Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02392

Du 17 décembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/02392 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSVW S.A. DOMOFRANCE C/ [Y] [E] Expéditions délivrées à : SELARL RAFFY-PUYBARAUD FE délivrée à : SELARL RAFFY-PUYBARAUD Le 17/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE - [Adresse 2] Représentée par Me Laurent DEMAR loco Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [Y] [E] né le 29 Avril 1969 à [Localité 1] [Localité 1], demeurant [Adresse 4] Comparant en personne DÉBATS : Audience publique en date du 29 octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 23 février 2006, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [Y] [E] et Madame [Z] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 438,63 €, charges comprises. Par acte sous seing privé du 8 septembre 2014, la SA DOMOFRANCE a formalisé un nouveau contrat de bail portant sur le même logement avec Monsieur [E] seul, le loyer s’élevant alors à 510,93 € par mois. Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [E] le 29 avril 2024 un commandement de payer la somme de 2916,88 € au titre des loyers et charges dus au 29 mars 2024, à défaut de quoi serait sollicitée la résiliation du bail. Le 31 juillet 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion du locataire, condamner ce dernier à lui payer un arriéré locatif s’élevant à 5084,47 € ainsi que des indemnités d’occupation outre une indemnité de 1500 € au titre des frais irrépétibles et les dépens. L'affaire a été débattue à l’audience du 29 octobre 2024. Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3253,42 € selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement sollicité par Monsieur [E]. Monsieur [E], qui comparaît en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement (200 € par mois) en précisant qu’il souhaite rester dans le logement et que la dette locative a pour origine des difficultés financières depuis 2020 (réparations automobiles coûteuses, période de reconversion professionnelle). Il sera renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des moyens de la SA DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. MOTIFS DE LA DECISION -Sur la demande de résiliation judiciaire du bail * sur la recevabilité de l'action : La SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux demandes de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III de cette loi, applicable aux demandes de prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. *sur le bien fondé de la demande L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1728 2° du code civil invoqué par la demanderesse énonce que “le preneur est tenu (...) de payer le prix du bail aux termes convenus”. L’appréciation de la cause de la résiliation du bail se fait au jour de la décision. En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé par la SA DOMOFRANCE que Monsieur [E] ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers et des charges dus en vertu du contrat de location à compter du 31 janvier 2023 et qu’il est redevable à ce titre d’une somme de 3106, 41 € (déduction ayant été faite des frais de poursuite du 30 juin 2024 qui relèvent des dépens) arrêtée à la date du 29 octobre 2024. Il apparaît toutefois que cette situation d’impayés résulte de difficultés passagères rencontrées par Monsieur [E] et qu’il a en outre fait des efforts conséquents pour régler sa dette locative depuis la délivrance de l’assignation (3600 € ont ainsi été versés par l’intéressé). Ainsi, la violation par Monsieur [E] de son obligation de payer les loyers n’apparaît pas suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail, et ce d’autant plus qu’il n’est pas établi par la bailleresse qu’il y ait eu des manquements précédents alors que Monsieur [E] se trouve dans les lieux depuis plus de dix ans. La SA DOMOFRANCE sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation de bail et des demandes subséquentes (à savoir l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation). -Sur la demande en paiement des loyers et des charges L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est produit par la société DOMOFRANCE le bail ainsi qu'un décompte actualisé mentionnant que Monsieur [E] reste devoir au titre de la dette de loyers et des charges locatives, après soustraction des frais de poursuite (147,01 €), la somme de 3.106,41 € à la date du 29 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre non comprise). Monsieur [E] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à payer cette somme à la SA DOMOFRANCE. Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [E] : L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement dans la limite de deux années. Compte tenu de la situation de Monsieur [E], il convient de lui octroyer des délais de paiement auxquels la SA DOMOFRANCE ne s’oppose pas, selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement. Sur les mesures de fin de jugement : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [E], partie perdante en ce qu’il reste débiteur de la SA DOMOFRANCE, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge de la société DOMOFRANCE les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [Y] [E] et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 3.106,41 €, au titre de l'arriéré de loyers et de charges locatives arrêté au 29 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non comprise ; ACCORDE à Monsieur [Y] [E] la faculté d’apurer sa dette, en sus du loyer et des charges courants, en 15 mensualités d’un montant de 200 € chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais et dépens ; DIT que le premier versement devra intervenir dans les 10 jours suivants la signification du présent jugement, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que les paiements ainsi effectués s'imputeront en priorité sur le capital restant dû ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ; DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;  RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE