Cour d'appel, 24 septembre 2024. 23/04646

ARRÊT n°2024- Grosse + copie délivrée le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04646 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P6T6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 SEPTEMBRE 2023 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE NARBONNE N° RG22/00005 APPELANTE : S.C.E.A. [N] Immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n°351 477 161 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège [Adresse 37] [Adresse 37] [Localité 36] Représentant : Me Jean Philippe PUGLIESE de la SELARL P.L.M.C AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Pierre LAFONT, de la SELARL P.L.M.C AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIME : Monsieur [D] [P] [Adresse 1] [Localité 36] Représentant : Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant assisté de Me Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 JUIN 2024,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE M. [C] [N] était propriétaire de parcelles situées sur la commune de [Localité 36] (11), [Adresse 37], lesquelles ont fait l'objet d'une vente sur saisie immobilière intervenue devant le tribunal judiciaire de Narbonne le 20 juin 2022 à la diligence de M. [D] [P], détenteur d'une créance à son encontre. Par acte d'huissier du 18 novembre 2022, la SCEA [N], soutenant qu'elle est bénéficiaire d'un bail rural verbal consenti sur lesdites parcelles par son gérant, M. [C] [N], a fait assigner M. [D] [P] aux fins notamment d'obtenir la nullité de la vente sur le fondement de l'article L. 412-11 du code rural et l'indemnisation du préjudice subi à hauteur de 762.000 euros. Le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne : Rejette toutes les demandes de la SCEA [N] ; Condamne la SCEA [N] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le premier juge relève que la SCEA [N] ne démontre pas l'existence d'un bail rural. Selon lui, les liasses fiscales et l'attestation des experts-comptables indiquant que le paiement des fermages est réalisé par l'inscription au crédit du compte courant de M. [C] [N] ne sont que des éléments déclaratifs et ne constituent donc pas des preuves du paiement du fermage, condition nécessaire à la reconnaissance d'un bail rural sur le fondement de l'article L. 411-1 du code rural. La SCEA [N], prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 septembre 2023. Dans ses dernières conclusions reprises oralement à l'audience, la SCEA [N] demande à la cour de : Juger l'appelante recevable dans son action ; Infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne le 4 septembre 2023 ; Prononcer la nullité de la vente par adjudication des biens immobiliers saisis par M. [D] [P] à M. [C] [N], intervenue le 20 juin 2022 ; Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [D] [P] et l'en débouter ; Condamner M. [D] [P] à payer à la SCEA [N] la somme de 762.000 euros à titre de dommages-intérêts ; En tout état de cause, Condamner M. [D] [P] à payer à la SCEA [N] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [D] [P] aux entiers dépens d'instance. La SCEA soutient être preneur d'un bail rural verbal concernant les terres adjudiquées rappelant que la preuve se fait par tous moyens. Elle produit l'extrait de liasse 2009 ainsi que l'attestation des experts-comptables indiquant que le paiement des fermages est réalisé par l'inscription au crédit du compte courant de M. [C] [N] dont le patrimoine s'est enrichi et qui a été imposé à ce titre. La SCEA produit également une attestation d'un second cabinet d'expertise comptable qui certifie le caractère onéreux du bail de 2009 à 2015. Elle précise ne pas pouvoir fournir de relevé de compte dès lors que l'inscription en compte courant d'associé n'implique pas d'avoir recours à un compte bancaire. La SCEA [N] conclut à la nullité de la vente par adjudication des biens immobiliers intervenues le 20 juin 2022 tenant au fait qu'en tant que preneur, elle n'a pas été convoquée à l'audience de vente par adjudication des biens loués et n'a été ni informée de la vente ni des conditions d'exercice de son droit de préemption malgré la connaissance, par M. [D] [P], de l'existence du bail à ferme. Elle précise que l'irrecevabilité de la demande prévue à l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas applicable au présent litige en ce qu'elle tendrait seulement à établir que l'intimé n'a pas mis le fermier en mesure d'exercer son droit de préemption, l'acte de fermage étant déjà visé dans les actes de procédures établis par l'intimé. La SCEA [N] sollicite la condamnation de M. [D] [P] à lui verser la somme de 762.000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au prix d'achat des terres par M. [C] [N] le 1er février 2005 au GFA Aude 11 dont il était alors fermier. L'appelante affirme avoir subi un préjudice lié au comportement de M. [D] [P] qui ne lui a pas permis d'user de son droit de préemption et nie maintenant l'existence de son bail, l'empêchant d'exploiter les terres et donc d'exercer son activité économique. Dans ses dernières conclusions reprises oralement à l'audience, M. [D] [P] demande à la cour de : Confirmer la décision entreprise ; Rejeter les demandes de la SCEA [N] en application de l'article L. 411-2 du code rural ; Dire que la SCEA [N] ne prouve pas l'existence d'un bail rural sur les biens acquis par le concluant ; Rejeter la demande en nullité du jugement d'adjudication en application des articles R. 311-5 et R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner la SCEA [N], en réparation du préjudice qu'elle a fait subir au concluant en empêchant l'exploitation normale des biens qu'il a acquis, à verser une indemnité de 3.000 euros par mois, commençant à courir à dater du mois de juin 2022, jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir ; Faire défense à la SCEA [N] de procéder à quelques interventions que ce soit, empêchant le concluant d'exploiter paisiblement les biens acquis et ce sous peine d'une indemnité de 5.000 euros par infraction constatée ; Condamner la SCEA [N] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. M. [D] [P] soutient que la SCEA [N] ne peut bénéficier d'un bail rural dès lors que M. [C] [N], ancien propriétaire des terres litigieuses, était propriétaire de 401 parts en plein propriété et 74 parts en nue-propriété sur les 840 parts composant le capital social de la SCEA [N] qui ne pouvait donc bénéficier que d'une mise à disposition sur ces terres conformément à l'article L. 411-2 du code rural et excluant, selon lui, l'application de l'article L. 411-1 de ce même code. A titre subsidiaire, l'intimé fait valoir qu'en ne communiquant pas ses relevés de compte bancaire ni sa comptabilité, la SCEA échoue à démontrer le caractère onéreux de la convention alléguée entre cette dernière et M. [C] [N]. Il ajoute qu'une déclaration fiscale ne peut constituer une preuve de paiement et qu'elle viserait, par ailleurs, les charges locatives du foncier correspondant au bail liant la SCEA [N] au GFA de Pech Redon. M. [D] [P] fait valoir que la SCEA [N] a obtenu frauduleusement son plan de redressement en déclarant, le 14 mars 2022, exploiter en fermage 30 hectares de vignes appartenant à M. [C] [N] et au GFA de Pech Redon et a fait juger, le 19 avril 2022 l'inaliénabilité des biens nécessaires à la poursuite de l'activité alors même que la vente sur saisie des biens personnes de M. [C] [N] avait été fixée au 20 juin 2022 par une décision du juge de l'exécution du 18 février 2022. L'intimé conteste l'attestation de Mme [B], expert-comptable, du 15 mai 2023 en ce que les comptes sociaux des années 2016 à 2022 ne sont pas fournis, que le rapport spécial n'est pas fourni au même titre que la déclaration d'impôt sur le revenu de M. [C] [N], le bilan de la SCEA sur lequel doit figurer le compte courant d'associé de M. [C] [N] et la preuve de la perception par ce dernier du montant du fermage évoqué. Il précise également que M. [C] [N] n'a pas déclaré sa prétendue créance de loyer de 10.000 euros due depuis 7 ans au passif de la procédure de redressement judiciaire. M. [D] [P] soutient que la demande de nullité du jugement d'adjudication est irrecevable en application de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution dès lors que M. [C] [N] avait seulement sollicité sursis à la vente en attente d'un arrêt de la cour d'appel de Montpellier sans formuler de demande d'intégration de l'existence d'un bail verbal au profit de la SCEA [N] au cahier des charges de la vente. MOTIFS 1/ Sur l'existence d'un bail à ferme verbal: L'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. La preuve de l'existence d'un bail doit être rapportée par celui qui l'invoque et peut être administrée par tous moyens. Selon l'article L 411-2, les dispositions de l'article L 411-1 ne sont pas applicables : ' Aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci. Le premier juge a considéré que la SCEA [N] ne démontrait pas la preuve du caractère onéreux de la mise à disposition et a, ainsi, rejeté sa demande de reconnaissance d'un bail rural verbal. En appel, l'intimé conteste l'application de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime au profit de l'article L 411-2 considérant que M. [C] [N] était propriétaire de 401 parts en pleine propriété et 74 parts en nue-propriété sur les 840 parts composant le capital social de la SCEA [N] qui ne pouvait donc bénéficier que d'une mise à disposition sur les terres excluant de ce fait la reconnaissance d'un bail rural. Ce n'est qu'à titre subsidiaire que M. [P] conclut à l'inexistence d'un bail rural verbal en l'absence de preuve de son caractère onéreux sur le fondement de l'article L 411-1. Cela étant s'il est vrai que la convention de mise à disposition conclue par un propriétaire avec une SCEA est exclusive du statut du fermage encore faut-il apporter la preuve de son existence, étant précisé que les dispositions des articles L 411-1 et L 411-2 n'interdisent pas la conclusion d'un bail soumis au statut de fermage portant sur les biens mis à la disposition d'une SCEA par une personne continuant de participer à l'exploitation au sein de celle-ci. Dès lors, la mise à disposition des terres litigeuses au sens de l'article L 411-2 ne peut se déduire du seul constat que M. [C] [N] était propriétaire de 401 parts en pleine propriété et 74 parts en nue-propriété sur les 840 parts composant le capital social de la SCEA [N]. De même, si les statuts de la SCEA [N] prévoient que l'objet de la société porte sur l'exploitation des biens agricoles apportés par les associés achetés ou pris à bail par lui ou mis à sa disposition par ses membres et s'il est évoqué à l'article 10 desdits statuts une mise à disposition des biens, il est néanmoins précisé que les conditions et les modalités sont spécifiées dans un contrat de mise à disposition. Or, aucune convention de mise à disposition n'est produite ni justifiée. Il s'ensuit que la question de la nature de juridique de l'occupation des terres litigeuses par la SCEA suppose son examen au visa de l'article L 411.1 du code rural qui conduit donc la cour à rechercher si les conditions posées par cet article sont réunies à savoir la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. Il est acquis que les parcelles situées sur la commune de [Localité 36] (11), [Adresse 37], sur lesquelles la SCEA [N] revendique un bail rural, sont à usage agricole et que la SCEA [N] assurait leur exploitation à titre exclusif au moment de la délivrance du commandement valant saisie-vente et lors de leur vente aux enchères publiques. Ces trois critères ne font pas débat. Il appartient, en revanche, à la SCEA [N] de démontrer qu'elle bénéficie d'un bail à ferme sur les parcelles invoquées, lesquelles ont été mises à sa disposition à titre onéreux. La SCEA [N] entend apporter la preuve du caractère onéreux de cette mise à disposition par la communication de liasses fiscales et de l'attestation de son expert-comptable. Elle ajoute en sus que l'intimé n'ignorait pas l'existence d'un fermage comme l'établissent plusieurs documents à savoir : Le procès-verbal de description établi le 28 avril 2020 dans le cadre de la procédure de saisie-immobilière porte mention de la déclaration de M. [N] indiquant que l'ensemble des terres concernées sont en fermage au profit de la SCEA [N] ; Le cahier des conditions de vente porte mention des déclarations du débiteur selon lesquelles les terres concernées par le descriptif sont exploitées par la SCEA [N] dont le gérant en exercice est M. [C] [N] Le procès-verbal de tentative d'expulsion dressé le 6 septembre 2022 reprenant les déclarations de M. [N] selon lesquelles les terres sont exploitées par la SCEA [N] dans le cadre d'un fermage ; L'appelante entend démontrer la preuve du paiement d'un fermage, et donc du caractère onéreux de la mise à disposition, par la production des pièces suivantes : Notice N°15947 portant déclaration de la SCEA [N] laissant apparaître dans la partie « autres achats et charges externes » un poste de dépenses « fermages et assimilés et charges locatives du foncier » pour un montant de 14.647 euros sur les exercices 2009 à 2021 ; (pièce 9) Attestation du cabinet d'experts-comptables « Stratégie Conseils » en date du 15 mai 2023 indiquant que le fermage de 10.000 euros annuel, perçu par M. [N] de la SCEA [N] est affecté chaque année au compte courant d'associé de M. [N] et ce depuis l'exercice 2016 ; (pièce 12) Attestation du cabinet d'experts-comptables Cerfrance en date du 8 juin 2023 mentionnant l'inscription en compte-courant de M. [C] [N] des sommes concernant le loyer de la mise à disposition de ses terres à la SCEA [N] pour les exercices comptables de 2009 à 2015 pour un montant annuel de 10.000 euros ; (pièce 13) ; Grand livre produit pour les exercices comptables de 2009 à 2015 laissant apparaitre en crédit l'inscription d'une somme de 10.000 euros sur le compte courant associé de M. [C] [N] avec précision pour la partie nature « fermage »; (pièce 14) Déclaration des revenus 2021 de M. [C] [N] laissant apparaître dans la partie « revenus fonciers » la déclaration de recettes brutes d'un montant de 14.647 euros provenant de son locataire la SCEA [N]. Ces pièces, dont la valeur probante n'est pas contestable s'agissant de documents émanant d'experts-comptables, seront considérées par la cour. Comme le relève l'appelante, le caractère onéreux de la mise à disposition peut revêtir des différentes formes et l'inscription du fermage en compte-courant d'associé suffit à établir la contrepartie financière dans la mesure où l'associé, qui consent à la société une avance en compte courant, adjoint à cette qualité celle créancier de la société au titre des sommes figurant sur ce compte étant précisé que celles-ci sont remboursables à tout moment. La contrepartie onéreuse étant démontrée, la qualification de bail à ferme puisse être accueillie, Il y a lieu, en conséquence, d'infirmer la décision entreprise de ce chef. 2/ sur les conséquences de la reconnaissance d'un bail verbal et la procédure de saisie-immobilière : En application de l'article L 412-11 du code rural et de la pêche, dans le cas de la vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l'adjudication , soit par le notaire chargé de la vente soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier dudit tribunal. Il dispose alors d'un délai de 20 jours à compter de l'adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal ; au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. Au visa de ces dispositions, la SCEA [N] sollicite la nullité de la vente par adjudication des biens immobiliers saisis par M. [D] [P] à M. [C] [N], intervenue le 20 juin 2022 au motif qu'en sa qualité de locataire des terres concernées par la procédure de saisie-immobilière, elle aurait dû être convoquée à l'audience de vente par adjudication des biens loués et être informée de la vente ainsi que des conditions d'exercice de son droit de préemption. Cela étant, ces dispositions doivent être appliquées à la lumière des articles L 412-1, L 412-2 et L 412-5 du même code lesquels énoncent que : « le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint d'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. Les dispositions de la présente section s'appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère. Le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L 312-1». Il s'ensuit que la position adoptée en appel par la SCEA [N] se heurte à deux difficultés justifiant le rejet de la demande de nullité et d'indemnisation. En premier lieu, il appartient au preneur de démontrer qu'il bénéficie d'un droit de préemption qui ne découle pas de la seule existence d'un bail rural mais répond à diverses conditions posées à l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime. Au cas présent, la SCEA [N] ne démontre pas satisfaire aux conditions susvisées et notamment qu'elle est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l'article L 312-1 du même code. De surcroît, l'article L412-1 applicable à toutes les ventes ou adjudication impose au propriétaire des parcelles d'informer le secrétaire-greffier dudit tribunal de l'existence d'un bail rural afin que celui-ci puisse communiquer au preneur bénéficiaire d'un droit de préemption l'information complète des conditions et les modalités de la vente projetée. La SCEA [N], dont le gérant en exercice est M. [C] [N], ne peut se prévaloir de la propre carence de son gérant pour obtenir a posteriori la nullité de la vente par adjudication alors qu'en sa qualité de propriétaire des parcelles concernées, il lui appartenait d'aviser le greffe de l'existence dudit bail, outre le fait que la SCEA [N] disposait, de par l'intermédiaire de son gérant, de toutes les informations pour éventuellement user de son droit de préemption. La demande de nullité n'étant pas sérieuse, l'appelante sera déboutée des prétentions susvisées. 3/ Sur l'allocation d'une indemnité d'occupation L'intimé réclame en appel la condamnation de la SCEA [N], en réparation du préjudice qu'elle lui a fait subir en empêchant l'exploitation normale des biens qu'il a acquis, à verser une indemnité de 3.000 euros par mois, commençant à courir à dater du mois de juin 2022, jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir. Il est acquis que depuis le 20 juin 2022, jour de l'audience d'adjudication, M. [D] [P] est propriétaire des parcelles litigieuses qui sont toujours occupées par la SCEA [N] qui poursuit leur exploitation agricole, comme le confirme le procès-verbal de tentative d'expulsion établi le 6 septembre 2022 par Me [F], commissaire de justice. Il est justifié que la SCEA [N] fait subir à l'appelant un préjudice à tout le moins en occupant les parcelles sans aucune rétribution de sorte qu'elle sera condamnée à lui verser une indemnité de 1000 euros par mois à compter du 20 juin 2022 jusqu'au 24 septembre 2024. 4/ Sur la sanction de la poursuite d'exploitation : L'intimé réclame à la cour de faire défense à la SCEA [N] de procéder à quelques interventions que ce soit, l'empêchant d'exploiter paisiblement les biens acquis et ce sous peine d'une indemnité de 5.000 euros par infraction constatée. Cette demande ne peut être accueillie du fait de la reconnaissance de l'existence d'un bail rural verbal. M. [P] sera donc débouté de cette prétention. 5/ Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens d'appel. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner le SCEA [N] au paiement d'une somme de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 4 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne  sauf sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, Dit que la SCEA [N] bénéficie d'un bail rural depuis 2009 sur les parcelles de terres et vignes situées au [Adresse 37] à [Localité 36] cadastrées section D n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 22], [Cadastre 27], [Cadastre 3], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], Condamne la SCEA [N] à payer à M. [D] [P] une indemnité mensuelle de 1.000 euros pour l'occupation desdites parcelles du 20 juin 2022 jusqu'au 24 septembre 2024, Déboute la SCEA [N] de ses demandes de nullité de la vente par adjudication des biens immobiliers saisis par M. [D] [P] à M. [C] [N] intervenue le 20 juin 2022 et d'allocation de la somme de 762.000 euros à titre de dommages-intérêts, Déboute M. [D] [P] de la demande qu'il soit fait défense à la SCEA [N] de procéder à quelques interventions que ce soit, empêchant le concluant d'exploiter paisiblement les biens acquis et ce sous peine d'une indemnité de 5.000 euros par infraction constatée, Condamne la SCEA [N] à payer à M. [D] [P] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCEA [N] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,