Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00074

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 4] [Localité 5] [Courriel 6] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00074 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCQ2 JUGEMENT DU : 24 Septembre 2024 MINUTE : DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences et son Direceur Général DÉFENDEUR : [H] [B] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 24 Septembre 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 24 Septembre 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 05 Juillet 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR : La société ACTION LOGEMENT SERVICES, Société par Actions Simplifiée, agissant poursuites et diligences et son Direceur Général, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148 dont le siège social est [Adresse 3] représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me JAMI Camille. ET : DÉFENDEUR: M. [H] [B] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ; Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. / EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 20 septembre 2023, [E] [U] a donné à bail à [H] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des sommes dues en exécution de ce contrat. N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, [E] [U] a mis en œuvre le contrat de cautionnement et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a payé selon quittance subrogative du 12 janvier 2024 la somme globale de 1725 €. La caution a en parallèle fait signifier le 25 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1725 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer. Le commandement susmentionné étant demeuré infructueux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte signifié le 10 avril 2024, fait assigner [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de : - voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer, et subsidiairement en prononcer la résiliation, - voir ordonner l’expulsion de [H] [B] et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, - voir condamner [H] [B] au paiement d’une somme de 1725 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au jour de la libération effective du logement, dès lors qu’elle sera justifiée par une quittance subrogative, - ne voir pas écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - voir condamner [H] [B] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. À l’audience, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3449 €, terme du mois de mai 2024 inclus. Représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, [H] [B] a sollicité des délais de paiement sur vingt-quatre mois, faisant état de son statut d’étudiant et de l’emploi à durée indéterminée qu’il occupe depuis le mois d’avril 2024 et démontrant avoir payé les sommes de 575 € le 7 juin 2024 et 200 € le 11 juin 2024. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions susvisées. MOTIFS Sur la résiliation du bail L’article 2308 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais et l’article 2039 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ces dispositions que la caution peut exercer soit un recours personnel soit un recours subrogatoire, et que ces deux recours ne sont pas exclusifs l’un de l’autre. La société ACTION LOGEMENT SERVICES dispose en conséquence d’une option quant au type de recours qu’elle entend exercer, celui-ci pouvant être soit personnel et basé sur l’article 2308, soit fondé sur la subrogation et basé sur l’article 2309. Elle déclare en l’espèce expressément exercer son recours subrogatoire, ce qui a pour effet de la subroger dans tous les droits et actions à la disposition de [E] [U], y compris celui d’agir en résiliation du bail d’habitation dont le non-respect a suscité la mise en œuvre du cautionnement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, mais il convient de retenir le délai de deux mois prévu au bail qui est favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité cette disposition ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l’adresse de ce dernier, a été signifié à [H] [B] le 25 janvier 2024. Le paiement intégral des causes de ce commandement n’étant pas démontré, il y a lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges sont remplies au 26 mars 2024. La quittance subrogative communiquée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontrant que les sommes dues en exécution du bail n’ont pas été intégralement payées et qu’elle a payé la dette de [H] [B], il y a également lieu de condamner ce dernier à lui payer la somme de 2674 €, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur celle de 1725 € à compter du 25 janvier 2024, date de signification du commandement de payer. Néanmoins, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement. En l’espèce, [H] [B] démontrant être en mesure de s’acquitter de la dette et avoir avant l’audience repris le versement intégral du loyer courant, il y a lieu d’en autoriser une libération par un paiement échelonné selon les termes fixés au dispositif du présent jugement. Sur les demandes accessoires Les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES étant pour l’essentiel accueillies bien qu’un paiement échelonné a été accordé, [H] [B] est partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et doit donc être condamné aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer. Tenue aux dépens, [H] [B] doit également être condamnée en application de l’article 700 du même code à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 €. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’application de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre [E] [U] et [H] [B] sont réunies au 26 mars 2024 ; CONDAMNE [H] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2674 € au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur celle de 1725 € à compter du 25 janvier 2024 ; ACCORDE à [H] [B] des délais de paiement et DIT qu’il devra s’acquitter de la dette par le paiement de dix-sept échéances mensuelles de 150 € chacune et d’une dernière échéance du solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours ; DIT que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si [H] [B] respecte le paiement échelonné qui lui a été accordé ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours du paiement échelonné, et passé le délai de huit jours après une mise en demeure restée infructueuse : - la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible, - le bail sera résilié de plein droit sans autre décision de justice, - [H] [B] sera tenu de quitter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] et que, à défaut de départ volontaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles garnissant le logement étant régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE [H] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de la résiliation du contrat de bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas d’absence de résiliation du bail, à condition que cette indemnité soit justifiée par une quittance subrogative ; CONDAMNE [H] [B] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer ; CONDAMNE [H] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé : LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT Nadia CHAKIRI Christian SOUROU