Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 22/04365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/04365 N° Portalis 352J-W-B7G-CWSND N° MINUTE : 6 contradictoire Assignation du : 06 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 09 Septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [O] [I] [Adresse 7] [Localité 9] représenté par Maître Robin CASTEL de la SELAS ARDENS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B1161 DÉFENDERESSE S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE [Adresse 6] [Localité 9] représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 janvier 2003, la société PARIMMO, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE a donné à bail commercial à Monsieur [O] [I] un local, sis [Adresse 7] à [Localité 9] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2003 moyennant un loyer principal annuel de 7.320 euros pour l’exercice exclusif de l’activité de salon de coiffure. Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2012, Monsieur [O] [I] a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2012. En l’absence de réponse du bailleur, le bail s’est donc renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2012 en application des dispositions de l’article L. 145-10 du code de Commerce. Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2020, la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE a signifié à Monsieur [O] [I] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2021. Par acte extrajudiciaire du 6 avril 2022, Monsieur [O] [I] a assigné la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de fixation de l’indemnité d’éviction. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 31 octobre 2023, Monsieur [O] [I] demande au tribunal, aux visas des articles 700 et 789 du code de procédure civile et des articles L. 145-4, L.145-18, L.145-14 et L. 145-28, 1er alinéa du code de commerce, de : “A titre principal : RECEVOIR Monsieur [O] [I] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarer bien fondé ; JUGER la demande de la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE tendant à la désignation d’un expert judiciaire irrégulière ; En conséquence, REJETER la demande de désignation d’un expert judiciaire formulée par la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE ; FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à Monsieur [O] [I] à la somme de 170.452 € en principal, décomposée comme suit, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance : o 116.000 € au titre de l’indemnité principale ; o 11.600 € au titre des indemnités de remploi ; o 3.925 € au titre du trouble commercial ; o 18.700 € au titre des travaux d’aménagement dans de nouveaux locaux ; o 15.227 € au titre des frais de licenciement, outre les indemnités de congés payés, à parfaire ; o 5.000 € au titre des frais divers. CONDAMNER la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 170.452 € au titre de l’indemnité d’éviction; A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Juridiction de céans s’estimait saisie de la demande de la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE de désignation d’un expert judiciaire: REJETER la demande de la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE tendant à la désignation d’un expert judiciaire. A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Juridiction de céans devait faire droit à la demande de la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE de désignation d’un expert judiciaire: CONDAMNER la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE au paiement des frais d’expertise judiciaire ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à verser par Monsieur [I] à la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à la somme annuelle de 10.420,32 € HT/HC. En tout état de cause, CONDAMNER la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à régler à Monsieur [O] [I] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Robin CASTEL sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.” Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 20 septembre 2023, la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE demande au tribunal, de : “- DÉCLARER Monsieur [O] [I] irrecevable et mal fondé en ses demandes, - CONSTATER la carence de Monsieur [O] [I] dans l’administration de la preuve, - DÉBOUTER Monsieur [O] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, SUBSIDIAIREMENT, - DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal nommer avec mission : D’évaluer l’indemnité d’éviction pouvant être due par le bailleur au preneur en application des dispositions de l’article L. 145-18 du Code de Commerce, D’évaluer l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur pendant la période de maintien dans les lieux, - ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, - CONDAMNER Monsieur [O] [I] à payer à la Société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER Monsieur [O] [I] aux entiers dépens.“ Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du13 mai 2024. MOTIFS - l’indemnité d’éviction : Monsieur [O] [I] soutient que la demande de la la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE est irrecevable en ce qu’elle n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état qui dispose d’une compétence exclusive pour ordonner une mesure d’expertise; qu’au demeurant la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE n’a entrepris aucune diligence en vue de faire évaluer le montant de l’indemnité d’éviction; qu’elle n’a mandaté aucun expert amiable; que contrairement à la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE, il a proposé un montant pour l’indemnité d’éviction et mandaté un expert amiable; qu’il a fourni à la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE toutes les pièces comptables et bilans récents; qu’il justifie être immatriculé au répertoire national des entreprises; qu’il s’agit d’un nouveau registre remplaçant le répertoire des métiers; qu’il produit les liasses fiscales des années 2018 à 2020 permettant de démontrer le chiffre d’affaires réalisé ainsi que le bénéfice généré par l’activité au sein des locaux loués au cours des dernières années d’exploitation; qu’il produit également le bilan de l’exercice 2022; que la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE dispose de tous les éléments comptables pour apprécier la valeur de l’indemnité d’occupation; que l’indemnité d’éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce augmentée éventuellement des frais accessoires; qu’il existe une présomption de perte du fonds de commerce engendrée par le congé du bailleur avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction, à charge pour celui-ci de rapporter la preuve que le fonds est transférable et que les préjudice occasionné pour le preneur exploitant est moindre que la valeur dudit fonds; qu’il revient à la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE de démontrer que l’indemnité d’éviction est inférieure à la valeur du fonds artisanal exploité par le preneur dans les locaux loués et correspond à la valeur du droit au bail; qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 170.452 euros; qu’il ne lui revient pas de supporter la carence de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE ; qu’il n’y a pas lieu de confier l’évaluation de l’indemnité d'occupation et qu’il convient de la fixer à la somme de 10.420,32 euros HT/HC. La S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE soutient qu’il convient de constater la carence de Monsieur [O] [I] dans l’administration de la preuve de son droit à perception d’une indemnité d’éviction; qu’il ne justifie pas de son immatriculation au répertoire des métiers; qu’il ne communique aucun des éléments ayant servi au cabinet [V] pour établir ses conclusions; qu’il ne communique aucun bilan ni compte de résultat des derniers exercices; que le rapport du cabinet [V] n’examine pas les possibilités de réinstallation; qu’il n’est pas établi que l’indemnisation doit porter sur la valeur du fonds de commerce; que les indemnités accessoires ne sont étayées par aucune pièce produite aux débats; qu’elle sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire; que sa demande est recevable devant le Tribunal dans la mesure où cette demande est formée à titre subsidiaire; que dans l’hypothèse où ce moyen aurait dû être soumis au juge de la mise en état, il ne s’agirait pas d’une irrecevabilité mais d’une incompétence; que ce n’est pas au bailleur de rapporter la preuve du montant de l’indemnité d’éviction; que c’est précisément parce que les éléments de preuve sont insuffisants qu’il convient d’ordonner une mesure d’expertise; que le rapport du cabinet [V] est daté de juillet 2021; que l’indemnité d’éviction doit être fixée au plus proche de l’éviction; que les bilans de l’exercice 2021 et 2022 ne sont pas communiqués. En l’espèce, la signification du refus de renouvellement par la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE le 30 décembre 2020 a mis fin au bail à compter du 30 juin 2021. Ce refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des locaux. Contrairement à ce que soutient la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE, il n’est nullement démontré une carence de Monsieur [O] [I] dans l’administration de la preuve de son droit à perception d’une indemnité d’éviction, en ce qu’il produit un rapport d’expertise amiable du cabinet [V] ÉVALUATION, son immatriculation au registre national des entreprises en date du 22 mars 2023; les liasses fiscales des années 2018 à 2020 ainsi que le bilan de l’exercice 2022. Ces différents éléments permettent d’établir que le refus de renouvellement lui causera un préjudice. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE sollicitant le rejet des prétentions de Monsieur [O] [I]. Toutefois, les éléments produits par Monsieur [O] [I] ne sont pas suffisants en l’état pour fixer tant l'indemnité d'occupation que l'indemnité d'éviction. Le tribunal ne peut en effet se satisfaire d'une expertise amiable, non contradictoire, réalisée à la demande du preneur. En outre, les seules pièces produites par Monsieur [O] [I] sont insuffisantes pour permettre au tribunal de fixer tant l'indemnité d'occupation que l'indemnité d'éviction. Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, faire l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Aux termes de l'article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Il résulte de l’article 146 du code de procédure civile qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver mais qu’en aucun cas elle ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. En application de l’article 147 du code de procédure civile, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux. Selon l’article 263 du même code, une expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. En l'espèce, le différend opposant les parties, à savoir la détermination du montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur du fait du congé délivré au preneur et du montant de l'indemnité d'occupation due par ce dernier, justifie d'accueillir la demande d'expertise de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE en ce que le tribunal ne dispose en l'état, des éléments suffisants pour fixer tant l'indemnité d'occupation que l'indemnité d'éviction. Monsieur [O] [I] sera donc débouté de sa demande d’irrecevabilité de la demande d’expertise de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE. Pour chiffrer le montant de l’indemnité d'éviction due par le propriétaire au locataire évincé et chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation dont le locataire est redevable jusqu'à son départ effectif des lieux, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après lequel aura par ailleurs pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'occupation due à la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE par Monsieur [O] [I] depuis le 1er juillet 2021 en application de l'article L. 145-28 du code de commerce. La consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire sera mise à la charge de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE . Une indemnité d'occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est justifiée pendant la durée de l'instance. Sur les demandes accessoires : Les dépens de l'incident seront réservés et le sort des frais irrépétibles suivra le sort du principal. L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute Monsieur [O] [I] de sa demande d’irrecevabilité de la demande d’expertise de la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE, Dit que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 30 décembre 2020, le bail liant Monsieur [O] [I] et la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE et portant sur des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 9], a pris fin le 30 juin 2021, Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la Monsieur [O] [I] au paiement d’une indemnité d’éviction et pour la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2021, Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder : [F] [W] [Adresse 8] [XXXXXXXX01] [Courriel 12] * visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 9], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er juillet 2021 jusqu'à leur libération effective, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d'effet du congé, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 9 septembre 2025, Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, atrium sud - 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 novembre 2024, avec une copie de la présente décision ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise, Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 8 janvier 2025 à 11 h 30, 3ème section pour vérification du versement de la consignation ; Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, Fixe l'indemnité d'occupation pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire, Fait et jugé à Paris le 09 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sandra PERALTA SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 5], [Localité 10] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02] [Courriel 13] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX011] / [XXXXXXXXXX011] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;