Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 25/03029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 9] [Localité 3] JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 N° RG 25/03029 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LRR4 Jugement du 04 Juillet 2025 N°:25/636 OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [S] [Z] [K] [Z] [E] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [Z] [K] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ; Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 25 Avril 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [L] [R], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEURS : M. [S] [Z] [Adresse 7] [Localité 5] non comparant, ni représenté M. [K] [Z] [Adresse 7] [Localité 5] comparant en personne M. [E] [Z] [Adresse 7] [Localité 6] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 mai 2009, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [Z] concernant un logement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 371,47 euros. Madame [D] [Z] est décédée le [Date décès 1] 2024. L’établissement ARCHIPEL HABITAT expose que Madame [Z] vivait, au moment de son décès, avec ses trois fils majeurs [K], [S] et [E] [Z]. Le bailleur social soutient qu’il a informé par plusieurs courriers les trois occupants des lieux des conditions nécessaires pour permettre un transfert du bail de leur mère à leur profit. Considérant que seul [S] a fourni les documents demandés, mais que la typologie du logement ne correspond pas aux besoins de ce dernier, le bailleur social a averti Messieurs [K], [S] et [E] [Z] qu’ils occupaient le logement sans droit ni titre depuis le décès de leur mère. Faisant état de l’occupation des lieux malgré la fin du bail suite au décès de la locataire, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Messieurs [K], [S] et [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : A titre principal, • Constater la résiliation du bail au [Date décès 1] 2024, date du décès de Madame [D] [Z], • Constater l’occupation sans droit ni titre par Messieurs [K], [S] et [E] [Z] dudit logement, En conséquence, • Ordonner l’expulsion de Messieurs [K], [S] et [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Autoriser l’expulsion immédiate des lieux dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois, • Condamner Messieurs [K], [S] et [E] [Z] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 4.568,01 euros au titre des arriérés des indemnités d’occupation dues au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, o 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, À l'audience du 25 avril 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s'élevait désormais à 4.568,01 euros. Le bailleur social a précisé que Madame [D] [Z] vivait avec son fils [S] au moment de son décès, et que les deux autres enfants de Madame [Z] sont venus s’installer au domicile de leur mère suite au décès de celle-ci. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a ajouté que [K] et [E] [Z] n’avaient produit aucuns documents pour le transfert éventuel du bail, et qu’en outre, le type de logement ne permettait pas ce transfert de bail. Le bailleur social a indiqué qu’aucun loyer n’était réglé depuis le décès de Madame [Z]. Monsieur [K] [Z] a comparu et a indiqué qu’il vivait également avec sa mère qui l’hébergeait gratuitement. Il a ajouté qu’il avait envoyé les documents et qu’il est en capacité, avec ses frères, à payer le loyer courant. Il souhaite un maintien dans les lieux. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’établissement ARCHIPEL HABITAT a adressé en cours de délibéré un courrier indiquant que Monsieur [K] [Z] lui a adressé des documents mais aucune preuve relative à l’occupation du logement avec sa mère une année avant le décès de celle-ci. Le bailleur social a rappelé que le type de logement n’était pas adapté à un transfert du bail et a précisé que deux paiements de 700 euros chacun avaient été effectués en mai et en juin 2025. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande au titre du transfert du bail et sur la résiliation du bail Les dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré …aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès… A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. » En l’espèce, seul Monsieur [S] [Z] a démontré auprès du bailleur qu’il vivait avec sa mère, locataire décédée le [Date décès 1] 2024, au moins un an avant le décès de celle-ci. Monsieur [K] [Z] qui soutient à l’audience qu’il vivait au domicile de sa mère gratuitement un an avant le décès de celle-ci, n’en rapporte pas la preuve. Toutefois, les dispositions de l’article 40 alinéa de la loi du 6 juillet 1989, applicables en matière de logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, dispose que « l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ». En l’espèce, la typologie du logement (familial) ne correspond pas aux besoins de Monsieur [S] [Z]. Dans ces conditions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT est bien fondé à solliciter le constat de la résiliation du bail de plein droit à la date du décès de Madame [D] [Z], s’agissant d’un contrat synallagmatique dont une des parties est décédée. Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à la date du [Date décès 1] 2024, date du décès de Madame [D] [Z], et de constater que Messieurs [K], [S] et [E] [Z] sont occupants des lieux sans droit ni titre depuis cette date. L’expulsion de Messieurs [K], [S] et [E] [Z] et de tous occupants de leur chef sera, en conséquence, ordonnée, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution en ce que la mauvaise foi des défendeurs n’est pas démontrée, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à Messieurs [K], [S] et [E] [Z] d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 2. Sur l’arriéré locatif Les sommes dus au titre de l’arriéré locatif constitué depuis le décès de Madame [D] [Z], locataire du logement, peuvent être réclamées à l’encontre des trois occupants des lieux. Il résulte de la lecture du compte locataire que le solde est débiteur depuis le mois de juillet 2024, soit après le décès de Madame [Y] [Z]. Messieurs [K], [S] et [E] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis le [Date décès 1] 2024, date du décès de leur mère locataire des lieux, ils sont redevables des sommes dues au titre des indemnités d’occupation. En effet, en cas de maintien dans les lieux de Messieurs [K], [S] et [E] [Z] ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du [Date décès 1] 2024, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre du logement. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. En l’espèce, le bailleur social démontre que les indemnités d’occupation ayant couru entre le [Date décès 1] 2024 et le 2 juin 2025 représentent un montant total de 4.266,66 euros, échéance de juin 2025 non incluse, selon l’extrait du compte locataire produit aux débats en cours de délibéré. Il y a lieu de préciser que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation doit être fixé à 519,43 euros, soit le montant actualisé du loyer et des charges après indexation. Messieurs [K], [S] et [E] [Z] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.266,66 euros à titre des indemnités d’occupation dues pour la période du [Date décès 1] 2024 au 2 juin 2025, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actualisé de 519,43 euros à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Messieurs [K], [S] et [E] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité et de leur situation personnelle. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE à la date du [Date décès 1] 2024, date du décès de Madame [D] [Z], la résiliation du bail conclu le 7 mai 2009 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et Madame [D] [Z] concernant un logement situé [Adresse 8] ; CONSTATE que Messieurs [K], [S] et [E] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8] depuis le [Date décès 1] 2024, date du décès de Madame [D] [Z] ; ORDONNE à Messieurs [K], [S] et [E] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de réduction du délai de deux mois suite à la signification du commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z], Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.266,66 euros (quatre mille deux cents soixante-six euros et soixante-six centimes) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du [Date décès 1] 2024 au 2 juin 2025, échéance de juin 2025 non incluse ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z], Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [Z] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 519,43 euros (cinq cent dix-neuf euros et quarante-trois centimes) par mois, et ce à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z], Monsieur [S] [Z] et Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge