Cour d'appel, 11 mai 2023. 19/02240

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 11 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02240 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OC2I Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 FEVRIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/01190 APPELANTE : Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (SERM) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Nicolas QUEROL, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIME : Monsieur [K] [X] né le 10 Janvier 1980 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me François-Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 31 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 février 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 18 janvier 2011, la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine (ci-après dénommée « la SERM ») a vendu à M. [K] [X] un appartement de 73,32 m² situé au deuxième étage et des dépendances situées au troisième étage (lots n°9, 11, 13 et 32) d'un immeuble sis [Adresse 1] et cadastré section HW n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 2] (34) au prix de 90 000 euros. Par actes notariés des 18 et 22 janvier 2013, la SERM a procédé à un échange de biens immobiliers avec Mme [W] [P] épouse [U] qui a ainsi fait l'acquisition d'un local en rez-de-chaussée et d'un appartement situé au premier étage (lots n°2, 26, 28 et 30) du même immeuble sis [Adresse 1] au prix de 168 450 euros. Mme [U] a fait établir en septembre 2013 par l'architecte Mme [O] [J] un rapport technique faisant état d'anomalies affectant la structure de l'immeuble. Le local de Mme [U] a été inondé en octobre 2013 et Mme [J] a établi un second rapport le 5 octobre 2013 concernant les causes de ce sinistre. Ces deux rapports d'architecte ont été communiqués au syndic de copropriété qui les a transmis à tous les copropriétaires. Par courrier du 18 juin 2014, M. [L] [V], ingénieur-conseil mandaté par le syndic de la copropriété, confirmait l'existence d'anomalies de structure à réparer. Réunis en assemblée générale le 18 février 2016, les copropriétaires ont décidé d'engager les travaux nécessaires qu'ils ont confiés à l'entreprise ABTP au prix de 81 939,28 euros TTC outre 7 800 euros d'honoraires de maîtrise d''uvre, 2 970 euros d'honoraires de bureau de contrôle Apave et 2 365 euros d'assurance dommages-ouvrage. Le syndicat des copropriétaires a par ailleurs reçu une subvention de 44 598 euros de l'ANAH destinée à financer les travaux. Par acte d'huissier signifié le 12 février 2016, M. [X] a fait assigner la SERM devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de la voir condamner à l'indemniser de différents préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement contradictoire du 12 février 2019, le tribunal a : ' rejeté la fin de non-recevoir tenant à la prescription soulevée par la SERM ; ' déclaré recevable l'action de M. [X] sur le fondement des vices cachés ; ' déclaré inopposable à M. [X] la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; ' condamné la SERM à payer à M. [X] la somme de 7 978 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ; ' condamné la SERM à payer à M. [X] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance ; ' condamné la SERM à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejeté pour le surplus ; ' ordonné l'exécution provisoire ; ' condamné la SERM aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration au greffe du 2 avril 2019, la SERM a relevé appel de ce jugement à l'encontre de M. [X]. Vu les dernières conclusions de la SERM remises au greffe le 22 décembre 2022 ; Vu les dernières conclusions de M. [X] remises au greffe le 17 septembre 2019 ; La clôture de la procédure a été prononcée le 31 janvier 2023. MOTIFS DE L'ARRET Sur l'action en garantie des vices cachés engagée par M. [X], L'article 1648 du code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. M. [X] fonde son action sur l'existence de deux vices cachés distincts affectant la structure de l'immeuble litigieux d'une part et le réseau d'évacuation des eaux pluviales d'autre part. Sur le vice caché afférent à la structure de l'immeuble, Dans son rapport de septembre 2013 adressé au syndic de la copropriété et à M. [X], Mme [O] [J], architecte, a constaté la présence d'importantes fissures sur les linteaux des portes-fenêtres du premier étage, d'une fissure sur un appui de poutre porteuse, de vides dans la maçonnerie. L'architecte faisait état de la nécessité d'étayer et de réparer les linteaux par l'intérieur et par l'extérieur, d'agrafer les fissures et de réaliser un sommier armé à l'appui de ces fissures. Elle mettait également en exergue une anomalie majeure de la structure de l'immeuble : « Le mur est posé sur une poutre en bois qui elle-même est posée sur un mur au rez-de-chaussée. » Les éléments de ce rapport ont mis en évidence l'existence de désordres affectant la structure de l'immeuble dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences. Il ressortait en effet de ce rapport que ces désordres mettaient en cause la solidité de l'immeuble et devaient être rapidement réparés. Le rapport établi par M. [L] [V] le 18 juin 2014 n'a apporté aucun élément nouveau concernant le vice allégué, sauf à confirmer la gravité des désordres déjà relevée par Mme [J] en septembre 2013. Il en résulte que M. [X] était parfaitement informé de l'existence du désordre allégué dès la connaissance prise des termes du rapport de Mme [J] en septembre 2013. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a inexactement déduit des constatations précédentes que les vices cachés n'avaient été révélés à M. [X] qu'en 2014. Sur le vice caché afférent au réseau d'évacuation, M. [X] a été parfaitement informé de la survenue le 4 octobre 2013 d'une importante inondation dans le local du rez-de-chaussée appartenant à Mme [U]. Dans son second rapport établi le 5 octobre 2013 suite à cette inondation et communiqué au syndic de copropriété et à M. [X], l'architecte Mme [J] a notamment conclu que : « L'origine de ces infiltrations est difficile à identifier de manière absolue. Il se pourrait que cette eau s'infiltre par défaut d'évacuation des pluviales des deux descentes sur la façade et l'absence de dauphins coudés au pied des pluviales. » La survenue d'une inondation aussi importante que celle du 4 octobre 2013 constitue un événement anormal et destructeur qui a révélé à tous les propriétaires présents dans l'immeuble, y compris à ceux profanes en matière de construction, l'existence d'un vice majeur affectant l'immeuble. Le rapport de l'entreprise Somer du 19 février 2015 a précisé l'origine technique du défaut affectant le réseau d'évacuation d'eau dont l'existence, l'ampleur et la gravité des conséquences possibles étaient parfaitement connues de M. [X] et des occupants de l'immeuble depuis l'inondation survenue le 4 octobre 2013. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a inexactement déduit des constatations précédentes que les vices cachés n'avaient été révélés à M. [X] qu'en 2015. Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés, Il résulte des précédents développements que M. [X] a été parfaitement informé : ' au plus tard en septembre 2013 de l'existence des vices cachés affectant d'une part la structure de l'immeuble ; ' au plus tard le 5 octobre 2013 de l'existence des vices cachés affectant son réseau d'évacuation d'eau. L'acte introductif d'instance a été signifié à la SERM le 12 février 2016, date à laquelle de délai biennal de forclusion institué par l'article 1648 du code civil était écoulé. En conséquence, l'action engagée par M. [X] contre la SERM sur le fondement d'un vice caché n'est pas recevable. Sur la demande fondée sur l'obligation d'information et de conseil, A titre subsidiaire, M. [X] fonde ses demandes indemnitaires sur les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. En l'espèce, l'acte de vente du 18 janvier 2010 comporte toutes les annexes et diagnostics exigés par la loi pour la protection de l'acquéreur. La SERM a loyalement communiqué à M. [X] l'intégralité des informations dont elle disposait sur l'immeuble qu'elle lui vendait. Le simple fait que la SERM soit propriétaire de biens immobilier et intervienne depuis plusieurs années dans le quartier Gambetta-Figuerolles ne lui permet pas pour autant de détecter les éventuels désordres non visibles affectant les immeubles qu'elle achète ou qu'elle vend dans ce quartier. Aux termes du contrat de vente du 18 juillet 2011, M. [X] s'est engagé à « exécuter à ses frais et risques exclusifs les travaux de réhabilitation sur les biens vendus ». La vente d'un immeuble ancien à réhabiliter n'est soumise à aucune obligation d'expertise technique préalable de la structure du bâtiment ou de l'intégrité des réseaux à la charge du vendeur, y compris lorsqu'il s'agit d'une société d'économie mixte 'uvrant dans le domaine de la rénovation urbaine et de la lutte contre la dégradation du bâti. La SERM est un acteur public dont la mission consiste à promouvoir la rénovation urbaine dans les quartiers en difficulté et de lutter contre la dégradation du patrimoine immobilier notamment en requalifiant les immeubles dégradés. La SERM n'est pas un maître d''uvre ni un bureau d'études techniques redevable envers son client d'un devoir de conseil spécifique concernant les conditions de mise en 'uvre d'un projet de rénovation d'un appartement à usage d'habitation vendu à bas prix dans un mauvais état manifeste en vue d'une rénovation lourde des parties privatives et communes de l'immeuble. L'acquéreur M. [X] s'est engagé à réhabiliter les parties communes et privatives d'un bien immobilier acheté « en l'état ». Il n'ignorait pas que le mauvais état de cet immeuble rendait nécessaire le financement d'importants travaux sur les parties communes et privatives, étant précisé que ce coût était compensé par le prix peu élevé de son acquisition au regard du marché immobilier (1 227 euros/m² Carrez) outre la possibilité de bénéficier de subventions sur deniers publics pour financer les travaux. Il résulte de ces développements que M. [X] n'apporte pas la preuve d'un manquement à son devoir d'information et de conseil par la SERM. Les demandes qu'il forme contre la SERM sur ce fondement seront donc intégralement rejetées. Sur les demandes accessoires, Le jugement infirmé le sera également en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. M. [X] succombe intégralement en appel et devra donc supporter les dépens. L'équité commande en outre de mettre à sa charge une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare irrecevable l'action en garantie des vices cachés engagée par M. [K] [X] contre la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine ; Déboute M. [K] [X] de ses demandes contre la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine subsidiairement fondées sur un manquement au devoir d'information et de conseil ; Y ajoutant, Met les dépens de première instance et d'appel à la charge de M. [K] [X] ; Condamne M. [K] [X] à payer à la Société d'Equipement de la Région Montpelliéraine une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,