Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10450 F
Pourvoi n° E 19-23.333
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme O... C....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
en date du 7 octobre 2019
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
1°/ Mme O... C..., domiciliée [...] ,
2°/ Mme V... C..., épouse G... , domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° E 19-23.333 contre l'arrêt rendu le 11 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :
1°/ à la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (SADEV 94), société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [...] ,
2°/ à la Direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, pris en la personne du commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mmes O... et V... C..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes O... et V... C... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mmes O... et V... C....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 aux consorts C... à la somme de 894 409 € se décomposant comme suit : 812 190 € au titre de l'indemnité principale et 82 219 € au titre de l'indemnité de remploi, et d'avoir débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
aux motifs propres que « sur l'indemnité principale, 1° sur la méthode d'évaluation, Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Les Consorts C... versent aux débats un rapport d'expertise établi par Monsieur Q... M..., expert judiciaire près la cour d'appel de Paris, du 17 octobre 2017 (pièce N°1), ainsi que sa mise à jour (pièce N°3), recevables ayant été soumis au contradictoire. Ils sollicitent en s'appuyant sur cette expertise de retenir une méthode par estimation par récupération foncière en utilisant le m² SDP constructible ; ils citent les références suivantes: 13 octobre 2014, [...] , un terrain de 670 m² portant une construction à démolir, mois et de maison moyennant une superficie de plancher de 1067 m², le prix du terrain ressort ainsi à 984 euros/m² de SDP, - 1er octobre 2014, [...] , un terrain 235 m², 625 000 euros le terrain supportant une maison destinée à être démolie, au prorata des superficies des terrains, la constructibilité de la parcelle ressort à 990 m² SDP, ce qui fait ressortir un prix de 631 euros/m²
SDP, -40 septembre 2015, [...] et [...], 3 parcelles pour une superficie totale de 1166 m2, 3 204 000 euros, permis de construire, pour un projet de 60 logements sur 6 niveaux moyennant une superficie de plancher de 3969m², 807 euros/m² SDP, - 9 juin 2017, [...] , un terrain de 855 m², 2 265 000 euros, permis de construire prévoyant la construction de 42 logements avec commerces en pied d'immeubles, surface de plancher de 2785 m² soit 813 euros/m² SDP. En retenant une base métrique de 800 euros/m² SDP et en retenant la superficie constructible définie dans le permis de construire déposé par la société Promogendre, les Consorts C... indiquent que l'on obtient 5 150 m² X 800 euros/le m² = 4 120 000 euros, le montant du devis de démolition devant être retranché, puisque ces références comprenaient des constructions à démolir à la charge de l'acquéreur. La méthode sollicitée est basée sur des cessions de charges foncières ; les Consorts C... retiennent une superficie de 5150 m², alors que le terrain exproprié a une surface de 900 m², en divisant le prix de cession par la superficie du terrain, il s'agit donc de droits de construire. Or il est de principe que les cessions de droits de construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors oeuvre importante tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, frais de notaire, avocat, géomètre frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d'oeuvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle. Cette méthode n'est pas conforme aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation qui impose que le préjudice soit certain et l'estimation du bien exproprié ne peut être réalisée dans le cadre de cette méthode au regard de son utilisation future ; elle sera donc écartée. Les Consorts C... sollicitent ensuite de retenir la méthode par bilan promoteur, en indiquant qu'elle est souvent écartée, mais qu'elle n'est pas interdite, d'autant qu'elle a déjà été validée par la juridiction de Montpellier ; ils se basent sur des éléments statistiques des notaires puis sur le bilan promoteur, en intégrant des hypothèses retenues de chiffres d'affaires et de paramètres retenus pour un montant de 3 823 068 euros HD. Si la méthode dite du promoteur, qui consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente ferme escompté de l'opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d'un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération, peut dans certains cas être utilisée comme l'indiquent les Consorts C... qui citent un arrêt de la cour d'appel de Montpellier, elle n'a cependant vocation à n'être utilisée qu'à défaut d'autres méthodes puisque la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future, ce qui est contraire aux dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation imposant un préjudice certain ; d'ailleurs dans le rapport d'expertise, s'agissant du bilan promoteur, M. M... indique « le besoin logement en Ile-de-France reste important et nous partirons sur cette hypothèse de programmation logements avec des superficies commerciale en pied d'immeubles »... « pour les commerces, au regard de la façade importante sur le [...] , et la possibilité d'un retour sur la [...], on partira sur la possibilité de 4 commerces développant chacun un linéaire de façade comprise entre 10 et 15 mètres »
«eu à égard la SDP globale de 5150 m2, on retiendra une superficie habitable utile vendable de 4400 m2, faisant ressortir un ratio de 85 %, Elle sera répartie à hauteur de 400 m² pour les commerces et 4000 m² pour les logements, le programme devant comprendre 80 logements, cette hypothèse de surface vendable fait ressortir une superficie moyenne de 50 m2 par logements, cohérentes au regard de la typologie attendue pour une telle opération immobilière» ; l'expert fait ensuite état d' «hypothèses retenues pour le chiffres d'affaires»... «paramètres retenus»; ces hypothèses, démontrent qu'il ne s'agit donc pas d'un préjudice certain. En conséquence cette méthode bilan promoteur autrement dénommée compte à rebours sera écartée. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement écarté les méthodes sollicitées par les Consorts C... à partir de ce rapport d'expertise, à savoir par référence à des valeurs de terrains calculées à partir de la surface de plancher et par la méthode du bilan promoteur. Au regard de l'état de dégradation important des bâtiments édifiés sur les parcelles en cause, le premier juge a en conséquence exactement retenu la méthode de la récupération foncière par référence à des termes de comparaison, qui consiste à valoriser le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain dont s'agit n'ayant en effet de valeur vénale qu'en fonction de la possibilité de récupération de celui-ci pour la construction. Il convient donc d'examiner les références produites par les parties : 1° par les Consorts C... : tous les termes de comparaison déjà cités, produits par les Consorts C... correspondent à des cessions de droits à construite acquis par des promoteurs qui ont préalablement obtenu un permis de construire, ils ne sont donc pas comparables au bien en cause et doivent être écartés. Les Consorts C... produisent une offre d'achat du groupe AB du 25 mai 2018 (pièce numéro 11) pour un prix de 4 millions d'euros nets ; vendeur, mais avec des conditions suspensives, ainsi qu'une offre de Cap synthèse (pièce numéro 12) indiquant uniquement «nous estimons être en mesure, de proposer aujourd'hui une valorisation de votre bien supérieure à celle du marché classique actuel» et enfin un courrier du Crédit agricole immobilier du 22 novembre 2017 (pièce N°8) indiquant « compte tenu de sa superficie et du règlement d'urbanisme qui est attaché nous pourrons réaliser un projet immobilier de la meilleure qualité qui soit» ; cependant ne peuvent être retenues que les mutations effectives et non simplement des propositions d'achat, et encore moins de simples lettres d'intention. 2° par la SABEV 94 : - arrêt de la cour de appel de Paris du 10 novembre 2016, un terrain nu situé [...] , indemnité principale de 152 m² X 773 euros X 0,6 (abattement pour occupation commerciale) 66 850 euros. Monsieur M... expert judiciaire conteste cette référence en indiquant que la superficie globale du terrain n'est pas comparable par sa taille et que la valeur d'une indemnité fixée par voie judiciaire ne correspond pas à un prix de ventes amiables et qu'il s'agit d'un prix de vente forcée. Cette référence sera écartée pour un autre motif puisque le zonage est différent, s'agissant de la zone UB, différente de la zone du bien exproprié UAb, - vente du 7 novembre 2013 entre la commune de Villejuif et SADEV 94, un terrain à bâtir situé [...] 2588 m², prix de 500 000 euros, soit 314.euros/m², en valeur libre. Ce terme s'insère dans un marché captif, est ancien et est manifestement déconnecté du prix de marché, puisque la SADEV 94 retient une valeur de 773 euros/m² ; il sera donc écarté, -acte d'adhésion quittance du 8 avril 2014 relatif à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 11 juillet 2013, un terrain à bâtir de 675 m2 situés [...] , zone UP, indemnité principale de 405 000 euros, soit 609 euros/m². Cette référence se situe dans un zonage différent UP, et non UA, et dans une autre commune que Villejuif, étant non comparable, elle sera écartée. 3° par le Commissaire de gouvernement : A- mutations de terrain, libre d'occupation, sur la commune de Villejuif : -7 novembre 2013, [...] , 1588 m², 500 000 euros, 314,86 euros, zone UAB ; référence déjà écartée, -3 avril 2014, [...] , 564 m², 451 200 euros, 800 euros du m², zone UAb. Monsieur M... expert judiciaire indique que cette parcelle non constructible ne peut donc servir de terme de référence. Cependant cette référence correspond à une mutation de terrain, libre d'occupation, sur la commune de Villejuif, dans le même zonage UAb et sera donc retenue, -30 mars 2015, [...] , 126 m², 76860 euros, 610 euros le m², zone UA. L'expert Monsieur M... indique que cette parcelle n'est pas un terrain à bâtir, qu'elle ne pourrait être édifiée sans empêcher l'accès au bâtiments existant. Si la superficie est différente étant de 126 m2, s'agissant de la mutation d'un terrain libre d'occupation, sur la commune de Villejuif, dans le même zonage que le bien exproprié UA, cette référence comparable sera retenue, -7 décembre 2015, [...] , 193 m², 140 OOO euros, 725,39 euros du m², zone UB. L'expert Monsieur M... indique à juste titre que le zonage est différent étant UB; cette référence non comparable sera donc écartée. B- arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 novembre 2016, valeur du terrain nu et libre de 773 euros/m2. Cette référence a déjà été écartée. Les références retenues sont donc : 500 euros + 800 euros + 610 euros = 1910 euros / 3 = 637 euros. La SADEV 94 propose la base de 733 euros du m². Le Commissaire du gouvernement indique que la valeur unitaire de 950 euros du m² retenue par le premier juge au regard de la qualité particulière du terrain en cause et de l'évolution du marché depuis 2014 est excessive et il demande de retenir une valeur de 800 euros du m² correspondant à la valeur haute. La valeur la plus haute retenue par la cour concerne celle de 800 euros du Commissaire du gouvernement [...] , qui est le terme le plus pertinent de par sa superficie par rapport au bien exproprié; en outre il convient de tenir compte également de l'ancienneté des termes de comparaison retenus, et notamment du terme le plus pertinent, qui est du 3 avril 2014, alors que l'évaluation doit se faire à la date du 7 sur 17 jugement soit le 11 décembre 2017. En outre il convient de retenir les éléments de plus-value suivants : - Monsieur M... expert judiciaire, précise que le bien exproprié se trouve à moins de 50 m de la station de métro Villejuif-Louis Aragon, à proximité du centre-ville (800 m environ de la mairie), ce qui lui confère une situation favorable, ce qui n'est pas contesté, - la qualité particulière du terrain en forme de triangle homogène, donnant à la fois sur une [...] , et sur une rue plus calme. Au vu de ces éléments de plus-value importants et de l'évolution du marché depuis 2014 et 2015, années des références retenues, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 950 euros du m². 2° sur les surfaces, les parties s'accordent comme en première instance sur la surface du terrain fixé à 909 m3. 3° sur la fixation de la valeur unitaire, les Consorts C... indiquent que l'expertise, réalisée par Monsieur M... pouvant être contestée comme non contradictoire, ils sont disposés à ce qu'une expertise judiciaire soit diligentée pour établir définitivement la valeur de leur bien immobilier. Cependant aux termes de l'article R322-1 du code de l'expropriation, en vue de la détermination de la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation. le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour, l'ensemble du ressort de la cour d'appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires ; or en l'espèce il n'existe pas de difficultés particulières d'évaluation, puisque la cour dans le cadre de la méthode par récupération foncière, a retenu 3 termes de comparaison ; les Consorts C... seront donc déboutés de cette demande d'expertise, La valeur unitaire est donc de 909 m² X 950 euros le m² = 863 550 euros » ;
et aux motifs éventuellement adoptés que « sur la méthode d'évaluation à mettre en oeuvre, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement proposent d'utiliser la méthode de la récupération foncière et de déterminer la valeur unitaire par l'utilisation de termes de comparaison. Les consorts C... fondent leur demande sur les conclusions d'un rapport d'expertise qui propose une évaluation du bien d'une part par référence à des valeurs de terrain calculées à partir de la surface de plancher, d'autre part par l'utilisation de la méthode « bilan promoteur ». La méthode «bilan promoteur » est habituellement écartée. En effet, aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel certain causé par l'expropriation ». Par ailleurs il ressort des articles L.322-l et L.322-2 que la consistance et l'usage du bien doivent être appréciés en général à la date de l'ordonnance d'expropriation et dans tous les cas à une date antérieure à celle du jugement fixant le montant de l'indemnité principale. Ainsi, un bien objet d'une expropriation publique ne peut être évalué par référence à un usage futur. Par conséquent, les conclusions des consorts C... obtenues à partir de la mise en oeuvre de cette méthode seront écartées. Au regard de l'état de dégradation important des bâtiments édifiés sur les parcelles en cause, le bien sera évalué par la méthode de la récupération foncière par référence à des termes de comparaison. Sur les surfaces en cause : Les parties à l'instance s'accordent sur la surface du terrain fixée à 909m². Sur les termes de comparaison proposés par les parties et la valeur unitaire retenue : [
] - Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement : un arrêt CA Paris du 10 novembre 2016, pour une bien sis [...] , donnant une valeur unitaire de 773€/m² pour un terrain nu et libre d'occupation d'une superficie de 152m². Ce terme de comparaison sera écarté la surface de 152m² en cause étant bien plus petite que la surface du bien en cause. -les termes de comparaison publiés sous les références suivantes : 20t5P02395 et 2015P09748 seront écartés car concernant des surfaces respectivement de 126m2 bien plus petites que la surface du bien en cause. - le terme de comparaison publié sous la référence 20 14P03209 sera retenu. Il concerne une mutation réalisée en 2014, d'un terrain libre d'occupation situé à Villejuif en zone UA. Sa valeur unitaire s'élève à 800€/m² - Les termes de comparaison proposés par la SADEV 94 : La vente en date du 7 novembre 2013 sera écartée comme peu pertinente étant conclue entre la SADEV 94 et la commune de Villejuif, toutes deux ayant pour objectif prioritaire la réalisation des aménagements de la ZAC Aragon et non la réalisation d'une vente au meilleur prix pour le vendeur. - L'acte d'adhésion du 8 avril 2014 à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 11 juillet 2013 sera également écarté comme concernant un bien situé dans une zone UP, et non UA; d'une autre commune que Villejuif. - Conclusion sur la valeur unitaire : Il ressort de cette analyse que le terme de comparaison le plus pertinent retient, en 2014, une valeur unitaire de 800€/m² Il convient de noter cependant la qualité particulière du terrain en cause en forme de triangle homogène, donnant à la fois sur une grande avenue, le [...] , et sur une rue plus calme, et situé à proximité des moyens de transport public. Compte tenu de cette caractéristique et de l'évolution du marché depuis l'année 2014, la valeur unitaire pour le bien en cause sera fixée à 950€/m² » ;
alors 1°/ que la méthode d'évaluation et les termes de comparaison prenant pour base le m² de surface de plancher constructible peuvent être retenus pour estimer le bien exproprié lorsqu'il s'agit d'un terrain situé en zone constructible du PLU ; que l'arrêt attaqué a retenu que cette méthode, utilisée par les consorts C..., portait sur des cessions de « droits à construire » qui par principe devaient être écartées, qu'elle était contraire à l'article L321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, imposant d'indemniser le préjudice certain, et ne pouvait être utilisée pour estimer le bien exproprié au regard de son utilisation future, puis a conséquence écarté les termes de comparaison fournis par les exposantes en application de la dite méthode ; qu'en se prononçant de la sorte, quand le terrain des consorts C... était un terrain situé en zone constructible du PLU de la commune de Villejuif, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 2°/ que pour écarter les termes de comparaison invoqués par les consorts C..., les juges du fond se sont bornés à énoncer qu'il s'agissait de « cessions de droits à construite » acquis par des promoteurs ayant préalablement obtenu un permis de construire, donc non comparables au bien des exposantes ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi ces « droits à construire » auraient conféré aux parcelles objets des références citées par les exposantes, une valeur 9 sur 17 patrimoniale que leur propre parcelle n'aurait pas eue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 3°/ qu'en jugeant que l'offre d'acquisition de leur bien au prix de 4 millions d'euros avec des conditions suspensives, produite par les consorts C..., ne pouvait être prise en compte parce que seules des ventes effectives pouvaient l'être, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
alors 4°/ qu'en ne retenant que deux termes de comparaison, proposés par le commissaire du gouvernement, à savoir une vente du 3 avril 2014 d'une parcelle de 564 m² au prix de 451 200 € soit 800 € le m² et une vente du 30 mars 2015 d'un terrain de 126 m² au prix de 76 860 € soit 610 € le m², pour ensuite énoncer que les références retenues étaient de 500 € + 800 € + 610 € donnant une moyenne de 637 €, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
