Cour d'appel, 22 décembre 2023. 22/08499

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08499 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXRQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022 - Tribunal judiciaire de Bobigny RG n° 21/10025 APPELANTE S.A.S. ALEXAN IMMOBILIER immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 498 073 766, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 substitué par Me Nathalie MALAZDRA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1082 INTIMÉS Monsieur [V] [H] [Adresse 1] [Localité 8] Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 27 juillet 2022 à étude conformément aux articles 656 et 658 du CPC Association MAYAN HAI prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 8] Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 27 juillet 2022 à étude conformément aux articles 656 et 658 du CPC COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 octobre 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 octobre 2023 prorogée au 15 décembre 2023 puis au 22 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE La société SAS Alexan Immobilier exerce une activité d'agent immobilier. Monsieur'[Z] [H]' ainsi dénommé, domicilié [Adresse 3]' a confié à la société SAS Alexan Immobilier un mandat de recherche en vue de l'acquisition d'un local/Atelier au [Adresse 2] à [Localité 8] ( [Localité 8]) pour un stockage de 159 m2 environ ( parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 5]) au prix maximal souhaité de 300 000 euros, rémunération du mandataire comprise. La clause relative aux obligations du Mandant énonce que le Mandant : ' 1- Devra répondre le cas échéant à toute demande de tiers relative à l'étendue du pouvoir du mandataire tel que prévu à l'article 1158 du Code civil 2- Reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles : il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration d'en traiter l'achat éventuel directement ou indirectement avec le vendeur ( attention : cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission ds clauses abusives). En cas de non respect de cette obligation et si le bien à acquérir est parfaitement identifié le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu de l'article 1231-5 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-après.' La clause Rémunération du mandataire fixe celle-ci, TVA incluse, à la somme de 20 000 euros à la charge du Mandant. Une promesse de vente mentionnant la négociation de l'agence Alexan Immobilier et fixant sa rémunération à 15 000 euros à la charge du Bénéficiaire a été conclue le 29 novembre 2018 entre la société APC location, Promettante, et la SCI les Eaux de [Localité 8] dont le gérant est Monsieur [V] [H], Bénéficiaire, portant sur un local à usage d'atelier sis [Adresse 2] [Localité 8] à [Localité 8].moyennant le prix de 257 000 euros. Cette promesse conclue sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt de 272 000 euros sur 25 ans n'a pas été réitérée à son échéance, prévue le 21 mars 2019. Une seconde promesse de vente a été signée entre les mêmes parties, portant sur le même local, le 4 avril 2019 au même prix, par l'entremise de l'agence Alexan Immobilier moyennant une rémunération de 15 000 euros, TVA incluse, le 4 avril 2019. Cette promesse conclue sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt de 272 000 euros sur 15 ans n'a pas été réitérée à son échéance prévue le 21 juin 2019. Un acte de vente a été conclu le 5 juin 2020 entre la société APC location Promettant, et l'association dénommée Mayan Hai, dont le président mentionné au procès-verbal de l'assemblée constitutive du 12 mai 2017 est Monsieur [V] [H], Bénéficiaire, au prix de 260 000 euros portant sur ce même local, ne comportant pas la mention de l'entremise de l'agence Alexan Immobilier, avec un financement consenti par le Crédit Coopératif, partie à l'acte à hauteur de 238 000 euros sur 15 ans, publié au Service de la Publicité foncière Disposition n°1 de la formalité 9304P01 2020P3270. Ensuite de la découverte de cette transaction, invoquant son droit à percevoir la commission prévue au mandat de recherche signé le 19 octobre 2018, la société Alexan Immobilier a mis en demeure Monsieur [V] [H] de régler la somme de 15 000 euros par courrier du 4 mars 2021. Par exploit délivré le 7 octobre 2021, la société Alexan Immobilier a fait assigner l'association Mayan Hai et Monsieur [V] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny lequel par jugement rendu de manière réputée contradictoire à l'égard des défendeurs le 28 mars 2022, a : 'Débouté la société SAS Alexan Immobilier de l'ensemble de ses prétentions ; Condamné la société Alexan Immobilier aux dépens.' La société Alexan Immobilier a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 26 avril 2022. La déclaration d'appel a été signifiée à Monsieur [V] [H] par acte du 21 juillet 2022 remis à sa personne et à l'association Mayan Hai par acte du 21 juillet 2022 remis à son responsable déclaré, Monsieur [V] [H]. Par conclusions signifiées via le réseau privé virtuel des avocats le 25 juillet 2022 et par exploits délivrés le 27 juillet 2022 à l'association Mayan Hai et à Monsieur [V] [H], remis à étude, la société Alexan Immobilier demande à la cour de : Vu l'article 1240 du Code civil Vu l'article L 131-1 alinéa 1 du Code de procédure civile Infirmer le jugement en toutes ses dispositions Stauant à nouveau, Condamner l'association Mayan Hai et Monsieur [V] [H] solidairement ou à défaut in solidum à payer à la société Alexan Immobilier la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l'absence de règlement de la rémunération d'agent immobilier lors de la vente du bien situé à [Adresse 2], outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mars 2021 et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir ; Condamner l'association Mayan Hai et Monsieur [V] [H] solidairement ou à défaut in solidum à payer à la société Alexan Immobilier la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jour de la signification du jugement à intervenir ; Condamner l'association Mayan Hai et Monsieur [V] [H] solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés sous le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile. Monsieur [V] [H] et l'association Mayan Hai n'ont pas constitués avocat. La clôture était prononcée le 28 septembre 2023. SUR QUOI, La Cour Le tribunal a jugé, au visa de l'article 1240 du Code civil que ' dans la mesure où il est constant que la deuxième promesse n'a pas davantage abouti et que le mandat a ensuite été résilié par Monsieur [H], il en résulte qu'aucune vente du bien litigieux n'est intervenue par l'intermédiaire de l'agence Alexan Immobilier laquelle n'a donc contractuellement pas droit à sa rémunération et que l'existence d'une faute délictuelle de la part de Monsieur [H] ou de l'association Mayan Hai dont il est le représentant, ne saurait se déduire du seul fait qu'une vente est finalement intervenue le 5 juin 2020, plusieurs mois après la résiliation du mandat à défaut d'élément permettant de caractériser la mauvaise foi et/ou des manoeuvres, laquelle/lesquelles est/sont contredites par le fait que Monsieur [H] a signé une deuxième promesse avec le concours de la société Alexan Immobilier.' La société Alexan Immobilier fait grief au jugement de s'être fondé sur un droit à commission contractuel alors que sa demande est fondée sur la responsabilité délictuelle et d'avoir affirmé de manière inexacte que le mandat a été résilié alors qu'il a été conclu pour une durée ferme de trois mois, en l'espèce non résiliable. Elle soutient qu'il ressort de l'acte de vente qu'un état hypothécaire a été sollicité le 17 janvier 2020 et que la déclaration d'intention d'aliéner a été notifiée à la mairie le 20 février 2020 au cours de la période d'interdiction de Monsieur [H] de traiter directement ou indirectement avec le vendeur qui arrivait à échéance le 19 janvier 2020. Elle souligne que la mauvaise foi et les manoeuvres imputables à Monsieur [H] et à l'association Mayan Hai sont caractérisées par la substitution de personne morale, pour tenter d'échapper au versement de la rémunération due à la société Alexan Immobilier en rémunération des diligences accomplies avec la SCI Les Eaux de [Localité 8] au titre de la vente du bien situé à [Localité 8] (93) au [Adresse 2]. Réponse de la cour La clause mettant à la charge du mandant l'interdiction pendant la durée du mandat dans les 12 mois suivant son expiration est une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil en ce qu'elle vise à évaluer de manière forfaitaire et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée. Son application relève donc des dispositions de ce texte selon lequel : ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.' Cependant l'application de cette clause est limitée dans le temps par les termes mêmes du mandat de recherche signé le 19 octobre 2018 qui fait interdiction à Monsieur [H] de traiter l'achat éventuel du local atelier de stockage parcelle n°[Cadastre 6] et [Cadastre 5], [Adresse 2] à [Localité 8] ( [Localité 8]), pendant la durée du mandat qui est de trois mois et dans les 12 mois suivant son expiration. Partant si l'appelant objecte avec raison que le mandat n'a pas été résilié, force est de constater que l'interdiction de traiter l'achat objet du mandat de recherche frappant le mandant, Monsieur [H], est arrivée à échéance le 19 janvier 2020 à minuit. Or l'acte de vente du 5 juin 2020 ne fait pas référence à une promesse signée antérieurement ni à aucun acte antérieur au 19 janvier 2020, la déclaration d'intention d'aliéner évoquée par l'appelante comme étant caractéristique d'une démarche marquant le traitement de l'achat en dépit de l'interdiction frappant le mandant notifiée le 20 février 2020 étant en tout état de cause postérieure à l'échéance du mandat, aucun autre élément ne venant étayer la demande d'un état hypothécaire le 17 janvier 2020, laquelle ne résulte pas non plus de l'acte de vente. Il en résulte la société Alexan Immobilier échoue à rapporter la preuve que Monsiur [H] et ou l'association Mayan Hai ont initié les démarches en vue de la vente conclue le 5 juin 2020 dans le délai de 12 mois suivant l'échéance du mandat intervenue le 19 janvier 2020 à minuit. Ainsi et par motifs substitués, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions en ce compris les frais irrépétibles et les dépens et la société Alexan Immobilier déboutée de ses demandes. PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement ; CONDAMNE la société Alexan Immobilier aux entiers dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,