Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00104

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 24/00104 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOEY NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 26 Septembre 2024 S.A. AUVERGNE HABITAT Rep/assistant : Me François xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND C / Madame [J] [Y] Rep/assistant : Me Anne RIOL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Monsieur [G] [R] GROSSE DÉLIVRÉE LE : 26 Septembre 2024 A : Me François xavier LHERITIER C.C.C. DÉLIVRÉES LE : 26 Septembre 2024 A : Me François xavier LHERITIER Me Anne RIOL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ; Après débats à l'audience du 27 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 26 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me François xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DÉFENDEURS : Madame [J] [Y], demeurant 6 rue du Parc - La Fonleite, Bat. 03, Appt. 301 - 63112 BLANZAT représentée par Me Anne RIOL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Monsieur [G] [R], demeurant 6 rue du Parc - La Fonleite, BAT. 03, Appt. 301 - 63112 BLANZAT Ni comparant, Ni représenté, EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé avec effet au 15 mars 2019, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [Y] et à Monsieur [G] [R] un logement situé 6, Rue du Parc, "La Fonleite" à BLANZAT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490,62 €. Par additif au contrat de location avec effet au 15 mars 2019, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [Y] et à Monsieur [G] [R] un parking n° 22 situé 1, rue du Parc à BLANZAT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 18,00 €. Le 8 novembre 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.579,75 €. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] le 7 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait assigner Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir : - constater la résiliation d’un bail sous seing privé en date du 15 mars 2019 et d’un additif sous seing privé prenant effet le 15 mars 2019 et prononcer l’expulsion immédiate des défendeurs des locaux sis 6, rue du Parc, La Fonleite, Bât. 03, Appart. 301 à BLANZAT (Puy-de-Dôme) et de l’emplacement de stationnement n° 22 situé 1, rue du Parc à BLANZAT (Puy-de-Dôme) ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] à lui payer solidairement les sommes suivantes : * 5.214,72 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, * 670,00 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 janvier 2024. A l'audience la S.A. AUVERGNE HABITAT précise qu'en vertu d’un décompte arrêté au 31 mars 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.645,85 €. Elle demande de : -constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 janvier 2024, -prononcer la résiliation du bail et de son additif à cette date aux torts des locataires tant du fait des manquements à l’obligation de jouissance paisible que du fait du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges, -ordonner l’expulsion de [G] [R] et de [J] [Y] et de tous occupants de leur fait, et autoriser AUVERGNE HABITAT à avoir recours à la force publique encas de non libération volontaire, -condamner [G] [R] et de [J] [Y] à payer et porter à AUVERGNE HABITAT les sommes suivantes : * 7.645,85 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, * intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 8 novembre 2023, * 60,00 € au titre des frais de médiation, * 670,00 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à complète libération des lieux, * 400,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -condamner [G] [R] et de [J] [Y] aux entiers dépens d’instance, comprenant les frais du commandement de payer. La S.A. AUVERGNE HABITAT évoque également des troubles de voisinage commis par les Consorts [R] [Y] et relate diverses pétitions, courriers et dépôts de plaintes de voisins et d’habitants de l’immeuble suite à de nombreuses nuisances. Madame [J] [Y] demande au juge des contentieux de la protection de débouter AUVERGNE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment celle d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur fait. Elle demande également de lui accorder des délais de paiement sur deux années et de statuer ce que de droit quant aux dépens. Sur les prétendus manquements aux obligations de jouissance paisible, Madame [Y] conteste les nuisances sonores et olfactives. Concernant l’entretien du jardin, elle indique qu’elle ne dispose pas de cave et garage et qu’elle est parfois contrainte d’entreposer certaines choses dans son jardin. Elle verse aux débats diverses photographies prouvant que celui-ci est parfaitement entretenu. Concernant la dette locative, elle indique avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la commission le 15 avril 2024 et que celui-ci est en cours d’étude. Elle ne conteste pas la dette locative mais précise être dans l’incapacité actuelle de l’apurer. Elle précise mettre tout en oeuvre pour trouver un nouveau logement et s’engage à quitter les lieux dès qu’un logement lui sera attribué. Monsieur [G] [R] n’est ni présent ni représenté. Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe avant l'audience. Il ressort de celui-ci que Madame vivrait seul avec son dernier enfant et serait séparée de son mari depuis fin 2023. Un dossier de surendettement est en cours. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments de la S.A. AUVERGNE HABITAT et de Madame [J] [Y], il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 27 juin 2024 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Monsieur [G] [R] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la résiliation et l'expulsion L'article 1728 du Code civil précise que le preneur est tenu d'user de la chose louée "raisonnablement", et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. L'article 1729 du même code indique que si le preneur n'use pas de la chose louée "raisonnablement" ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il ressort des pièces versées par la SA AUVERGNE HABITAT dont divers courriers, pétitions et dépôts de plaintes que le couple [R] [Y] est à l’origine de nombreux troubles de voisinage alors que selon l’article VII-3 du contrat de location le locataire doit s’interdire tout acte ou comportement, usage d’appareils, pouvant nuire à la tranquilité des autres habitants à toute heure du jour et de la nuit. Les manquements des locataires aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2024. D’autre part, en vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 8 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 4.579,75 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 8 janvier 2024. Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La S.A. AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 31 mars 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.645,85 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré. La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter de l'assignation du 19 janvier 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 5.214,72 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. AUVERGNE HABITAT, soit la somme mensuelle de 670,00 €. Cette indemnité sera due solidairement par Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] en application des stipulations du bail. Sur les autres demandes Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 400,00 €. La médiation étant à la seule initiative de la S.A. AUVERGNE HABITAT, celle-ci sera déboutée de sa demande en paiement ; étant rappelé qu’une conciliation gratuite pouvait être proposée au lieu et place de la médiation. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail et de son additif conclus avec effet aux 15 mars 2019 entre la S.A. AUVERGNE HABITAT et Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] à compter du 8 janvier 2024, ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [J] [Y] et de Monsieur [G] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 6, Rue du Parc, "La Fonleite", Bât. 3, Appart. 301, à BLANZAT (Puy-de-Dôme), ainsi que du parking n° 22 sis 1, rue du Parc, “La Fonleite” à BLANZAT (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, CONDAMNE Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] à payer solidairement à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 7.645,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 5.214,72 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] à la somme mensuelle de 670,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la S.A. AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Madame [J] [Y] et Monsieur [G] [R] à payer in solidum à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 400,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 8 novembre 2023 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes dont notamment la S.A. AUVERGNE HABITAT de sa demande en paiement de la somme de 60,00 € au titre de la médiation, Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection