Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05650

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 17 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05650 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTKA Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 OCTOBRE 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1222000897 APPELANTE : S.C.I. CANAL prise en la personne de son représentant domicile en cette qualité audit siège. Le [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MUSLIN INTIMEE : Madame [B] [O] épouse [H] née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Assigné à étude le 28 novembre 2022 Ordonnance de clôture du 14 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller MadameVirginie HERMENT, Conseiller Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Virginie HERMENT, Conseiller, pour le président empêché, Conseiller, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 5 février 2021, la société civile immobilière Canal a donné à bail à Mme [B] [H] née [O] un appartement portant le numéro 38 situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 812, 65 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 67, 35 euros. Le 22 avril 2022, la société civile immobilière Canal a fait délivrer à Mme [B] [H] née [O] un commandement de payer la somme de 3 776, 10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 avril 2022, visant la clause résolutoire contenue au contrat de location. Puis, par acte d'huissier en date du 29 juin 2022, la société civile immobilière Canal a fait assigner Mme [B] [H] née [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, que soit ordonnée l'expulsion de Mme [B] [H] née [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte, et que cette dernière soit condamnée à lui verser la somme de 4 387, 54 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyers et charges jusqu'à complète libération des lieux, ainsi que la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes d'une ordonnance rendue le 25 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a : - déclaré recevable l'action en référé, - déclaré irrecevables les demandes de la société civile immobilière Canal tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion sous astreinte et à la condamnation au paiement d'une indenmité provisionnelle d'occupation, - condamné Mme [B] [H] née [O] à payer à la société civile immobilière Canal la somme provisionnelle de 4 829,70 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 29 septembre 2022, mensualité du mois de septembre comprise, - autorisé Mme [B] [H] née [O] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels de 201,23 euros et une 24ème mensualité qui solderait la dette, - dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l'intégralité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, - débouté la société civile immobilière Canal de ses autres demandes, - condamné Mme [B] [H] née [O] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 9 novembre 2022, Mme [B] [H] née [O] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait déclaré irrecevable l'action en référé, rejeté sa demande d'expulsion et rejeté la demande au titre des frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Canal demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance en date du 25 octobre 2022 en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande d'expulsion formulée à l'encontre de Mme [B] [H] née [O] et a soulevé d'office un moyen d'irrecevabilité, En conséquence, statuant à nouveau : - juger sa demande recevable et bien fondée, - constater la résiliation du bail d'habitation consenti à Mme [B] [H] née [O], - ordonner l'expulsion de Mme [B] [H] née [O] et de tous occupants de son chef, et autoriser si nécessaire le concours de la force publique, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [B] [H] née [O], - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, - condamner Mme [B] [H] née [O] à lui verser la somme de 812,65 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés, - condamner Mme [B] [H] née [O] à lui payer les charges, du terme du bail jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clés, - condamner Mme [B] [H] née [O] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Elle expose qu'elle est constituée de deux associés qui sont mariés, et qu'elle répond donc à la qualification de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, telle que visée à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle en déduit que de ce fait, elle n'a pas à respecter l'obligation de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et que l'action a donc été régulièrement engagée, de telle sorte que la cour constatera l'absence de défaut sur ce point et infirmera l'ordonnance précédemment rendue, en jugeant sa demande recevable et bien fondée. De plus, elle explique que depuis le mois d'avril 2021, Mme [B] [H] née [O] se soustrait à ses obligations, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement et qu'elle est redevable de la somme de 4 387, 54 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juin 2022. Elle fait valoir que face au défaut de paiement de la part de Mme [B] [H] née [O], elle est fondée à solliciter le constat de la résiliation du contrat la liant à cette dernière, compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, outre le prononcé de l'expulsion de l'intimée. Enfin, elle indique que la privation de la jouissance des lieux qu'elle subit doit être compensée par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation. Mme [B] [H] née [O] n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation Pour déclarer irrecevable la demande en résiliation de bail sollicitée par la société civile immobilière Canal à la suite de la délivrance à Mme [B] [H] née [O] du commandement de payer les loyers en date du 22 avril 2022, le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, a constaté que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prescrite quel que soit le montant de la dette locative, n'avait pas été effectuée. Toutefois, si depuis le 1er janvier 2015, l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose effectivement que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative, avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette obligation ne pèse que sur les personnes morales autres que les sociétés civiles immobilières familiales, constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Or, en l'espèce la société civile immobilière Canal justifie de ses statuts, desquels il ressort qu'elle est constituée exclusivement entre parents et alliés, à savoir entre Mme [N] [K] née [X] et M. [C] [K], son époux. Sa demande en résiliation du bail conclu avec Mme [B] [H] née [O] ne saurait par conséquent être déclarée irrecevable pour défaut de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, puisqu'en sa qualité de société civile immobilière familiale, l'appelante n'est pas soumise à cette obligation. La décision déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes formées par la société civile immobilière Canal tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion de la locataire et à la condamnation de l'intimée au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation. Ces demandes seront déclarées recevables. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il ressort des pièces versées aux débats que le 22 avril 2022, la société civile immobilière Canal a fait délivrer à Mme [B] [H] née [O] un commandement de payer la somme totale de 3 776, 10 euros au titre des loyers et charges, que l'arriéré n'a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu'en conséquence, les conditions d'acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 22 juin 2022. Il y a lieu par conséquent de constater que les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies à la date du 22 juin 2022. Toutefois, l'appelante ne conteste pas que Mme [B] [H] née [O] est en mesure de régler sa dette locative selon les délais accordés par le premier juge. Par conséquent, si les conditions d'acquisition de la clause de résiliation de plein droit étaient réunies à la date du 22 juin 2022, ses effets seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, et la clause sera réputée ne pas avoir joué si Mme [B] [H] née [O] se libère de son arriéré locatif, selon le délai et selon les modalités fixées, et si elle continue de s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut de paiement d'une seule de ces deux échéances, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, la locataire sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, devra quitter les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et les biens s'y trouvant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, et devra enfin payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer majorée de la provision sur charges, jusqu'à entière libération des lieux. Le recours à la force publique étant une mesure suffisante, il n'y a lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte. Sur les frais irrépétibles et les dépens Mme [B] [H] née [O] qui succcombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Comme l'a relevé le premier juge, il ne paraît pas inéquitable, au regard des circonstances et de la situation de Mme [B] [H] née [O], de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens. La société civile immobilière Canal sera donc déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit la société civile immobilière Canal en son appel, Réforme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes de la société civile immobilière Canal tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion sous astreinte et à la condamnation de Mme [B] [H] née [O] au paiement d'une indenmité d'occupation provisionnelle, Statuant à nouveau, Déclare recevables les demandes de la société civile immobilière Canal tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion sous astreinte et à la condamnation de Mme [B] [H] née [O] au paiement d'une indenmité d'occupation provisionnelle, Constate la résiliation du bail conclu entre la société civile immobilière Canal et Mme [B] [H] née [O], portant sur un appartement portant le numéro 38 situé [Adresse 2], à [Localité 3], par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 22 juin 2022, Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le premier juge dans l'ordonnance du 25 octobre 2022, et que la clause sera réputée ne pas avoir joué si Mme [B] [H] née [O] se libère de son arriéré locatif, dans le délai et selon les modalités fixés, et si elle continue de s'acquitter mensuellement du paiement du loyer et des charges courants, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule de ces deux échéances (loyer courant ou apurement de l'arriéré), la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié: - Mme [B] [H] née [O] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes dues, - Mme [B] [H] née [O] devra quitter les lieux indûment occupés, avec toutes les personnes et bien s'y trouvant de son chef, - à défaut pour Mme [B] [H] née [O] d'avoir quitté les lieux, dans les deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et il sera procédé conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse, - Mme [B] [H] née [O] devra payer une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges courantes qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à entière libération des lieux, Confirme la décision déférée pour le surplus, Y ajoutant, Déboute la société civile immobilière Canal de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne Mme [B] [H] née [O] aux dépens d'appel. Le greffier Le président