propriétaires indivis du bien immobilier sis [Adresse 7].
Par acte de commissaire de justice, en date du 2 août 2023, Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] ont fait signifier à Madame [Z] [W] une sommation de payer la somme 24.706 euros au titre des loyers dus pour la période de septembre 2022 à juillet 2023, outre les taxes d’ordures ménagères pour 2021 et 2022.
Par notification électronique du 21 août 2023, Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par exploit d'huissier, en date du 25 octobre 2023, Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] ont fait assigner Madame [Z] [W], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er février 2021 consenti par Madame [I] [K] divorcée [C] [R], aux torts de Madame [Z] [W],Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [Z] [W] du logement qu’elle occupe à [Localité 10] [Localité 15][Adresse 1], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours ou l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,Dire qu’il sera statué sur le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués conformément aux dispositions de la Loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992,Condamner Madame [Z] [W] à payer à Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] la somme principale de 28.006 euros du chef des loyers dus au mois d’octobre 2023 inclus, dont les taxes d’ordures ménagères 2021 (au prorata) et 2022, outre les intérêts desdites sommes à compter de la date d’échéance des loyers,Condamner Madame [Z] [W] au paiement des intérêts dus depuis plus d’un an,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [W] à deux fois le montant du loyer contractuel augmenté des charges,Condamner Madame [Z] [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation, et ce à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des locaux et la remise des clés,Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre de provision par application de l’article 514 du code de procédure civile et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner Madame [Z] [W] à payer à Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens, par application de l’article 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront le cout de la sommation de payer du 2 août 2023.
L'assignation a été dénoncée au sous-préfet du RAINCY le 3 novembre 2023.
Après un renvoi, l'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 1er juillet 2024.
A l'audience, Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K], représentés, par conclusions écrites soutenues oralement, réitèrent les termes de leur acte introductif d'instance. Ils actualisent leur créance à la somme de 38.250 euros.
Au soutien de leurs demandes, Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] exposent être liés à Madame [Z] [W] par un bail verbal à effet au 1er février 2021 avec un loyer fixé à la somme de 1100 euros et ramené à la somme de 500 euros du mois de février au mois de septembre 2021 inclus, en contrepartie de travaux de rénovation et rafraichissement (peinture, papier peint, changement de prises de courant, changement du réservoir des wc, remplacement de quatre radiateurs manquants, refaire le chauffage et l’électricité). A compter du mois de septembre 2021, Madame [Z] [W] a cessé de s’acquitter des loyers. Le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle met en exergue d’autres manquements contractuels, à savoir la non souscription d‘une assurance contre les risques locatifs, la sous location des lieux et la réalisation de travaux sans autorisation. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement d'office, compte tenu du montant élevé de la dette.
En réponse aux arguments de défense, sur le montant du loyer, ils précisent qu’il ressort de la lettre du 8 août 2023 de Madame [W] que celle-ci reconnait elle-même que le loyer initial avait été fixé à 1100 euros, diminué temporairement en raison de travaux. Ils produisent des estimatives de valeurs locatives fixant un prix moyen de 17€ le m2 soit un loyer de 1360 euros pour une maison équivalente (80m2). Il conteste avoir perçu la somme de 1200 euros au mois de septembre 2021.
Sur l'obligation de délivrance d'un logement décent, ils précisent que Madame [W] connaissait l’état du pavillon et l’a pris en l’état moyennant une diminution du loyer. Pour autant si le logement était encombré et un peu vétuste, il n’était pas indécent. Les photos versées au débat ne sont pas datées. Jusqu’à la délivrance de la sommation de payer en août 2023, ils indiquent n’avoir jamais reçu aucun courrier de Madame [W] l'informant de désordres. Elle n’a jamais mentionné que l’électricité n’était pas aux normes, qu’il y avait des moisissures ou que le logement n’était pas décent. En tout état de cause, elle ne peut être autorisée à suspendre le paiement des loyers sans autorisation judiciaire préalable. A ce jour, les travaux d’électricité ont été effectués.
Enfin, ils ajoutent que des travaux ont été effectués par Madame [W] sur les installations sanitaires et sont à l‘origine de fuites qui ne sont pas de la responsabilité du bailleur.
Madame [Z] [W] était représentée. Elle sollicite du tribunal de :
Constater le manquement de l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] à leur obligation de délivrance d'un logement décent,Juger que Madame [W] était autorisée à suspendre le règlement des loyers et charges et débouter l’indivision de leur demande,A titre reconventionnel, condamner l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] à lui verser la somme de 29.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,Juger que Madame [W] est redevable de la somme de 16500 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois de juin 2024,Ordonner la compensation légale entre les deux créances,Juger que l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] reste devoir la somme principale de 12.500 euros à Madame [W],En tout état de cause, octroyer à Madame [W] les plus larges délais afin de s’acquitter de sa dette,Rejeter les demandes de l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] fondées sur l‘article 700 du code de procédure civile,Statuer sur les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir être personnellement locataire avec ses filles du bien sis [Adresse 7] à [Localité 15], sans qu’aucun contrat de bail écrit, ni état des lieux n’ait été établi et conteste le montant du loyer retenu dans le décompte de la bailleresse indiquant que le loyer fixé entre les parties s’élevait à 500 euros en raison de l’état de la maison et des travaux à effectuer pour sa remise en état. En tout état de cause, eu égard à l’absence de travaux réalisés par la bailleresse, elle estime rester redevable d’un loyer de 500 euros et non 1100 euros. Sur les estimations locatives produites, elle souligne qu’elles correspondent à des maisons de construction récente et en parfaite état.
Elle précise que si elle reconnait une dette locative à hauteur de 16.500 euros arrêtée au mois de juin 2024, l’existence des désordres dans le logement, constatés par le rapport du service d’hygiène de la ville et l’arrêté préfectoral, le rendent non décent. Elle estime que le bailleur a ainsi manqué à ses obligations de délivrer un logement décent, d’assurer la jouissance paisible au locataire et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret du 30 janvier 2022. Elle rappelle qu’en application de l’article 20-1 de la loi, le loyer peut, en cas d’indécence, être suspendu ou réduit. Elle estime que le logement est indécent, si bien qu’elle pouvait légitimement suspendre le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution et que les demandes de résiliation du bail, fondées sur l’obligation de paiement des loyers, doivent donc être rejetées.
A titre subsidiaire, si l’exception d’inexécution n’était pas retenue, et à titre reconventionnel, elle sollicite la somme de 29.000 euros en indemnisation de son trouble de jouissance, soit 1.000 euros par mois de janvier 2021 à juin 2024.
Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions écrites développées oralement lors de l'audience, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
**
*
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la l'existence d'un contrat de location :
Selon 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.
Selon l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.
Aux termes de l'article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] se prévaut de l'existence d'un contrat de location verbal datant du 1er février 2021.
D’une part, il ressort tant des conditions de signification de l'assignation, que des modalités de signification de la sommation de payer que des déclarations faites à l’audience par les parties que Madame [Z] [W] occupe le bien appartenant à l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U]. En outre, aux termes de son courrier en date du 8 août 2023, Madame [Z] [W] reconnait également occupait les lieux depuis février 2021.
D’autre part, il résulte de la sommation de payer, des décomptes produits et des déclarations des parties que l'occupation est faite en contrepartie du paiement d'un loyer.
Ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.
Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] à Madame [Z] [W], portant sur l'immeuble désigné, est établie.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 novembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience du 29 avril 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la résiliation judiciaire
Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des développements suivants que Madame [Z] [W] ne s’est pas acquittée des loyers et charges dus à compter d’octobre 2021.
Conformément à l'article 1103 et 1104 du Code civil, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.
En l’espèce, il n'est pas établi l'impossibilité d'habiter le logement donné en location, si bien que le locataire ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour faire obstacle à la résiliation du contrat.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la sanction de résiliation du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 25 octobre 2023, date de l'assignation.
Sur l’expulsion
La locataire se trouve occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande en paiement
Sur les loyers et charges
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, les demandeurs font valoir que le loyer initial de 1100 euros avait été minoré à 500 euros du mois de février 2021 à septembre 2021, le temps que Madame [W] effectue des travaux de rénovation et rafraichissement. Aux termes de son courrier du 8 aout 2023 Madame [W] mentionnait « il était convenu entre vous et moi un loyer de 500 euros (…) il n’a jamais été convenu de verser 1100 euros tant que la maison n’était pas aux normes. »
Il en résulte une volonté des parties de retenir un loyer initial de 1100 euros, minoré à 500 euros, à minima pendant 8 mois de février 2021 à septembre 2021.
A compter d’octobre 2021, l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] fait valoir que le loyer initial doit être appliqué et que Madame [W] avait accepté de prendre le bien dans l’état où il se trouvait et avait été mise à sa charge les travaux de rénovation et rafraichissement (peinture, papier peint, changement de prises de courant, changement du réservoir des wc, remplacement de quatre radiateurs manquants, refaire le chauffage et l’électricité) en contrepartie du loyer minoré sur 8 mois. Madame [W] estime rester redevable de la somme mensuelle de 500 euros, en l’absence de travaux de remise aux normes effectués par le bailleur.
Il est de jurisprudence constante qu’une clause de travaux ne peut avoir pour objet de mettre à la charge du preneur des travaux de mise aux normes des locaux et ne peut concerner qu'un logement répondant aux critères de décence.
De même, une minoration du loyer ne peut justifier un défaut de mise aux normes des locaux.
Le preneur ne peut donc se prévaloir de cette clause tacite et le montant du loyer est donc dû à hauteur du loyer initialement prévu à compter du mois d’octobre 2021, soit 1100 euros.
Il ressort de la sommation de payer, du décompte locatif et des débats que Madame [Z] [W] a cessé de s’acquitter des loyers de 1100 euros à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’à la résiliation du bail le 25 octobre 2023 soit 25 mois.
Il est justifié du non-paiement de la taxe d’ordure ménagère de 2021 (prorata) et 2022 pour un montant de 506 euros.
Sur les indemnités d'occupation.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 octobre 2023, Madame [Z] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [W] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
En l’espèce, l’indivision [C] [R] & [K] & [G] & [U] demande la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du double du loyer augmenté des charges.
Toutefois, eu égard à l’état du logement décrit, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 500 euros augmenté des charges et de condamner Madame [Z] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les sommes dues
Par conséquent, la dette s'élève à une somme totale de 32.006 euros au titre des loyers et charges impayés (25 * 1100 euros + 506) et des indemnités d’occupation échues arrêtées au mois de juin 2024 ( 8 * 500), assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 août 2023 sur la somme de 24.706, de l’assignation sur la somme de 4.294 euros et du présent jugement pour le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs de ce chef, en l'absence de mauvaise foi ou d'abus caractérisé du défendeur.
Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Le bailleur est également obligé de :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l'espèce, Madame [Z] [W] verse aux débats un rapport d'enquête du service d'hygiène de la mairie de [Localité 14], au terme duquel il fait état des désordres suivants : « présence d’humidité dans les pièces de l’étage, développements de moisissure dans la salle de bain, les deux chambres et la pièce principale, système de ventilation insuffisant, revêtement dégradé dans tout le logement, absence de garde de corps au niveau de l’escalier, nombreuses vitres cassées sur les fenêtres ».
Il est également produit un arrêté préfectoral relatif à un danger ponctuel imminent pour la santé publique en date d 15 janvier 2024 en présence d’une installation électrique dangereuse présentant un danger grave et imminent pour la santé publique et nécessitant une intervention urgente afin d’éviter tout risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie.
Si le bailleur justifie de travaux d’électricité, de nombreux désordres relevés par le service d'hygiène de la mairie de [Localité 14] persistent.
Il résulte de ces éléments que Madame [Z] [W] apporte la preuve des désordres dans le logement. Il appartenait au bailleur de s'assurer de la mise aux normes des installations et la délivrance d’un logement décent et il ne saurait se dédouaner de sa responsabilité en invoquant l'absence de courrier du locataire, notamment eu égard à l’état du bien lors de sa mise en location.
Ces circonstances justifient en conséquence une indemnisation du trouble de jouissance subi par la locataire qui a vécu dans un logement dégradé et dangereux. Compte tenu des éléments versés aux débats, de la nature, de l'étendue des désordres et de la période depuis laquelle ils sont signalée et de la remise de loyer d'ores et déjà consentie, il convient de fixer le montant de l'indemnisation au titre du trouble de jouissance à la somme de 800 euros par mois de février 2021 à juin 2024, soit un total de 32.800 euros.
Sur la compensation
Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation visant à l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l'espèce, dans le cadre de la présente décision, des condamnations réciproques sont prononcées et les conditions de la compensation sont réunies. La créance de Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] s'élève à 32006 euros et celle de Madame [Z] [W] s'élève à 32.800 euros, si bien que Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] restent redevable de la somme de 794 euros.
Sur les demandes accessoires :
Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] d'une part, et Madame [Z] [W] d'autre part, succombant chacun pour leur part à la présente instance, il y a lieu de dire que les dépens seront partagés par moitié entre eux. La sommation de payer ne constituant pas des dépens, il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.
En vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant pour des raisons d'équité tirées de la situation des parties, il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, compte tenu de l’issue du litige et la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
**
*
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l'existence d'un bail verbal entre Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] et Madame [Z] [W], sur le bien sis [Adresse 7], à compter du 1er février 2021 ;
DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] et Madame [Z] [W] sur le bien [Adresse 7], à compter du 25 octobre 2023 ;
DIT que Madame [Z] [W] est occupante sans droit ni titre ;
AUTORISE Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] , faute de départ volontaire de Madame [Z] [W] des lieux loués à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
CONDAMNE Madame [Z] [W] à payer à Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] la somme de 32.006 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation échues arrêtées au mois de juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 2 août 2023 sur la somme de 24.706, de l’assignation sur la somme de 4.294 euros et du présent jugement pour le surplus,
CONDAMNE Madame [Z] [W] à payer à Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 500 euros, charges comprises, et ce à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou par le procès-verbal d'expulsion ;
REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] à payer à Madame [Z] [W] à la somme de 32.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;
CONSTATE la compensation légale entre les deux créances, et DIT que Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] reste devoir la somme en principal de 794 euros à Madame [Z] [W],
DEBOUTE Madame [I] [K] divorcée [C] [R], Monsieur [V] [K], Madame [E] [G] née [H], Madame [L] [U], Monsieur [A] [K], Mademoiselle [D] [K] et Monsieur [N] [K] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront partagés par moitié ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
