Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/05049

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 27 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05049 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJU6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 novembre 2020 - Tribunal d'Instance d'AUBERVILLIERS - RG n° 18/001057 APPELANT Monsieur [N] [M] [J] né le [Date naissance 5] 1988 à [Localité 9] (COTE D'IVOIRE) [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Fariza SAFI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1781 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/050469 du 17/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉS Monsieur [C] [H] né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 8] (ETATS-UNIS) [Adresse 3] [Localité 2] ( ETATS UNIS ) représenté et assisté de Me Louis GABIZON de l'AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008 Madame [B] [S] [P]-[D] ÉPOUSE [H]- [U] née le [Date naissance 6] 1977 [Adresse 3] [Localité 2] ( ETATS UNIS ) représentée et assistée de Me Louis GABIZON de l'AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, M. [C] [H] et Mme [B] [S] [P]-[D] épouse [H] ont donné à bail à M. [N] [M] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Des loyers demeurant impayés, M. et Mme [H] ont, par exploit du 4 avril 2018, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 3 197,69 euros. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, les bailleurs, ont saisi le tribunal de proximité d'Aubervilliers par assignation délivrée le 25 septembre 2018 pour l'audience du 3 septembre 2019 ; les bailleurs ont également fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux le 15 février 2019. Le 2 août 2019 le locataire sollicitait du bailleur l'exécution de travaux en raison de l'humidité excessive du logement et saisissait parallèlement le service d'hygiène de la ville d'[Localité 7]. Après discussion avec ce service, les bailleurs obtenaient l'autorisation d'effectuer un certain nombre de travaux et, par courrier en date du 30 septembre 2020, proposaient au locataire un hébergement provisoire le temps pour eux de réaliser ces travaux. Par jugement rendu le 24 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a : - Condamné M. [J] à payer à M. et Mme [H] la somme de 8 084 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayées, mois d'octobre 2020 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - Débouté M. [J] de sa demande de délai de paiement, - Condamné M. et Mme [H] à payer à M. [J] la somme de 3 920 euros au titre du préjudice de jouissance, - Ordonné la compensation entre ces deux sommes, - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit des époux [H], - Dit que l'expulsion pourra être poursuivie à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - Fixé l'indemnité d'occupation jusqu'à libération définitive des lieux à la somme de 720 euros, et condamné M. [J] au paiement de ladite indemnité à compter du mois de novembre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux avec intérêts légaux à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, - Rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les autres demandes des parties, - Dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution - Condamné M. [J] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 15 mars 2021, M. [J] a interjeté appel de cette décision, et dans ses conclusions notifiées le 14 juin suivant, il demande à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal d' instance d'Aubervilliers le 24 novembre 2020, Statuant à nouveau ; - Constater l'absence d'ouvertures sur l'extérieur dans le bien mis en location par les M. et Mme [H], En conséquence, - Constater le caractère impropre à l'habitation par nature du bien sis [Adresse 4], à [Localité 7], - Constater le manquement à l'obligation de délivrance de M. et Mme [H], - Débouter M. et Mme [H] de leur demande de paiement des arriérés de loyer, - Débouter M. et Mme [H] de leur demande de résiliation et d'expulsion du locataire et toutes leurs autres demandes, - Condamner M. et Mme [H] à verser 33 923 euros à M. [J] au titre de la restitution des loyers indûment perçus depuis la signature du bail, - Dire que les prochains loyers ne sont plus exigibles par M. et Mme [H], - Constater la faute contractuelle de M. et Mme [H] suite à l'inexécution de leurs obligations contractuelles de bailleurs, - Condamner M. et Mme [H] à verser à M. [J] trois mille euros(3 000 euros) pour le préjudice physique et trois mille euros (3.000 euros) pour le préjudice moral, A titre subsidiaire, - Accorder des délais de paiement à M. [J] et surseoir à l'expulsion du locataire, En tout état de cause, - Confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - En ce qui concerne l'appel dire que chacun supportera ces frais et dépens M. [J] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. M. [J] a volontairement quitté les lieux le 2 août 2021. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. - Juger que M. [J] ayant volontairement quitté les lieux le 2 août 2021, et M. et Mme [H] ayant procédé depuis à la vente du bien, ses demandes tendant à contester l'acquisition de la clause résolutoire et à s'opposer à son expulsion sont devenues sans objet, - Débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ainsi que de celle tendant à voir prononcer l'inhabitabilité du logement, - Subsidiairement valider le congé signifié le 15 février 2019 et prononcer l'expulsion de M. [J] dans les formes ci-dessus mentionnées, Pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas déclarée acquise ou le congé validé, -Condamner M. [J] a au paiement de cette même somme de 10 295 euros à titre d'arriérés de loyer, - Très subsidiairement dans cette même hypothèse et si M. [J] ne donnait pas son accord sur le projet de travaux qui lui a été notifié, valider celui-ci et dire et juger que, en tout état de cause les conditions de jouissance de l'appartement ne justifient pas que le locataire soit déchargé d'une quelconque fraction du loyer contractuel dû. - Condamner M. [J] à payer la somme 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [J] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. SUR CE, Considérant en premier lieu qu'il doit être rappelé que le payement du loyer convenu est une obligation essentielle du locataire, lequel ne peut régulièrement se dispenser de régler le loyer que sur autorisation judiciaire ou si le locataire s'est trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux ; Qu'en l'espèce, M. [J], qui ne conteste pas ne pas avoir réglé la somme qui lui était réclamée dans le commandement de payer, ne s'est plaint auprès des bailleurs et des services de mairie de désordres dans son logement que le 2 août 2019, soit largement après la délivrance du commandement de payer le 4 avril 2018 et postérieurement au délai de deux mois suivant ce commandement de payer, soit à un moment où la clause résolutoire était en principe acquise et le bail résilié ; Que, contrairement à ce que soutient l'appelant et ainsi que l'a constaté le service municipal de l'hygiène, le logement donné à bail n'était pas insalubre et entièrement inhabitable mais souffrait d'humidité, laquelle pouvait également être aggravée par les habitudes d'aération du locataire, et d'éclairement insuffisant sur une partie ; que d'ailleurs M. [J] ne s'est plaint de ces désordres que plus d'un an après la délivrance du commandement de payer et trois ans après son entrée dans les lieux ; que par ailleurs, M. [J] se fonde sur l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation sans établir que ce texte trouvait application dans la présente occurrence ; Que les bailleurs ont obtenu un permis de construire modifiant la distribution des pièces afin d'améliorer l'aération et l'éclairement ; que, par courrier du 30 septembre 2020, ils ont indiqué à l'appelant qu'ils allaient faire réaliser des travaux pour remédier aux désordres rencontrés, lui offrant de le reloger durant ces travaux, proposition qui n'a pas été acceptée par M. [J] ; Qu'au regard de ces considérations, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 5 juin 2018 ; Considérant s'agissant de la réparation du préjudice de jouissance de M. [J], que c'est par une juste appréciation des faits que le premier juge l'a fixé à 10% du loyer depuis le début du bail, soit du 1er septembre 2016 jusqu'au mois d'octobre 2020 inclus correspondant à la somme de 3 920 euros ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; Qu'il le sera également quant au montant de l'indemnité d'occupation mensuelle de novembre 2020 jusqu'à la libération des lieux fixée à 90% du loyer soit 720 euros ; Considérant s'agissant du décompte de la somme due par M. [J] du mois de juin 2019 au mois d'octobre 2020 que c'est à juste titre que le premier juge a exclu la régularisation des charges sollicitée par les bailleurs faute pour eux de justifier le mode de répartition de cette facture d'électricité correspondant aux parties communes et au logement de M. [J] ; Que la prétention de l'appelant tendant au remboursement de l'intégralité des sommes réglées depuis l'entrée dans les lieux ne saurait être accueillie, aucune interdiction d'habiter n'ayant été prise par l'autorité préfectorale ; Considérant quant à la somme due par M. [J], que le jugement entrepris a justement évalué celle-ci, arrêtée au mois d'octobre 2020, à la somme, après compensation du préjudice de jouissance du locataire, de 4 164 euros (8 084-3 920) ; Qu'il convient d'ajouter à cette somme celle correspondant aux indemnités d'occupation incluant le préjudice de jouissance du mois de novembre 2020 au mois de juillet 2021 en raison de la restitution des clefs le 2 août 2021, soit 6 480 euros (720x 9 ), l'appelant ne démontrant pas avoir fait un quelconque règlement durant cette période, et de soustraire le dépôt de garantie de 800 euros ; Que c'est donc la somme de 9 844 euros ( 4 164+6 480-800) dont l'appelant reste redevable envers les époux [H] ; que sa dette sera donc actualisée ; Considérant s'agissant de la demande de délai de payement, qu'aucune somme n'ayant été versée pendant plusieurs mois en exécution du jugement entrepris et au regard des fiches de paye versées aux débats, le respect de ces délais serait illusoire ; que cette demande sera donc rejetée ; Considérant s'agissant des préjudices moral et physique dont M. [J] demande réparation que ceux-ci ne sont pas démontrés au-delà du préjudice de jouissance justement réparé par le jugement entrepris et ces demandes seront rejetées ; Considérant s'agissant des mesures accessoires que le jugement sera également confirmé de ces chefs, que M. [J] sera condamné aux dépens ainsi qu'en équité à verser à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser la dette de M. [J], Y ajoutant : - Actualise la dette de M. [N] [M] [J] à la somme de 9 844 euros, arrêtée au 2 août 2021 et condamne M. [N] [M] [J] à verser cette somme à M. [C] [H] et Mme [B] [S] [P]-[D] épouse [H] , pris ensemble, - Déboute M. [N] [M] [J] de l'ensemble de ses demandes, - Condamne M. [N] [M] [J] à verser à M. [C] [H] et Mme [B] [S] [P]-[D] épouse [H], pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [N] [M] [J] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président