Cour de cassation, 08 juillet 2009. 08-15.158

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les époux X... ne s'étaient plaints des désordres, sur lesquels ils fondaient leur trouble de jouissance, que par leur courrier du 25 octobre 1999, leurs précédents courriers en date de juin 1995, décembre 1995, janvier et mars 1996, février et mai 1998 traitant de problèmes étrangers au présent litige, et relevé que, le 18 novembre 2004, ils s'étaient opposés, sans motif légitime, aux travaux, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale du préjudice, que seule était à prendre en considération la période de temps allant du 25 octobre 1999 à novembre 2004 pour évaluer le trouble de jouissance des locataires résultant du manquement de leur bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, vu le départ des locataires le 31 décembre 2006, réduit à 15. 000 les indemnités dues par M. Y... aux époux X... pour le trouble de jouissance et condamné en conséquence ces derniers à restituer à M. Y... la somme de 20. 188, 24 ; AUX MOTIFS QUE le bailleur était tenu d'entretenir la chose louée, en l'état de servir à l'usage prévu par le bail ; que ni la connaissance, par le locataire, de l'état des lieux, ni la prétendue faiblesse du loyer, ni la faculté de sous-louer, ni l'autorisation donnée au preneur, de réaliser certains travaux, n'exonéraient le bailleur de son obligation de délivrance et de réparation, pour maintenir l'appartement en bon état ; que le défaut de délivrance et d'entretien est caractérisé par le rapport d'expertise déposé le 17 juillet 2001 par Rober Z..., qui a essentiellement constaté : - l'existence d'infiltrations d'eau et d'humidité dans de nombreuses pièces-l'absence d'étanchéité à l'air, à l'eau et au bruit de plusieurs menuiseries, notamment les fenêtres donnant sur la rue-un état général de vétusté, traduisant un entretien très médiocre-une installation électrique vétuste et obsolète, un risque d'effondrement d'une partie d'un escalier en bois et du plancher au premier étage ; qu'en cet état, ces conclusions n'étant pas combattues par l'avis contraire d'un autre technicien du bâtiment, l'expert Z... ayant confirmé les constatations mentionnées dans le procès-verbal du 25 avril 2000, qui vont dans le même sens que celles du constat du 5 décembre 1994, accepté par le bailleur, procès-verbal qui constatait, déjà, que l'ensemble est très ancien, dans un état moyen et même vétuste par endroit, que l'installation électrique est très anarchique, posée sur des baguettes, les fils parcourant les murs sans leur gaine, les portes étant voilées, les fenêtres fermant difficilement, une remise en état étant possible mais sans mises aux normes actuelles, les locataires n'ayant pas accepté d'effectuer sans indemnité, ces travaux, notamment pas l'installation électrique dans son ensemble, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a retenu, à la charge du bailleur, un défaut de délivrance et un défaut d'entretien ; que les époux X... demandent désormais l'octroi de la somme de 72. 000 sur la base de 500 par mois pendant 12 ans ou 144 mois, exclusivement fondée sur le trouble de jouissance qu'ils ont subi, l'appartement principal étant d'une surface de 377 m ², le bail portant aussi sur trois petites studios destinés à la sous-location, et des caves, le rapport Z... caractérisant le défaut de délivrance, qui établit le trouble de jouissance des locataires ; que toutefois, M. Y... objecte justement que les époux X... ne se sont plaints des désordres, sur lesquels ils fondent leur trouble de jouissance, que par leur courrier en date du 25 octobre 1999, leurs précédents courriers, en date de juin 1995, décembre 1995, janvier et mars 1996, février et mai 1998, traitant de problèmes étrangers au présent litige ; que le calcul des pertes locatives établi par Mme X..., entériné par l'expert Z..., figurant sous l'annexe 23 du rapport, est insuffisant pour établir les pertes de sous-location invoquées à hauteur de 6. 100 francs par mois, alors qu'il établit, par les attestations A..., B..., C..., D..., E...et F..., que les studios ont été sous-loués depuis 1995, de manière ininterrompue ; que du fait même des sous-locations ainsi établies, l'importance du trouble est amoindrie, faute de quoi, les époux X... n'auraient pas, à leur tour, procédé à ses sous-locations ; qu'en cet état, seule étant à prendre en considération la période de temps allant du 25 octobre 1999 à novembre 2004, la gêne établie étant bien moindre que celle revendiquée par les époux X..., qui n'ont pas hésité à sous-louer, non seulement les trois studios, mais aussi l'appartement principal, la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le trouble de jouissance à la somme de 60 x 250 = 15. 000 euros ; ALORS QUE la réparation intégrale du préjudice occasionné par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien ne peut être assurée qu'en replaçant le locataire dans la situation dans laquelle il se serait trouvé si l'acte dommageable ne s'était pas produit, à compter de la conclusion du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir expressément retenu à la charge des époux Y... un manquement à leur obligation de délivrance, laquelle devait nécessairement être remplie lors de la conclusion du bail en date du 20 février 1995 ; qu'en limitant néanmoins la période d'indemnisation du 25 octobre 1999 à novembre 2004, sans replacer les époux X... dans la situation dans laquelle ils se seraient troués si le défaut de délivrance ne s'était pas produit depuis la conclusion du bail du 20 février 1995, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147, 1149 et 1719 du code civil.