Cour de cassation, 06 mai 2014. 13-12.500

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les bailleurs n'apportaient aucun élément accréditant la thèse selon laquelle la surface de vente aurait été amoindrie, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a, sans modifier l'objet du litige, souverainement fixé la valeur locative du bail renouvelé en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X..., les condamne à payer à la société Lairodis la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les époux X... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté le déplafonnement du loyer, et d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé, à compter du 28 février 2007, à la somme de 69 190 ¿ HT, AUX MOTIFS QUE pertinemment, le premier juge a fixé la surface corrigée à 1496 m2, le bailleur ne démontrant pas la diminution de la surface de vente par le preneur et la modification, par eux, de l'affectation originaire des surfaces ; que le bail qui faisait état d'une surface de vente de 1400 m2 environ et de 100 m2 de réserve, n'apporte aucun élément sur ce point, puisque les propriétaires revendiquent une surface de vente initiale de 1283 m2 et pas de réserve au rez-de-chaussée mais un laboratoire de 120 m2 et une salle de réception des marchandises de 110 m2 et à l'étage, des bureaux de 153 m2 et une réserve de 10 m2 er les locataires une surface de vente de 1249 m2 au lieu de 1184 m2 retenu par l'expert, le reste étant sans changement ; que s'agissant de la destination des lieux, elle est limitée contractuellement à l'usage de supermarché alimentaire, non alimentaire, carburant, vente au détail de produits divers ; que les observations du bailleur sur l'adjonction d'activité sont sans intérêt sur le présent litige, puisque, comme ils l'indiquent eux-mêmes, en page 10 de leurs conclusions, il ne peut en être tenu compte dans l'appréciation de la valeur locative lors du premier renouvellement du bail qui suit leur réalisation ; que d'ailleurs le preneur tout en faisant longuement état des travaux n'en tire aucune conclusion sur la fixation de la valeur locative ; que le local ne dispose pas de parking, celui dont il peut se servir se trouvant de l'autre côté de la rue, et étant mis à la disposition par la mairie, sans doute à titre gratuit mais non à usage exclusif du commerce objet du litige, et sans que la mairie se soit engagée dans la durée, même si la situation est ancienne ; que selon l'expert, les agencements intérieurs, quoiqu'en état d'entretien, sont relativement anciens et plutôt ordinaires ; que le bail prévoit que « si pour une raison quelconque le remplacement d'installations à l'exception toutefois des installations d'eau et d'électricité ou d'appareils devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il serait entièrement à la charge du locataire sans recours contre le bailleur ; Le locataire fera son affaire personnelle de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet, de la mise en conformité des locaux loués avec la réglementation administrative eu égard à son activité. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations courantes nécessitées par l'exercice de son activité, tout en restant garant à l'égard du bailleur de toute action en dommages intérêts de la part des tiers » ; que le premier juge a exactement estimé que cette clause qui met à la charge du preneur les travaux de mise en conformité exigée par l'administration constituait un transfert de charge du bailleur au preneur de nature à minorer la valeur locative à hauteur de 7, 5 % ; que l'évolution de la taxe foncière à la charge du bailleur qui aurait augmenté de 66 % pendant la durée du bail soit 18 ans, n'a d'incidence que sur le déplafonnement qui n'est pas discuté compte tenu de la durée du bail ; que le rapport d'expertise précise, sans être utilement contesté sur ce point, que l'emplacement en centre ville en bordure d'une voie passagère avec possibilités de stationnement à proximité immédiate est particulièrement adapté pour un commerce traditionnel captant une clientèle de proximité, mais que pour le type de commerce exercé, qui s'adresse à une clientèle plus large, il est de commercialité inférieure aux emplacements de zones commerciales en périphérie de ville, comme la zone commerciale « le cap vert », en bordure de la RN164 beaucoup plus facile d'accès où sont notamment implantés les magasins Intermarché, Bricomarché, Expert et Vêtimarché ; que l'expert, au vu des différents éléments de comparaison a fixé le prix de base au m2 à 50 ¿ puis y a affecté un abattement de 7, 5 % pour transfert de charge soit un prix au m2 de 46 ¿ ; que c'est pertinemment après une analyse détaillée du rapport d'expertise que le premier juge a fixé le prix au m2 à 46 ¿ ; que les conclusions du rapport d'expertise ne sont pas sérieusement remises en cause par les pièces versées aux débats à hauteur d'appel ; que la note de M. Y... qui propose un prix au m2 de 49, 50 ¿ après un abattement de 10 % pour transfert de charges est peu motivée ; que l'enquête de M. Z...« agent privé de recherches » qui fait état du prix du bail de différentes moyennes et grandes surfaces ne donne pas ses sources, et ne précise ni la date des baux ni les conditions auxquelles ils ont été conclus ; que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour statuer sur la demande de modification des conditions du bail ; 1) ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux X... avaient fait valoir que le preneur avait, par des travaux réalisés sans l'autorisation du bailleur, diminué la surface de vente des lieux loués au profit de celle des réserves, ce que l'expert avait constaté, proposant, pour en tenir compte, deux modes de calcul de la surface pondérée, d'après la surface originaire et la surface actuelle ; qu'ils avaient demandé que la valeur locative des lieux soit calculée à partir de la surface originaire, et produit, pour établir la modification des lieux, des constats d'huissier ; qu'en affirmant que les bailleurs ne démontraient pas la diminution de la surface de vente par le preneur et la modification, par celui-ci, de l'affectation originaire des surfaces, pour fixer la valeur locative à une somme déterminée au m2 de la surface de vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile et a méconnu l'article 4 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la cour d'appel, retenant que le bail n'apportait pas d'élément quant à la surface de vente et à celle des réserves et quant à l'affectation des surfaces, a énoncé que les bailleurs revendiquaient une surface de vente de 1283 m2 et pas de réserve au rez-de-chaussée mais un laboratoire de 120 m2 et une salle de réception des marchandises de 110m2 et à l'étage des bureaux de 153 m2 et une réserve de 10 m2 tandis que les locataires revendiquaient une surface de vente de 1249 m2 au lieu des 1184 m2 retenue par l'expert ; qu'en réalité, la cour d'appel a attribué à tort aux époux X... les allégations des preneurs tandis que les bailleurs ont invoqué une surface de vente initiale de 1400 m2 ; qu'il résulte de ces confusions quant aux auteurs des conclusions respectives des parties que la cour d'appel les a dénaturées, méconnaissant les articles 4 et 455 du code de procédure civile.