Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/07923

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 539 Rôle N° RG 22/07923 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJP6S S.C.I. AMG PROMOTION C/ [T] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jérome DE MONTBEL Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 25 mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04237. APPELANTE S.C.I. AMG PROMOTION Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 2] représentée par Me Jérome DE MONTBEL de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Arthur BOEUF, avocat au barreau de PARIS, plaidant INTIMEE Madame [T] [I] Née le 13 avril 1962 à [Localité 6] ( Algérie), demeurant [Adresse 5] - [Localité 1] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE Selon bail commercial du 9 octobre 1990, la SCI AMG PROMOTION a donné à bail à Mme [T] [I], un local commercial sis n° 116 au sein du marché du Soleil, [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 1]. Mme [I] se dit également locataire, selon bail verbal selon elle, et par contrat signé courant 2019 selon l'appelante, d'un deuxième local, n° 141, et se revendique locataire, également, selon bail verbal, d'un troisième local n° 32, au sein du même ensemble et locaux appartenant à la SCI AMG PROMOTION. Elle y exploite un fonds de commerce de vente de vêtements. Se plaignant d'avoir été dépossédée, à tort, du local n°32, par acte en date du 28 septembre 2021, elle a fait assigner la SCI AMG PROMOTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir la condamnation sous astreinte à la remettre en possession du dit local, le versement d'une provision de 5 000 € à valoir sur le préjudice subi, outre 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a étendu les mêmes demandes au local n° 141. Par ordonnance contradictoire du 25 mai 2022, ce magistrat a : - condamné la SCI AMG PROMOTION à remettre à disposition de Mme [T] [I] le local n° 32, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 3 jours à compter de la signification de son ordonnance, - condamné la SCI AMG PROMOTION à payer à Mme [T] [I], à titre provisionnel la somme de 3 000 €, - dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus, - condamné la SCI AMG PROMOTION à payer à Mme [T] [I] la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , et l'a condamnée aux dépens. Concernant le local n° 141, le premier juge a relevé que, si effectivement Mme [T] [I] n'était plus en possession de ce local, alors qu'elle en a été illicitement dépossédée au regard des explications 'incohérentes ' de la SCI AMG PROMOTION, la demande de reprise des lieux s'avérait inopportune compte tenu de l'installation d'un nouveau locataire commercial dans ces lieux, mais que cependant, cette reprise illicite des lieux jusifiait l'allocation d'une provision de 3 000 €. S'agissant du local n° 32, il a considéré que Mme [T] [I] était bien en possession des clés, que le procès verbal de constat d'huissier établit que le gardien des lieux l'avait avisée de ce que son box n° 32 serait scellé à compter du 3 septembre 2021, qu'elle produit des attestations justifiant de son exploitaion dans ce local ; qu'ainsi, il était établi que la SCI AMG PROMOTION avait unilatéralement repris ce local par voie de fait, puisqu'il lui incombait de disposer d'une autorisation judiciaire pour ce faire, qu'elle ne détenait pas. Par déclaration reçue le 1er juin 2022, la SCI AMG PROMOTION a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus. Dans ses dernières conclusions transmises le 10 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, la SCI AMG PROMOTION demande à la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions querellées, ' statuant à nouveau, - juge que les demandes de Mme [I] se heurtent à une contestation sérieuse, - qu'elles sont mal fondées, - dise n'y avoir lieu à référé, - déboute Mme [T] [I] de toutes ses demandes, - la condamne à lui payer la somme de 5 217,39 € au titre d'arriéré de loyers impayés, - la condamne à 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les enteirs dépens. Elle fait valoir que Mme [T] [I] présente une dette de loyers de plus de 16 000 € en ce qui concerne le local n° 116, qu'elle n'a pas fourni attestation de son inscription au registre du commerce et des sociétés, ni de la souscription d'une assurance de son local depuis son entrée dans les lieux et avait procédé à une sous-location prohibée ; qu'en conséquence une procédure de résilation de bail était en cours. Concernant le local n° 141, elle précise qu'il a été mis fin à son bail, pour défaut de paiement de loyers à hauteur de 5 217,39 €, défaut d'immatriculation au RCS et installation d'un sous-locataire et un nouveau locataire a été installé ; qu'en représailles, la locataire avait mis le feu à ce local le 5 octobre 2022, ce qui a été constaté par huissier et a généré un coût de travaux de reprise.Elle précise que c'est à tort que le premier juge l'a condamnée à payer une somme provisionnelle de 3 000 € compte tenu de la reprise illicite, dans ces conditions, l'obligation dont elle se prévaut étant sérieusement contestable. Que s'agissant du local n° 32, Mme [I] a souhaité le prendre en location, mais aucun bail n'a été signé ni aucun loyer réglé et elle ne produit aucune quittance afférente à ce prétendu loyer, ni état des lieux d'entrée ou un quelconque autre document ; qu'en réalité, elle sous-louait ce local à M. [L], lequel lui reversait un loyer, raison pour laquelle la SCI AMG PROMOTION a mis fin à cette situation illicite. Elle précise que la somme de 20 000 € dont se prévaut Mme [T] [I] n'est aucunement un 'droit d'entrée' dans les lieux mais a servi à apurer la dette locative relative aux deux autres locaux occupés par elle, dette locative qu'elle ne conteste pas. La simple mention manuscrite' L 32" apposée par son administrateur de biens, le cabinet PINATEL, sur un seul et unique extrait de compte ne peut établir l'existence d'un bail verbal. Elle en a obtenu les clés, sans accord de la SCI AMG PROMOTION, et a mis le local à disposition de M. [L] qui l'a exploité de bonne foi et a réglé une contrepartie à Mme [T] [I] pour cette occupation. Elle n'établit pas à son sens une relation contractuelle, de ce chef, avec l'évidence requise en référé, les deux attestations qu'elles versent étant sans valeur probante et ni précises, ni circonstanciées. Elle ne peut prétendre avoir été injustement d ece local , nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude. Dans ses dernières conclusions transmises le 27 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [T] [I] demande à la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions, ' statuant à nouveau, - condamne la SCI AMG PROMOTION à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis, - la condamne à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle soutient être propriétaire de trois fonds de commerce, n° 32,116 et 141 au sein du même ensemble immobilier pour lesquels aucun bail n'a jamais été signé entre les parties, mais dispose d'extraits de comptes pour le local 116 et de quittances de loyers pour le local 141, attestant de ce qu'elle est bien titulaire d'un bail commercial , ancien en ce qui concerne le local n° 116. Que concernant le local 32, elle a été mise en possession de ce local à compter du mois de mai 2021, pour lequel elle prétend que le bailleur aurait exigé d'elle le versement d'une somme de 20 000 €, qu'elle aurait réglée, notamment en plaçant divers bijuox auprès de la Caisse de Crédit Municipal de [Localité 7]. Que dès lors, la SCI AMG PROMOTION ne pouvait l'évincer des lieux sans formalité, ce qu'elle a pourtant fait. Elle fait valoir que la somme de 20 000 euros ne peut correspondre à une dette locative alors qu'elle venait d'entrer dans les lieux sur la base d'un loyer de 800 € par mois , et qu'elle est bien relative à un 'pas de porte' versé à sa bailleresse ; que la SCI AMG PROMOTION ne conteste pas avoir reçu cette somme. Elle justifie d'une occupation régulière, elle détenait les clés et en conséquence la manoeuvre de son bailleur constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite . S'il avait été débitrice de loyers, il appartenanit à ce dernier d'agir selon les voies de droit habituelles. Qu'elle a été dépossédée illicitement du local n° 141, sans aucun respect des règles de droit afférentes aux baux commerciaux, dont elle justifie puisqu'elle bénéficie de quittances de loyer commercial. Elle fait valoir qu'elle subit de ce fait un préjudice financier et un préjudice moral justifiant l'allocation de légitimes dommages-intérêts. La procédure a été clôturée le 30 mai 2023. Le même jour, Mme [T] [I] a transmis de nouvelles écritures générant des conclusions de l'appelante en date du 2 juin 2023 sollicitant que les dernières conclusions et pièces de Mme [T] [I], notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture soient écartées des débats. Par soit-transmis du 22 juin 2023, la cour a sollicité les observations des parties relativement à la demande de paiement d'arriérés de loyers articulée par l'appelante et celle de dommages-intérêts de l'intimée, non formulées à titre provisionnel et susceptibles d'être déclarées irrecevables. Les conseils des parties ont fait parvenir leurs observations par courriels en date des 28 et 29 juin 2023, en réponse à ce soit-transmis. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de la clôture : Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. L'article 803 du code de procédure civile dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... (elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. En l'espèce, les parties ont transmis postérieurement à l'ordonnance de clôture des pièces et conclusions, sans qu'aucune cause grave ne puisse être retenue, le fait que l'appelante ait pris des conclusions le 10 mai 2023, soit 20 jours avant la clôture prévue depuis le 17 juin 2022, laissant un délai largement raisonnable à l'intimée pour y répliquer avant cette dernière. Il n'y a pas lieu en conséquence de procéder à la révocation de cette ordonnance. Les conclusions et pièces transmises de part et d'autre, postérieurement au 30 mai seront en conséquence déclarées irrecevables. Par ailleurs, en application des articles 14 à 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe du contradictoire, les parties devant se faire connaître en temps utile les moyens de fait, les éléments de preuve et les moyens de droit qu'elles invoquent. Les conclusions tardives de Mme [T] [I], transmises le jour de la clôture et dont la date avait été communiquée aux parties le 17 juin 2022, ne permettent pas aux appelants d'en prendre connaissance et d'y répliquer utilement. Elles seront donc écartées des débats afin de respecter le principe du contradictoire et la loyauté des débats. Sur le trouble manifestement illicite : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, comme modifié par le Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le local n° 116: Mme [T] [I] est locataire commercial du local n° 116 au sein du marché du Soleil à [Localité 7], selon bail produit en date du 9 octobre 1990. Il n'est versé aux débats par le bailleur aucun document attestant de ce qu'une quelconque réclamation ait été faite à Mme [I] du chef de loyers impayés sur ce local, ou de ce qu'une procédure de résiliation de bail serait en cours, nonobstant ce qu'il allègue dans ses conclusions. Sur le local n° 141 : Le bailleur reconnaît, dans ses écritures, que Mme [T] [I] est également locataire du local n° 141, au sein du même marché du soleil, selon bail contracté courant 2019 et qui n'est pas produit aux débats. Concernant ce local, Mme [T] [I] produit des quittances de loyer y afférent, la plus ancienne remontant au 28 août 2017 et la plus récente au 30 mars 2021. L'existence d'un contrat de bail à tout le moins verbal est incontestable. Aucune pièce n'est versée démontrant la réclamation du bailleur au titre de loyers qui seraient impayés, aucun commandement de payer n'est produit. Aucune des pièces produites n'atteste de ce que cette location commerciale a été résiliée, en dépit de ce qu'affirme le bailleur. Néanmoins, et dans des circonstances indéterminées, un nouveau locataire, M. [Z], a été mis en place par la SCI AMG PROMOTION. C'est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [T] [I] avait été illicitement dépossédée du local n° 141 par la SCI AMG PROMOTION et qu'en l'état d'une reprise des lieux inopportune, un nouveau locataire étant en place, il était justifié d'allouer à Mme [T] [I], éconduite d'un local où elle exerçait son activité professionnelle, une provision d'un montant de 3 000 € au titre du préjudice subi. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur le local n° 32 : L'application du statut des baux commerciaux n'est pas subordonné à l'existence d'un bail écrit mais à la preuve d'un bail conclu par la simple rencontre des consentements des parties. Mme [T] [I] fait valoir qu'elle est locataire commerciale du local n° 32 au sein du même marché du soleil, moyennant un loyer de 800 € par mois. La SCI AMG PROMOTION indique dans ses conclusions qu'un bail commercial relatif à ce local avait été proposé à Mme [T] [I] qui ne l'aurait pas signé. Elle reconnaît ainsi qu'elle n'était pas opposée à la poursuite de ses relations contractuelles avec Mme [I] nonobstant les arriérés de loyers qu'elle allègue. Par ailleurs, Mme [T] [I] était en possession des cléfs de ce local et la SCI AMG PROMOTION n'indique à aucun moment, dans ses conclusions, qu'elle se serait approprié ces clefs de manière frauduleuse. Mme [I] produit deux attestations régulières au sens de l'article 202 du code de procédure civile témoignant de ce qu'elle exploitait ce local depuis mai 2021. Un extrait de compte dressé par l'administrateur de biens du bailleur portant la mention 'L 32" établit le versement de loyers d'avril à juillet 2021, à hauteur de 800 € par mois. Deux constats d'huissiers ont été dressés à la requête de l'intimée les 2 et 3 septembre 2021. L'huisier de justice constate, le 2 septembre, que Mme [I] est en possession des clefs et que l'électricité de son local a été supprimée. Le gardien du marché contacté, l'informait de ce que, le lendemain, son box serait fermé et scellé. Le 3 septembre, le même huissier a constaté que la clef qui avait ouvert la veille n'ouvrait plus le dit box. Le même gardien reconnaissait avoir reçu des mains de Mme [I], une somme de 20 000 € qu'il avait remise à M. [V] [Y], gérant de la SCI AMG PROMOTION, somme qui était censée couvrir un arriéré de loyers. Cependant, il ne résulte pas de l'ensemble des relevés de compte versés par la SCI AMG PROMOTION, l'existence d'une dette de Mme [I], à hauteur de 20 000 €. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments, avec l'évidence requise en référé, que Mme [T] [I], en possession des clefs de ce local, qui l'exploitait en justifiant de quatre versements de loyers d'avril à juillet 2021, en ayant versé à son bailleur une somme de 20 000 € dont il n'est pas démontré qu'elle doive être affectée à un arriéré de loyers non justifié, s'est vue évincer de ce local, de manière illicite, sans autorisation judiciaire pour ce faire. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a estimé le trouble manifestement illicite caractérisé et a ordonné à la SCI AMG PROMOTION, de remettre ce local n° 32 à disposition de Mme [T] [I], sous astreinte. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la demande de condamnation articulée par la SCI AMG PROMOTION: La SCI AMG PROMOTION sollicite la condamnation de Mme [T] [I] à lui payer une somme de 5 217,39 € au titre de loyers impayés. En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs, statuer sur une demande de condamnation à verser une somme d'argent, qui, comme en l'espèce, n'est pas fondée à titre provisionnel. Cette demande doit être déclarée irrecevable. Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [T] [I] : Mme [T] [I] sollicite la condamnation de la SCI AMG PROMOTION à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis. En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs, statuer sur une demande de condamnation à verser une somme d'argent, qui, comme en l'espèce, n'est pas fondée à titre provisionnel. Cette demande doit être déclarée irrecevable. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. La SCI AMG PROMOTION qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel. Mme [T] [I] a exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 2 000 euros. La SCI AMG PROMOTION sera déboutée de sa demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Déclare irrecevables les conclusions et pièces transmises par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture, Ecarte des débats les conclusions transmises par Mme [T] [I] le 30 mai 2023, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions querellées, Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de condamnation de Mme [T] [I] à payer un arriéré de loyers, formée par la SCI AMG PROMOTION, Déclare irrecevable la demande formée par Mme [T] [I] de condamnation de la SCI AMG PROMOTION à lui payer une somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, Condamne la SCI AMG PROMOTION aux dépens d'appel, Condamne la SCI AMG PROMOTION à verser à Mme [T] [I] une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, Déboute la SCI AMG PROMOTION de sa demande sur le même fondement. la greffière le président